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 Posté - 09 avr. 2015 : 14:36:42
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Bonjour,
Toutes les résolutions, concernant la réalisation de travaux, proposés par mon syndic sont rédigées de la façon suivante :
xx Intitulé des travaux
xx-1 Principe des travaux (art 24)
xx-2 Désignation d'un architecte (art 24)
xx-3 Budget (art 24)
xx-4 Mandat à donner au Conseil Syndical pour le choix de l'entreprise (art 25)
xx-5 Honoraires Syndic sur travaux (art 24)
xx-6 assurance dommage ouvrage (art 24)
xx-7 Modalité de financement, de placement des fonds et calendrier des appels de fonds (art 24)
Le plus souvent un seul devis d'une entreprise est joint à ce type de résolution.
Celui-ci servant surtout à déterminer le montant du budget à voter.
Parfois d'autres entreprises sont indiquées avec le commentaires "devis à recevoir".
Ainsi, il est proposé au syndicat des copropriétaires de déléguer le choix d'une entreprise pour les travaux au Conseil Syndical sur la base d'un budget voté, sans que plusieurs devis ne soient joints à la convocation.
Cette méthodologie ne me convient pas.
J'ai lu par ailleurs sous la plume de Monsieur JPM :
"En outre le conseil syndical ne peut effectuer le choix qu’entre les entreprises dont les devis ont été joints à la convocation".
Ceci me paraît être du bon sens. Nonobstant je n'ai lu aucun article de loi ou décret le spécifiant.
Pourriez vous éventuellement svp m'indiquer si un article de loi/décret/ réponse ministérielle etc, fait état de l'obligation de joindre obligatoirement les devis à la convocation dans le cadre d'un choix d'entreprise, délégué par le syndicat des copropriétaires au Conseil Syndical.
D'avance merci pour vos réponses.
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Posté - 09 avr. 2015 : 15:19:57
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Vous avez un syndic bizarre..... mais tout dépend aussi du nombre de lots dans votre copro....
et la réponse est un peu compliquée, car il manque des infos....
D'abord, toute mission donnée au CS à la majorité 25 pour des travaux, ne peut concerner que des travaux d'entretien :
"Article 25
Ne sont adoptées qu'à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant :
a) Toute délégation du pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24, ainsi que, lorsque le syndicat comporte au plus quinze lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, toute délégation de pouvoir concernant la mise en application et le suivi des travaux et contrats financés dans le cadre du budget prévisionnel de charges. Dans ce dernier cas, les membres du conseil syndical doivent être couverts par une assurance de responsabilité civile ;
...."
Donc déjà tous les travaux qui concernent transformation, amélioration, etc.... qui se votent à la majorité 25, ne peuvent recevoir délégation.
Ensuite un vote de principe de travaux n'engage personne....
De plus vous parlez d'un seul devis, mais est ce que les sommes engagées sont supérieures au montant fixé par une AG précédente :
"Article 21 de la loi
Dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion.
En outre, il donne son avis au syndic ou à l'assemblée générale sur toutes questions concernant le syndicat, pour lesquelles il est consulté ou dont il se saisit lui-même. L'assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité de l'article 25, arrête un montant des marchés et des contrats à partir duquel la consultation du conseil syndical est rendue obligatoire. A la même majorité, elle arrête un montant des marchés et des contrats autres que celui de syndic à partir duquel une mise en concurrence est rendue obligatoire."
et
"Article 19-2 du décret
La mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l'article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l'assemblée générale n'en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l'établissement d'un devis descriptif soumis à l'évaluation de plusieurs entreprises."
Est ce que votre syndic a mis en concurrence....
voilà quelques infos en attendant peut-être des exemples plus précis dans votre cas.... |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 09 avr. 2015 : 16:04:27
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Le mode de fonctionnement consistant à présenter une seul devis en AG et à donner mandat au CS pour choisir entre des devis ultérieurs est un mode anormal mais fréquent.
Ce mode de fonctionnement est confortable pour le syndic : il n'a pas à faire l'effort d'obtenir plusieurs devis avant la convocation AG puis ensuite la responsabilité du choix est reportée sur le CS. Dans le cas pire, il n'y a pas de RFCS et l'AG ne sait pas comment le choix se décidera.
Pour éviter ce mode de fonctionnement anormal, les suggestions sont :
1. Prévenir le syndic que s'il n'y a pas 2 ou 3 devis, la résolution ne doit pas être à l'ordre du jour.
2. Si les 2 ou 3 devis ne sont pas disponibles :
- faire voter une résolution autorisant à payer les devis (100 ou 150 € chaque devis) pour les travaux qui n'ont pas eu assez de devis,
- si le syndic met tout de même à l'ordre du jour : le CS donne son avis sur ces travaux = voter CONTRE (car un seul devis) et avertir qu'il n'acceptera pas de mandat pour choisir entre des devis ultérieurs et donc si l'AG vote tout de même POUR les travaux, elle vote POUR les travaux suivant le devis joint et l'entreprise qui l'a fourni.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 09 avr. 2015 16:07:10 |
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Posté - 09 avr. 2015 : 16:54:30
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citation: 1. Prévenir le syndic que s'il n'y a pas 2 ou 3 devis, la résolution ne doit pas être à l'ordre du jour. Est-on certain que cela gênera PLUS le syndic que le SYNIDICAT?
Le conseil syndical n'est-il pas censé controler et assister dans ces affaires?
Accessoirement préparer l'ordre du jour en Coopération,donc etre au courant 'du problème' depuis au moins 21 jours....
La rédaction est certes confortable pour le syndic, mais transparente pour une conseil syndical particulièrement transparent.
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Édité par - ribouldingue le 09 avr. 2015 16:55:13 |
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Louis92
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Posté - 09 avr. 2015 : 17:23:21
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Le CS doit assister le syndic mais cela ne signifie pas qu'il doit faire le travail du syndic. Le syndic a des arguments bien plus forts qu'un CS car lui, le syndic, est en position de donneur d'ordre pour de multiples copropriétés (donc en partenaire aussi).
Je pense faire partie de 2 CS plus actifs que la moyenne et malgré cela, la situation de courlisson est trop souvent la nôtre d'où les suggestions que je fais qui résultent de la réflexion collective des 2 CS.
Ne pas mettre des travaux à l'ordre du jour gêne le syndic aussi car les copropriétaires ne seront pas contents de lui et il n'aura pas d'honoraires de travaux.
J'ajoute dans des pays voisins, les devis sont payants. On peut supposer que les devis arrivent plus facilement sur le bureau d'un syndic.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 09 avr. 2015 17:26:23 |
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Gédehem
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Posté - 09 avr. 2015 : 17:40:34
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Lorsqu'il est question de réaliser des travaux hors budget prévisionnel, donc à priori des "gros" travaux, le préalable obligé est de définir ce que souhaite obtenir. Quel est le but de ces travaux.
D'où il en découle l'élaboration d'un descriptif, une sorte de "cahier des charges", qui sera présenté aux diverses entreprises afin qu'elle réponde sur des points comparables.
Vouloir "mettre en concurrence" sans se préalable est utopique.
Le second point : la mise en concurrence n'est imposée que si l'AG en a décidé ainsi. A défaut, une seule proposition sera présentée.
De plus, il s'agit bien de décider de la présentation à l'AG d'au moins 2 propositions, et non de se contenter de demandes.
Enfin, "assistance du syndic" passe par la demande faite par le CS de propositions. Rien n'interdit au CS, au contraire, de contacter lui-même des entreprises et de discuter avec elles, éventuellement avec visite sur place.
En concertation avec le syndic, mais sans toujours s'en remettre à lui, sans tout attendre de lui.
Sur la question posée, il est bien évident que l'AG ne peut valablement décider QUE sur une proposition précise. S'il n'y en a qu'une seule, un seul devis présenté, la décision ne peut intervenir QUE sur celui-ci.
Il ne saurait y avoir délégation au CS lorsqu'une seule proposition est présentée. On ne peut que rejoindre JPM sur ce point.
Ce n'est que dans la mesure où 3 propositions seraient jointes à la convocation, que le choix de l'entreprise parmi ces 3 pourrait être délégué au CS, l'AG ayant fixé un budget maxi. |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2015 17:48:07 |
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Posté - 10 avr. 2015 : 09:26:01
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Je vous apporte les précisions suivantes :
Il s'agit de travaux de rénovations votés à l'article 24.
Le montant estimatif de ces travaux dépassent le seuil pour lequel l'avis du Conseil Syndical est obligatoire et dépasse le seuil pour lequel la mise en concurrence d'entreprises est obligatoire.
Ma question est la suivante :
L'AG peut elle après avoir voté un budget estimatif sur la base de la présentation d'un devis, demander au Conseil Syndical de rechercher d'autres devis et de choisir ensuite un devis parmi les devis trouvés ?
En procédant ainsi l'AG donne carte blanche au Conseil syndical pour la réalisation de travaux. La seule contrainte imposée au Conseil Syndical étant de rester dans le budget voté.
Ce type de délégation est elle légale ?
Celle-ci privant le syndicat des copropriétaires du choix de l'entreprise et de la connaissance précise des travaux qui seront réalisés.
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nefer
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 Posté - 10 avr. 2015 : 09:39:46
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le problème c'est qu'il semble qu'aucun cahier des charges ne soit fait
s'agit il uniquement de refaire la peinture?
il faut absolument déterminer ce que souhaitent les copropriétaires pour l'aspect esthétique et donc prévoir les travaux de préparation du support
le cahier des charges doit être fait , afin de pouvoir comparer ce qui est comparable |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 10 avr. 2015 : 09:58:41
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D. art. 11 : "Sont notifiés au plus tard en même temps que l'ordre du jour :
I.-Pour la validité de la décision :
1°
2°
3° Les conditions essentielles du contrat ou, en cas d'appel à la concurrence, des contrats proposés, lorsque l'assemblée est appelée à approuver un contrat, un devis ou un marché, notamment pour la réalisation de travaux ainsi que les conditions générales et particulières du projet de contrat et la proposition d'engagement de caution mentionné au deuxième alinéa de l'article 26-7 de la loi du 10 juillet 1965 lorsque le contrat proposé a pour objet la souscription d'un prêt bancaire au nom du syndicat dans les conditions prévues à l'article 26-4 de cette loi ;
(...)"
D.art.21 : "Une délégation de pouvoir donnée, en application de l'article 25 a de la loi du 10 juillet 1965, par l'assemblée générale au syndic, au conseil syndical ou à toute autre personne ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminé.
Cette délégation peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et fixe le montant maximum. (....) "
Dans la mesure où rien n'est déterminé, il est impossible de déléguer un acte "expressément" déterminé. 
Par conjonction de ces 2 articles, on voit bien qu'il est impossible de déléguer un acte qui n'a pas fait l'objet d'une proposition précise à l'assemblée, que ce soit pour le détail des travaux envisagés, des clauses d'un contrat de prestation, ainsi que d'un chiffrage, le tout adopté par l'AG.
C'est la décision finale qui est déléguée (acte expressément déterminé), en particulier en présence de propositions multiples similaires mais concurrentes.
Une délégation générale "au pif", sans savoir à quoi serait engagé le syndicat, n'est pas possible. |
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Luc Standon
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Posté - 10 avr. 2015 : 10:11:24
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@courlisson : je reconnais dans la méthodologie des résolutions que vous décrivez le même type que celles d'un grand groupe bien connu : ORALIA.
Le but est de faire porter la responsabilité des la maîtrise d’œuvre sur le dos des membres du CS.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Posté - 10 avr. 2015 : 10:12:30
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dis autrement : on confie son porte-monnaie, sa tirelire à d'autres pour leur permettre de piocher dedans..... heureusement, là il semble, je dis bien, il semble, que le syndic est proposé de ne pas "piocher" plus que.... mais sait-on jamais ??????
dis autrement aussi : je te donne X argent, et tu fais ce que tu veux dans l'escalier (par exemple), de toute façon, je paierai.... |
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Posté - 10 avr. 2015 : 11:55:00
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Luc Standon : Le but est de faire porter la responsabilité des la maîtrise d’œuvre sur le dos des membres du CS.
NON !! il s'agit d'une délégation sur le choix d'une entreprise et d'un devis et rien d'autre, en aucun cas le CS ne peut être maitre d'oeuvre. IL n'a donc aucune responsabilité.
L'AG DOIT décider des travaux et du choix de l'entreprise sur des résolutions bien préparées,, avec mise en concurrence.
Bien souvent le syndic se décharge sur le CS pour chercher des devis, alors que c'est son role. Le CS propose souvent aussi ce genre de délégation.
En tant que CS et président du CS, j'ai refusé de proposer systématiquement ce genre de délégation. Ce sont les copropriétaires qui doivent décider; c'est aussi facile de se décharger de cette "responsabilité" de choix.
Ici cette délégation est proposée à chaque résolution, avec un ou pas de vis, c'est simplement un travail de préparation baclé du syndic ET du CS.
L'AG devrait aussi rejeter systématiquement toutes les résolutions incomplètes, sans devis, mal rédigées.
Que dire aussi des conflits d'intérêts dans ces délégations de pouvoir au CS, sans faire de proçès d'intention?? 
L'article 24 c'est aussi des travaux lourd comme le ravalement.
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Posté - 10 avr. 2015 : 12:50:53
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citation: Le but est de faire porter la responsabilité des la maîtrise d’œuvre Pardon?
D'ouvrage? Même pas, c'est forcément le syndic... |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 11 avr. 2015 : 14:42:29
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citation: Initialement posté par philippe388Que dire aussi des conflits d'intérêts dans ces délégations de pouvoir au CS, sans faire de proçès d'intention??
Ce qui s'inscrit dans le sujet : RFCS/Cogestion : complémentarité ou double emploi ?
Non ?.... Ah OK....
citation: Initialement posté par philippe388L'article 24 c'est aussi des travaux lourd comme le ravalement.
A force de cligner de l'œil pour ponctuer chacune de vos phrases, vous avez dû développer un tic, ou un toc, ou les 2 à la fois.
Bref, en tout cas vous avez l'art d'amener des polémiques dans les sujets. Il me semblait que la majorité de vote concernant le ravalement n'était pas forcément ni nécessairement celle de l'art.24.
Exemple :
- PAP > Quelle majorité pour ravaler ?
- UI.com > Les travaux > Quelle majorité pour le vote d'un ravalement ?
- LeParticulier.fr > Quelle majorité(s) pour voter ravalement+isolation ?
- Ravalement de façade : quelles sont les règles ? > Des majorités requises différentes selon les cas.
citation: [batiactu] Le ravalement de façade en copropriétéLa décision de faire réaliser les travaux de ravalement en copropriété se prend en assemblée générale, lors d'un vote. La majorité requise pour valider les travaux est différente, en fonction du cas de la situation et du type précis des travaux. Le ravalement entre dans la catégorie des travaux d'entretien et de maintien des parties communes. Le vote des travaux relève donc de l'article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis : la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés est donc nécessaire. Si le vote suit une injonction faite au syndic de copropriété, le vote relève de l'article 25 de cette même loi. C'est alors la majorité absolue des copropriétaires, y compris les absents et les abstentionnistes, qui est réclamée. "Les copropriétaires ne se prononcent, dans ce cas, que sur les modalités de réalisation et d'exécution" explique l'Agence nationale pour l'information sur le logement (Anil). Enfin, si le ravalement est considéré comme non indispensable au maintien de l'immeuble en bon état, c'est l'article 26 qui prévaut : la majorité des deux tiers des voix de tous les copropriétaires est requise. Source : http://www.batiactu.com/edito/tout-...p3-32235.php
Âcitation: Vote du ravalement : quelle est la majorité ?.... dans le cadre d'un ravalement indispensable, celui-ci doit être voté à la majorité de l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à -dire la majorité simple (majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés) ;  enfin, s'il s'agit d'un ravalement non obligatoire portant sur un immeuble en bon état, à caractère purement esthétique, la décision de ces travaux d'amélioration doit être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à -dire à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). C'est une majorité difficile à obtenir, c'est pourquoi il est fréquent que les copropriétaires se réunissent une seconde fois en assemblée générale pour statuer à une majorité plus restreinte. Source : http://www.leparisien.fr/societe/vo...01383559.php
Bon j'arrête là ... Fin de la démonstration.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
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Édité par - Luc Standon le 11 avr. 2015 14:43:15 |
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Posté - 11 avr. 2015 : 16:43:49
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Luc Standon : Quelle démonstration ? Que vous savez vous servir du copier coller, nous le savons déjà avec vos vidéos.
De nous donner ces textes, mais je connais, comme d'autres intervenants ces textes également. mais il sont hors sujet.
J'ai parlé du ravalement article 24, entretien de l'immeuble. Celui qui concerne la majorité des ravalements.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 11 avr. 2015 : 17:00:15
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citation du Parisien faite par Luc Standon à son message n°13 citation: la décision de ces travaux d'amélioration doit être votée à la majorité de l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965, c'est-à -dire à la double majorité (majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix). C'est une majorité difficile à obtenir, c'est pourquoi il est fréquent que les copropriétaires se réunissent une seconde fois en assemblée générale pour statuer à une majorité plus restreinte. La majorité art. 26 est certes difficile à obtenir mais il n'est pas possible aux copropriétaires de se réunir une seconde fois en assemblée générale pour statuer à une majorité plus restreinte. On peut passer de 25 à 24 mais 26 reste 26.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 11 avr. 2015 17:00:55 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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Posté - 11 avr. 2015 : 17:38:57
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Après le Figaro immo, nous voila avec une nouvelle publication juridique : le Parisien .... 
Dans le genre "Vu à la télé" ....
Demain c'est dans Métro !
De là a ce que le Canard déchainé s'y mette ....
Il est certain qu'avec ce genre de lecture, on devient un connaisseur chevronné en matière de copropriété .....
Ce qui permet de faire une belle mayonnaise de diverses éléments, sans lien, par méconnaissance, voire par ignorance. |
Édité par - Gédehem le 11 avr. 2015 17:45:36 |
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Posté - 12 avr. 2015 : 20:24:23
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ET pour l'Unanimité ! on passe au 26, puis au 25, et enfin 24 ! Attendons la confirmation de Luc Standon avec ses copier coller.
Messieurs, vous avez oublié le Chasseur Français. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 13 avr. 2015 : 00:32:29
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Monsieur JPM  ne peut que confirmer que la pratique exposée par Courlisson est aussi courante qu'illégale.
Pour autant l'éventualité d'une délégation de pouvoir au conseil syndical à l'occasion d'un chantier ne saurait être écartée. Mais elle ne peut être pour l'assemblée un moyen de se débarrasser d'une corvée consistant à organiser un chantier et prendre à cet effet les décisions nécessaires. C'est seulement dans le cadre de ces décisions primordiales que le conseil syndical peut être habilité à contrôler le déroulement du chantier et prendre en cas de nécessité des décisions secondaires.
L'article 25 de la loi permet à l'assemblée de donner délégation de pouvoir de prendre l'une des décisions visées à l'article 24.
L'article 21 du décret précise que la délégation de pouvoir ne peut porter que sur un acte ou une décision expressément déterminés. Elle peut autoriser son bénéficiaire à décider de dépenses dont elle détermine l'objet et le montant maximum.
Il ajoute que la délégation ne peut priver l'assemblée de son pouvoir de contrôle sur l'administration de l'immeuble et la gestion du syndic.
La pratique exposée par Courlisson présente pour le syndic l'avantage d'éviter la préparation sérieuse d'un chantier et d'en reporter finalement la responsabilité intégrale sur le conseil syndical.
Elle présente pour l'assemblée d'une part l'opportunité d'éviter la désignation d'un maître d'œuvre pour étudier le chantier, consulter des entreprises sur la base d'un descriptif précis et suivre enfin le déroulement du chantier. C'est souvent une économie coûteuse.
Quand le chantier ne paraît pas exiger l'intervention d'un maître d'œuvre, c'est le syndic qui doit préparer l'étude et réaliser la mise en concurrence. Il faut admettre sa rémunération pour ce travail, notamment dans le cas ou finalement la décision de faire le chantier n'est pas prise.
Rien ne permet de poser en principe que tout sera mieux fait par le conseil syndical.
Tout concourt à admettre qu'une concertation entre le syndic et le conseil syndical est opportune sans qu'il y ait besoin d'une délégation.
C'est à l'assemblée qu'il appartient d'approuver le descriptif des travaux, le montant du crédit à ouvrir et les modalités du préfinancement. Ce faisant, elle encadre strictement une éventuelle délégation au conseil syndical qui peut, au maximum, être chargé de choisir une entreprise parmi celles ayant fait une proposition sans que le CS puisse effectuer une consultation complémentaire.
L'article 11 I 7° impose la communication d'un projet de résolution comportant l'objet et le montant maximum de la délégation.
Faut-il rappeler que le CS délégataire doit rendre compte de l'exécution de sa mission dans le rapport écrit à fournir pour être annexé à la convocation pour l'assemblée suivante.
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Posté - 14 avr. 2015 : 08:51:20
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Merci pour vos réponses.
Si je demande l'annulation de ces résolutions devant le TGI,
pensez vous que je pourrais obtenir satisfaction ?
Connaissez vous une éventuelle jurisprudence sur ce sujet ?
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Sujet |
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Délégation de pouvoir confiée au Conseil Syndical 
