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ronparchita
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 Posté - 02 avr. 2015 : 20:22:37
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Bonjour,
Dans la résolution qui permet la vente de parties communes, la définition précise du bien vendu, a savoir la désignation, les tantièmes et le prix doit elle inclure la surface du bien ou son absence dans la résolution rend elle l'engagement du syndicat de vendre incomplet et demande un nouveau vote en AG.
Pour être précis voici le texte de la résolution :
PV d’AG du 22 juin 2006 RESOLUTION Proposition de rachat des combles par Monsieur X et Madame Y. (Art.25 )
Après délibérations, l'Assemblée Générale accepte la proposition de Monsieur X et Madame Y, qui consiste à l'acquisition des combles, pour un montant de 10 000,00 euros.
Cette vente sera ainsi entérinée sous réserves
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
Présents et représentés: 7 550/1000
Votent Contre: 1 31/1000 M. Z
S'abstiennent: Néant
Votent Pour : 6 519/1000
Tous les autres copropriétaires présents et représentés
Cette résolution est adoptée à la majorité absolue de 501 tantièmes sur 1000, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
D'avance merci de bien vouloir m'éclairer 
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 02 avr. 2015 : 22:18:07
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La résolution est incomplete et ne permettra pas ensuite de modifier quoi que ce soit.
En particulier, il est question de modifier le RDC en raison de la création d'un nouveau lot.
Sauf que personne ne sait ce qu'il est, faute d'une définition précise, et tout particulièrement pour l'affectation de tantièmes à ce nouveau lot.
Il est question de modification du RDC et de publication. Mais aucun projet de cette modification ne semble avoir été présenté. en particulier le nouvel état descriptif de division (EDD), et donc le détail de ce nouveau lot et ses tantièmes.
C'est ce projet de modification qui est approuvé par l'AG, après la décision de cession des combles pour le prix fixé.
La difficulté demain : il faudra une autre AG pour lever les réserves et adopter ce modificatif du RDC.
Sans pouvoir revenir sur la décision de cession des combles pour le prix fixé s'il y a un litige.
Lorsqu'on présente un tel projet à une AG, il doit être complet de A à Z, avec détail du lot (à l'identique de ce qui existe du descriptif pour les lots actuels), et donc les tantièmes attachés à ce lot.
Dossier très mal préparé, par le demandeur, mais aussi par le syndic, qui sait ou devrait savoir tout cela.
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 Posté - 03 avr. 2015 : 07:53:46
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citation: modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, Ce ne sont pas tant les m2 par eux-même qui sont nécessaires, puisqu'on connait le prix de vente, mais le géomètre va bien calculer les tantièmes liés a ces lots avec ces surfaces à mesurer.
La modification du RdC qui s'en suit doit bien etre approuvée avant publication du RdC au bureau de publicité foncière, publication que je ne lis pas d'ailleurs et qui semble omise
La rédaction qui vous est proposée est floue puisqu'on ne sait pas si les deux parties sont d'accord ou pas pour créer de nouveaux tantièmes, et on peut comprendre que l'acheteur essaye de passer tel que et pourrait dire demain qu'il n'a pas obligation a payer de nouveaux tantièmes.
Même s'il est sur de perdre, il vaut mieux éviter le tribunal et demander clairement le mesurage et le calcul
De toutes facons une telle vente se fait en deux étapes,
ETAPE1: OK pour la transaction et OK pour que le géomètre soit payé par l'acheteur et calcule les tantièmes
Lors de l'AG suivante,
ETAPE2: OK pour la création du lot a vendre avec ses nouveaux tantièmes, OK pour la modification du rdC et sa publication aux frais de l'acheteur,
OK éventuellement d'ailleurs à la fusion du lot ancien de l'acheteur avec le lot acheté et la création d'un troisième lot faisant le total des tantièmes des deux, et suppression des deux précédents lots |
Édité par - ribouldingue le 03 avr. 2015 07:56:47 |
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ronparchita
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3
Posté - 08 avr. 2015 : 02:47:04
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Bonjour,
Merci pour vos réponses.
Après avoir repris les documents de convocation à l'AG à savoir les textes des résolutions et les pièces jointes, ça devient plus compliqué qu'il y paraissait. Parce que justement les votes s'appliquent aux termes de la résolution et se basent sur les documents joints à la convocation.
C'est pourquoi je reprend tout du début.
C'est long, mais aussi précis que possible.
La convocation à l'Assemblée Générale Ordinaire de juin 2006 comporte deux projets de résolutions touchant à la cession de plusieurs parties communes car il y a aussi des bouts de couloir, des WC collectifs et des points d'eau concernés, l'immeuble date d'avant 1850.
Voici les textes du premier projet de résolution qui porte le numéro 17.
Dans la présentation de l'ordre du jour, page 2 :
N° 17 : Création de nouveaux lots et modifications de lots existants
P.J. - Modificatif au règlement de copropriété
Puis page 14, le détail :
Masse 1200 CHARGES COMMUNES (Art.26)
Résolution 17 : Création de nouveaux lots et modifications de lots existants
P.J. - Modificatif au règlement de copropriété
Après délibérations, l'Assemblée Générale adopte le modificatif au règlement de copropriété établi par Monsieur Le Géomètre expert, joint à la convocation d'Assemblée Générale et autorise la cession de ces nouveaux lots au profit de __________, __________, _________, moyennant le prix net vendeur de 1 € symbolique avec conditions impératives et essentielles de la vente ainsi autorisée :
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente
Assemblée, à les régler ;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur ;
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
Dans les pièces jointes, le projet de modificatif comporte (strictement) des plans pour chaque étage concerné avec la création des nouveaux lots puis avec la réunion d'anciens lots avec des nouveaux. Il y a aussi une page dactylographiée qui mentionne :
L'adresse de la copropriété.
Copropriété - 2e Modificatif - mai 2006
Chronologie du 2e Modificatif
1°/ Au 2e étage :
Déclassement des parties communes
Creation des lots 41 et 42
Réunion des lots 7,8 et 9 en lot 43
Réunion des lots 10,41 et 42 en lot 44
2°/ au 3e étage
etc, même esprit que ci-dessus
3°/ au 4e étage
etc, même esprit,
il n'y a pas de point 4°/
5°/ Dans les combles :
Déclassement de parties communes
Création des lots 51 et 52.
Le lot 51 est rattaché au lot 50
Le Lot 52 est rattaché au lot 19
Tampon du Géomètre
Rien d'autre, aucune référence aux tantièmes des lots créés.
Dans le PV d'AG de juin 2006,
Tout au début on lit :
Nbre Tantièmes Généraux
Prés & Rep: 7 550 / 1000
Absents : 6 450 / 1000
------------------------------------------------
13 1000 / 1000
pour la résolution 17, on lit :
Masse 1200 CHARGES COMMUNES (Art.26)
Résolution 17 : Création de nouveaux lots et modifications de lots existants
Après délibérations, l'Assemblée Générale adopte le modificatif au règlement de copropriété établi par Monsieur Le Géomètre expert, joint à la convocation d'Assemblée Générale, et autorise la cession de ces nouveaux lots moyennant le prix net vendeur de 1 € symbolique avec conditions impératives et essentielles de la vente ainsi autorisée :
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente
Assemblée, à les régler;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur ;
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours
nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
Présents et représentés : 7……………….550/1000
Votent contre : 1…………………31
M. Z (31)
S'abstiennent : Néant
Votent pour : 6……………….519
Tous les autres propriétaires présents et représentés
Cette résolution n'est pas adoptée à la majorité qualifiée de 7 copropriétaires sur 13 et 667 tantièmes sur 1000, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Dans cette même convocation on trouve le projet de la résolution 18 de vente des combles
Dans la présentation de l'ordre du jour, page 2 :
Proposition de rachat des combles par Monsieur Untel et Mme Unetelle. P. J. - Courrier du 27 mars 2006
Puis page 14, le détail :
Masse : 1200 CHARGES COMMUNES (Art 25)
RESOLUTION 18 Proposition de rachat des combles par Monsieur Untel et Mademoiselle Unetelle. P. J. Courrier du 27 mars 2006
(Ce courrier signé de M. Untel demande diverses inscriptions à l'ordre du jour dont celle de "Vente des combles" sans autre précision
Après délibérations, l'Assemblée Générale accepte la proposition de Monsieur Untel et Mademoiselle Unetelle, qui consiste à l'acquisition des combles, pour un montant de ______________euros.
Cette vente sera ainsi entérinée sous réserves
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
A suivre la résolution 18 dans le PV de l'AG de juin 2006
Proposition de rachat des combles par Monsieur Untel et Mademoiselle Unetelle. (Art.25 )
Après délibérations, l'Assemblée Générale accepte la proposition de Monsieur Untel et Mademoiselle Unetelle, qui consiste à l'acquisition des combles, pour un montant de 10 000,00 euros.
Cette vente sera ainsi entérinée sous réserves
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
Présents et représentés: 7 550/1000
Votent Contre: 1 31/1000 M. X
S'abstiennent: Néant
Votent Pour : 6 519/1000
Tous les autres copropriétaires présents et représentés
Cette résolution est adoptée à la majorité absolue de 501 tantièmes sur 1000, conformément à l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Sauf erreur de ma part, pour la vente de parties communes c'est l'article 26 et le quorum n'étant pas réuni, cette résolution n'aurait pas dû être mise au vote.
Terminé pour 2006
On passe à 2007
Dans la convocation à l'Assemblée Générale ordinaire du 9 juillet 2007, en page 2, dans la liste des résolutions on retrouve
n°14 : Création de nouveaux lots et modification de lots existants,
et en page 10
Masse 1200 CHARGES COMMUNES (Art.26)
Résolution 14 : Création de nouveaux lots et modifications de lots existants
Après délibérations, l'Assemblée Générale adopte le modificatif au règlement de copropriété établi par Monsieur Le Géomètre expert, joint à la convocation d'Assemblée Générale et autorise la cession de ces nouveaux lots, moyennant le prix net vendeur de 1 € symbolique avec conditions impératives et essentielles de la vente ainsi autorisée :
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur ;
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
Dans les pièces jointes, numérotées de la première à la dernière, relative au projet de modificatif, il n'y a qu'une page dactylographiée qui mentionne :
L'adresse de la copropriété
Copropriété - 2e Modificatif - mai 2006
Chronologie du 2e Modificatif
1°/ Au 2e étage :
Déclassement des parties communes
Creation des lots 41 et 42
Réunion des lots 7,8 et 9 en lot 43
Réunion des lots 10,41 et 42 en lot 44
2°/ au 3e étage etc, même esprit que ci-dessus
3°/ au 4e étage etc, même esprit,
il n'y a pas de 4°/
5°/ Dans les combles :
Déclassement de parties communes
Création des lots 51 et 52.
Le lot 51 est rattaché au lot 50
Le Lot 52 est rattaché au lot 19
Le tampon du Géomètre
Rien d'autre, aucune référence aux tantièmes des lots créés.
Et cette fois il n'y a même pas les plans.
Dans le PV d'AG du 9 juillet 2007
PV AG du 9 juillet 2007 RESOLUTION N°14 Création de nouveaux lots et modification de lots existants (art 26)
Après délibérations, l'Assemblée Générale adopte le modificatif au règlement de copropriété établi par Monsieur Le Géomètre-expert, joint à la convocation d'Assemblée Générale et autorise la cession de ces nouveaux lots, moyennant le prix net vendeur de 1 euro symbolique avec conditions impératives et essentielles de la vente ainsi autorisée :
--> Que la modification du règlement de copropriété consécutive à la création de ces nouveaux lots et la publication ainsi que toutes formalités nécessaires, et l'assistance éventuelle, si celle-ci s'avérait nécessaire, d'un géomètre-expert, seront à la charge de l'acquéreur, qui s'engage, à l'occasion de la présente Assemblée, à les régler ;
--> Que tous les frais de la vente seront à la charge de l'acquéreur
--> Que le Syndic est habilité, pour le compte du Syndicat des Copropriétaires, à régulariser tous les actes nécessaires, les frais et honoraires seront à la charge du retrayant, sera faite à la diligence de l'acquéreur, de telle manière que le Syndicat des Copropriétaires ne puisse être recherché à ce sujet, sous réserve du concours nécessaire du Syndic, comme indiqué précédemment.
Présents et représentés: 10 918 / 1 000
Votent Contre: Néant
S'abstiennent: Néant
Votent Pour : 10 918 / 1 000 Tous les copropriétaires présents et représentés
Cette résolution est adoptée à la majorité qualifiée de 8 copropriétaires sur 14 et 667 tantièmes sur 1000, conformément à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965.
En l'espèce ce qui est adopté, c'est une liste de lots créés et de regroupement de ces nouveaux lots avec des anciens sans aucune information de millièmes ou de surface en ce qui concerne ces nouveaux lots.
Mais le document voté est erroné.
Monsieur Untel est propriétaire des lots 19 et 50
Madame Unetelle est propriétaire du lot 49
Le lot 51 des combles devait être rattache au lot 50 appartenant à M. Untel et le lot 52 au lot 49 appartenant à Mme Unetelle.
Or le document voté dit que le lot 52 des combles est rattaché non au lot 49, mais au lot 19 propriété de M. Untel.
La copropriété a d'abord voté une vente des combles en totalité pour deux acquéreurs au prix de 10 000 €, puis dans un second vote, sans annuler le précédent, a voté pour la vente de deux lots à 1 € chacun pour un seul des copropriétaires.
Il y a donc un bien non défini en tantièmes et en surface et deux prix pour ce même bien. C'est anormal.
Il y a une autre question que je me pose. Dans une AG de 1993, la copropriété à autorisé la vente des combles au-dessus du lot 19 pour une surface donnée à un prix convenu. Le propriétaire d'alors n'a jamais enregistré cette vente auprès d'un Notaire et le règlement de copropriété n'a pas été modifié.
Enfin.
En 2006, Monsieur Untel, sans titre et sans droit, avait déjà réalisé des travaux de percement du plafond (partie commune et sans autorisation) et installé un escalier pour accéder aux combles aménagés. Madame Unetelle a fait de même en 2008, de même sans titre et sans droit.
Depuis cette époque, des travaux importants de rénovations de l'immeuble ont été entrepris pour près de 400 000 €. N'étant pas propriétaires des combles occupés, M. Untel et Mme Unetelle ont continué de payer leurs charges et leurs appels travaux pour les biens dont ils sont propriétaires mais pas pour le reste. Or les combles représentent un agrandissement de 8,7% de la copropriété. Sur 400 000 € de travaux, ça représente une somme conséquente et pour les charges communes aussi.
Par une tentative de médiation, qui n'a rien d'illégal, la copropriété leur a demandé de mettre la main à la poche pour rattraper "leur retard". Ils refusent et maintenant que les travaux sont terminés, ils veulent que la vente soit réalisée.
Autant dire que les copropriétaires se sentent lésés et ne feront rien s'ils sont mis à contribution pour permettre cette vente.
Le fond de ma pensée, c'est que cette vente doit se faire, mais a des conditions qui permettent tant aux acheteurs qu'aux vendeurs d'y trouver un intérêt.
Y-a-t'il une solution, et si oui quelle est-elle.
Depuis 2006, nous avons changé 4 fois de Syndic, et ce problème n'a jamais été une priorité jusqu'au dernier qui veut régulariser la situation dans le respect du droit et des attentes du Syndicat. L'expérience ici prouve que déléguer sans vérifier est une erreur. C'est pour en éviter de nouvelles que je vous sollicite.
Rude tâche, n'est-ce pas.
Merci à l'avance de vos conseils (c'est sincère, n'en doutez pas).
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nefer
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Posté - 08 avr. 2015 : 09:12:39
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il est quand même étonnant...qu'aucun CS ne se soit préoccupé de l'avancé de ce dossier
moins qu'il n'y ait pas CS!
Avez vous vérifié s'il ne manque pas une page avec les nouveaux tantièmes
un regroupement de lots ne modifie pas les tantièmes, mais une partie commune transformée en lot se voit attribuée des tantièmes |
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Gédehem
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Posté - 08 avr. 2015 : 10:43:15
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Il y a divers aspects sans liens dans ce long exposé, difficilement lisible ....
D'une part la fusion de divers lots pour n'en former qu'un seul :
Les tantièmes attachées aux lots initiaux sont regroupés sur le nouveau lot constitué. Il n'y a pas de changement.
3 lots comptant (exemple) 50, 40 et 70/1000° regroupés formeront un nouveau lot comptant 160/1000°. Ce qui doit ressortir de la modif RDC proposée aux AG.
Le propriétaire ayant fusionné des lots voisins, qu'il peut entreprendre librement, n'a pas obligation de procéder aux modification du RDC. Il devra toujours supporter les charges pour les 2 lots identifiés, ce qui ne change rien pour le syndicat. Simplement, en cas de vente, ce propriétaire aura du mal à justifier la vente d'un F4 alors qu'il s'agit de 2 F2 (c'est un exemple).
S'agissant de l'annexion ou de l'aménagement de combles au droit des lots du dernier étage, il faut voir ce qu'en dit très exactement le RDC. Que sont ces combles, sont ils définis ? A défaut, le propriétaire du lot du dernier étage peut en revendiquer l'usage pour la partie au droit de son lot, sous certaines conditions..
Ici, il est question d'acquisition.
Avec un dossier très mal ficelé. Lorsque l'on vend un bien immobilier, cet acte n'est pas découpé en tranche.
Ou alors, soumises à des conditions précises, bien encadrées, conditions suspensives.
Sur ce que vous exposez, la vente (ou la cession quasi gratuite) ne peut être réalisée qu'après levée des "réserves" expressément fixées, dont la présentation à une AG de la modification du RDC.
Aussi longtemps que ces réserves ne sont pas levées par décision d'AG, la création d'un lot ne peut être enregistrée.
Selon les règles antérieures à 2015, les actes de disposition sur parties communes relevaient de la double majorité art.26.
Cela ne semble pas avoir été le cas dans votre affaire.
Le PV précise que "la résolution a été adoptée ...."
Certes à une 'mauvaise" majorité, faute de présents et représentés suffisants.
Mais dans la mesure où cette "décision" irrégulière contestable de ce fait n'a pas été contestée dans les 2 mois par les opposants ou défaillants, seuls recevables, elle est devenue définitive pour le syndicat.
Le bénéficiaire de la cession a maintenant un "droit acquis" accordé par le syndicat, qui ne peut lui être repris, .... mais qui ne peut être administrativement officialisé dans la mesure où les réserves n'ont pas été levées, avec passage devant un notaire et enregistrement au fichier immobilier.
Pour le syndicat, l'affectation de tantièmes à ce ou ces nouveau lots privatifs créés par retrait des combles parties communes n'est possible qu'après décision dans ce sens sur un projet qui lui est soumis.
Le problème que vous soulevez tient donc à l'absence de suivi de cette affaire par un CS actif, le syndic jouant sur la passivité de la majorité des copropriétaires.
Pour lui, des tantièmes en plus ou en moins, il n'en a que faire. Ce n'est pas lui qui supporte les charges d'entretien et de réfection.
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ronparchita
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Posté - 08 avr. 2015 : 15:22:36
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Bonjour,
Il y a un CS dont M. Untel et Mme Unetelle font partie et dont je fais partie aussi. S'il vous plait ne soyez pas critique à priori. Je suis le seul membre réellement actif. Et j'ai dû faire face à d'autres problèmes qui m'ont demandé beaucoup de travail et de temps pour sauver l'immeuble de la destruction, personne ne payant les travaux votés à cause de devis pharamineux sous le prétexte d'aides publiques. Quand ma confiance dans l'archi et le Syndic s'est changée en méfiance, il a fallu convaincre le CS de virer l'architecte et de changer de Syndic. Et ça m'a demandé plusieurs années tant les gens ne voulaient rien voir, et ne pas se compliquer la vie, et surtout ne pas entrer en conflit avec des "spécialistes". Ca nous a fait perdre plusieurs années. Ensuite je me suis attelé à la réalisation de descriptifs précis puis j'ai demandé des devis détaillés. Ca prend du temps, il m'a fallu apprendre beaucoup car le bâtiment n'est vraiment pas ma spécialité. Mais j'ai rencontré plusieurs architectes "honnêtes" qui m'ont donner de bons conseils. Il m'a ensuite fallu trouver un architecte qui accepte de reprendre un chantier sur des devis qu'il n'avait pas demandé et à des prix qui ne lui laissaient pas beaucoup de marge. Et puis il a fallu convaincre les gens de payer, c'est à dire pour certains d'emprunter car les aides on ne les touches que les travaux terminés. Nous en avons perdu, à cause du temps qui passe et qu'on nous a retirées, mais on a très sensiblement gagné sur le coût des travaux. Quand tout a été calé, je me suis occupé de récupérer un projet de modificatif de règlement de copropriété corrigé. Là aussi ça n'a pas été simple, le Géomètre avait vendu et pris sa retraite et le successeur n'y gagnant rien, entre le moment ou je l'ai retrouvé et celui ou j'ai reçu le projet, j'ai dû patienter plus de 6 mois, me déplacer trois fois et telephonner au moins 20.
Ce nouveau projet tout propre a été soumis au vote de l'AG l'an dernier, le premier jour de notre nouveau Syndic, mais il n'y a pas eu le quorum pour le voter.
Je sais effectivement tout ce qu'il faut faire normalement pour réaliser une vente de partie communes. Mais là , c'est parti dans tous les sens. Il faudrait remettre tout à plat pour obtenir que le prix payé pour les combles ne soit pas 5% du prix du marché et que le Syndicat ne soit pas grugé. Et je ne sais pas comment y arriver. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 08 avr. 2015 : 15:34:59
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Il ne s'agit pas d'être critique mais lucide.
Et vous l'êtes :
"S'il vous plait ne soyez pas critique à priori. Je suis le seul membre réellement actif.
(....)... tant les gens ne voulaient rien voir, et ne pas se compliquer la vie, et surtout ne pas entrer en conflit avec des "spécialistes". Ca nous a fait perdre plusieurs années "
Tout est dit là ...
La difficulté semble être la mise en œuvre des décisions d'AG de 2006 et 2007 ..qui concernent personnellement 2 membres du CS (*)
Que vous dire .... si personne d'autre que vous ne bouge ...! 
D'autant que si on comprend bien, le prix de cession a déjà été fixé; impossible de revenir dessus.
Reste la levée des réserves décidées par l'AG. Quelle en est la volonté d'une majorité du syndicat ?
(*) s'ils sont mariés "en communauté" sur le lot dont il s'agit, ils ne peuvent être tous les 2 membres du CS. La communauté est représentée par un seul éligible. |
Édité par - Gédehem le 08 avr. 2015 15:36:48 |
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ronparchita
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Posté - 08 avr. 2015 : 16:59:59
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Vous êtes rapide, merci beaucoup.
Je précise : Dans le projet de modificatif, il y a eu des créations de lots (points d'eau, WC, bouts de couloir) puis des regroupements avec des lots existants constituant de nouveaux lots avec de nouveaux numéros.
Dans les combles, il y a eu création de deux lots lesquels ont été rattachés à des lots existants, pas fusionnés.
Ce projet de modificatif n'a jamais été joint en entier avec les convocations d'AG, il n'y avait que ce que j'ai mentionné plus avant et aucune références aux tantièmes pour chaque lot créé.
En 2006, la résolution votée à l'article 25 considère une offre de 10 000 €
En 2007, la résolution votée considère le prix d'un euro symbolique pour chaque lot et un rattachement de lot erroné pour un des deux lots créé dans les combles...
Normalement un des deux prix est de trop. Comment le supprimer. Et lequel ? Et pourquoi pas les deux et en négocier un nouveau.
La majorité en tantième du Syndicat n'est pas contente de savoir que les occupants des combles n'ont rien payé des appels de charges et de travaux et trouve ça choquant et malhonnête.
La majorité en tantième aimerait que le prix de cession soit renégocié sur des bases plus raisonnables, plus en rapport avec les prix du marché même s'il considèrent qu'il pourrait être sensiblement réduit par rapport au prix du marché.
Certains connaissent la règle des 7/12, pas tous. Ceux qui la connaissent aimeraient savoir si elle nous est applicable et comment.
S'agissant de l'accès aux combles, un copropriétaire serait prêt à envisager l'élévation de l'escalier de l'immeuble d'un étage pour y accéder par la façade sur cour, il s'agit d'un mur vertical.
Les combles sont au 5e, l'escalier s'arrête au 4e.
Vous évoquez :
"S'agissant de l'annexion ou de l'aménagement de combles au droit des lots du dernier étage, il faut voir ce qu'en dit très exactement le RDC. Que sont ces combles, sont ils définis ? A défaut, le propriétaire du lot du dernier étage peut en revendiquer l'usage pour la partie au droit de son lot, sous certaines conditions…"
Je suis ignorant de ce que vous écrivez. Ou pourrais-je en apprendre d'avantage, s'il vous plait ?
Notre RDC date de 1953.
Je vous fait un copier coller de la partie du règlement touchant à la division parties de propriété commune et parties de propriété privée dont je supprimerai les caves et les étages sauf le 4e.
TITRE PREMIER
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DIVISION DE L'IMMEUBLE
en PARTIES de PROPRIETE COMMUNE
et en PARTIES DE PROPRIETE PRIVEE
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L'immeuble sera divisé :
EN PARTIES DE PROPRIETE PRIVEE désignées dans chacun des trente huit lots définis ci-après:
EN PARTIES COMMUNES à l'ensemble des copropriétaires.
Ces parties sont placées sous le régime de l'indivision forcée.
PARTIES DE PROPRIETE PRIVEE
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Le propriétaire de chacun des lots aura la propriété exclusive et particulière des locaux avec
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les dépendances y affectées compris dans son lot.
Cette propriété comprendra notamment, sans que cette énumération purement énonciatrice soit limitative.
Les parquets et leurs lambourdes, les carrelages, les cloisons intérieures avec leurs portes, les fenêtres et leurs appuis, les persiennes, les portes palières, le plafond attaché aux poutres du plancher supérieur, toutes les canalisations intérieures, l'évier et les autres installations de cuisine, les installations sanitaires, les placards et penderies et, en résumé, tout ce qui est inclus a l'intérieur des locaux et affecté à leur usage exclusif, les murs et cloisons de séparation entre les locaux sont communs entre les propriétaires voisins.
Il convient de préciser que les portes palières, fenêtres, garde-corps et persiennes, bien que de propriété privée, ne pourront êtres transformées, même pour la peinture, qu'avec le consentement de la majorité des propriétaires.
PARTIES COMMUNES
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Ce sont celles qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un appartement et de ses dépendances ou celles qui sont déclarées telles par la loi et les usages.
Elles comprennent notamment :
- La totalité du sol du bâtiment et de la cour.
- Les fondations les gros murs des façades, des pignons de mitoyennetés, les murs de refend
- Les poutres et solives des planchers et leurs hourdis.
- Les charpentes et les toitures
- La cour
- Les branchements à l'égout sur les rues d'A. et B.
- L'ensemble des canalisations d'alimentation en eau, gaz et électricité et des tuyaux d'éva-
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cuation des eaux usées et pluviales (sauf les parties de ces canalisations et tuyaux se trouvant à l'intérieur des locaux composant les lots et affectés à l'usage exclusif de leurs occupants).
- Les conduits de fumée sur toute leur hauteur avec leurs coffres, gaines et souches
- Les ventilations et tuyaux de chute des water-closets
- Tous les locaux et installations énumérées parties communes dans la description des locaux
Cette énumération est purement énonciatrice et non limitative.
COMPOSITION DES LOTS
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ET REPARTITION DES PARTS DE COPROPRIETE GENERALE
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L'immeuble sera divisé en trente huit lots tels qu'ils sont désignés ci-après, chaque propriétaire aura la propriété exclusive et particulière des locaux composant son lot auquel sont affectées les fractions de parties communes y attachées.
REZ-de-CHAUSSEE :
(…)
QUATRIEME ETAGE :
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LOT Numéro 16 :
----------------------
Ce lot comprend le logement dit porte à gauche comportant une chambre
sur cour et une cuisine séparée de la pièce précédente par une cloison vitrée
Et les trente et un millièmes des parties communes de l'immeuble ci 31/1.000°
LOT Numéro 17 :
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Ce lot comprend le logement dit porte en face gauche et comportant
chambre et cuisine sur la rue d' A.
Et les trente huit millièmes des parties communes de l'immeuble ci 38/1.000°
LOT Numéro 18 :
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Ce lot comprend le logement dit porte en face droite comportant
chambre et cuisine sur la rue d'A., débarras.
Et les quarante deux millièmes des parties communes de l'immeuble, ci 42/1.000°
LOT Numéro 19 :
----------------------
A reporter : 889/1000
- 20 -
Report : 889/1000
Ce lot comprend le logement dit porte au fond dans le dégagement et
comportant : chambre sur la rue d'A. et le pan coupé salle Ã
manger sur la rue B., entrée
Et les trente six millièmes des parties communes de l'immeuble, ci 36/1.000°
LOT Numéro 20 :
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Ce lot comprend le logement dit porte à droite dans le couloir et comportant
salle à manger sur cour chambre sur la rue B.
Et les quarante deux millièmes des parties communes de l'immeuble, ci 42/1.000°
SOUS -SOL :
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(les caves)
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ronparchita
Nouveau Membre
France
27 message(s)
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 Posté - 08 avr. 2015 : 17:13:29
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Ca m'a échappé :
(*) s'ils sont mariés "en communauté" sur le lot dont il s'agit, ils ne peuvent être tous les 2 membres du CS. La communauté est représentée par un seul éligible.
Ils ont fait une offre commune, mais ils sont en couple chacun de leur coté et propriétaires de 2 lots distincts sur les 3 lots du 4e étage.
Je ne comprend pas "s'il sont mariés en communauté", pouvez-vous s'il vous plait m'expliquer ? D'avance merci, |
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Édité par - ronparchita le 09 avr. 2015 09:20:48 |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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10
Posté - 09 avr. 2015 : 09:28:19
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Lorsque M. et Mme, mariés sous le régime de la communauté, sont ensemble propriétaire de lots, ils ne forment "qu'un", et seul "un" est éligible au CS, comme seul "un" émarge la feuille de présence aux AG ce qui lui donne le droit de vote.
Mais si chacun est propriétaire, personnellement, d'un ou plusieurs lots, chacun vote pour ses lots, chacun est éligible au CS (communauté réduite aux acquêts, ou mariés avec séparation de biens.)
"mais ils sont en couple chacun de leur coté...."
S'ils n'ont aucun lien, ils sont comme n'importe quel copropriétaire, auraient ils la même opinion ou démarche . |
Édité par - Gédehem le 09 avr. 2015 09:34:48 |
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ronparchita
Nouveau Membre
France
27 message(s)
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Posté - 09 avr. 2015 : 09:54:06
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Bonjour, merci pour votre explication, je n'avais pas pensé que vous faisiez référence au contrat de mariage.
Pour la référence du RCP aux combles, je suis allé consulter le dictionnaire de l'académie et j'ai lu : II. ARCHIT. 1. Charpente qui surmonte un édifice et supporte le toit. Un comble en bois. Un comble métallique. Par ext. Ensemble formé par la charpente et le toit. Les ouvriers sont sur le comble de la maison pour réparer la couverture. Loc. adv. De fond en comble, des fondations au sommet, entièrement. Fouiller une maison de fond en comble. Détruire un édifice de fond en comble. Par anal. Fouiller une pièce, un placard de fond en comble. Ravager un pays de fond en comble. 2. Au pluriel. Les combles, partie d'un édifice aménagée sous le toit pour servir de débarras ou de logement. Les archives du ministère sont entreposées dans les combles. Loger dans, sous les combles.
Si la toiture et la charpente sont indiquées comme partie commune et que charpente et toiture forment les combles, alors les combles sont parties communes, sauf si le législateur à d'autres références que le Dictionnaire de l'Académie Française. Qu'en pensez-vous ? |
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Vente de parties communes, la surface ? 
