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 Posté - 09 mars 2015 : 08:49:54
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andre78fr : c'est le syndic qui représente le SDC, c'est à lui d'être présent à ce RDV pour ce constat d'huissier.
Copropriétaire dans cette résidence je m'opposerait à ce genre de dépenses totalement inutiles. Cela rappelle les déplacements en jet privé de nos élus pour le week-end !!   |
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Luc Standon
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Posté - 09 mars 2015 : 08:52:48
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@rambouillet concernant le point :
1 - Je suis OK avec votre position, considérant que le pdt de CS ne peut avoir un avis prédominant dans le CS. Et qu'en + cela correspondrait parfaitement à l'esprit du 3° du II de l'article 11 du D.1967.
2 - C'est déjà plus restrictif, et dans cette mesure on en revient soit au RFCS soit à un mandat qui serait éventuellement donné par l'AG aux membres du CS : le fameux article 25a de la Loi de 1965 (dont on ne comprend pas bien pourquoi il s'appliquerait seulement que pour les copropriétés de moins de 15 lots).
Mais effectivement que ce débat s'oriente sur 1 ou 2, la chose est certaine : il appartenait au syndic seul et unique représentant légal du syndicat d'être présent au RDV fixé par le huissier. Le CS n'étant pas là pour se substitué au syndic (à fortiori sans délégation de mandat par l'AG). Le CS étant là pour contrôler le syndic.
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Conformément à la Loi "informatique et libertés" du 6 janvier 1978 modifiée (cf. CNIL), je bénéficie et dispose d'un droit d'accès, de rectifications, de modifications et de suppression des données et des informations me concernant.
Ce droit s'appliquant aussi à l'ensemble de mes contributions, interventions et commentaires sur les forums d'UniversImmo.com dont la société AEDèv SAS ne peut se prévaloir automatiquement de l'exclusivité des droits d'édition.
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Louis92
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Posté - 09 mars 2015 : 09:21:13
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Luc Standon citation: Le CS n'étant pas là pour se substitué au syndic (à fortiori sans délégation de mandat par l'AG). Le CS étant là pour contrôler le syndic. Un CS actif connaît infiniment mieux les parties communes de sa copro que le syndic : la présence d'un représentant du CS change la donne y compris en cas de visite d'expert (d'assurance, par ex.). Le CS est censé aussi assister le syndic : apporter sa bonne connaissance des parties communes, c'est assister le syndic. Le CS n'a pas besoin de délégation pour assister.
Cdlt. Louis92. |
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Luc Standon
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Posté - 09 mars 2015 : 09:32:01
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Luc Standon
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Posté - 09 mars 2015 : 09:57:22
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citation: Initialement posté par Louis92
Un CS actif connaît infiniment mieux les parties communes de sa copro que le syndic : la présence d'un représentant du CS change la donne y compris en cas de visite d'expert (d'assurance, par ex.). Le CS est censé aussi assister le syndic : apporter sa bonne connaissance des parties communes, c'est assister le syndic. Le CS n'a pas besoin de délégation pour assister.
Cdlt. Louis92.
Oui bien sur qu'un membre du CS connaîtra "infiniment mieux les parties communes de sa copro que le syndic" surtout vue le nombre de visites annuelles du syndic dans les copropriété dont il a la gestion.
Évidement, qu'il vaut mieux qu'un membre du CS soit présent lorsque le SDC est concerné.
Quant au rôle d'assistance du CS envers le syndic.... Là c'est plus délicat, si la responsabilité civile des membres du CS est susceptible d'être engagée et/ou exposée.
D'autant que la notion d'assistance du syndic par le CS est (relativement + ou - bien ou mal) défini tant par l'art. 21 de la L.65 et par les articles 22 à 27 du D.67 mais aussi tel que particulièrement précisé dans l'arrêté NOVELLI. En dehors de cela ??? Quid des responsabilités/assistance du syndic.
N'omettant pas de signaler que du coup sur le constat de la réunion établi par l'huissier (à la demande de qui ? Cela n'a pas été précisé jusqu'à présent), les noms des personnes présentes seront inscrits.
Je vais aller + loin....
Le constat d'huissier n'aura pas valeur d'expertise judiciaire (concernant la problématique des racines du pin qui cause initialement le litige), ce ne sera qu'un simple constat, qui ne nécessitait pas forcément la présence de l'équivalent de la DDTE de la copropriété  En ce sens il faut souligné le juste commentaire de rambouillet à ce sujet :
citation: Initialement posté par rambouillet
Autre question, un huissier pour des racines d'arbre ne vient pas à l'improviste ; cela se programme (peut-être) et peut se faire à l'occasion d'un séjour, les racines ne vont pas se rétracter.
Et effectivement, il faut se poser la question de savoir qui a fait la demande initiale de constat auprès du huissier ? Les copropriétaires lésés par les racines ou le syndicat par la voix non écrite du syndic ?
L'assistance des membres du CS auprès du syndic ne pourrait exposer la responsabilité civile de ces membres, sinon plus aucun copropriétaire ne souhaitera devenir membre du CS. D'où l'intérêt de l'art. 25a de la L.1965 (le cas échéant).
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Édité par - Luc Standon le 09 mars 2015 10:02:22 |
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Posté - 09 mars 2015 : 10:33:06
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luC sTANDON / Quant au rôle d'assistance du CS envers le syndic.... Là c'est plus délicat, si la responsabilité civile des membres du CS est susceptible d'être engagée et/ou exposée.
Encore une fois, donnez des textes la dessus !!! responsabilité du CS en cas de non assistance du syndic :combien d'assignation et de condamnations ? Textes de lois, jurisprudences.
le RFCS ne définit pas non plus le montant du budget, qui doit être approuvé par l'AG et par elle seule.
Quant au mandat de l'AG il ne concerne qu'un objet précis sur des travaux votés à l'article 24, pas sur les dépenses du CS pas pour assister le syndic. Le CS se saisit de TOUS les dossiers concernant le SDC sans l'acord de l'AG ni du syndic.
Une des mission importante du syndic est la conservation et la sauvegarde de l'immeuble, il doit donc connaitre l'immeuble
Elir un membre du CS qui habite Ă 712 kms est-ce raisonnable ? la bonne et la seule question Ă se poser
C'est le choix de ce copro. d'habiter si loin; il n'a pas à imposer un remboursement des frais de voyages pour aller dans sa résidence. Quid d'un coprorpéiétaire élu au CS habitant Singapour par exemple |
Édité par - philippe388 le 09 mars 2015 10:34:02 |
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Luc Standon
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Posté - 09 mars 2015 : 11:10:12
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citation: Initialement posté par philippe388Elir un membre du CS qui habite à 712 kms est-ce raisonnable ? la bonne et la seule question à se poser
S'il n'y avait personne d'autre, pour former un CS de trois membres peut t'on vraiment reprocher à celui-ci de présenter sa candidature ?
Et donc selon votre raisonnement, ce serait alors la faute de l'AG (et donc du SDC ?) que d'avoir élu ce membre qui a présent réclame de bon droit le remboursement de ses frais de déplacements... à l'aller mais aussi... son retour à son domicile ? Votre raisonnement n'a plus de sens face à l'article 27 du Décret de 1967.
Par analogie et en aparte, selon votre même raisonnement un copropriétaire ne devrait alors pas être élu secrétaire de séance d'une AG si le syndic n'y est lui même pas présent pour se conformer aux dispositions réglementaires et d'ordre public de l'article 15 du D.1967 ?
@php388 : vous ne pouvez pas détourner l'esprit de la Loi à chaque fois dans le sens qui vous arrange sans impunité ni sans conséquence et au gré des différents sujets et de vos interventions qui deviennent contradictoires : à un moment, il faut faire la synthèse.
citation: Initialement posté par philippe388
C'est le choix de ce copro. d'habiter si loin;
Vous supputez et vos conclusions en sont dès lors d'autant faussés que vos affirmations.Mais soit, admettons que c'est son choix, et alors c'est aussi sa liberté. Et rien dans les art. 22 à 27 du D.1967 affirme que pour être membre du CS, il faut obligatoirement en être résident dans l'immeuble de la copropriété.
citation:
Mais il n'impose rien ce brave copropriétaire membre du CS : il réclame simplement d'être remboursé conformément aux dispositions légales du dernier alinéa de l'article 27 du D.1967 qui précise justement :
citation: Les dépenses nécessitées par l'exécution de la mission du conseil syndical constituent des dépenses courantes d'administration. Elles sont supportées par le syndicat et réglées par le syndic.
Si je devais revenir sur le RFCS et autre Ă©lucubrations de votre part, lĂ oui je risque le HS....
Ceci dit j'ai aussi mon avis  sur la question, ne vous en déplaise.
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Édité par - Luc Standon le 09 mars 2015 12:14:02 |
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Luc Standon
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Posté - 09 mars 2015 : 11:35:55
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citation: Initialement posté par philippe388
Encore une fois, donnez des textes la dessus !!! responsabilité du CS en cas de non assistance du syndic :combien d'assignation et de condamnations ? Textes de lois, jurisprudences.
Et c'est reparti comme en 14 ou comme en 40 au choix.... décidément....
Aller c'est de bonne guerre... Encore que.... Mais bon.
citation: Initialement posté par philippe388
Quant au mandat de l'AG il ne concerne qu'un objet précis sur des travaux votés à l'article 24,
Un débat sur le 25a permettra d'ouvrir les yeux sur ce point, mais comme vous l'évitez....
- Conseils syndicaux et divers copropriétaires > RFCS/Cogestion : complémentarité ou double emploi ?
Bref, revenons au débat :
citation: Initialement posté par philippe388Une des mission importante du syndic est la conservation et la sauvegarde de l'immeuble, il doit donc connaitre l'immeuble
Est-ce à dire ici que c'est le syndic qui a demandé le constat d'huissier au frrais du SDC ? Et que du coup, le membre du CS s'est déplacé aller/retour sur 712 Km pour bien vérifier que la demande du syndic est réalisée par l'huissier au nom et pour le compte et au frais du SDC ?
Pour le moment rien ne le confirme, et rien ne l'indique.
Ceci Ă©tant...
En fait, en lisant l'art. 27 du D.1967, il faut possiblement débattre sur la notion de ce qui est à considérer comme étant un remboursement "raisonnable" des frais du CS et dans quelles limites et non pas sur la nature des frais à rembourser ou de savoir quel type de frais est plus raisonnables que d'autre (ce qui peut valablement varier d'une copropriété à une autre, selon la taille et l'organisation du CS). |
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vanille
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 Posté - 03 avr. 2016 : 11:29:29
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Bonjour Ă tous,
Je viens d'acheter un appartement de vacances (il n'y a que des copropriétaires investisseurs qui louent en résidence de tourisme ou quelque uns qui y vont quelques jours personnellement , personne n'habite à l'année sur place), je constate une situation surréaliste , les frais du conseil syndical (5 membres ) sont de 6700 euros à l'année ! budget voté : 5000 euros
Comment s'opposer à ces factures surréalistes vu qu'ils ont tout pouvoir en assemblée vu que personne ne se déplace ou ne s'en occupe.
Copropriété de 155 lots.
Que faire ? Merci Ă vous
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Posté - 03 avr. 2016 : 11:51:24
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Il aurait mieux valu ouvrir un autre sujet .....
Ă quoi correspondent ces frais de conseil syndical, il doit y avoir des justificatifs ..... |
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Louis92
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Posté - 03 avr. 2016 : 11:53:05
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vanille, j'ai, comme vous, constaté une situation surréaliste dans une copropriété de résidences secondaires (de même taille que la vôtre, d'ailleurs) distante de 800 km pour certains membres CS. Voyez le sujet "Remboursement billets d'avion président du CS" http://universimmo-pro.com/forum_un...PIC_ID=18497 , et les différents avis : le mien est donc de réglementer tout cela via les règles de fonctionnement du CS, votées par l'AG, bien sûr. Proposez vous-même quelque chose d'adapté à votre copro.
Depuis, les remboursements de frais de déplacement CS ont été divisés par 5 à 8. Bizarrement, il y a moins de candidats à venir au CS .
vanille, il n'y a pas que ce dossier là qui va vous réserver des surprises. Les syndics sont le renard dans le poulailler quand personne ne s'intéresse aux charges de la copropriété.
Sur une copropriété de 155 lots, la limitation pour les pouvoirs est la règle des 5% (pas celle des 3 pouvoirs). Les 5 membres du CS ne peuvent avoir que 5x5% = 25%. Ils ne peuvent pas faire ce qu'ils veulent car pour cela il faudrait atteindre 33% (et avoir beaucoup de pouvoirs et être tous d'accord entre eux sur tous les sujets).
Analysez aussi les votes en AG et les différentes majorités requises. Si tout est voté à l'article 24 (c'est illégal), ils peuvent décider de tout.
Cdlt. Louis92.
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vanille
Nouveau Membre
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32
Posté - 03 avr. 2016 : 11:58:05
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Désolée, je n'ai pas pensé à ouvrir l'autre sujet.
A quoi correspondent ces frais ? je ne sais pas, à ce que j'ai pu comprendre des frais pour aller contrôler les comptes de l'association syndicale qui sont d'ailleurs systématiquement non approuvés ( je ne vois donc pas l'utilité de dépenser 6700 euros vu qu'ils diront non de toute façon)
Je ne peux rien dire car impossible à contrôler pour l'instant , le syndic faisant barrage même pour le contrôle ( noté sur lettre recommandée de la future AG non pas un jour ouvré au minimum comme la loi le prévoit pour la consultation mais tel jour entre 11h et 12 h !, impossible de tout contrôler en une heure en étant à 500 kms...) vu le nombre de lot.
Je pense qu'ils ne veulent pas qu'on contrĂ´le ces comptes .... |
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Louis92
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Posté - 03 avr. 2016 : 12:13:12
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citation: je ne vois donc pas l'utilité de dépenser 6700 euros Si, si, vous avez bien vu l'utilité : faire un séjour à leur résidence secondaire en se faisant payer le déplacement par la collectivité . |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 03 avr. 2016 : 12:17:54
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citation: Initialement posté par vanille
Désolée, je n'ai pas pensé à ouvrir l'autre sujet.
Je pense qu'ils ne veulent pas qu'on contrĂ´le ces comptes ....
Vu la problématique énoncée, beaucoup plus complexe qu'initialement, il vaudrait mieux effectivement ouvrir un nouveau sujet.
Surtout si vos comptes ne sont jamais approuvés (depuis quand et depuis combien de temps ?). Surtout si vous ne pouvez pas contrôler les comptes pour lesquels on (le syndic) vous demande ensuite de les approuver.
D'ailleurs, pourquoi approuver quelque chose d'incontrôlable : cela ne relève plus de la confiance à accorder à son syndic, mais de la foi et de la croyance en son syndic
L'approche spirituel du syndic qui gère la copro de bonne foi, qui se trompe de religion en faisant les comptes de manière ésotérique  La théologie comptable étant pourtant la même quelque soit le syndic
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Édité par - Luc Standon le 03 avr. 2016 12:19:51 |
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Posté - 03 avr. 2016 : 13:15:10
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Ce genre de frais, c'est payer un billet d'avion a chaque membre du CS pour venir sur place faire une pastissade (zut, j'ai dérapé, une réunion du pastis, enfin, du vous savez quoi)
Au vu de l'absence d'occupant et de l'absence de copropriétaires sans s aux sans x AG, c'est absolument impératif.
On a vu je crois sur ce forum des AG qui se déroulent en Espagne.....
Cela ne veut pas dire qu'au vu des circonstances (aucun occupant pérenne) les couts de fonctionnement du cs sont nuls, cela veut dire comme l'indique LOuis92 qu'il faut remettre de l'ordre dans ce b... et revenir a des pratiques honnêtes.
3 réunions sur places pour 5 conseillers peuvent générer 15 déplacements que l'Ag peut accepter de prendre en compte, mais que l'on paye le prix d'un billet de train, plafonné à 800 euros (ce ui est deja énorme), et non pas des billets d'avions plus le taxi.
On redescend a 1 200 euros.... |
Édité par - ribouldingue le 03 avr. 2016 13:26:03 |
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Luc Standon
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Posté - 03 avr. 2016 : 13:34:35
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vanille
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Posté - 03 avr. 2016 : 13:53:16
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Les comptes sont approuvés toutes les années, j'ai croyais m'étouffer lorsque j'ai lu budget voté toutes les années pour le seul conseil syndical, de 5000 euros , cette année, en attente d'approbation de 6700 euros.
J'ai trouvé sur internet les frais du conseil syndical d'une autre copropriété dans le même complexe de 300 euros par an (même si copropriété plus petite, sont au minimum 3 à mon avis), je vais tout leur donner en Assemblée !
Le syndic, lui, a des frais fixes de 23500 TTC mais en plus : Photocopies : 2509 euros et Affranchissement de 3120 euros ! Truc de fou !
Bon, vu que je ne peux contrôler les comptes car en une heure (temps imposé par le syndic et notifié dans la prochaine AG en AR) , c'est impossible et surtout illégal, je vais voir un avocat en immobilier.
A ce que j'ai compris, ils vont tous contrôler des comptes de l'association syndicale (pas de la copropriété) pour foutre le bordel là bas et nous dire qu'il faut refuser (la résolution propose déjà le refus) alors à part faire guinguette , je ne vois pas l'intérêt de dépenser 6700 euros.
Maintenant , vu que le Président est très procédurier (maladif) j'espère qu'il n'a pas fait passer des factures de consultation d'avocat à 700 kms de la copro pour ses besoins perso... j'imagine tout maintenant.
Je sens que la réunion va être tendue.... , ce qui est certain c'est que je refuse, ça sera non pour l'approbation des comptes, je vais demander la feuille de présence et envoyer un courrier à tous les copropriétaires qui ne viennent jamais pour les alerter car je n'ai aucun autre moyen si lisent jamais les convocations et après , ben, on verra ce que dira mon avocat car hors de question de payer des sommes pareilles , c'est guinguette au frais de la princesse...
Je pense qu'il doit y avoir moyen annuler l'approbation des comptes si votent oui, car on ne peut les vérifier en une heure (illégal, c'est au minimum un jour ouvré et encore, tout dépend du nombre de lots de la copro).
Merci Ă vous, je me sens moins seule ... |
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 03 avr. 2016 : 13:58:34
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Il faut effectivement faire modifier en AG le règlement de fonctionnement du conseil syndical afin de limiter ces frais.
Peu de copropriétaires contrôle les comptes, par contre si il voit une résolution qui dénoncent ces frais prohibitifs cela va les alerter.
Beaucoup de conseil syndical (avec le silence du syndic), pratique le pas vu pas pris. On commence a 500 euros, puis l'année suivante à 1000 euros, et comme vous à 6000 euros.
Rien ne justifie de sa déplacer pour contrôler les comptes, au pire le syndic envoie une copie du dossier au CS, au mieux tout est numérisé.
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vanille
Nouveau Membre
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39
Posté - 03 avr. 2016 : 14:33:54
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En fait , ce n'est pas le contrôle des comptes du syndic mais de l'association syndicale ( résidence de tourisme avec plusieurs copropriété , donc avec en plus haut dessus l'association syndicale), j'espère que ce n'est pas ceux du syndic en plus car là , on les paye pour descendre dans leur appartement et passer une semaine de vacances ! .
J'ai vu les 3 derniers PV, à chaque fois, c'est pareil , l'assemblée approuve les compte de la copropriété et refuse celle de l'ASL (le conseil syndical et le président refuse toujours et le reste, ça suit...)
Bon, de toute façon , je n'ai accès à rien donc je ne peux pas savoir à quoi correspondent réellement ces frais et vu que le syndic bloque la consultation pour une heure seulement ( si j'arrive à 11 h , le temps qu'ils les cherchent les documents , me les transmettent , sera l'heure de partir car sera midi ... ), je ne vois pas trop comment faire sauf refuser l'approbation des comptes.
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Louis92
Contributeur vétéran
France
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Posté - 03 avr. 2016 : 14:36:40
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citation: au mieux tout est numérisé. Factures et contrats sont censés être numérisés et disponibles pour le CS sur l'Extranet depuis début 2015. vanille, faites-vous élire au CS, vous aurez tout votre temps pour contrôler factures et contrats dans l'année.
Cdlt. Louis92. |
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Frais raisonnables ou pas du conseil syndical... 
Alors je vais aller me recycler :
