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Sunbird
Pilier de forums
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 Posté - 25 sept. 2014 : 14:34:25
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Lors d'une vente certains syndic dérogent à la loi, et malgré l'état daté n'acceptent pas que le notaire fassent les "échanges de chèques" entre les vendeurs acquéreurs. Ces syndics disent que ces sommes seront appelées aux acquéreurs, et ensuite remboursées (par le syndic) aux vendeurs (lorsque payées par les acquéreurs).
Dans les faits, sauf exception ces sommes ne sont jamais remboursées, car les vendeurs sollicitent très rarement le syndic, et ont aucun moyen de contrôler si les acquéreurs ont provisionné le compte. Le temps passant ces sommes vont dans la caisse du syndic.
Ma question est quel compte permet de voir ces sommes en attente ?
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nefer
Modérateur
14632 message(s)
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 Posté - 25 sept. 2014 : 14:38:11
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c'est au vendeur de vérifier et de relancer le syndic
au besoin il peut envoyer un RAR au syndic 3 mois après la vente pour demander le remboursement |
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Sunbird
Pilier de forums
4950 message(s)
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 2
Posté - 25 sept. 2014 : 14:43:54
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citation: Initialement posté par nefer
c'est au vendeur de vérifier et de relancer le syndic
au besoin il peut envoyer un RAR au syndic 3 mois après la vente pour demander le remboursement
Nous sommes d'accord sauf que je souhaite connaître comment trouver l'information facilement dans les comptes lorsqu'un syndic ment en AG et écrit qu'il n'y a aucune somme sachant que c'est faux. |
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Louis92
Contributeur vétéran
France
2795 message(s)
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3
Posté - 25 sept. 2014 : 15:13:49
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Sunbird, votre question semble signifier que les cessions ne laisseraient pas d'écritures dans le grand-livre dans :
- le compte 103 pour le remboursement aux vendeurs du fonds de roulement et son paiement des acheteurs ?
- les comptes 45 des copropriétaires vendeur ? même pour une cession peu de temps avant la fin de l'exercice ?
Est-ce cela ou bien le syndic ne vous laisserait pas l'accès à la totalité du grand-livre ?
Cdlt. Louis92.
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Posté - 25 sept. 2014 : 15:49:02
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sunbird :" Lors d'une vente certains syndic dérogent à la loi, et malgré l'état daté n'acceptent pas que le notaire fassent les "échanges de chèques" entre les vendeurs acquéreurs. "
L'établissement de l'état daté est une obligation pour le syndic ET il doit être juste.
Les accords entre acheteur et vendeur, et les échanges de chèques ne regardent pas le syndicat; ils ne s'imposent pas non plus au syndic.
Décret 67-223 du 17 mars 1967
Article 5
Modifié par Décret n°2013-205 du 11 mars 2013 - art. 2
Le syndic, avant l'établissement de l'un des actes mentionnés à l'article 4, adresse au notaire chargé de recevoir l'acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties.
1° Dans la première partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes pouvant rester dues, pour le lot considéré, au syndicat par le copropriétaire cédant, au titre :
a) Des provisions exigibles du budget prévisionnel ;
b) Des provisions exigibles des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel ;
c) Des charges impayées sur les exercices antérieurs ;
d) Des sommes mentionnées aux articles 26-6 et 33 de la loi du 10 juillet 1965 ;
e) Des avances exigibles.
Ces indications sont communiquées par le syndic au notaire ou au propriétaire cédant, à charge pour eux de les porter à la connaissance, le cas échéant, des créanciers inscrits.
2° Dans la deuxième partie, le syndic indique, d'une manière même approximative et sous réserve de l'apurement des comptes, les sommes dont le syndicat pourrait être débiteur, pour le lot considéré, à l'égard du copropriétaire cédant, au titre :
a) Des avances mentionnées à l'article 45-1 ;
b) Des provisions du budget prévisionnel pour les périodes postérieures à la période en cours et rendues exigibles en raison de la déchéance du terme prévue par l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.
3° Dans la troisième partie, le syndic indique les sommes qui devraient incomber au nouveau copropriétaire, pour le lot considéré, au titre :
a) De la reconstitution des avances mentionnées à l'article 45-1 et ce d'une manière même approximative ;
b) Des provisions non encore exigibles du budget prévisionnel ;
c) Des provisions non encore exigibles dans les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel.
Dans une annexe à la troisième partie de l'état daté, le syndic indique la somme correspondant, pour les deux exercices précédents, à la quote-part afférente au lot considéré dans le budget prévisionnel et dans le total des dépenses hors budget prévisionnel. Il mentionne, s'il y a lieu, l'objet et l'état des procédures en cours dans lesquelles le syndicat est partie.
ET la loi ALUR, article 20 de la loi de 1965 :
Article 20
Modifié par LOI n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 55 (V)
I.-Lors de la mutation à titre onéreux d'un lot, et si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date, attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété.
Avant l'expiration d'un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire.
Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal de grande instance de la situation de l'immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance. Le notaire libère les fonds dès l'accord entre le syndic et le vendeur sur les sommes restant dues.
A défaut d'accord, dans un délai de trois mois après la constitution par le syndic de l'opposition régulière, il verse les sommes retenues au syndicat, sauf contestation de l'opposition devant les tribunaux par une des parties. Les effets de l'opposition sont limités au montant ainsi énoncé.
Tout paiement ou transfert amiable ou judiciaire du prix opéré en violation des dispositions de l'alinéa précédent est inopposable au syndic ayant régulièrement fait opposition.
L'opposition régulière vaut au profit du syndicat mise en oeuvre du privilège mentionné à l'article 19-1.
II.-Préalablement à l'établissement de l'acte authentique de vente d'un lot ou d'une fraction de lot, le cas échéant après que le titulaire du droit de préemption instauré en application du dernier alinéa de l'article L. 211-4 du code de l'urbanisme a renoncé à l'exercice de ce droit, le notaire notifie au syndic de la copropriété le nom du candidat acquéreur ou le nom des mandataires sociaux et des associés de la société civile immobilière ou de la société en nom collectif se portant acquéreur, ainsi que le nom de leurs conjoints ou partenaires liés par un pacte civil de solidarité.
Dans un délai d'un mois, le syndic délivre au notaire un certificat datant de moins d'un mois attestant :
1° Soit que l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité ne sont pas copropriétaires de l'immeuble concerné par la mutation ;
2° Soit, si l'une de ces personnes est copropriétaire de l'immeuble concerné par la mutation, qu'elle n'a pas fait l'objet d'une mise en demeure de payer du syndic restée infructueuse depuis plus de quarante-cinq jours.
Si le copropriétaire n'est pas à jour de ses charges au sens du 2° du présent II, le notaire notifie aux parties l'impossibilité de conclure la vente.
Dans l'hypothèse où un avant-contrat de vente a été signé préalablement à l'acte authentique de vente, l'acquéreur ou les mandataires sociaux et les associés de la société se portant acquéreur, leurs conjoints ou partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, dont les noms ont été notifiés par le notaire, disposent d'un délai de trente jours à compter de cette notification pour s'acquitter de leur dette vis-à -vis du syndicat. Si aucun certificat attestant du règlement des charges n'est produit à l'issue de ce délai, l'avant-contrat est réputé nul et non avenu aux torts de l'acquéreur.
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Sunbird
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Posté - 25 sept. 2014 : 18:32:29
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