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chardon2bs
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 Posté - 04 juil. 2014 : 22:10:48
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Bonjour,
Un copropriétaire avec un compte très débiteur a vendu des lots de copropriété, l'administrateur judiciaire (nommé suite à démission du syndic face aux problèmes de trésorerie) a fait opposition aux ventes, et les honoraires d'huissier ont été passés en charges générales.
Comme je faisais part de mon mécontentement devant cette situation, le comptable de l'administrateur m'a répondu que ces frais ne pouvaient être ventilés qu'après approbation des comptes. Et là , le nouveau syndic, lui, indique que le compte du vendeur a été soldé après la vente, et qu'il ne peut donc rien faire... D'ailleurs, de son point de vue, c'était dans l'intérêt général, donc c'est normal que tout le monde participe aux frais. Bref, la prime à celui qui se conduit mal !
Qu'en pensez-vous ?
Merci d'avance de vos réponses, cordialement.
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Posté - 05 juil. 2014 : 07:52:42
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le syndic démissionnaire ou le judiciaire aurait du faire une hypothèque qui aurait été à la charge du copro débiteur et ainsi il n'y aurait pas eu opposition aux frais du syndicat. Le syndicat aurait été sur la liste des créanciers donc pas d'opposition à faire....
mais maintenant, c'est fait, les frais d'opposition sont Ă la charge du syndicat donc de tous.... |
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JPM
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Posté - 05 juil. 2014 : 09:37:50
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Rambouillet : citation: le syndic démissionnaire ou le judiciaire aurait du faire une hypothèque qui aurait été à la charge du copro débiteur et ainsi il n'y aurait pas eu opposition aux frais du syndicat. Le syndicat aurait été sur la liste des créanciers donc pas d'opposition à faire....
Indications totalement inexactes
Extraordinairement fantaisistes mĂŞme !
En effet l'opposition doit toujours être délivrée lorsqu'il y reste des charges impayées à la date de réception par le syndic de l'avis art. 20 et de plus l'opposition est le seul mode de mise en œuvre du privilège spécial.
Sur la question : L'ancien syndic aurait dû tenir compte des frais d'opposition au moment de l'apurement du compte du vendeur. Si celui ci n'a pas quitté la France, il demeure possible de les lui réclamer en le menaçant d'une procédure. Le nouveau syndic raconte des fadaises.
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Posté - 05 juil. 2014 : 11:19:32
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rambouillet : ET attention le délai est de 15 jours !!
ET en cas de vente par adjudication, GROS soucis, car le syndicat n'est pas forcément informé, car pas de passage par un notaire !
Cas vécu dans notre SDC, j'ai découvert la vente d'un lot d'un copro qui n'avait jamais payé ces charges sur le net: le vente avait eu lieu un an avant; l'acheteur professionnel de l'immobilier avait déjà revendu ce lot.
Heureusement la prise d'hypothèque légale nous a aidé à récupéré la dette 1 années après
Pour un autre lot, le syndic n'a jamais répondu à l'opposition, et par 2 fois !!! 
pas si simple que cela !  |
Édité par - philippe388 le 05 juil. 2014 11:22:10 |
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Posté - 05 juil. 2014 : 11:47:48
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citation: Indications totalement inexactes
Extraordinairement fantaisistes mĂŞme !
En effet l'opposition doit toujours être délivrée lorsqu'il y reste des charges impayées à la date de réception par le syndic de l'avis art. 20 et de plus l'opposition est le seul mode de mise en œuvre du privilège spécial.
attention, JPM vous confondez l'opposition par l'article 20 et l'opposition qu'il vaut mieux formuler aux avocats qui font procéder à la vente aux enchères pour que ces dettes soient inscrites avant l'enchère, (si aucune hypothèque n'a été prise au préalable bien sur....). Je pense que c'est de cela qu'a voulu parler chardon, car il n'y a pas besoin d'un huissier pour faire jouer l'article 20... qui arrive après la vente aux enchères.
si la dette n'est pas connue avant la mise en enchères, l'acquéreur peut s'en affranchir et il n'est pas sur qu'il reste de l'argent pour le syndicat, du résultat de l'enchère en fonction du timing des hypothèques.
a mon avis, les syndics n'utilisent pas assez la procédure de l'hypothèque... |
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JPM
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Posté - 05 juil. 2014 : 14:07:58
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Désolé, Rambouillet, mais vous persistez dans l'erreur !
A propos de " l'opposition qu'il vaut mieux formuler aux avocats qui font procéder à la vente aux enchères pour que ces dettes soient inscrites avant l'enchère "  Il s'agit de l'insertion d'une clause dans le cahier des clauses de la vente (ex cahier des charges). Rien à voir avec une opposition.
A propos de " il n'y a pas besoin d'un huissier pour faire jouer l'article 20. " Lequel article 20 impose l'opposition par acte extra judiciaire.
Et pour " si la dette n'est pas connue avant la mise en enchères, l'acquéreur peut s'en affranchir et il n'est pas sur qu'il reste de l'argent pour le syndicat, du résultat de l'enchère en fonction du timing des hypothèques. " qui ne veut pas dire grand chose.
La nouvelle procédure de saisie immobilière impose de s'enquérir auprès du syndic de la situation du débiteur saisi puisque c'est l'avocat poursuivant qui doit établir le projet de répartition du produit de la vente. |
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Posté - 05 juil. 2014 : 15:53:40
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jpm, j'en conviens pour l'acte extra judiciaire de l'article 20 
mais il serait intéressant que chardon nous dise exactement ce qu'a fait l'administrateur : opposition (je répète son terme) avant la vente aux enchères ou opposition du fait de l'article 20... |
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chardon2bs
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Posté - 06 juil. 2014 : 17:49:00
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Bonjour et merci de vos réponses.
Vente amiable, pas aux enchères.
J'ignore ce qu'a fait exactement l'administrateur judiciaire, je sais qu'il y a eu opposition délivrée par huissier. Et le nouveau syndic a fait part de son étonnement, indiquant que seuls les administrateurs utilisaient cette procédure, que les syndics ne faisaient pas celà .
Le vendeur est saoudien, et il ne vit pas en France. Néanmoins, il a vendu un lot à une SCI qu'il a créée avec sa fille, donc en un sens il est toujours propriétaire dans l'immeuble, mais son compte "personnel" a été soldé, raison pour laquelle le syndic me dit ne pouvoir rien faire...
Vu que la situation s'est déjà produite en 2004, avec le même co-propriétaire, celà devient lassant. |
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JPM
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Posté - 06 juil. 2014 : 18:04:04
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Le syndic raconte n'importe quoi.
Ceci étant, c'est une situation un peu complexe qui exige l'intervention d'un avocat connaissant bien la copropriété.
Il ne faut pas hésiter car ces situations se multiplient et les incidents sont nombreux. Il faut récupérer ce qui est dû, mais aussi anticiper sur le paiements des provisions ultérieures.
Il faut vérifier que le syndic détient bien le Kbis de la SCI (registre du commerce) et les coordonnées précises du gérant. Si possible tous les renseignements concernant les associés.
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chardon2bs
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Posté - 09 juil. 2014 : 17:38:19
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Le comptable de l'administrateur judiciaire a apuré le compte du vendeur, car pour lui, les frais d'opposition sont à la charge du SDC et non du vendeur défaillant dans le paiement de ses charges. Ainsi d'ailleurs que les honoraires de l'administrateur pour le traitement de ce dossier. Donc, pour lui, tout était en règle, et d'ailleurs il ne veut pas en démordre.
Lorsque le syndic lui a dit qu'il partageait mon point de vue, et que ces frais auraient dû être réglés par le vendeur, il lui a demandé le texte...
Ceci dit, le syndic déclare ne plus pouvoir intervenir, les comptes ont été approuvés,etc.
Même si je les conteste encore une fois, ce comptable ayant fait des opérations très étranges, et les explications étant aux abonnés absents avant l'AG.
Je l'ai rencontré il y a un mois chez le nouveau syndic, qui était aussi perdu que moi, mais lui il s'en moquait un peu d'être perdu, pas moi.
Ce monsieur nous a expliqué qu'il intervenait chez des administrateurs judiciaires suivant le nom du syndic précédent. Dans notre cas, il était sur sa liste rouge, et il savait qu'il trouverait des choses. Il a repris les trois derniers bilans, deux approuvés mais avec procédure en cours au TGI, et le dernier non présenté en AG. Et il a effectivement trouvé des opérations non comptabilisées, pour des montants significatifs.
Mais il n'a pas refait les bilans en totalité, et nous a juste communiqué une feuille en annexe du dernier relevé de dépenses, reprenant toutes ces opérations "oubliées" par l'ancien syndic. Avec des états de répartition basés sur les bilans précédents, donc faux !
Et en prime, il a modifié les soldes des bilans précédents, sans indiquer ce qui justifiait les nouveaux chiffres. Les autres co-propriétaires ont tout voté comme un seul homme, sans demander la moindre explication, mais ils sont tous étrangers, et je suppose que la compta d'une copro, c'est du chinois pour eux. L'ennui, c'est qu'après, ils voient le montant à payer, et là ils ne sont plus d'accord. Donc, il faut pouvoir expliquer, et c'est moi qui m'y colle. |
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Posté - 11 juil. 2014 : 17:49:07
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Petit nota bene :
Seules deux circonstances peuvent permettre d'imputer une charge du syndicat au seul copropriétaire concerné faute de quoi elle doit être répartie aux tantièmes à tous les copropriétaires :
- que la charge soit mentionnée par l'article 10-1 de la loi qui déroge justement aux répartitions aux tantièmes, mais les frais d'opposition n'y sont pas mentionnés (seuls ceux de l'état daté le sont...) ;
- qu'il y ait une clause d'aggravation des charges dans le règlement de copropriété et que l'on puisse faire valoir la faute du copropriétaire ; ce n'est pas si évident : certes, il aurait dû être à jour de ses charges, mais le fait que le solde dû n'a pas été retenu par le notaire et transmis au syndic sur la base des indications de l'état daté entre aussi en ligne de compte.
Bref, c'est tout sauf simple... |
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JPM
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Posté - 16 juil. 2014 : 10:28:27
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Les frais de délivrance d'une opposition à paiement du prix entrent sans nul doute dans le champ d'application de l'article 10-1 a) car il s'agit de frais nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée. Ils sont également nécessaires pour la mise en œuvre du privilège spécial du syndicat.
Universimmo ne vise que l'article 10-1 b)
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Posté - 16 juil. 2014 : 18:41:15
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On peut essayer... |
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JPM
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Posté - 16 juil. 2014 : 18:54:01
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Ce n'est pas nécessaire d'essayer une pratique qui est courante.
Le texte est formel.
Pour ma part je conseille toutefois d'en faire mention dans l'état daté.
Un rappel : la réforme ALUR en la matière est satisfaisante.
Quand on vient de lire le Point sur la loi ALUR avec la promesse de vente de 1500 pages et les forêts dévastées pour la papèterie, il faut bien apporter un petit sourire.
Mais il faut bien dire qu'il y a des spécialistes qui n'ont pas repéré les champs de mines.
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Frais opposition sur ventes 
