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 Posté - 22 juin 2014 : 18:12:54
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Notre RDC prévoit une Avance Permanente de Trésorerie (APT) qu'il explicite ainsi:
"Afin de permettre au syndic de faire face aux dépenses concernant l'administration des diverses parties et choses communes, celui ci sera mis en possession d'une Avance Permaments de Trésorerie et de diverses provisions ci après définies.
A) Une Avance Permanente de Trésorerie ou "Fonds de roulement".
Elle sera alimentée par chacun des copropriétaires au moyen d'une provision versée lors de son entrée en jouissance, puis rajustée si nécessaire au début de chaque exercice.
cette provision décidée par l'AG à la majorité de l'article 24 sera au plus egale au sixième du budget prévisionnel.
B) Des provisions du budget prévisionnel....."
Or, il est mis à l'ODJ de notre prochaine AG la résolution ci après:
" 4- Avance de trésorerie: proposition de revalorisation de la somme actuelle (3048,98 €) à hauteur de 5000 € pour éviter des problèmes de trésorerie dans le cadre de la gestion bancaire en compte séparé. Vote maj. art.24 "
Je suis propriétaire dans cette copropriété depuis 1985 et je n'ai retrouvé aucune décision d'AG fixant le montant initial ni les modalités de cette A.P.T.)
Par ailleurs dans les années 2000 un copropriétaire avait demandé le remboursement de cette A.P.T. Il avait été éconduit par l'AG manifestement sous l'influence du syndic (le même).
Enfin dernière interrogation sur cette A.P.T. majorée, c'est la motivation qui est invoquée (le compte séparé !!!). Il se trouve que la dite copropriété est gérée en compte unique et que cette résolution se trouve en 4° position à l'ODJ alors que en 16° position il y a une question posée par un copro visant à faire passer la gestion actuelle en compte séparé comme c'est la loi.
J'aimerais bien savoir ce que vous en pensez.
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| Signature de kikiladoucette |
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Viviane
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2014 : 18:27:33
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J'en pense
-que si personne ne sait plus quelle était la somme initiale, c'est une bonne chose de revoter
- qu'il vous faut vérifier que 5000€ ça ne dépasse pas 1/6 du budget moyen.
- que le motif du compte séparé est théoriquement absurde, mais en pratique juste. Avec un compte unique, le syndic n'a pas le droit de dépenser plus que ce que vous avez en trésorerie, ce qui voudrait dire payer vos factures avec l'argent des autres, mais peut , pratiquement parlant, le faire, et le fait souvent. En compte séparé, il ne peut plus. En AG, il vous faut souligner que l'avance est indispensable, compte unique ou pas, vu que le syndic n'a pas le droit de payer vos factures avec l'argent des autres. Et que le montant de l'avance ne change pas, que le compte soit ou pas séparé. C'est 1/6 maximum du budget, et ce selon la loi comme selon votre RDC.
- le truc où j'ai un doute, c'est l'article...
citation: en 16° position il y a une question posée par un copro visant à faire passer la gestion actuelle en compte séparé comme c'est la loi.
En fait, il vous faut regarder comment est rédigée cette proposition. Normalement, elle est inutile. Si le syndic ne demande pas à l'AG une dispense d'ouverture de compte séparé, il DOIT ouvrir un compte unique.correction, il fallait lire séparé, bien sur
Il peut avoir obtenu cette dispense précédemment, pour une durée précise, allant au delà de votre AG à venir. Il faut vérifier.
L'obligation de compte séparé n'entre en vigueur qu'en 2015. |
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Édité par - Viviane le 22 juin 2014 19:33:26 |
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Posté - 22 juin 2014 : 18:29:12
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kikiladoucette :" il y a une question posée par un copro visant à faire passer la gestion actuelle en compte séparé comme c'est la loi. "
NON ! à vérifier si la loi ALUR s'applique déjà au sujet de l'obligation d'un compte séparé pour les SDC de plus de 15 lots.
Si nous restons dans la situation précédente, le syndic DOIT proposer à l'AG de voter la dérogation d'ouverture du compte séparé, et non l'adoption du compte séparé qui est la norme.
Mais le syndic propose d'augmenter le fond de roulement pour une gestion en compte séparé; à vérifier la loi ALUR.
L'AG ne peut pas voter une avance de trésorerie supérieure à 1/6 du budget de fonctionnement courant; il faut donc vérifer si le budget est aurour des 30 000 €.
A vérifer aussi si l'avance de trésorie/fonds de roulement figure dans votre RDC; si c'est le cas pas besoin de vote pour créer cette avance. C'est pourquoi vous ne trouvez pas de résolution dans les vieux PV.
Cette avance de trésorerie est nécessaire, peu importe l'argument du syndic.
Le syndicat peut aussi voter de porter cette avance à 1 €, et rembourser les copros.
De toute façon cette avance est remboursable aux vendeurs. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 22 juin 2014 : 18:42:37
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L'obligation du compte séparé existe depuis janv. 2001.
Le syndicat n'a pas compétence pour décider si il ouvre ou pas un compte séparé, puisque rendu obligatoire par la loi.
La SEULE possibilité est de décide d'une DISPENSE faite au syndic, laquelle doit préciser sa durée (D.art.29-1)
Il n'existe plus de questuon type "ouvertue d'un compte séparé" ou autres rédaction 'bidon'.
Le compte séparé étant la règle depuis 13 ans, LA question à prévoir :
- Dispense faite au syndic d'ouvrir un compte séparé au nom du syndicat. proposition de fixer sa durée à celle du mandat du syndic."
L'avance faite au titre de "réserve de trésorerie", n'est pas une "provision" perdue par les copropriétaire.
C'est une "avance", un prêt fait au syndicat dont chacun conserve la "propriété". |
Édité par - Gédehem le 22 juin 2014 18:45:43 |
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Posté - 22 juin 2014 : 18:52:16
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et la fin de la dispense dans la loi ALUR, c'est pour quand ? |
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Posté - 22 juin 2014 : 19:04:21
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l'année prochaine, l'arrêt de la dispense pour un certain nombre de syndicats....  et encore, les syndicats de mois de 15 lots, y auront encore la possibilité.......  |
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Posté - 24 juin 2014 : 08:05:03
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Je vous remercie les uns et les autres pour vos réponses toujours intéressantes même si certaines partent en digression par rapport au sujet principal.
Viviane effleure par son interrogation le point précis que j'aurais aimé voir se developper: à savoir, dans le cas où le reglement de copro prévoit une A.P.T. et un éventuel réajustement de celle ci par un vote de l'AG à l'art.24 (tel le cas exposé) n'est ce pas en contradiction avec le fait que toute modification de répartition des charges doive passer au filtre de l'AG par un vote à l'art.25 voire 26 ? |
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Édité par - kikiladoucette le 24 juin 2014 08:08:31 |
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Posté - 24 juin 2014 : 08:18:29
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l'avance de trésorerie n'est pas une charge, car comme son nom l'indique c'est une avance, une sorte de prêt et qui appartient toujours au copropriétaire (en l'état actuel de la législation...  )
donc l'article 24 est la bonne majorité pour faire varier cette avance, d'zilleurs c'est marqué ainsi dans votre RdC : "cette provision décidée par l'AG à la majorité de l'article 24 sera au plus egale au sixième du budget prévisionnel."
NB : si vous avez l'occasion de modifier votre RdC, pensez à faire modifier ce texte :
"A) Une Avance Permanente de Trésorerie ou "Fonds de roulement".
Elle sera alimentée par chacun des copropriétaires au moyen d'une provision avance versée lors de son entrée en jouissance, puis rajustée si nécessaire au début de chaque exercice.
cette provision avance décidée par l'AG à la majorité de l'article 24 sera au plus egale au sixième du budget prévisionnel."
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Posté - 24 juin 2014 : 08:45:18
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kikiladoucette : les avances ne sont PAS des charges de copropriété.
Avance de trésorerie, avance pour travaux futurs, avance de solidarité,....elles sont toutes remboursées en cas de vente du lot.
En modifier le montant n'est pas une modification des charges de copropriété.
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 24 juin 2014 : 20:37:33
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il faut examiner le solde bancaire sur une année. Assez laborieux, mais pas très compliqué : il faut rentrer sur un tableur les 12 relevés mensuels de l'exercice, pour après déterminer le solde courant (solde en fonction de la date). Si le solde est de temps en temps négatif, il faut augmenter l'avance de trésorerie. Contrairement aux dires de certains que je ne nommerai pas, l'avance de trésorerie est pleinement justifiée même avec des appels de provision de charges : certains copros mettent du temps à payer, il faut avoir une réserve pour faire face au dépassement du budget (du fait par exemple d'une petite réparation imprévue). |
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andre78fr
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 Posté - 25 juin 2014 : 03:31:33
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Si vous n'avez pas Excel ou si c'est trop laborieux, certains logiciels vous permettent de visualiser graphiquement la situation et l'évolution des vos comptes bancaires... Dans cet exemple, l'avance n'est plus nécessaire mais je confirme que si le système des provisions a globalement diminué l'importance et le niveau des fonds de roulement, l'avance de trésorerie reste souvent justifiée.
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Posté - 25 juin 2014 : 08:28:03
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je rajouterai à ce que dit andré : si vous avez des impayés, c'est non seulement justifié, mais quasi obligatoire : comment payer tout ce qui est prévu, si tout l'argent ne rentre pas dans les mêmes délais !!!!
d'ailleurs on le voit dans l'exemple de André, il y a deux périodes (début et milieu du graphe) où la trésorerie est dans le rouge, don soit blocage du compte par la banque, soit agios... |
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mespres
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Posté - 25 juin 2014 : 09:23:39
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citation: certains logiciels vous permettent de visualiser graphiquement la situation et l'évolution des vos comptes bancaires...
quels sont ils ? |
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Posté - 25 juin 2014 : 11:03:59
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andré en connait au moins un et je connais le même et je m'aperçois pour l'essayer qu'il est très pratique et au plus proche du terrain |
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mespres
Contributeur vétéran
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Posté - 25 juin 2014 : 11:07:58
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rambouillet, quel humour ! c'est quoi le petit nom de ce soft ? à moins qu'il ne soit classifié ... |
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Posté - 25 juin 2014 : 11:49:25
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andre78fr
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Posté - 25 juin 2014 : 13:02:23
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Merci rambouillet, oui c'est mon petit bébé valcompta qui fait ça ;-)
A ce propos, il faut évoquer l'obligation légale pour les syndics professionnels de connaître la "pointe de trésorerie" pour leur garantie financière. C'est à dire le montant maximum du cumul des fonds mandants détenus ; les gros progiciels prévoient donc le calcul de cette pointe.
Ici, dans un petit logiciel pour syndics "bénévoles", c'est simplement un outil graphique de gestion de trésorerie ; vérifier que les appels entrent correctement par rapport au calendrier des factures, voir à quelle période on peut placer sur le livret ou au contraire reprendre...
Je rappelle d'ailleurs la proposition qui tient toujours d'offrir une licence gratuite à tous les contributeurs réguliers du forum ! |
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Gédehem
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Posté - 26 juin 2014 : 01:49:21
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si le système des provisions a globalement diminué l'importance et le niveau des fonds de roulement, l'avance de trésorerie reste souvent justifiée."
André ne m'en voudra pas de relever que "fonds de roulement" ou "réserve de trésorerie" c'est la même chose .....  , ..... et que si l'un est nécessaire l'autre l'est tout autant, et dans une proportion absolument identique .......
Il ne faut pas occulter 2 points, dont l'un très important dans les copropriétés ayant de nombreux services collectifs, en particulier chauffage et ECS collectifs.
Il a été précisé (Viviane) ce qu'il en est en "compte individualisé" : où les fluctuations de trésorerie sont "ammorties" par la gestion en compte pivot ou autres appellations incontrolées.
C'est impossible en compte séparé, obligatoire depuis 13 ans, incontournable demain.
L'autre concerne la présence de services collectifs "gourmands", dont le chauffage et accessoirement l'ECS, leurs consommations étant cycliques dans l'année.
Chacun sait ce qu'il en est des factures "énormes" qui tombent (de février à juin) s'agissant de l'énerigie "chaufferie".
Sauf que les provisions pour charges sont lissées, constantes chaque trimestres. D'où l'impossibilité d'honorer à temps telles factures faute de fonds. Ou le "jonglage" bien connu : le syndic paye des "institutionnels" fixant une date échéance (qui controle des aggios/pénalités de retard ?), .....les autres attendront des jours meilleurs.
Si la question de la réserve de trésorerie se posait pour les syndicats ayant des "sous-comptes" dans les comptes du syndic, elle ne se pose pas pour le "compte séparé" : à défaut d'être obligatoire, la réserve de trésorerie est/sera incontournable.
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Posté - 26 juin 2014 : 07:25:59
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citation: L'autre concerne la présence de services collectifs "gourmands", dont le chauffage et accessoirement l'ECS, leurs consommations étant cycliques dans l'année.
Chacun sait ce qu'il en est des factures "énormes" qui tombent (de février à juin) s'agissant de l'énerigie "chaufferie".
Sauf que les provisions pour charges sont lissées, constantes chaque trimestres. D'où l'impossibilité d'honorer à temps telles factures faute de fonds. Ou le "jonglage" bien connu : le syndic paye des "institutionnels" fixant une date échéance (qui controle des aggios/pénalités de retard ?), .....les autres attendront des jours meilleurs.
je suis d'accord avec gedehem.
Toutefois, on pourrait aussi envisager dans un syndicat géré par un syndic non pro ou un coopératif, d'avoir des versements de charges inégaux décidés par l'AG pour pallier à ce phénomène. C'est un choix, soit on accepte un lissage avec une avance de trésorerie conséquente, soit on adapte les versements en fonction d'un semblant de réalité, avec une avance de trésorerie réduite au minimum.
Ce serait plus difficile avec un syndic pro, car de par la multiplicité des cas à gérer, l'inégalité des versements trimestriels pourrait être oubliée par la comptable |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 26 juin 2014 : 10:11:34
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On pourrat adapter la variation cyclique des charges par une même variation cyclique des provisions !
Sauf que même avec des provisions identiques chacun sait la difficulté de les faire rentrer, alors si ce c'est pas le même montant à chaque fois, bonjour la galère.
Dans ce cas (chauffage-ECS collectifs), un remède plus simple mais pas total consiste à modifier les date de l'exercice annuel.
Il faut englober sur un même exercice les dépenses de ces services collectifs.
Par exemple exercice du 1er octobre N au 30 septembre N+1.
Les provisions de juillet et octobre, période creuse de grosses dépenses, permettent de répondre en partie aux grosses factures de février.....
En partie, avec une gestion et un suivi "très pointus" ...
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 26 juin 2014 : 12:30:08
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Oui, avoir les exercices qui incluent la période de chauffe simplifie les bilans.
Attention à prévoir de bons paramétrages pour vos sondes et autres compteurs à télé-relevés.
Ils sont programmés à la pose pour une date de relevé donnée. Cette date doit se faire suffisamment en amont de la cloture de l'exercice pour que les chiffres arrivent à temps au syndic.
Si cette date se révèle trop tardive pour faire les comptes, il faudra décaler l'exercice.... (*édition*) ou au choix, faire une campagne de reprogrammation des sondes demandant intervention physique...(le plus souvent, ni gratuit, ni simple)
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Édité par - Stéphane le 26 juin 2014 13:54:20 |
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Avance Permanente de Trésorerie. 
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