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carminoff
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 Posté - 20 mai 2014 : 15:38:25
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Un propriétaire emménage dans un lotissement, type ASL. Il découvre que par manque d’informations, ignorance, ce lotissement est régi comme une co-propriété, par un syndic qui s’appuie donc sur la législation des copropriétés pour gérer cette ASL.
Ce propriétaire suite à l’appel de fond trimestriel, place la somme demandée sur un compte bloqué pour montrer sa bonne fois.
Il refuse de verser son appel de fond sur un compte qui n’appartient pas à l’ASL, sur un compte où le président n’à aucun accès, affirmant que dans le cas présent ,en opposition au statut, que : si le président peut prendre un assistant de gestion, en aucun cas il peut abdiquer de sa gestion pour une tierce personne, et perdre toute sa responsabilité de gestion.
Ce propriétaire a-t-il raison ? : l’ASL doit elle obligatoirement avoir un compte ? le président, le bureau peuvent il abdiquer de leur responsabilité de gestion pour une tierce personne qui aurait tout pouvoir sur l’ASL...comme en copropriété !
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hes
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 Posté - 20 mai 2014 : 16:27:34
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Bonjour
C'est le représentant légal de l'ASL désigné par les statuts ( donc le Président en l'espèce) qui est habilité à faire fonctionner les comptes et à agir au nom de l'ASL pour exécuter les décisions du bureau et de l'assemblée.
Le bureau ne peut abdiquer ses responsabilités.
Pour autant le recours Ă un administrateur de biens professionnel est possible ( et parfois souhaitable).
Comment est il désigné ?
Il faut bien définir son mandat, mais il ne peut "diriger" l'ASL.
Par expérience, il vaut mieux faire évoluer ce type de situations que les brusquer.....
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Posté - 20 mai 2014 : 16:39:14
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ce copropriétaire n'a pas tout à fait tort lorsqu'on lui demande de verser l'argent sur un compte qui n'aurait rien à voir avec l'ASL. Pour lui, il ne connait que l'ASL !!!
le président de l'ASL est responsable de la gestion et le bureau/syndicat doit avoir normalement un trésorier qui gère le compte bancaire.
toutefois, il peut-être admis que le bureau fasse appel (avec accord de l'AG) à un fournisseur/prestataire pour assurer la gestion au quotidien, mais il n’empêche que les copros doivent verser leur "obole" sur un compte au nom de l'ASL.
il faut aussi rappeler à ce prestataire, qu'une ASL ne se gère pas comme une copropriété classique, car elle n'est pas soumis aux mêmes textes sauf si réellement le cahier des charges ou statuts de l'ASL y fait référence.
il y a peut-ĂŞtre quelque chose Ă reprendre .... |
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majik
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Posté - 20 mai 2014 : 20:43:46
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citation: Un propriétaire emménage dans un lotissement, type ASL. Il découvre que par manque d’informations, ignorance, ce lotissement est régi comme une co-propriété
1/ que dit l'acte de vente du lot de lotissement?
sur le lotissement (cahier des charges?)
sur l'ASL (statuts?)
2/ y a t'il des statuts de l'ASL? |
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carminoff
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Posté - 20 mai 2014 : 23:00:43
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RĂ©ponse Ă Majik
J’extrais des statuts ce qui me semble important pour le problème soulevé
« …le directeur est chargé de recouvrer toutes les sommes dues à l’association … »
« …Le directeur est autorisé à donner mandat à un professionnel pour l’assister dans l’exercice de ses fonctions. Le dit professionnel devra être titulaire… »
Il me semble donc clair que le directeur peut se faire assister, mandater, mais qu’il garde la responsabilité de la gestion, donc le contrôle d’un compte bancaire. En aucun cas d’après les statuts le directeur, le bureau, peuvent se désister de la gestion de l’ASL.
Même si dans les statuts l’obligation d’un compte bancaire au nom de l’ASL n’apparaît pas clairement, il semblerait qu’un compte bancaire ouvert au nom du gestionnaire n’est pas acceptable, non ?
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andre78fr
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5
Posté - 20 mai 2014 : 23:11:20
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Si je faisais partie de l'ASL je ne l'accepterais pas mais tout laisse à croire que ce fonctionnement profite du flou et des zones d'ombre de la gestion et de la réglementation générale des ASL (rappelons-le beaucoup moins précise et organisée que pour les copropriétés), de ses statuts et du contrat entre le syndic et l'ASL, syndic qui est ici un prestataire et non un mandataire.
A mon avis, il faut profiter de l'arrivée de ce nouveau propriétaire pour organiser la "fronde" ; déterminer la date de fin du contrat actuel et préparer toutes les adaptations qui vous semblent nécessaires, à commencer par un compte bancaire séparé au nom de l'ASL mais tout le reste aussi (éplucher le contrat, les modalités de communication, de mise à disposition des pièces, les honoraires...). Vérifiez aussi des points secondaires ; les syndics qui font voter les ASL selon les majorités 24 ou 25 (de la copropriété) ne sont pas si rares...
Un bon dossier sur cette mise à plat pourra être présenté en AG mais d'ici là le non paiement risque fort de se retourner contre le contestataire, même en utilisant un compte bloqué... |
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andre78fr
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6
Posté - 20 mai 2014 : 23:15:28
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En relisant votre dernier message, il est quand même écrit "le directeur est autorisé à donner mandat"... mais il me semble, avec mes modestes connaissances en droit, qu'il s'agit ici d'un mandat personnel entre le président/directeur et le syndic et non d'un mandat social entre ASL et syndic.
Je laisse les juristes creuser ce point !!!
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carminoff
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7
Posté - 20 mai 2014 : 23:27:39
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Un professionnel de la gestion immobilière est sensé connaître la différence entre ASL et copropriété à tous les niveaux (objet, législation, fonctionnement, gestion).
Or ce mandataire en jouant le rôle de syndic dans l’ASL, alors qu'il ne peut être qu'un assistant, en faisant systématiquement référence à la législation des copropriété pour asseoir son pouvoir, pourrait être accusé d’abus de confiance ? voir d’escroquerie et vol lorsque ces références lui permettent de « s’approprier » la gestion de l’ASL.
Les termes sont un peu forts, mais dans l’absolu ils sont justes, non ?
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andre78fr
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Posté - 20 mai 2014 : 23:38:50
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Attention quand même, on ne peut pas voler une "gestion" et pour parler d'escroquerie ou de vol il faudrait que les fonds de l'ASL soient détournés au profit du gestionnaire. En fait, le plus souvent, les syndics ne font qu'appliquer leurs habitudes "copropriétés" sans connaître et tenir compte des spécificités des ASL et on retrouve le même problème dans les logiciels d'ailleurs.
A mon avis on est plus dans l'incompétence et une mauvaise répartition des responsabilités entre le président et ce syndic que dans la fraude...
Il importe de remettre tout ça sur des rails plus droits (et de la bonne largeur !!!) mais je ne crois pas qu'il y ai matière à poursuivre ni même accuser pour le fonctionnement passé... |
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carminoff
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Posté - 21 mai 2014 : 00:18:54
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D’accord avec vous, il n’y a pas matière à poursuivre. Mais je maintiens qu’un professionnel à le devoir d’information, et que l’habitude où l’incompétence ne justifient rien.
je pense qu’en profitant de l’ignorance des propriétaires, le fait de gérer une ASL comme une copropriété est un détournement de fond , le syndic sous prétexte qu’il est le seul responsable de la gestion, peut faire passer des frais exorbitants (cf frais de mutations, photocopie, % sur les devis ,etc , …) qui ne se justifieraient pas en fonctionnement ASL.
Petite remarque, il est pratiquement impossible de trouver un gestionnaire immobilier qui accepte de gérer une ASL comme une ASL : ce n’est pas intéressant financièrement, et demande un surcroit de travail par rapport à toutes ces gestions en « Syndic »
Reste pour l’ASL à trouver un petit gestionnaire qui acceptera d’être un assistant, et simplement un assistant. Certe, l’absence de carte d’administrateur de biens, fera qu’il ne pourra être mandaté et avoir la signature, mais je ne pense pas que ce fait pose un gros problème pour une petite ASL.
Pour terminer, je dirais que la dureté de mes propos, c’est surtout pour convaincre les propriétaires que le fonctionnement type « syndic » n’est plus viable , qu’il coute cher, qu’il est indéfendable légalement, c’est essayer de convaincre que toutes les références législatives que les syndic citent systématiquement pour asseoir leur pouvoir, ne sont que de la poudre aux yeux, du bluff, et je maintiens mon terme d’escroquerie.
la loi de 2004 , les statuts, sont l’unique référence de l’ASL.
Merci à tous ceux qui ont participé à ce forum.
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Posté - 21 mai 2014 : 08:00:06
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est ce que l'objet de l'ASL est tel qu'il nécessite le recours à un tiers ? est ce qu'il n'y a pas de frais justement parce qu'un "syndic" est utilisé comme tiers (quel est la part des charges générés par ce seul fait d'utiliser un tiers).
l'objet est-il tel que les membres du bureau ne peuvent pas gérer eux mêmes : montant du budget, prestataires divers et variés, etc...
est ce qu'un autre type de tiers peut-être utilisé pour aider et décharger les membres du bureau comme : un comptable à temps partiel, une assistante à temps partiel pour tout ce qui est courriers, voir des autoentrepreneurs, etc.... |
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majik
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Posté - 21 mai 2014 : 08:18:20
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carminoff : vous devriez un peu Ă©largir votre de vue sur cette ASL qui va Ă vau l'eau...
Vos citations des statuts font Ă©tat du "directeur".
Ce terme était cité dans le dispositif légal ancien que l'ordonnance du 1er juillet 2004 a abrogé.
De là à ce que je soupçonne que votre ASL-copro n'a en rien donné suite à l'obligation de régulariser sa situation juridique avant le 5 mai 2008...
VĂ©rifier cela serait un pas vers la remise en ordre... |
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carminoff
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Posté - 21 mai 2014 : 09:28:45
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RĂ©ponse Ă Majik
Effectivement, cette ASL n’a pas ces statuts à jour …mais justement, le syndic étant en poste depuis 2003, avait il me semble le devoir d’information de l’existence de la loi 2004, du décret d’application de 2006 avec la date butoir de 2008.
Les convocations aux l’AG croulent sous les rappels de la législation copropriété, mais pas un mot sur la nécessité de la mise à jour des statuts ! …peut être pour éviter que certains découvrent la notion d’ASL !!
RĂ©ponse Ă Rambouillet
Petite ASL (80 pavillons), ou la gestion se rapproche plus d’une gestion familiale que d’une multinationale : factures espaces vert, électricité à régler quelques petits problèmes d’entretien, et c’est tout.
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Posté - 21 mai 2014 : 10:14:34
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citation: Petite ASL (80 pavillons), ou la gestion se rapproche plus d’une gestion familiale que d’une multinationale : factures espaces vert, électricité à régler quelques petits problèmes d’entretien, et c’est tout.
on ne peut effectivement se mettre à votre place à tous, mais quand même est ce que cela nécessite le recours à un tiers pour payer les factures et déclencher un ordre de service pour un travail d'entretien : c'est ce que chacun fait pour sa propre villa ....
Il serait plus simple d'avoir un bureau en distribuant les taches sur chaque memebre du bureau:
* un aux taches comptables : un tableau excel (ou multiplan pour les anciens  )
* un aux taches administratives
* un aux espaces verts
* un à l’électricité
* un ou deux aux petits travaux divers
* et le président/directeur qui coordonne |
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majik
Contributeur senior
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Posté - 21 mai 2014 : 10:54:17
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citation: Ce propriétaire suite à l’appel de fond trimestriel, place la somme demandée sur un compte bloqué pour montrer sa bonne fois.
Il refuse de verser son appel de fond .....
Ce propriétaire a-t-il raison ?
On est là dans le cœur du sujet...
car
citation: Effectivement, cette ASL n’a pas ces statuts à jour
Dès lors, ceux qui disent représenter cette ASL sont incapables d'obtenir de la justice qu'elle oblige les mauvais payeurs à s'exécuter...
En effet, cette ASL n'a pas la capacité à agir. |
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talinette
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Posté - 21 mai 2014 : 11:43:53
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Je rejoins totalement carminoff.
Depuis 3 ans je suis présidente d’une ASL , fonctionnement actuel sans aucun problème
On parle des abus tarifaire des syndics en copropriété, mais dans la gestion des ASL, les termes vols, escroquerie, arnaque ne sont pas trop forts. Il est inadmissible, que profitant de la confiance des gens en la référence professionnelle du gestionnaire, que celui puisse abreuver de fausses lois ces personnes, pour soutirer un maximum d’argent, et passer sous silence la nécessité de la mise à jour des statuts …Les convocations aux AG de plus de 20 pages (voir la facturation des photocopies !!), ne sont souvent que de la poudre aux yeux pour justifier des tarifs exorbitants et illégaux dans le contexte d’une ASL.
Le fonctionnement d’une ASL type pavillonnaire, je reprends les termes de carminoff, "est une gestion familiale" : des factures à payer, un entretien à assurer, et c’est tout. La comptabilité est réduite à son niveau le plus simple.
Et si le fonctionnement de l’ASL permet une convivialité ou chaque propriétaire se sent concerné, vous aurez toujours une personne compétente sur un problème donné (si il y a problème.)
La gestion ? L’envoi des convocations ? L’informatique avec excel world vous apporte presque toute les solutions, et une fois que votre logiciel est structuré…vogue la galère !
Mais rien ne vous empêche de prendre un assistant professionnel pour vous aider…à un tarif qui n’aura rien à voir avec votre syndic !
Par contre, c’est vrai que le passage d’un système à un autre demande de la douceur.
Ne pas oublier qu’au départ les colotis sont persuadés que le gestionnaire est le représentant officielle et compétent pour l’ASL. Il faut donc EXPLIQUER, RASSURER , DEMONTRER doucement à partir de réunions, de contacts etc…(il y a toujours la méfiance des porteurs de bonnes paroles)).
Actuellement, le fait de virer notre syndic nous a fait gagner 30% sur le budget ! …en gardant une marge budgétaire !!!! (et je fais abstraction des frais de mutation exorbitants que les colotis n’ont plus à payer lorsqu’ils vendent leur bien)
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Ankou
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Posté - 21 mai 2014 : 12:44:35
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citation: Initialement posté par andre78fr
A mon avis, il faut profiter de l'arrivée de ce nouveau propriétaire pour organiser la "fronde" ; déterminer la date de fin du contrat actuel et préparer toutes les adaptations qui vous semblent nécessaires, à commencer par un compte bancaire séparé au nom de l'ASL mais tout le reste aussi (éplucher le contrat, les modalités de communication, de mise à disposition des pièces, les honoraires...). Vérifiez aussi des points secondaires ; les syndics qui font voter les ASL selon les majorités 24 ou 25 (de la copropriété) ne sont pas si rares...
@carminoff
Vous n'avez pas répondu à ceci.
Avez-vous accès aux documents de l'ASL, devant être fournis légalement à tout membre en faisant la demande?
Comment se passent les AG?
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 21 mai 2014 : 12:47:19
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citation: Initialement posté par carminoff
Petite ASL (80 pavillons), ou la gestion se rapproche plus d’une gestion familiale que d’une multinationale : factures espaces vert, électricité à régler quelques petits problèmes d’entretien, et c’est tout.
MĂŞme pas d'antenne collective?
Pas de voirie appartenant Ă l'ASL?
Donc un budget individuel de quelques dizaines d'€ par an?
Combien se rémunère le syndic pro? |
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carminoff
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Posté - 21 mai 2014 : 13:08:25
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RĂ©ponses Ă ANKOU
(C’est vrai qu’il faudrait être très précis lorsque l’on pose un sujet..Mais la place manque, et l’on omet de préciser des détails, qui ont de l’importance.)
Tous le monde à reçu les statuts …remisés au fond d’un tiroir, car tous persuadés par le syndic (sic !) que celui-ci est tout puissant légalement (n’est il pas titulaire d’une carte professionnelle !!)
Antenne collective, voirie avec électricité, espaces verts …dans la mesure où il n’y pas de gestion de personnel, d’emprunt à gérer, c’est une gestion simple, avec une comptabilité à portée de n’importe qui.
Mais fondamentalement, je rejoints « talinette » peu importe les sommes en jeu, il est inadmissible de s’appuyer sur de fausses lois pour arriver à ses fins, inadmissible de s’approprier totalement la gestion bancaire, inadmissible de passer sous silence la nécessité de la mise à jour des statuts afin de protéger ce que j’appelle sans complexe un « trafic »
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SEKEJANPANS
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Martinique
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Posté - 06 sept. 2014 : 17:04:48
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Avez-vous eu des difficultés pour évincer le syndic et trouver un prestataire à qui vous avez confié certaines missions ? Avez-vous établi un contrat spécifique avec ce nouveau prestataire ? |
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blocage appel de fond en ASL 
