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Stilla
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 Posté - 20 mai 2014 : 12:19:34
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Bonjour,
le projet d’ordre du jour pour la prochaine AGO , prévoit en même temps que le budget prévisionnel à voter dans la même question, le texte suivant : L'adoption de ce budget permettra au Syndic d'exercer à l'encontre des copropriétaires défaillants la faculté d'exiger les provisions non encore échues relatives à l'exécution de ce budget et ce par voie de référé directement auprès du Président du Tribunal de Grande Instance
ça pose question sur la régularité de cette résolution car selon nous :
1 –on ne peut pas poser 2 questions distinctes dans la même résolution
2- A t'on le droit de « prévoir » d’intenter une action sans savoir précisément envers quel copropriétaire et aux frais de qui ?
3- avant d’en arriver à une procédure, le législateur a prévu des moyens aux syndics pour recouvrer les impayés…..
Je vous remercie d'avance de me donner Vos avis
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JB22
Pilier de forums
France
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Posté - 20 mai 2014 : 13:18:45
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Cette deuxième partie de la résolution est inutile, la déchéance du terme en cas d' impayé est prévue par l' article 19-2 de la loi:
" A défaut de versement à sa d' exigibilité d' une provision prévue à l' article 14-1, les autres provisions prévues à ce même article et non encore échues deviennent immédiatement exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec demande d' avis de réception restée infructueuse pendant plus de trente jours à compter du lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire...." |
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 20 mai 2014 : 13:21:12
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effectivement il suffit d'informer en AG sur la procédure prévue par l'article 14-1
peut être y a t il un problème de "mauvais payeurs" dans votre copropriété ? |
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Posté - 20 mai 2014 : 13:49:24
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en fait votre syndic vous demande une chose inutile : il inscrit au budget de gestion courante des frais de justice qu'il devra engager pour faire payer les copros défaillants et ce de façon générale. Il précise un point, mais il n'est pas obligé, sinon il devrait le faire pour toutes les dépenses du budget  .
en faisant cela, il fait son travail d'administration et de gestion du syndicat et de récupération des impayés et il inscrit ua budget l'argent qu'il est susceptible de dépenser (dont certaines dépenses seront à charge du/des défaillant). Rien de trop anormal.
attention, toutefois qu'il ne facture pas des honoraires non prévus au contrat  |
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Stilla
Contributeur actif
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4
Posté - 20 mai 2014 : 18:44:35
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Merci pour vos réponses, mais je ne vois pas où, dans l'Art 14-1 il est dit que du fait que les provisions deviennent exigibles etc.....(là on est d'accord), le syndic puisse de ce fait prendre l'initiative d'engager un référé au TGI ?
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Gédehem
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Posté - 20 mai 2014 : 18:49:07
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Mais où vont-ils checher tout ça ?????  
L'action en recouvrement de charges ne relève pas du tout d'une action en référé !!!!
"Les provisions étant exigibles généralement le 1er jour du 1er mois de chaque trimestre (Loi), le 3 c'est un retard de paiement.
Le 5 c'est la"lettre de rappel/relance".
le 15 c'est la "Mise en demeure" (MED) sous 8 jours.
le 30 c'est "l'injonction de payer" (TI), le versement des provisions étant une obligation légales.
Cela entre dans les pouvoirs du syndic qui découlent de la loi (c'est pour lui une obligation), syndic qui n'a nullement besoin d'une décision d'AG.
Ne pas engager la procédure en recouvrement de provisions pour charges relève de la faute professionnelle. |
Édité par - Gédehem le 20 mai 2014 18:56:36 |
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Stilla
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6
Posté - 20 mai 2014 : 19:01:41
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citation: L'action en recouvrement de charges ne relève pas du tout d'une action en référé !!!!
C’est ce qui me semble Gédehem…..pour une injonction de payer il faut bien saisir le tribunal d’instance non ?
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Posté - 20 mai 2014 : 20:53:28
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si bien sur, on peut passer par le référé pour la récupération des charges de gestion courante. Ceci se fait 30 jours après la mise en demeure et l'assignation se fait par huissier devant le président du TGI.
et pas besoin de l'accord de l'AG :
citation: Article 55
Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites. |
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Stilla
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8
Posté - 20 mai 2014 : 22:18:47
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Ah.....d'accord: je ne connaissais pas l'art.55
Merci à tous pour vos réponses! |
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Gédehem
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Posté - 20 mai 2014 : 22:53:02
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"on peut passer par le référé pour la récupération des charges de gestion courante. Ceci se fait 30 jours après la mise en demeure et l'assignation se fait par huissier devant le président du TGI."
Procédure totalement inutile s'agissant de "faire payer" une provision pour charges exigibles, paiement qui est "obligation". !
Le TI est compétent pour les créances jusqu'à 10.000 €.
Jusqu'à 4000 on peut même solliciter le juge de proximité !
Voir ce sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=17417
La question posée par Stilla le montre : nombre de syndics connaissent peu ou mal la procédure à mettre en œuvre sans délai dès le 1er retrad de paiement.
Sans se soucier en plus d'engager la procédure toute simple, une injonction de payer dans nos copropriétés ne présentant pas de difficulté, la créance étant certaine, incontestable.
Qui plus est sans recours à l'AG puisqu'étant une des prérogatives de tout syndic.
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Édité par - Gédehem le 20 mai 2014 22:59:42 |
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Posté - 21 mai 2014 : 08:04:17
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pour revenir au sujet initial de stilla (et éviter de repartir dans un long post) :
* l'une ou l'autre des manières nécessitent bien souvent des frais supplémentaires de gestion courante qu'(effectivement le syndic a tout intérêt à faire provisionner par le biais du budget "gestion courante", même si à terme ce sera au copro défaillant d'en payer une partie...
* et pas de nécessité d'une résolution spéciale pour faire le nécessaire pour récupérer des fonds dûs. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 mai 2014 : 11:04:13
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Dans dévier du sujet, il faut rappeler
- que l'action par "injonction de payer" s'applique pour obtenir le paiements de créances contratctuelles/conventionelles, ce qui est le cas des provisions pour charges.
Qu'elle est "simplissime", sur dossier déposé (complet) au greffe, et qu'elle ne nécessite pas l'intervention d'un avocat. Ce n'est pas contradictoire même si le poursuivi peut contester dans les 30 jours du jugement.
Qu'une action en référé impose l'assignation de la personne concernée, donc par un avocat, action contradictoire qui prend du temps, procédure inadaptée pour le recouvrement d'une créance certaine comme une provision pour charges. |
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