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oriana
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 Posté - 12 mai 2014 : 09:05:02
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Bonjour
Je suis débutante en question de syndic et je serais bientôt Presidente d"une petite copro de 4 lots.
Aussi j'ai besoin de votre aide car l'AG aura lieu la semaine prochaine suite a la démission du syndic professionnel.
Voici mes questions :
L'AG de demission : les comptes ne seront pas transmis. Le syndic nous les fournira suite a notre demande par AR (sympa…). Nous les rejetterons car abusifs…Notre AG extra a du être organiser d'urgence pour palier a la démission soudaine (ce qui ne nous déplaît pas). Nous désignerons notre syndic bénévole.
1° Je serais propriétaire le 5 juin. L'AG a lieu avant. Mon vendeur sera présent mais peut il me donner un pouvoir (avant la signature) ou comment faire pour que je puisse être élue PRESIDENTE (alors que par encore propriétaire) lors de l'AG exceptionnelle ?
2° quels sont les points a aborder dans cette premier AG exceptionnelle ?
la designation du President et du secrétaire de séance
la designation du President su syndic benevole
la designation du CS
le budget previsionnel : il n'y a que l'eau et assurance en commun
les comptes 2013 : ne seront pas approuvés
une copro n'a pas payer ses charges et doit aujourd'hui 4000 euros
3° un syndic benevole et provisoire : que signifie provisoire ? ma copropriétaire me dit que les comptes vont commencer a zéro dans ce nouveau syndic (vu qu'il n'y pour l'heure pas de transmission avec le syndic precedent…). Qu'est ce que cela signifie ? évidemment personne n'a envie de payer les factures des copro précédents (ayant vendus naturellement avec l'accord du syndic qui n'a rien réclamer…)
4° Pour l'assurance : quelle assurance devons nous prendre absolument ? nous ne sommes que 4 (dont 1 personne décédée et sans succession pour l'heure) et les assurances sont souvent très cher… malheureusement nos assurances personnelles ne nous proposent pas pour l'heure la clause qui permettrait de proteger les parties communes…quelqu'un connait il une assurance qui inclut cette clause ? a defaut quelles sont les assurances a prendre d'urgence (la copro n'est pas assurée car l'assurance n'a pas été payée par le syndic)
5° Concernant le deroulé de l'AG, a l'issue il faut faire signer le PV aux présents …il faut donc que l'ai prévu une impression papier…????
6° Quels sont les documents nécessaires al'AG ?
feuille d'emargement
les pouvoirs
Un PV preimprime ?
7° Quelqu'un aurait il un modèle de PV de syndic bénévole en doc a me transmettre ???
merci d'avance de votre aide,
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Posté - 12 mai 2014 : 10:02:53
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1° Je serais propriétaire le 5 juin. L'AG a lieu avant. Mon vendeur sera présent mais peut il me donner un pouvoir (avant la signature) ou comment faire pour que je puisse être élue PRESIDENTE (alors que par encore propriétaire) lors de l'AG exceptionnelle ?
Attention : à la date du 5 juin, vous n'etes rien pour le syndicat (désolé). Il vous faut un pouvoir pour y participer, mais vous ne pouvez prétendre au poste d'un membre du bureau.
Il faut répondre ici à un point important : qu'est ce pour vous le mot "Présidente" ? Je pars de l’hypothèse où vous voulez parler de "Syndic non pro" (dit syndic bénévole), mais cela laisse entendre que vous souhaitez tenir une fonction dont vous semblez ignorer les textes : il vous faut rapidement vous mettre à ces 2 textes loi de 1965 modifiée et décret de 1967 modifié. c'est le BA BA.
2° quels sont les points a aborder dans cette premier AG exceptionnelle ?
la désignation du President, d'un scrutateur au moins et du secrétaire de séance
la designation du President su syndic benevole du syndic avec date d'effet (début et fin)
la designation du CS
l'approbation des comptes, mais encore faut-il les avoir ?....
le budget previsionnel : il n'y a que l'eau et assurance en commun
les comptes 2013 : ne seront pas approuvés
une copro n'a pas payer ses charges et doit aujourd'hui 4000 euros
"si ce copro qui n'a pas payé et que ces 4000 € représentent plus de 25% du budget, votre syndicat est dit "en difficulté" et en théorie il faut faire appel à un administrateur judiciaire."
3° un syndic benevole et provisoire : que signifie provisoire ? ma copropriétaire me dit que les comptes vont commencer a zéro dans ce nouveau syndic (vu qu'il n'y pour l'heure pas de transmission avec le syndic precedent…). Qu'est ce que cela signifie ? évidemment personne n'a envie de payer les factures des copro précédents (ayant vendus naturellement avec l'accord du syndic qui n'a rien réclamer…)
le mot provisoire n'existe pas ; le syndic a un mandat avec une date de début (en général l'AG) et une date de fin précise.
il faudra à ce syndic récupérer les comptes auprès de l'ancien, car il est faux de dire que le syndicat partira de 0. Un exemple, si le syndicat doit de l'argent sur les exercices précédents et si les comptes précédents ne sont pas approuvés à la date du 05/06, c'est vous, nouvel acquéreur qui paierait le solde (sauf à vous mettre d'accord chez le notaire).
Certes si le syndic n'a rien "réclamer", il a du fournir un "état daté" au notaire de la vente où sont signalés ce qui est du par chacun...
4° Pour l'assurance : quelle assurance devons nous prendre absolument ? nous ne sommes que 4 (dont 1 personne décédée et sans succession pour l'heure) et les assurances sont souvent très cher… malheureusement nos assurances personnelles ne nous proposent pas pour l'heure la clause qui permettrait de proteger les parties communes…quelqu'un connait il une assurance qui inclut cette clause ? a defaut quelles sont les assurances a prendre d'urgence (la copro n'est pas assurée car l'assurance n'a pas été payée par le syndic)
il faut aller voir une banque ou une compagnie d'assurance pour faire assurer la copropriété mais également en RC le futur syndic bénévole. Tout coute cher en copropriété minimum comme la votre à 4 copros.
5° Concernant le deroulé de l'AG, a l'issue il faut faire signer le PV aux présents …il faut donc que l'ai prévu une impression papier…????
le PV doit être signé en fin de séance : pour cela on peut utiliser le projet de résolutions joints à la convocation  et on remplit au fur et à mesure. Tout peut se faire de façon manuscrite. Malheureusement, vous vous ne pouvez rien faire, vous ne serez que mandataire...
6° Quels sont les documents nécessaires al'AG ?
feuille d'emargement
les pouvoirs
Un PV preimprime ?
la feuille de présence avec nom et prénoms des copros, adresses, tantièmes. les pouvoirs dûment signés par les mandants et les mandataires doivent être sur la table
ces 2 documents sont des annexes du futur PV.
Eventuellement un pré-PV imprimé, amis normalement vous avez cela dans la convocation... 
7° Quelqu'un aurait il un modèle de PV de syndic bénévole en doc a me transmettre ???
permettez moi quand mĂŞme une remarque :
* le syndic sortant n'a pas fait son travail
* il existe des impayés qui semblent importants
* votre copro est peut-être en difficulté (autre mot que "faillite"  )
* vous ne connaissez pas les comptes de ou des exercices précédents
* vous etes sans notions apparemment des règles de la copro
* on ne sait pas si la convocation a été faite dans les règles (par qui, notifications, délais, contenus, etc...)
* vous vous présentez comme candidat syndic non pro, alors que vous ne pouvez pas l'être
* etc...
il me semble trop tôt (si vous n'avez pas d'expérience d'une copro auparavant) pour vous d'assumer ce rôle dans les règles, faites TRES ATTENTION et n'oubliez pas que l'un d'entre vous ne paie pas !!!!!
mes propos sont peut-être brutaux... mais je vous réponds à votre titre "URGENT AG"
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oriana
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Posté - 12 mai 2014 : 10:44:31
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Merci beaucoup pour vos réponses.
En effet la situation est délicate malheureusement je n'ai pas vraiment d'autres solutions que de prendre la Presidence car aucun autre copro ne peut le faire.
Mes questions :
Une première AG va avoir lieu avec le syndic sortant pour sa démission. Mon veneur sera présent. Les copropriétaires ne valseront pas sels comptes puisqu'ils ne seront meme pas présentés (ce que nous indique le syndic sortant)!
Nous ferons ensuite une deuxième AG extraordinaire pour designer d'urgence un syndic bénévole (malheureusement ce syndic sortant n'a pas voulu porter a l'ordre du jour la désignation du nouveau syndic malgré notre demande qui se sont croisées).
Pour cette AG extraordinaire j'aurais souhaiter être élue Presidente du syndic pour une durée de 1 an mais je ne serais copro qu'au 5 juin…vous me dites que je peux avoir un pouvoir pour mon vendeur mais que je ne peux me présenter en mon nom comme Présidente ? est il possible alors de designer mon vendeur et de dire dans le PV que je prendrais sa place a la Présidence à partir du 5 juin ?
concernnat la convocation e cette AG j'ai vérifié une convocation avec un elai e 8 jours suffit, est elle absolument obligatoire en cas de démission sans les délais obligatoires depuis la loi ALLURE ? (je n'ai pas accès au contrat de ce syndic car il ne l'a jamais transmis et ne connais donc pas de détails des modalités de démission…)
Pour les textes je vous remercie je les potasse et je vous assure que je prends cette mission tres au sérieux.
Cette AG extraordinaire doit avoir lieu impérativement pour éviter un administrateur de bien. Concernant les impayés, en effet une copro ne paye pas ses charges mais je n'ai pas le détail…des frais de procédures ont été engagés a son encontre mais qui pour l'heure sont encore dans le compte commun et non personnels en attente de décision de justice il me semble…l'eau n'a pas été paye depuis 2 ans et sera payée la semaine prochaine par mon vendeur (condition pour la vente) ce qui baissera la dette de cette copropriétaire qui devrait du coup passer a 2000 euros de charges impayées…
je pense trouver un arrangement avec elle et mon vendeur s'engage a prendre la responsabilité des impayés cela sera stipuler dans l'acte de vente. malheureusement pour des rasions personnelles je ne peux faire machine arrière pour cet achat.
Concernant les etats datés, les vendeurs dess lots vendus dernierement ne font pas état des dettes de la copro puisque ces deux vendeurs ont payes leurs charges….bizarrement et je ne sais pourquoi cet argent n'a pas permis de payer les factures en cours…
Pour le compte en banque il sera ouvert des le lendemain de l'AG, pour l'assurance est elle obligatoire le jour de l'AG ou pouvons nous accorder un délai pour prospecter ?
Si quelqu'un a un modèle de PV pour syndic bénévole je suis preneuse…
merci d'avance
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Posté - 12 mai 2014 : 11:18:18
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oriana : En effet la situation est délicate malheureusement je n'ai pas vraiment d'autres solutions que de prendre la Presidence car aucun autre copro ne peut le faire.
Mais vous n'avez AUCUN droit de postuler à un poste de syndic non-pro !! Le choix est clair et vous ne pouvez détourner la loi.
Votre seul " role" dans cette AG est de voter les résolutions avec votre pouvoir. Rien d'autre.
La seule solution est de repousser cette AG de " démission" ( ce qui ne veut rien dire du tout)
Vous ne connaissez pas bon plus le fonctionnement d'une copropriété, la loi de la copropriété, le fonctionnement d'une AG, ...... !!!
Le syndic ne vbous connait pas, il n'a même pas à vous répondre, car vous n'existez pas pour le SDC !!
Vous vous engagez dans de gros soucis en fonçnat t^te baissée sans aucun respetc de la loi !!! votre responsabilité sera engagée, et lourdement avec de tels principes hors la loi.
oriana :" est il possible alors de designer mon vendeur et de dire dans le PV que je prendrais sa place a la Présidence à partir du 5 juin ?"
NON !!!! prenez au moins le temps de lite les textes !!! tout cela n'est pas sérieux.
J'ai un doute : QUI a convoqué cette AG pour élir un syndic ???? SEUL le syndic sortant peut le faire ! ET le délai légal a respecté est de 21 jours !!! il ne s'agit pas d'un cas d'urgence.
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Édité par - philippe388 le 12 mai 2014 11:23:11 |
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Posté - 12 mai 2014 : 11:41:07
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ouh la la §§§ vous partez déjà dans l'illégalité... et arrêtez de parler de présidente mais de syndic non pro (au pire syndic bénévole)
Non, vous ne pouvez pas être nommé comme syndic non pro car le syndicat ne vous connait pas avant le 5 juin et encore, il faudra que cela soit notifié au syndic, mais quel syndic...
vous parlez de démission ; est ce une démission avec courrier à l'appui ou est ce une fin de mandat et le syndic n'a pas fait offre de candidature ?
qui a convoqué cette AG ? le syndic sortant, dans ce cas il n'y a pas urgence et le délai à respecter est de 21 jours francs.
n'oubliez pas une chose importante: vous avez un copro qui ne paie pas, qui serait sous une démarche judiciaire ; son avocat pourra utiliser tous les arguments pour faire capoter l'issue cette démarche, comme celle très importante : le syndic qui réclame l'argent n'a pas été désigné conformément aux textes (annulation de l'AG, ....)
vous ne savez pas où est l'argent de la copro, qui a payé les factures de l'eau et avec quoi ?
etes vous sure que votre vendeur va prendre la responsabilité des impayés du copro qui ne paie pas ? si oui, quels moyens de recours auraient vous ? son notaire ne va t il pas la déconseiller de faire cela ? et vous en rendrez vous compte lors de la signature de l'acte ?
le compte en banque sera ouvert le lendemain, par qui ? le vendeur ? il est fou de prendre une telle responsabilité. Vous, vous ne pouvez pas !
pour l'assurance, effectivement vous pouvez la prendre plus tard (de toute façon avez vous le choix ?) mais pendant ce temps vous ne serez pas couverte et en cas de sinistre sur la toiture par exemple, que se passe t il ? c'est le syndic qui paie de sa poche !
Pour la résolution de désignation du syndic : l'Assemblée générale désigne Mr X ou Mme Y en tant que syndic à compter du 05/06/014 et ce jusqu'au 00/00/201X (maxi 3 ans)
Votes POUR : Y tantièmes
Votes CONTRE : Mr Z1 (Y tantièmes)
Abstention : Mme Z2 (Y tantièmes)
La résolution est adoptée à la majorité de tous les copropriétaires
(ou contre, à vérifier avec les tantièmes ...  ) |
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nefer
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 Posté - 12 mai 2014 : 13:43:25
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suite au décès d'un copropriétaire, il faut s'assurer que la convocation à l'AG a bien été adressé au notaire en charge de la succession
il est fort probable que si aucun des 2 autres copropriétaires ne veut être syndic non professionnel, un des copropriétaires soit dans l'obligation de faire nommer un administrateur provisoire par le TGI (procédure de référé)
sinon ce syndicat sera dans l'illégalité....et le futur copropriétaire (après la dévolution de la succession) pourra engager toutes les procédures qu'il veut...en obtennant gain de cause...puisque syndic n'aura pas nommer de syndic dans les règles |
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oriana
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Posté - 12 mai 2014 : 15:30:41
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merci pour vos réponses.
je ne serai pas présidente du syndic se sera un autre copropriétaire.
Le syndic a demissionner par courrier avec delai de 21 jours bien que nous lui aillons demander par AR de mettre Ă l'ordre du jour sa succession, il n'a pas souhaiter le faire.
nous avons donc convoquer une AG exceptionnelle avec délai d e8 jours pour pouvoir monter notre syndic bénévole. Nous ferons cette AG exceptionnelle tout de suite apres l'AG du syndic sortant.
J'ai lu par ailleurs que la convocation de l'AG exceptionnelle doit être envoyer pendant le mandat du syndic sortant mais peut avoir lieu après le dernier jour du syndic sortant. Est ce exact ?
je suis désolée pour mes questions qui peuvent partirent "absurdes" mais je débute et je ne suis pas franchement aider par le syndic sortant qui ne communique pas du tout avec les copropriétaires actuels.
Merci |
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nefer
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Posté - 12 mai 2014 : 16:04:27
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"président du syndic " n'existe pas
il y a un président de l'AG...qui ne peut pas être vous, car vous n'êtes pas copropriétaire
il y a un président du CS
il y a un syndic, professionnel ou non |
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nefer
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Posté - 12 mai 2014 : 16:05:53
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le syndic, s'il démissionne, doit un préavis de 3 mois |
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Posté - 12 mai 2014 : 19:00:20
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oriana: "je ne serai pas présidente du syndic se sera un autre copropriétaire."
Avant d'écrire de telles absurdités, prenz le temps de lire les intervenetions des Uinautes à vos propos.
Vous avez pris en main un SDC de copropriétaires SANS en faire partie ! ceci est condamnamble et lourderment !! on ne pêut pas agir de la sorte sans en avaoir le droit.
oriana : vous n'âtes qu'un tiers au syndicat pour le moment, comme le boucher ou le boulager du coin.
vpous contineuz dans l'asurde et le mépris du dorit : "nous avons donc convoquer une AG exceptionnelle avec délai d e8 jours pour pouvoir monter notre syndic bénévole. Nous ferons cette AG exceptionnelle tout de suite apres l'AG du syndic sortant."
QUI est ce nous ??
Ce SDC a t'il un CS et son président a t'il demandé au syndic de convoquer une AG ?? SEULs le syndic, le rpésident du CS dans certaines conditions fixées par la loi ET que vous devez lire, ET l'administateur judiciaire ( et non administateur de biens !) peut convoquer une AG.
oriana : "J'ai lu par ailleurs que la convocation de l'AG exceptionnelle doit être envoyer pendant le mandat du syndic sortant mais peut avoir lieu après le dernier jour du syndic sortant"
Une AG exceptionnelmle cela n'existe pas en copropriété. ET ou avez vous lu cela ??
La loi exige un délai de 21 jours pleins entre la date de notification de la convocation ET la date de l'AG.
oriana : pour rappel : vous n'avez aucune existence dans ce syndicat ET aucun droit d'agir comme vous le faites en ignorant les lois de la copropriété ou en inventant n'importe quoi ??  |
Édité par - philippe388 le 12 mai 2014 19:04:37 |
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mespres
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Posté - 12 mai 2014 : 20:12:58
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prenez contact avec l'unarc :http://www.unarc.asso.fr/. Mieux vaut adhérer à une telle structure, que de partir à l'aventure sans filet de protection ...
Vous avez besoin au minimum d'un entretien avec un de leurs conseillers. |
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andre78fr
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Posté - 12 mai 2014 : 20:31:32
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Bienvenue sur Universimmo !!! :-)
Si vous voulez évitez les problèmes, il vaut effectivement mieux que le syndic actuel convoque une autre assemblée avant de démissionner avec à l'ordre du jour la désignation du syndic. Il faut respecter le délai de 21 jours et qui vous amènera tranquillement après le 5 juin...
Il y a lĂ un rapport de force ; menacez le de poursuites pour ses carences (absence de comptes, point non mis Ă l'ordre du jour, etc... ) s'il refuse.
S'il s'agit d'un syndicat coopératif, il est possible d'être "président-syndic" ; c'est la bonne formule si les 3 copropriétaires veulent s'investir...
Il faut étudier les textes de la copropriété, notamment la loi du 10 juillet 1965 (cf. le guide juridique à gauche là ...).
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