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9720fm
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 Posté - 21 avr. 2014 : 10:09:17
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Rebonjour. Une AG accepte de vendre une partie commune à un copropriétaire avec modification de ses tantièmes et du RCP.
Plusieurs années après, le copropriétaire utilise la partie commune mais la copropriété n'a pas reçu le montant de la vente au copropriétaire. Ce montant ne figure pas au débit du compte du copropriétaire ni le montant des coûts annexes pour lui (syndic, RCP, notaire).
Cela ressemble beaucoup à un impayé, non ?
Il me paraît indispensable que cette situation soit décrite quelque part : dans les comptes ? dans le PV de l'AG à venir ?
Quelqu'un doit être la cause de c e retard : le bureau qui modifie le RCP, ou le syndic ou le notaire. Le minimum n'est-il pas que le PV de l'AG dise qui attend quoi ?
Que faudrait-il préciser d'autre dans le PV d'AG ?
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Gédehem
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Posté - 21 avr. 2014 : 10:22:25
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Avant de voir le coté €€€, il faut voir si la vente a été réalisée, avec actes notariés et modification EDD/RDC et publication.
Quant au prix convenu versé entre les mains du notaire, il a du être ensuite versé au syndic qui doit le répartir aussitot entre les membres du syndicat lors de lé décision de l'AG, comme il est prévu L.art.16-1.
Le CS devrait être au courant ! (du moins si le CS fait son travail !!) |
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9720fm
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Posté - 21 avr. 2014 : 11:02:20
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Le CS ne fait pas son travail. La vente n'est sans doute pas encore réalisée. Le syndic aurait réparti suivant l'art.16-1. Plusieurs années après la résolution AG, la vente n'est pas faite et la partie commune est utilisée. Cette attitude incorrecte doit se voir quelque part. Des copropriétaires ont vendu alors qu'ils avaient droit à leur quote-part.
Si rien n'est noté dans les comptes ou dans le PV d'AG chaque année, l'affaire va s'oublier et l'acquéreur incorrect va avoir annexé la partie commune gratuitement.
Pour décoincer, il faudra peut-être que je me fende d'une LRAR pour mettre à l'ordre du jour de l'AG de 2015, l'annulation de la vente de la partie commune avec mise en demeure de la remettre en état.
Cette idée pourrait être consignée pour la résolution AG Approbation des comptes, non ? |
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Posté - 21 avr. 2014 : 11:20:05
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citation: Pour décoincer, il faudra peut-être que je me fende d'une LRAR pour mettre à l'ordre du jour de l'AG de 2015, l'annulation de la vente de la partie commune avec mise en demeure de la remettre en état.
je ne crois pas que vous puissiez faire cela car vous allez porter préjudice à un copro qui n'a pas annexé mais à exécuter la première partie de la résolution.
C'est le syndic qui n'a pas fait son travail :
"Article 18
I. - Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d'autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l'assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l'article 47 ci-dessous :
- d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale ;" |
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Posté - 21 avr. 2014 : 11:21:23
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suite :
faites un courrier en LRAR au syndic lui demandant de bien vouloir vous verser les fonds de la vente... vous allez voir ce qu'il va faire.
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Gédehem
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Posté - 21 avr. 2014 : 13:17:39
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9720fm
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Posté - 21 avr. 2014 : 15:23:36
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rambouillet suggère faites un courrier en LRAR au syndic lui demandant de bien vouloir vous verser les fonds de la vente... vous allez voir ce qu'il va faire. Est-ce du premier degré ? Je ne vois l'idée sachant que l'AG est dans moins d'1 mois.
Le syndic devrait refaire ses annexes suite à leur non-approbation en AG que je vais essayer de susciter : ne peut-on pas y mettre le montant de la vente à venir en négatif dans la colonne "voté" d'autant que l'AG 2013 a prévu de financer des travaux avec cette vieille vente ? |
Édité par - 9720fm le 21 avr. 2014 15:24:59 |
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ABCT
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 Posté - 21 avr. 2014 : 15:45:31
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Etes vous sûr de la réalisation de la mutation?????
Posez la question au syndic
Demandez lui quel office notarial a rédigé l'acte, s'il est enregistré à la Conservation des Hypothèques du lieu de la situation de l'immeuble?. Références de publication?
Si oui, alors sollicitez des précisions sur l'absence de la "réalisation comptable" au niveau des comptes des copro. |
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9720fm
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Posté - 21 avr. 2014 : 16:39:37
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Réponse à ABCT : la seule chose que je sais de la mutation c'est qu'elle était imminente en juin 2013. Je ne suis sûr de rien. Je poserai vos questions au syndic lors de l'AG en demandant à avoir les réponses dans le PV d'AG. |
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Posté - 21 avr. 2014 : 17:41:36
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citation: rambouillet suggère faites un courrier en LRAR au syndic lui demandant de bien vouloir vous verser les fonds de la vente... vous allez voir ce qu'il va faire. Est-ce du premier degré ? Je ne vois l'idée sachant que l'AG est dans moins d'1 mois.
vous avez dit que cette AG sur ce point date de quelques années, donc l'opération devrait déjà être terminée... donc vous auriez du prétendre à l'argent de la vente depusi quelques années.
PS : lorsqu'il y a vente d'une partie commune, cette vente ne peut pas servir à financer des travaux ; le produit de cette vente doit être versée à tous les copros sans délai.
citation: Article 16-1
Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic et ce, nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot.
Les présentes dispositions ne dérogent pas à celles de l'article L. 12-3 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. |
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9720fm
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Posté - 22 avr. 2014 : 09:21:56
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rambouillet citation: cette vente ne peut pas servir à financer des travaux Même si l'AG 2013 le décide par anticipation ? En effet, lors de l'AG mi-2013, cette vente était imminente et l'AG a décidé que des travaux seraient financés avec cette vente quand elle serait effective : l'utilisation de ces sommes aurait alors été immédiatement après la vente. Cela ne serait pas possible ? |
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Gédehem
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Posté - 22 avr. 2014 : 09:29:01
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Non, ce sont 2 choses différentes, chacune avec son régime particulier
Il faut appliquer l'art.16-1, s'agissant de l'attribution du prix d'une vente...
S'il y a décision de réaliser des travaux, il faut que l'AG en décide sur une proposition et en assure le finacement.
S'il y a création d'un fonds de réserve pour travaux futurs, c'est encore un autre régime. |
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9720fm
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Posté - 22 avr. 2014 : 09:52:30
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OK. Compris.
Sans doute une précaution du législateur. Dans le cas considéré, la situation est super-simple : une seule clé de répartition donc même clé pour répartir le produit de la vente que pour répartir la charge des travaux. |
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JPM
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Posté - 22 avr. 2014 : 10:36:24
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L'assemblée générale peut décider la vente d'une partie commune et l'exécution de travaux.
Elle peut décider qu'en cas de réalisation de la vente le prix sera utilisé en tout ou partie pour financer les travaux.
Elle doit décider ce qui se passera si la vente n'est pas réalisée : soit abandon provisoire des travaux, soit exécution avec un appel de fonds de nn € à telle date.
Si la vente est réalisée, le syndic répartit le prix et porte les quotes-parts respectives au crédit des comptes 450. En même temps il effectue un appel de fonds pour les travaux au débit des 450.
Bien entendu les fonds sont conservés par le syndicat.
Dans le meilleur cas le coût des travaux est réparti au prorata des tantièmes généraux comme le prix de vente et il est supérieur ou égal au prix de vente. Il y aura seulement régularisation du compte travaux par répartition d'une insuffisance.
Bref : il n'y a aucun problème pour coupler les deux opérations mais il faut veiller à ce que les décisions nécessaires soient prises et exécutées soigneusement.
Par exemple la répartition du prix doit être faite conformément aux tantièmes antérieurs à la vente.
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Posté - 22 avr. 2014 : 14:18:53
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citation: Elle peut décider qu'en cas de réalisation de la vente le prix sera utilisé en tout ou partie pour financer les travaux.
ceci est contraire l'article 16-1, qui stipule également, que si quelqu'un a une dette, ce reversement ne vient pas non plus combler cette dette... |
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JB22
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Posté - 22 avr. 2014 : 14:20:19
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Il faut s' assurer auprès de la conservation des hypothèques si la réalisation de la vente a été effectivement réalisée.
de JPM:
"Elle peut décider qu'en cas de réalisation de la vente le prix sera utilisé en tout ou partie pour financer les travaux"
Non, cela est contraire à l' article 16-1, il ne peut être décidé de remboursement conditionnel:
"La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndicat et ce, nonobstant l' existence de toute sûreté grevant le lot"
Il faut deux décisions indépendantes l' une de l' autre.
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Édité par - JB22 le 22 avr. 2014 14:21:48 |
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Gédehem
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Posté - 22 avr. 2014 : 21:38:01
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Les 2 opérations couplées se heurtent à un point incontournable : la répartition du prix de vente est faites entre les membres du syndicat lors de la prise de décision.
Ce qui n'est pas le cas pour tous lors de la décision de réaliser des travaux.
Outre des tantièmes différents, les personnes concernées peuvent ne pas être les mêmes.
D'où nécessité de 2 opérations distinctes. |
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andre78fr
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Posté - 22 avr. 2014 : 22:03:14
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Gédehem
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Posté - 23 avr. 2014 : 22:09:48
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Qui montre qu'il n'y a pas contradiction ...
9720 écrivait :
"Une AG accepte de vendre une partie commune à un copropriétaire avec modification de ses tantièmes et du RCP.
Plusieurs années après, ....."
Puis :
"la seule chose que je sais de la mutation c'est qu'elle était imminente en juin 2013 ......"
Il serait nécessaire d'avoir des certitudes. Sur un "Plusieurs années après ...."
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9720fm
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Posté - 24 avr. 2014 : 09:33:09
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Gédehem, le nombre d'années me ferait connaître ainsi que le nombre réel de ventes. Je tiens à rester anonyme. Je donne une info quand même : l'incertitude sur l'occupation ne peut être levée simplement : il n'y a pas moyen de savoir si la partie commune est utilisée-annexée ou pas.
Je ne vois pas ce que le nombre d'années apporterait. Deux années écoulées serait presque normal. Je ne poserais pas la question. C'est donc plus de 2 ans. |
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JPM
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Posté - 24 avr. 2014 : 10:35:48
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la discussion précédente concernait une affaire dans laquelle la vente seule avait été décidée.
Il s'agissait de savoir si, après la signature de l'acte, on pouvait décider de constituer une provision pour travaux.
L'opération dont je parle exige deux décisions initiales :
primo une décision complète d'effectuer tels travaux sous la condition que le financement puisse en être assuré sur le prix de vente de telle partie commune
secundo la vente de telle partie commune pour un prix de nn € sous la condition que le prix sera affecté au financement des travaux votés
Si les deux décisions sont votées aux majorités requises, mais qu'il y a eu des défaillants ou opposants, elles ne peuvent mises à exécution qu'après notification et expiration du délai de contestation.
S'il n'y a pas eu de contestation la vente peut être régularisée et on peut préparer la mise en route du chantier
Il est bien entendu que le prix est réparti entre les gens ayant qualité de copropriétaires à la date de l'assemblée
S'il y a une vente entre l'assemblée qui a décidé et la signature de l'acte de vente ? Le syndic doit faire connaître au notaire ce qui a été décidé. Le notaire doit provoquer l'accord des parties sur les suites de l'opération en tenant compte du fait qu'en principe le prix revient au vendeur. Il doit insérer dans l'acte une clause adéquate.
Elle n'est pas opposable au syndicat ? Peu importe
1 - L'inopposabilité a pour unique objet de protéger le syndicat contre une clause nuisible. Le syndicat peut se conformer à la mise en œuvre d'une clause profitable 
2 - La clause demeure opposable au syndic ! L'article 16-1 lui impose une mission personnelle . On a même fait remarquer que les fonds ne devraient pas passer par le compte bancaire du syndicat.
En principe la clause indique que l'acquéreur prend en charge les travaux votés et qu'il recevra le prix de la vente. Mais l'arrangement peut être différent.
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Vente partie commune qui traîne 
