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 Posté - 23 mars 2014 : 20:19:42
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Que dire, lors de l'AG, à un syndic ET au CS, qui avec un budget largement créditeur, paie des travaux hors budget votés par l'AG ?
Aucun appel de fonds n'ayant été fait après l'AG de mai, et les travaux seulement lancés en fin d'année.
Aucune résolution proposée à l'OdJ de la prochaine AG afin d'adopter que le solde créditeur du budget soit affecté aux travaux votés et exécutés en 2013.
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ABCT
Contributeur senior
993 message(s)
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 Posté - 24 mars 2014 : 07:27:09
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En principe, il devait être fait appel de trésorerie pour le montant des travaux votés en A.G.
Votre A.G. en mai pouvait être contestée dans les 2 mois de l'envoi des P.V.... (= environ fin juillet)
Le syndic avait sans doute un aperçu de la trésorerie en fin d'exercice????? (ex annuel??)
Pourquoi ce budget largement créditeur????? budget prévisionnel "gonflé"?????
Néanmoins il devait appeler le montant de ces travaux suite à l'A.G.
Les copropriétaires n'étaient sans doute pas dupes de leur situation future créditrice!!!!!
Pour éviter ces opérations "aller retour" de trésorerie il a été ponctionné sur le crédit.....
Comptablement, l'opération peut se comprendre.
Juridiquement, il convient d'éclaircir la situation en présentant à la prochaine A.G. une proposition d'affectation (partielle?) du crédit sur
les travaux votés antérieurement. |
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Posté - 24 mars 2014 : 07:59:22
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si l'AG a voté des travaux hors budget, elle a du en voter aussi le financement et son exigibilité ? |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
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Posté - 24 mars 2014 : 09:37:09
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Dans la question de Philippe, c'est de la nature des travaux dont il s'agit (hors prévis), et non de leur financement, assuré par le reliquat de budget.
Ce qui poserait problème serait que ces travaux "hors budget prévis 14-1" n'auraient pas été décidés par une AG, par une décision spécifique "hors prévis 14-2".
Autrement dit, le syndic avait-il pouvoir de contracter pour des travaux qui n'étaient pas prévus (peu importe que le financment en soit assuré).
A priori NON : il fallait une décision d'AG pour passer contrat/travaux.
Etant rappelé que le mandat de syndic n'est pas général en tout.
- Que pour les actes de gestion et leur financement il faut en passer par L.art.14-1.
- Que pour les travaux hors 14-1 il faut en passer par L.art.14-2.
Il n'y a qu'en cas d'urgence, et selon cette procédure particulière, que le syndic peut de se propre initiative contracter et engager des fonds, sous réserve de convoquer sans délai (2 jours max) une AG 'Urgente'.
Hors de ce cas, il DOIT obtenir délégation de pouvoir (et les fonds) de l'AG pour passer un contrat ou un marché.. |
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Posté - 24 mars 2014 : 09:39:52
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rambouet : "si l'AG a voté des travaux hors budget, elle a du en voter aussi le financement et son exigibilité ?"
OUI !!! devis et entreprise choisie et appel de fond en charges communes générales le 1 er juillet 2013
Le budget a baissé car ce nouveau syndic " low cost" a été élu, plus de 50% moins cher que le précédent et une provision importante a été supprimé !
Les travaux n'ont pas été appelés le 1er juillet et exécutés seulement en 2014 !
Il ne s'agit pas d'éviter des écritures comptables mais de respecter la loi. On ne paie pas des travaux avec le budget, et les appels travaux ne peuvent pas servir à combler un budget sous évalué.
Juridiquement et comptablement, ce syndic low-cost a bien commencé son premier mandat !!
Il pouvait régulariser cette situation non-conforme à la loi en proposant une adoption à postériori de ces " jonglages ou combines" comptables; ce n'est pas proposé à l'AG d'avril. UNe information du syndic ET du CS aurait aussi été souhaitable dès le 4 trimestre 2013.
Malheureusement, tout ce cirque est invisible pour la très grande majorité des copros; pour eux c'est la "même caisse" alors pourquoi s'embêter avec la législation.
Cela brouille considérablement une vérification comtable pour les copros.
Annulation d'AG possible sur ce simple critère de paiement de travaux avec le budget ??
Je vais encore être le vilain petit canard qui controle les comptes ! comme d'hab. 
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Posté - 24 mars 2014 : 10:42:28
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Je vais encore être le vilain petit canard qui controle les comptes ! comme d'hab.
et que va t il se passer après?....
citation: Annulation d'AG possible sur ce simple critère de paiement de travaux avec le budget ??
non, pas de possibilité d'annuler l'AG sur ce simple critère, mais des soucis peut-être dans l'approbation des comptes ?... 
mais au final, les copros constateront que les travaux ont été faits, sans apparemment "bourse déliée" au 1/7/2013, donc votre rapport sur les comptes va passer à la trappe, même si vous avez raison... et tout va être approuvé ! "mais qu'est ce qui nous embête celui-là ... " |
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Posté - 26 mars 2014 : 19:56:00
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rambouillet :" mais au final, les copros constateront que les travaux ont été faits, sans apparemment "bourse déliée" au 1/7/2013, donc votre rapport sur les comptes va passer à la trappe, même si vous avez raison... et tout va être approuvé ! ""
Certes !!!!
Mais attention, il ne s'agit pas du même portefeuille !!
Voter en juin des travaux hors budget, avec un devis et une entreprise choisie, ET une date d'appel de fonds au 1er juillet a son importance pour les prochains venderus et acheteurs !
Pas d'appel de fonds au 1er juillet comme l'a voté l'AG et le paiement par le budget; les travaux effectués en 2014. C'est LE vendeur qui paiera forcément ces travaux même si l'acheteur fut dans les lieux fin 2013 !
La loi prévoit SRU prévoit bien de séparer budget et travaux de maintenance et travaux hors budget.
gedehem :[b] Etant rappelé que le mandat de syndic n'est pas général en tout.
- Que pour les actes de gestion et leur financement il faut en passer par L.art.14-1.
- Que pour les travaux hors 14-1 il faut en passer par L.art.14-2.[/b]
C'est bien la dessus que je vais contester le paiement des travaux hors budget votés par l'AG et leur paiement par le budget !
D'ailleurs, ce nouveau syndic élu lors de cette AG ignorait que le budget pouvait être aussi largement créditeur ( baise des honos et une grosse provision fraos d'avocats régularisée !) . Notre Nouveau CS et son président ont simplement bloqués ces travaux et leur paiement. Ils n'ont pas le niveau suffisant en compt pour prévoir 6 ou 7 mois avant que ce budget serait débiteur !
Leur seul vision est la baisse des charges !! 
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travaux hors budget payés par le budget 
