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mimo26
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 Posté - 16 mars 2014 : 10:19:12
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Je remercie tous les contributeurs qui m'ont incitée à me plonger dans notre règlement de copropriété. Ce n'est pas une lecture facile mais cela m'a permis de découvrir une anomalie :
J'ai trouvé une attestation rectificative, publiée et enregistrée à la Conservation des Hypothèques le 5 mars 1986 (le R.D.C. date du 19 juillet 1979) qui précise :
PAGE 10. 27ème ligne lire :
que les lots n° 13, 14, 297 et 298 appartiennent à la SCI....... (notre copro)
au lieu de
que les lots n° 297 et 298 appartiennent à la SCI.......
(les lots 13 et 14 sont des parkings)
PAGE 11 - Paragraphe REGLEMENT DE COPROPRIETE
1er paragraphe, 6ème ligne, lire
43 934/43 934° au lieu de 43 814/43 814°
Or, depuis cette date rien n'a été changé : les tantièmes utilisés sont toujours de 43 814.
J'ai l'intention de le dire en A.G. mardi prochain. Quelles pourraient être les conséquences ?
Merci par avance pour votre aide.
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Louis92
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Posté - 16 mars 2014 : 11:13:03
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Si le syndic applique un total de tantièmes inférieur (43814) à celui du RCP (43934) c'est qu'il y aurait des lots du RCP pour 120 tantièmes qui ne payeraient pas de charges ou alors le RCP n'est pas correct.
Une hypothèse très probable est que ces lots n'ont pas été construits : je connais un RCP avec moins de lots de parking sur le terrain qu'au RCP. La répartition se fait sur un total de tantièmes inférieur à celui du RCP. Votre RCP ne serait pas bon et le total de tantièmes à appliquer est 43814.
En effet comment croire qu'à la répartition :
- soit le syndic aurait des charges qu'il ne pourrait répartir ! = cas des tantièmes de chaque lot exacts (j'ai vu le cas juste après un changement de syndic ...),
- soit, à l'inverse, toutes les charges seraient réparties (= cas de tantièmes de lot augmentés, tous ?) et personne n'aurait remarqué des tantièmes non conformes au RCP pour lui !
Très très étonnant. Vérifiez bien.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 16 mars 2014 11:19:22 |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2014 : 11:28:26
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"que les lots n° 13, 14, 297 et 298 appartiennent à la SCI....... (notre copro)"
La SCI ... ne peut être votre "copro" (copro = Syndicat des copropriétaires de xxx).
Cette SCI est sans doute l'organisation d'origine, le promoteur, etc ...
SCI qui serait donc toujours propriétaire de 4 lots, 2 'habitation', 2 'parking'.
Question à creuser : qui est cette SCI qui serait toujours propriétaire de ces 4 lots.
Pour les tantièmes totaux "syndicat", ils sont le cumul des tantièmes de l'ensemble des lots propriété de différentes personnes, y compris de personnes morales type une SCI.
Question à creuser : quel est le total des tantièmes de tous les lots composant votre syndicat.
Avec celle qui en découle : a quoi cerrespondent ces 43.934 ou ces 43.814.
Une piste : si le cumul des tantèmes de tous les lots ressort à 44.000 (par exemple : c'est le total "syndicat"), 43.934 ou 43.814 montrerait sans doute que les copropriétaires supportent les charges des lots de cette SCI pour le delta avec les 44.000. 
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Louis92
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Posté - 16 mars 2014 : 12:25:23
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mimo26 demande citation: Quelles pourraient être les conséquences ? Ces erreurs dans la répartition pour l'exercice à approuver ne doivent pas empêcher l'AG d'approuver les dépenses de l'exercice.
Suite à votre vérification, si vous confirmez l'énorme bizarrerie de la situation de votre copropriété, informez-en le CS (au moins, d'autres copropriétaires c'est mieux) très vite en le convaincant de:
- l'anomalie que vous avez relevée,
- de la conséquence immédiate : lors de la résolution "approbation des comptes", consigner l'anomalie au PV de l'AG ainsi que l'action pour le syndic : ne pas appliquer la répartition "jointe" à la convocation mais remplacer cette répartition par la vôtre sans anomalie,
- de la conséquence à préciser : rectifier les répartitions faites sur la mauvaise grille pour les exercices passés concernés.
Attention : agir seul n'est pas efficace en AG, le seul à dire que 2+2=4 n'a pas forcément gain de cause.
Si vous n'êtes pas sûr de l'anomalie ou si vous êtes seul, dîtes simplement en AG que la répartition vous paraît bizarre et que vous reprendrez tranquillement le sujet dans les mois qui suivent. Vous aurez ainsi le temps de regrouper plusieurs copropriétaires de vote avis, 1 an aura été perdu en apparence mais vous serez assez fort l'année prochaine pour obtenir une répartition normale et faire appliquer un effet rétro-actif.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 16 mars 2014 12:27:03 |
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mimo26
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 Posté - 16 mars 2014 : 13:21:20
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J'ai du pain sur la planche !! Je vais tenter de vérifier tout cela et je reviens vers vous. |
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Gédehem
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Posté - 16 mars 2014 : 17:29:50
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Il faut commencer par le début : la lecture du RDC et son état descriptif de division(EDD) : nombres de lots et tantièmes affevtés à chaque lots.
Une calculettes, et vous aurez le total cumulé des tantièmes de votre syndicat.
Vous aurez ainsi un élément.
Restera à savoir qui est cette "SCI", qui est son gérant. Cela est précisé sur chaque feuille de présence à l'AG au droit des lots dont elle a la propriété. |
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Posté - 16 mars 2014 : 17:45:00
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au besoin, récupérer une feuille de présence et vérifier les noms des propriétaires des lots 13, 14, 297 et 298.
en effet, si cette SCI est celle du promoteur du début de l'opération, c'est surprenant car cela signifierait qu'ils ne pourraient être vendus à qui que ce soit sans modification préalable du RdC !!! |
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Louis92
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Posté - 16 mars 2014 : 17:49:12
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Gédehem citation: vous aurez le total cumulé des tantièmes de votre syndicat. ... suivant le RCP de mimo26.
Mais qu'en est-il de la réalité sur le terrain ? des lots de parking ont pu ne pas être construits à cause de contraintes non connues au moment de la rédaction du RCP.
Je pense que c'est l'hypothèse la plus probable : CS et syndic doivent connaître depuis longtemps ces lots inexistants.
Je connais un RCP dans ce cas et personne n'a voulu engager la dépense pour le rectifier.
Cdlt. Louis92. |
Édité par - Louis92 le 16 mars 2014 17:50:29 |
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mimo26
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Posté - 16 mars 2014 : 21:10:28
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Je me suis plongée dans notre RDC. J'ai fait une petite chronologie. Est-il possible de se procurer les actes inscrits au Bureau des hypothèques ?
19 juillet 1979 : REGLEMENT DE COPROPRIETE RESIDENCE L'AAAA (intitulé de la page de couverture)
Il y a 3 ensembles immobiliers sur un même terrain : Bâtiments A et B, une copropriété - Bâtiments C et D, notre copropriété - Bâtiments E et F, une autre copropriété -
20 mars 1985 : Scission SCI RESIDENCE DE L'AAAA/SYNDICAT COPROPRIETAIRES (notre copro)
C'est sur l'attestation rectificative de cet acte de scission que j'ai trouvé les modifications dont je vous ai parlé plus haut.
Dans l'acte de cette scission, il est dit Page 10 :
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mimo26
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Posté - 16 mars 2014 : 21:30:17
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(je ne sais pas comment je fais pour envoyer mon message alors que je n'ai pas encore terminé !!)
Page 10 : Pour les besoins de la publicité foncière il est précisé que les lots n° 297 et 298, appartiennent à la société civile immobilière RESIDENCE L'AAAA en vertu d'un acte reçu en ces minutes le 19 juillet 1979 publié....................
Page 11 : REGLEMENT DE COPROPRIETE : Il est précisé qu'en vertu de l'A.G. Extraordinaire du 8 novembre 1983, le règlement de copropriété du 19 juillet 1979 a été reconduit dans ses dispositions générales à la majorité requise par la loi et qu'en conséquence l'ensemble immobilier actuellement construit verrait ses charges calculées en 43814/43814° nouveau dénominateur commun voté par ladite assemblée.
Or, j'ai retrouvé un additif à règlement de copropriété, par-devant Notaire, du 24 décembre 1997, disant en particulier :
Ledit ensemble immobilier (l'AAAA) ayant fait l'objet d'un état descriptif de division établi par Me xxxxxxx, le 19 juillet 1979, dont une expédition a été publiée......................
Modifié suivant acte du 20 mars 1985, publié au même bureau.........................., supprimant les lots n° 1 à 298 et créant les lots n° 300 à 439,
alors que sur la liste des lots que nous avons obtenue la semaine dernière il n'y a que 437 lots ??????
Tout ceci me paraît très confus, je vais tenter d'obtenir d'autres informations et je vais suivre vos conseils : je vais en parler en A.G. mais sans entrer dans le détail. Peut-être aurai-je une aide d'autres copropriétaires ??
Je pourrais évidemment demander l'aide du Syndic, mais dans l'état actuel des choses cela me paraît improbable. Je ne pense pas qu'il soit prêt à s'investir dans une telle recherche.
J'ai été très longue. Merci de votre attention, et de votre aide éventuelle. |
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Gédehem
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Posté - 17 mars 2014 : 09:35:26
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Le seul RDC qui fait foi : celui enregistré au fichier immobilier (Sce du cadastre).
Il faut s'y rendre, avec une copie de votre titre de propriété, afin d'en obtenir copie avec les dernières modif opposables.
Votre affaire est connue, rejoint l'exposé de Louis : la SCI (promoteur/propriétaire) ayant réalisé un programme différent de celui prévu à modifié en cours de route l'EDD/RDC initialement rédigé.
D'où la nécessité d'une visite au Sce du cadastre .... |
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mimo26
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Posté - 19 mars 2014 : 16:34:26
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Notre A.G. s'est déroulée hier soir ! Comme d'habitude, avec un Syndic très sûr de ses affirmations, et un Président très énervé et péremptoire. Enfin une A.G. ordinaire......
J'ai posé la question concernant les 2 lots qui sont numérotés 438 et 439 qui ne figurent pas dans les 43814° - Si on les prend en compte nous arrivons bien aux 43934 (60 x 2)
Réponse du Syndic : ces lots (parkings) appartiennent à la SCI L'AAAA qui les a conservés lors de la scission entre la SCI et notre Copropriété.
Ces 2 lots ont été vendus ???????? avec 2 appartements. Les propriétaires actuels paient des charges. Lors de ma demande ils se sont inquiétés du sort de leurs parkings : le Syndic leur a répondu qu'il est tout à fait impossible de retrouver la SCI (NDLR : à Grenoble) et qu'il suffisait d'attendre que ces 2 lots tombent .................. alors là je ne me rappelle plus de l'expression. Etonnant, non ??????
Je vais aller voir au Sce du Cadastre. Mais comment peut-on rectifier tout cela ? Car le Syndic, Ã part lever les yeux au ciel, ne propose rien...........
RFCS : Une copropriétaire a proposé un modèle de RFCS - Vote à l'article 24 -
Je suis intervenue pour dire qu'Ã l'art. 10 du RDC figurait la phrase suivante :
"L'assemblée des copropriétaires pourra.......................... ; elle FIXERA LES REGLES RELATIVES A L'ORGANISATION et AU FONCTIONNEMENT DE CE CONSEIL".
Donc, je pensais qu'il n'y avait même pas de vote. J'ai cru que le Président de l'A.G. (et en même temps Président du C.S.) allait s'étrangler, ou avoir une attaque d'apoplexie "Jamais il ne se laisserait imposer des règles, quelles qu'elles soient, etc... etc...). Il a fait voter contre par les membres du C.S., porteurs de pouvoirs. Donc pas de RFCS.
Grâce à vous j'ai pu imposer le vote à l'art. 26 de l'arrosage automatique. Il est refusé. Ouf !! |
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mimo26
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Posté - 19 mars 2014 : 17:03:21
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Suite de nos tantièmes et pour compléter : nous recevons un imprimé des Impôts à compléter pour la taxe d'habitation. Le n° du garage n'est pas le bon. Donc je sors l'acte notarié et je m'aperçois que les tantièmes sont calculés sur un total de 43 934 et non 43 814.
Vraiment je trouve tout cela extrêmement embrouillé ! |
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Gédehem
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Posté - 19 mars 2014 : 17:23:52
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....que ces 2 lots tombent .................. "
Comme les feuilles mortes à l'automne ????
Sans doute dans ."la prescription acquisitive"
Sauf que : "Ces 2 lots ont été vendus ???????? avec 2 appartements."
Dans ce cas il n'y a pas "prescription trentenaire" (*) et les tantièmes correspondant doivent être inclus dans ceux du syndicat.
L'affaire doit se présenter ainsi : ces 2 lots sont restés propriété de la SCI d'origine, n'ont jamais été vendus. La SCI ayant disparu, ces lots ont été "administrativement" attachés au syndicat, faute pour les Sce fiscaux de les imputer à une personne.
Votre syndicat paye sans doute du foncier (100, 150 € ?) pour ces 2 emplacements.
Considéré comme "commun", ou plutot "privatif au syndicat".
D'où les tantièmes de ces 2 lots retirés du total syndicat (qui ne se paye pas des charges à lui-même, et ne vote pas pour lui en AG !
(*) prescriprion acquisitive : la personne qui durant 30 ans au moins se comporte comme le propriétaire de la chose (usage, entretien, impots, etc ...) sans opposition du véritable propriétaire peut en revendiquer la pleine propriété. |
Édité par - Gédehem le 19 mars 2014 17:25:34 |
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mimo26
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Posté - 19 mars 2014 : 17:50:22
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Oui, c'est tout-à -fait cela : "prescription acquisitive"  ! Merci. La scission ayant eu lieu en 1985 les jeunes acheteurs n'ont plus longtemps à s'inquiéter !
Mais peut-on rester avec un RDC inexact ? Il y a également 2 lots correspondant à 2 locaux. J'ai demandé au propriétaire (à qui ils sont attribués) à quoi ils correspondaient, il ne sait pas. Il va consulter son acte notarié.
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