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mespres
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 Posté - 01 mars 2014 : 20:15:31
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bienvenue au pays des soviets ! les copropriétés vont devoir chaque année abonder un fonds de travaux a minima de 5% du budget. Nous ne sommes plus libre de gérer notre patrimoine. Mais ... voilà un scénario qui me plait beaucoup : vote du fonds obligatoire, puis viennent les travaux que l'on finance avec le fonds travaux voté quelques minutes avant 
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Édité par - mespres le 01 mars 2014 21:04:38 |
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Posté - 02 mars 2014 : 07:39:10
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d'autant plus que les fonds seront attachés au lot et non au copro... donc chacun aura tendance à voter le minimum pour ne pas perdre éventuellement son argent.
certes on pourrait dire que cela se négociera au moment de la vente, mais encore faudra-t-il une marge de manœuvre de négociation, actuellement c'est peu facile pour le vendeur.
question : que se passe-t-il si l'AG refuse de voter ces fonds, un copro ira-t-il au tgi pour forcer le syndicat Ă faire cette avance ? ...  |
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mespres
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Posté - 02 mars 2014 : 10:28:12
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Le seul problème que je vois à ne pas voter cette annerie est dans les impayés : vote de gros travaux, un copro ne paie pas et se réfugie derrière l'absence de fonds de travaux. Cela me paraît bine improbable. Donc, quand bien même obligatoire, l'AG se prononce contre. et tout continue comme avant.
En janvier 2013 le gouvernement estimait :
citation: Le vote de fonds travaux en copropriété doit rester optionnel, selon le ministère de l’égalité des territoires et du logement, qui a fait savoir que le gouvernement n’était « pas favorable à l’obligation de constitution d’un fonds de travaux sans vote préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ». Cette mesure porterait atteinte au droit des copropriétaires de décider d’épargner ou non et à leur liberté de placer une éventuelle épargne. Elle engendrerait en outre, pour les plus modestes, une « charge supplémentaire de nature à aggraver leur situation »
Rendre un fonds obligatoire est totalement antidémocratique, absurde dans notre société. |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 10:41:19
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Personnellement je trouve ça très bien.
Je vois pas ce qu'il y a de soviétique là -dedans. Ou alors faut qualifier de "soviétique" le principe même de la copropriété.
La copropriété, c'est un collectif. Ca se gère pas comme un pavillon. Si vous mettez pas d'argent de côté pour entretenir votre pavillon, vous serez seul à supporter les conséquences des dégradations.
Dans une copro, c'est pas pareil. Quand il n'y a pas un centime de côté pour les travaux, c'est la croix et la bannière pour les faire voter, même s'ils sont indispensables. J'en sais quelque chose. Et c'est pas forcément parce que les gens ont pas les moyens.
- Un bailleur dans une grande ville se contrefiche souvent de l'état de l'immeuble, il sait qu'il pourra louer n'importe quel taudis à prix prohibitif, alors son regard reste fixé sur le taux de rentabilité.
- Un commerçant se contrefiche de l'état des halls ou escaliers dans lesquels ni lui ni ses clients ne mettent jamais les pieds
etc, etc...
Quant à ceux qui ont pas les moyens, étaler les dépenses sur plusieurs années, c'est la seule solution.
La seule chose regrettable c'est donc que ce ne soit que 5%, ce qui ne sert à peu près à rien.
Le fait que ce soit attaché au lot a des avantages et des inconvénients.Mais ça ne change réellement quelque chose pour le vendeur que si celui-ci, dans le cas où le fonds est remboursable (comme aujourd'hui) , a décidé de ne pas informer l'acquéreur, avant signature de la promesse, qu'il lui faudra abonder le fonds travaux.
Désormais, l'existence du fonds travaux sera donc un argument de vente comme les autres. On n'écrira plus "ravalement voté payé" dans les annonces. On écrira: "fonds travaux XXXX euros", sous entendu que vous n'aurez pas à débourser pour les travaux futurs. Et les acheteurs n'étant pas idiots, il y a fort à parier qu'entre 2 biens similaires, le montant du fonds travaux, s'il est significatif, fera la différence. |
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 11:07:17 |
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Posté - 02 mars 2014 : 11:51:20
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Voter un fonds pour travaux futurs est une très bonne chose. Un ravalement doit se prévoir à l'avance ! dans ce cas l'achjeteur sera très content de trouver cette somme attachée à son lot 
Beaucoup de copropriétés ne sont pas entretenues car les copros refusent de faire les trvaux necessaires. Copro. pas entretenue c'est une baisse sérieuse de la valeur du lot.
Les bailleurs seront bien obligés de payer ces avances. Une bonne chose.
Gérer c'est prévoir !
Comme c'est une obligation, l'AG ne pourra voter que le montant et non s'opposer à ce fond trvaux COMME pour le fond de roulement ou avance de trésorerie.
Impossible Ă l'AG d'aller contre cette loi !
mespres, 130 kmm/h sur l'autoroute, votre voiture peut rouler à 220 mais vous êtes obligé de respecter la vitese fixée par la LOI.
Pour les mauvais payeur, cela ne change rien ! provisions pour charges ou trvaux ou avance pour travaux futurs, le syndic assisté du CS DEVRA toujours prendre les mesures necessaires très rapidement pour récupérer ces fonds.
viviane : D'accord avec vous, mais comme le fonds pour travaux futurs sera une obligation, TOUS les lots auront un montant liés à ce fond. Pas de concurrence pour des lots similaires.
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Édité par - philippe388 le 02 mars 2014 11:54:01 |
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mespres
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Posté - 02 mars 2014 : 12:06:17
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il y a deux écoles : une école dirigiste et une école libérale. La première présuppose que les individus ne sont pas capables d'épargner pour faire face à de grosses dépenses, la deuxième fait confiance à l'individu. Sans être pour autant un libéral pur et dur, je déteste que l'état m'impose de placer mon argent dans un fond de travaux : je sais gérer mon patrimoine tout seul, et répond positivement lorsque mon immeuble nécessite de dépenser dans des travaux; j'ajoute que mon syndicat fait de même. Madame Duflot, que j'ai citée, a bien résumé la problématique, pardonnez moi d'être cynique : le fonds de travaux c'est pour les pauvres (plus on est riche, mieux on sait gérer et faire fructifier son patrimoine), mais il se trouve que les pauvres n'ont pas les moyens de financer un fonds de travaux. Bref, cela ne sert à rien. Le fond du problème : beaucoup de copropriétés n'ont pas les moyens financiers pour l'entretien. S'il y a de l'argent, au syndicat de se prendre en main.
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Édité par - mespres le 02 mars 2014 12:14:16 |
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malin
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 Posté - 02 mars 2014 : 12:21:02
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Sans vouloir faire de politique, il s'agit d'une mesure sociale.........
Vos arguties sont donc orientés par une démarche qui vous est personnelle ne correspondant pas à l'esprit collectif qu'est une Copropriété |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 12:59:25
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citation: j'ajoute que mon syndicat fait de mĂŞme.
Ceci explique cela. Si vous étiez comme moi dans un syndicat où les travaux indispensables à faire sont colossaux en rapport de la taille du syndicat, le tout parce que pendant des années, et même des dizaines d'années, on s'est contenté de faire un minimum de cosmétique (peintures, ravalement, ce qui fait que l'immeuble est en bon état... en apparence) sans jamais s'attaquer aux vrais problèmes: canalisations antédiluviennes et constamment fuyardes, electricité idem, toit idem, si ça se trouve structure porteuse idem...
Si vous aviez à payer régulièrement depuis plusieurs années ans, dans l'urgence, sans avoir eu le temps d'économiser ou d'emprunter, ni même de faire faire correctement des devis contradictoires, des travaux urgentissimes comme la réfection d'une structure porteuse suite à effondrement, le changement d'une canalisation encastrée dans les murs mitoyens des appartement et fuyarde e haut en bas, le tout pour des montants chaque année équivalent au double du budget courant, avec une sinistralité qui fait également doubler le coût de l'assurance ....
Autrement si vous voyiez vos charges tripler sans savoir quand ça s'arrêtera, ou plûtot en sachant que même en faisant les choses correctement à partir de désormais, vous êtes partis pour 10 ou 15 ans de charges faramineuses avant d'avoir tout réglé, qui plus est avec des copros qui ne payent pas alors qu'ils en ont parfaitement les moyens, vous auriez sans doute un autre discours.
Philippe,d'abord le fonds travaux est destiné à être utilisé, ensuite rien n'empêche un syndicat de l'abonder au delà des 5% prévus. . Il y aura donc bien concurrence, pour 2 biens similaires, entre celui doté d'un fonds travaux vide ou quasi vide et celui doté d'un fonds travaux bien garni; |
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 13:04:03 |
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mespres
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Posté - 02 mars 2014 : 13:08:25
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citation: Philippe,d'abord le fonds travaux est destiné à être utilisé, ensuite rien n'empêche un syndicat de l'abonder au delà des 5% prévus. . Il y aura donc bien concurrence, pour 2 biens similaires, entre celui doté d'un fonds travaux vide ou quasi vide et celui doté d'un fonds travaux bien garni;
Pas d'accord du tout ! Critère pour acheter : est que des travaux son faits régulièrement ? si la réponse est négative, il ne faut pas acheter. Une copro sans fonds de travaux, bien entretenue, est tout à fait respectable. Cela fait plusieurs années que j'oeuvre dans ce sens : résultat notre immeuble est très bien coté.
Une copro n'a rien de social ! c'est une association de copropriétaires, assez proche dans l'esprit d'actionnaire : s'ils savent gérer tant mieux pour eux, sinon c'est la faillite. Qu'on laisse tranquille les copros où tout se passe bien  . De tout façon, la messe est dite : il n'y aura pas de fonds de travaux : je saurai réunir la majorité, voire l'unanimité des présents, contre cette mesure idiote. S'il le faut nous la contournerons : pas très difficile puisque nous votons des travaux chaque année. Il suffit d'utiliser le fonds immédiatement. |
Édité par - mespres le 02 mars 2014 17:47:43 |
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Viviane
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Posté - 02 mars 2014 : 13:24:30
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mespres: j'ai dit, pour 2 biens similaires... Similaires à tout point de vue, donc entretenus de la même façon.
Et pour finir, si vous votez chaque année des travaux, où est votre problème? Vous utiliserez chaque année les ridicules 5% mis sur le fonds travaux. Ca n'est pas un contournement de la loi, pas la peine d'imaginer que vous avez trouvé une quelconque martingale pour faire la nique au Soviet. Ces fonds sont faits pour être utilisés à faire des travaux exceptionnels. S'ils le sont 3 jours après avoir été appelés, pas de problème, la loi n'impose pas de les garder un temps déterminé.
En résumé, partir en croisade contre une loi qui ne vous empêche en rien de fonctionner comme vous le faites déjà , ça me semble être beaucoup plus un combat politique qu'autre chose.
Pour le reste, vous n'avez pas de mauvais payeur chez vous? Tout le monde vote les travaux? Tant mieux pour vous. Mais ne croyez pas que ça ne changera jamais, vous n'en savez rien. Parce que dans un syndicat " association de copropriétaires,", on ne choisit pas ses associés, et ils changent à chaque mutation , ou héritage. Chez nous par exemple, un héritier possédant à lui seul 15% des tantièmes a suffi à changer la donne. De zéro impayés depuis toujours on est passés à la galère dès qu'il a hérité des multiples biens de sa mère décédée..
Et si ça se trouve, la vie fera peut-être même qu'un jour c'est VOUS qui n'aurez plus les moyens de payer et qui hésiterez à voter des travaux..
Et ce jour là , vous apprécierez peut-être moyennement qu'on vous dise: "Votre association ne sait pas gérer? Tant pis pour vous!" |
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 16:15:36 |
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mespres
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Posté - 02 mars 2014 : 22:40:21
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On tourne en boucle Vivianne, pensez vous sérieusement que ce fonds de travaux va assagir votre copropriétaire héritier ? Vous soulevez un problème réel : les petites copropriétés sont plus vulnérables aux mutations que les autres. Mon syndicat comprend 75 lots principaux, ce qui nous met à l'abri d'un changement rapide de solvabilité du syndicat. Si un copropriétaire est soudainement dans des difficultés financières, le fonds de travaux ne pourra rien pour le syndicat. Fonds de travaux = épargne assistée, non merci. |
Édité par - mespres le 02 mars 2014 22:54:30 |
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Viviane
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 Posté - 02 mars 2014 : 23:28:59
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On tourne pas en boucle, on voit pas les choses pareil.
Un fonds travaux à 5% ça sert à rien, d'accord avec vous. A 20% ça commencerait à avoir un intérêt. Bon an mal an, si on lisse sur sur 15 ou 20 ans, c'est au moins ce que coûte réellement l'entretien d'un immeuble.
Vous voyez votre copro, qui fonctionnera exactement pareil avec ou sans fonds travaux. Du moins pour l'instant.
Donc vous refusez le principe même, refusant de voir le problème crucial des copros en difficulté, qui le sont quasiment TOUJOURS a cause des travaux..
Vous voulez une loi formatée pour les riches. Mieux, pour votre copro A VOUS et dans l'état où elle est aujourd'hui.
Bref, c'est votre vision des choses, et pardonnez moi mais c'est une vision egoĂŻste.
Qui plus est sans raison aucune puisque ça ne change rien à votre fonctionnement dans la mesure où vous pouvez tout à fait utiliser immédiatement ces fonds. Dans ce cas, il n'y aucune "épargne forcée", comme vous dites. Si vous ne faites pas chaque année 5% de votre budget en travaux exceptionnels, c'est que contrairement à ce que vous dites vous en faites pas tous les ans. |
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Édité par - Viviane le 02 mars 2014 23:31:17 |
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Posté - 03 mars 2014 : 08:45:46
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viviane :" Si vous ne faites pas chaque année 5% de votre budget en travaux exceptionnels, "
????? des travaux exceptionnels TOUS les ans ????
Un fond pour travaux exceptionnels sert à des GROS travaux comme un ravalement, de la voirie, une réparation de toute la toiture.
Des travaux que l'ont fait tous els ans ne peuvent ĂŞtre que de la maintenance ou de l'entretien ! et cela se vote comme d'habitude dans le budget, ou comme travaux.
viviane :il n'y a pas que dans les copropriétées en difficulté ou de copros " pauvres" que les AG rejettent tout travaux et fond pour trvaux !! Des copros " riches" rtejettent aussi tout travaux pendant des années, et chipottent pour toutes dépenses. |
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Viviane
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Posté - 03 mars 2014 : 09:17:04
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Posté - 03 mars 2014 : 10:49:26
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viviane : un petit tour chez le psy |
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Viviane
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Posté - 03 mars 2014 : 11:22:07
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mespres
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Posté - 03 mars 2014 : 11:24:08
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philippe 388, pas très heureux de recommencer à discréditer les UInautes. L'esprit du fonds de travaux est bien ce que vous écrivez, mais il manque une clause de dépense : on l'abonde à hauteur de 5% annuel, c'est tout. Pour être complet, il aurait du imposer par exemple de ne l'utiliser que pour des dépenses d'au moins 50 % du budget. Il ne l'a pas fait : les syndicats comme le mien qui sont résolument contre cette épargne imposée ont un moyen simple de contourner. |
Édité par - mespres le 03 mars 2014 11:56:50 |
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Viviane
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Posté - 03 mars 2014 : 11:34:17
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Merci mespres |
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Posté - 03 mars 2014 : 12:11:56
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mespres : "pas très heureux de recommencer à discréditer les UInautes"
Alors quid de Viviane Ă mon Ă©gard ??
Il devient très difficile de débattre tranquillement sur ce forum ! |
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Viviane
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Posté - 03 mars 2014 : 12:18:54
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Cherchez, Philippe, cherchez... et trouvez ne serait-ce qu'un seul post agressif ou ironique de ma part qui ne soit pas une réponse à vos agressions et donnez le lien de la conversation. Mais peut-être que je devrais tendre l'autre joue?
Il est effectivement très difficile de débattre tranquillement sur ce forum, et vous en êtes le principal responsable. |
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Édité par - Viviane le 03 mars 2014 12:21:04 |
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