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PROSPER83
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France
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 Posté - 11 janv. 2014 : 14:49:20
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Bonjour.
Je vous expose ci-après un problème dont j'apprécierai tous les conseils qui me seront donnés pour le solutionner.
Notre copro occupe 2 gardiens concierges à temps complet au coef. 255, dont l'un, 20 ans d'ancienneté, avec 12 500 UV ( 4 cages - 12 niveaux -118 lots ) et l'autre, 7 mois d'ancienneté , avec 10 000 UV ( 3 cages - 12 niveaux - 72 lots ).
Leurs taches respectives contractuelles étant celles habituellement définies (entretien classique des parties communes, surveillance, assistance aux entreprises intervenantes etc..), sans plus.
Notre président du CS (officier de gendarmerie en activité) a "convaincu", avec la bénédiction du syndic, le plus jeune (7 mois d'ancienneté) qui dispose de ces 10 000 UV, d'entreprendre un grand chantier de rénovation des sols en granito très encrassés des paliers et des volées d'escalier de ses 3 cages par décapage mécanique puis imperméabilisation par cristallisation.
Ces opérations de décapage mécanique et de cristallisation lui demandent environ 2 h 30 par palier + environ 1 h 30 pour chaque volée d'escalier, marches et contremarches, à faire manuellement en l'absence d'un matériel adapté, soit près de 4 h 30 chaque niveau en incluant toute la logistique (transport du matériel et évacuation des seaux d'eaux à chaque niveau puis nettoyage du matériel, etc..), soit pour les 3 cages = 36 niveaux x 4 h 30 = 153 h de travail.
L'exercice de ces taches de rénovation des sols, que l'on peut désigner comme spécialisées ou qualifiées, ne sont ni spécifiées ni converties en UV dans la rubrique annexée à son contrat de travail.
L'importance du chantier entrepris par ce concierge (pour faire l'économie d'une entreprise spécialisée, dixit le Pdt du CS) durant son amplitude horaire fait que celui-ci a été conduit a négliger ses taches habituelles (par exemple, notre palier n'a plus été lavé depuis 3 semaines).
Par ailleurs, l'autre concierge ayant catégoriquement refusé de faire ce travail pour les entrées le concernant, les copropriétaires de ces entrées, qui notamment participent aussi aux paiements des salaires et charges des 2 concierges, sont donc légitimement en droit d'exiger une rénovation des sols des paliers et volées d'escaliers les concernant qui sont autant encrassés.
Ce qui imposera donc le recours à une entreprise spécialisée.
Notre SDC se trouve ainsi plongé dans une situation totalement illégale qui peut avoir des conséquences financièrement désastreuses :
- En cas d'accident du travail de ce jeune concierge lors de l'exécution de ce chantier, autant avec la CPAM qu'avec l'Inspection du travail puisqu'à l'évidence, toute activité non prévue par le contrat de travail et non rémunérée par l'employeur est illégale ;
- En cas de démission ou de licenciement, dans le délai de 3 ans, ce salarié pourrait sans problème obtenir la condamnation du SDC à lui payer de substantielles indemnités pour ces 153 de travail qui d'une part, seront considérées comme n'ayant pas été rémunérées, et d'une autre part, pour avoir été exécutées dans le seul but de procurer un substantiel bénéfice au SDC qui n'aura ainsi pas fait appel à une entreprise spécialisée comme elle a du le faire pour le reste de la copropriété.
- Mais aussi, en cas d'un éventuel contentieux avec ce concierge sur son travail ou son comportement sujet à être sanctionné, celui-ci pourrait alors faire un chantage au SDC en lui rappelant ces travaux non rémunérés.
N'étant pas devenu copropriétaire pour me transformer en négrier, mais aussi n'ayant pas l'intention de payer pour les c.....ries d'un syndic et d'un CS totalement irresponsables, j'ai donc l'intention de mettre en demeure le syndic de régulariser cette situation par le paiement à ce jeune concierge de ces 153 heures de travail exécutées hors contrat pour le plus grand bénéfice du SDC (vu le prix des entreprises) et de faire avaliser cette demande régularisation avec le supplément de rémunération par la prochaine AG.
Pour étayer ma demande, je bute sur le calcul de la conversion des taches d'un concierge en UV et sur leur affectation sur le bulletin de paye qui me paraissent complexe :
D'où ma recherche de conseils utiles auprès de connaisseurs en la matière:
1/ Comment convertir ces 153 heures en UV ?
2 /Comment les répartir mensuellement et sous quel intitulé les inscrire sur le bulletin de salaire dans la limite des 12500 UV ?
3/ Si elles ne peuvent rentrées dans le cadre de ces 12500 UV, comment alors les payer ?
Vous en remerciant par avance. 
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Gédehem
Pilier de forums
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1
Posté - 11 janv. 2014 : 16:35:23
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Sautons l'irrégularité de ces travaux, qui ne sont pas des "travaux spécialisés" de gardien concierge..
Concerant la rémunération d'un gardien concierge, le temps complet est de 10.000 UV. Lesquelles 'équivalent" à 169 h/mois.
Il peut être attribué des taches supplémentaires, dans la limite de 2000 UV/mois. S'agiddant de "supplément", ces taches se voient rémunérées avec un supplément de 25%, d'où l'attribution de 500 UV en sus.
Ce qui nous done 10.000 + 2000 de suppl + 500 taches sup = 12.500 UV.
12.500 UV qui sont le maxi du maxi.
Il ne peut et en aucun cas être attribué des taches/activités en supplément.
Sur ce calcul de base : 153 h = 10000/169x153 = 9053 UV, soit 4,52 attribution de 2000 UV suppl., à rémunérer 2500, .... pendant 4, 5 mois ....
Avec sans doute obligation de poursuivre cette attribution s'agissant non d'une prime ponctuelle mais de taches qui deviennent "avantage acqui" (sacro-saint en France  )........
Vous comprenez que ce calcul n'a ni queue ni tête .....
Il faut contacter l'inspection du travail afin d'avoir un audit sur cette affaire, qui engage non seulement la responsabilité du syndicat dans son ensemble, mais aussi du syndic, seul donneur d'ordre (D.art.31).
Avec aussi celle du pdt du CS, dans la mesure où il aurait poussé à faire réaliser des travaux sans un vote de l'AG (budget sur devis), et en particulier pour ce qui concerne la rémunération de la personne en charge des travaux.
Sur ce que vous exposez, pour le moment c'est "au noir" ! (en français, au black )
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nefer
Modérateur
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 2
 Posté - 12 janv. 2014 : 13:50:25
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avez vous demandé par écrit au syndic la copie de l'ordre de service (ou les instructions)adressé à ce salarié?
si non, vous pouvez le faire en RAR... |
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3
Posté - 12 janv. 2014 : 14:57:03
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citation: N'étant pas devenu copropriétaire pour me transformer en négrier, mais aussi n'ayant pas l'intention de payer pour les c.....ries d'un syndic et d'un CS totalement irresponsables, j'ai donc l'intention de mettre en demeure le syndic de régulariser cette situation par le paiement à ce jeune concierge de ces 153 heures de travail exécutées hors contrat pour le plus grand bénéfice du SDC (vu le prix des entreprises) et de faire avaliser cette demande régularisation avec le supplément de rémunération par la prochaine AG.
ceci part d'un bon sentiment, mais vous ne pouvez pas demander à une AG de régulariser ce travail illégal !!! Il faut faire une mise en demeure au syndic de respecter le contrat de travail de cet employé tant vis à vis de la prestation que vous payez et vis à vis de cet employé à qui on fait faire n'importe quoi (sans respect certainement des règles de sécurité de manipulations de produits toxiques et sans formation), sinon vous vous verriez contraint de saisir l'inspection du travail (faites un double au président du CS).
faire un calcul de substitution ne règle pas ce problème illégal. N'oubliez pas qu'en cas d'amende c'est le syndicat qui paie pas le syndic... |
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nefer
Modérateur
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4
Posté - 12 janv. 2014 : 17:53:11
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il faudrait rappeler que le pouvoir de direction est assuré par le syndic et non par un copropriétaire, fut il président du CS! |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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5
Posté - 23 janv. 2014 : 11:41:05
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Bonjour
Tout d'abord merci pour vos conseils. Cette affaire est actuellement en cours de discussion avec le syndic et le CS pour trouver une solution.
Une autre question de profane:
Pour un gardien concierge qui a 11000 UV, les 1000 UV supplémentaires doivent elles être réglées à 10 % de plus du salaire de base pour 10000 UV ou à 25 % de plus?
Merci d'avance pour vos réponses |
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Gédehem
Pilier de forums
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6
Posté - 23 janv. 2014 : 18:19:45
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Les suppléments aux 10.000 UV = +25%
Pour 1000 UV attribuées en plus rémunération sur 1.250 (soit 11.250 rémunérées chaque mois) |
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PROSPER83
Contributeur senior
France
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7
Posté - 01 févr. 2014 : 17:20:32
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Bonjour à tous
Le post sur "Avenant de GENESIS" m'a fortement intéressé et me conduit à vous solliciter à nouveau concernant notre nouveau concierge pour d'autres irrégularités commises à son encontre ainsi que contre le SDC.
Je vous détaille donc le nouveau problème le concernant et dont vos conseils seront très utiles pour le régler.
Notre copropriété dispose donc de deux concierges imposés par le RC. Ils sont tous deux au coef. 255.
Un (20 ans d'ancienneté) qui s'occupe des entrées 3 et 4 regroupant 118 lots et qui bénéficie de 12500 UV.
L'autre (le nouveau depuis 7 mois) qui s'occupe des 2 entrées 1 et 2 regroupant 78 lots et qui bénéficie de 10000 UV.
Ce nouveau concierge a été engagé après une longue procédure de 8 années que j'ai du mener contre les différents syndics et le SDC durant lesquelles le poste est resté vacant et l'entretien de ces entrées a été réalisée par une entreprise de nettoyage dont aucune assemblée n'a jamais été sollicitée pour en accepter le choix et les devis.
Notre RC dispose que les entrées doivent être entretenues au moins 2 fois par semaine et plus à la requête du syndic. Ainsi, de tout temps, ces 4 entrées ont été entretenues 6 jours par semaine.
La précédente concierge disposait de 10054 UV arrondies à 11000 UV, dont 3240 UV consacrées à l'entretien des entrées 1 et 2 six jours par semaine.
C'est également le cas du concierge des entrées 3 et 4 qui les entretien aussi six jours par semaine.
Dans le cadre du conflit actuel j'ai pu obtenir le contrat du jeune concierge et j'ai alors constater que le total de ses UV avait abaissé à 9974 UV, arrondies à 10000 UV, et que le poste entretien des entrées 1 et 2 avait été ramené à 2160 UV pour un entretien de seulement quatre fois par semaine (soit 1080 UV de moins).
Que sur ces 1080 UV de moins, le syndic (et le CS) en avait octroyé 980 UV à des travaux qualifiés : "Travaux d'entretien serrurerie, électricité, plomberie, petite maçonnerie, peinture, petite menuiserie" pour un maximum 14 h soit 980 Unités de Valeur (UV) par mois.
Or, l'art. 11 de notre règlement de copropriété ne prévoit absolument pas l'affectation de travaux qualifiés à nos concierges.
Je pense donc que le syndic (et le CS) ne pouvait pas modifier les modalités de cet article sans une autorisation d'assemblée générale prise à la majorité de l'art.26, et ce d'autant que d'une part, l'exécution de ces tâches engage la responsabilité civile et pénale du SDC qui, en tant qu'employeur, à l'obligation d'en avoir assurer préalablement les formations appropriées du personnel qui en sera chargé, et que d'autre part, il ne lui appartenait pas non plus de décider unilatéralement de substituer aux UV allouées au nettoyage des halls des seules entrées 1 et 2 prévues par le RC, ces UV pour des travaux qualifiés auparavant réalisés par des entreprises ?
Je pense aussi que le syndic (et le CS), a ainsi créé, à l'insu de tous, une discrimination et violer le principe d'égalité des droits entre les copropriétaires, en faisant que selon qu'ils résident aux entrées 1 et 2, ils n'auront droit qu'à un entretien de leurs halls réduit à quatre fois par semaine, ou selon qu'ils résident aux entrées 3 et 4, ils auront toujours droit à un entretien de leurs halls complet à 6 fois par semaine ?
Que de ce fait, les copropriétaires des entrées 1 et 2 devront subvenir aux dépenses de cet entretien "six étoiles" dispensé aux entrées 3 et 4 tout en se contentant pour eux d'un entretien "quatre étoiles".
Pour ma part, il me semble qu'une des solutions serait peut-être de reconduire les UV pour l'entretien des entrées 1 et 2 à ce qu'elles étaient, soit 3240 UV pour six fois par semaine, comme pour les entrées 3 et 4, et soumettre à la décision d'une assemblée, le rajout des travaux qualifiés : "Travaux d'entretien serrurerie, électricité, plomberie, petite maçonnerie, peinture, petite menuiserie" pour un maximum 14 h soit 980 Unités de Valeur (UV) par mois, ce qui ramènerait donc aux 11000 UV qui avaient été octroyées au précédent concierge ?
Aussi, je souhaiterai donc, avant d'engager par le biais de mon avocat une action officielle contre le syndic, que tous les connaisseurs en cette matière qui interviennent sur ce forum me confirment si mes raisonnements sont valables ou si le syndic était bien dans son droit en faisant ces modifications ?
Mais si le syndic est en tort, comment alors clarifier maintenant cette situation qui ne pourra passer que par la rédaction d'un avenant au contrat de travail de ce jeune concierge en lui accordant 11000 UV pour qu'il l'accepte sans problème ?
Et ce, indépendamment du problème posé par les 222 h de travail représentant 15 547 UV, selon le dernier calcul, irrégulièrement consacrées à la rénovation des sols des paliers et escaliers des entrées 1 et 2 que le syndic (et le CS) comptait très certainement intégrer au titre de ces fameux travaux qualifiés.
Merci d'avance pour vos réponses. |
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Viviane
Pilier de forums
4551 message(s)
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8
Posté - 02 févr. 2014 : 13:01:48
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En fait, dans votre post, y'a 3 questions en une..
a)Pouvez-vous attaquer le syndic avec une chance de gagner?
Au vu de ce que vous dites, il semble qu'il a eu tord, mais bon, gagnerez-vous cette procédure, et quand bien même vous la gagneriez, est-ce que vous serez ne serait-ce que remboursé des frais engagés? Difficile à dire.
b) Modifier le contrat de ce jeune concierge (avec vote d'AG pour la partie travaux d'entretien)
Au vu de votre description, ce nouveau contrat correspondrait à la fois au RDC, aux besoins de l'immeuble, (et, je suppose, à la CC, que je ne connais pas)... et le gardien serait mieux payé . Commencez par demander au jeune concierge ce qu'il en pense. S'il est d'accord, ça vous évite d'avoir à réfléchir quoi faire d'autre.. Réfléchissez quand même à l'éventualité où l'AG ne serait pas d'accord pour rajouter les tâches de travaux d'entretien (sauf si vous êtes sur qu'elle le sera).
c) Les 222h de travail en trop
LÃ , j'ai pas suivi cette histoire complexe..
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Édité par - Viviane le 02 févr. 2014 13:11:01 |
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koinkoin
Nouveau Membre
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12 message(s)
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9
Posté - 27 févr. 2014 : 11:35:27
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citation: Initialement posté par Gédehem
Concerant la rémunération d'un gardien concierge, le temps complet est de 10.000 UV. Lesquelles 'équivalent" à 169 h/mois.
J'ai fait des bonds jusqu'à voir le mot équivalent entre guillemet ^^
citation: L'exercice de ces taches de rénovation des sols, que l'on peut désigner comme spécialisées ou qualifiées, ne sont ni spécifiées ni converties en UV dans la rubrique annexée à son contrat de travail.
L'erreur faite par le SDC c'est de ne pas avoir inscrit sur le contrat ou en avenant les taches sur un décapage des sols/paliers et des volées d'escalier.
Par contre le SDC ne peut imposer ce type de travaux à votre gardien (l'un ou l'autre) surtout qu'un sol de type granito requière certaines connaissances sur les types de produits, notamment pour le décapage voir l'utilisation même d'une mono-brosse et des différents disques.
Concernant l'Inspection du travail,il vous faut avoir pour votre gardien un avenant venait à être rédigé dans le bon sens et dans les règles de l'art vis à vis de se type de travaux dans la partie : employé spécialisé. (demande déjà faite à l'Inspection du travail).
Pour ce qui est de négliger ses taches habituelles votre gardien est dans son tord le plus absolut.
Au passage si vous souhaitez avoir plus d'indications concernant le décapage de sol, les différents produits et/ou autre faite le moi savoir. [EDIT] je ne fais pas de la pub ni proposer mes services comprenez moi bien, que de l’information.
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Édité par - koinkoin le 27 févr. 2014 11:37:48 |
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