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 Posté - 29 oct. 2013 : 23:26:34
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Bonjour,
Nous somme une petite copropriété de 12 copropriétaires.
1 banque, 2 sous sols (dont 1 loué), 1 bureau loué par 1 medecin, 1 parking et les autres propriétaires occupants (ou loueur). Autant dire que les intérêts sont divergents.
A l'AG de l'année dernière, une résolution sur l'installation de compteur d'eau divisionnaire a été refusé au motif que les frais pour l'installation de compteurs étaient élevés et les devis très incomplets.
Cette année, une résolution à la prochaine AG prévoit l'installation de compteurs d'eau individuelle pour les 2 sous sol et la banque avec vote a l'article 25.
Je m'étonne de ce type de vote, car pour 9 des propriétaires il s'agit de modification de charge et non d'installation de compteurs d'eau, pour moi cette résolution devrait donc être voté à l'unanimité. Est-ce normal de l'a voté à l'article 25 ?
D'autre part, il n'y a pas de compteur spécifique pour les parties communes qui pourtant représente le nettoyage, le jardin, l'entretien d'une pompe et autres travaux ponctuels... La résolution prévoit de choisir un taux de xx% du montant global, fixé (arbitrairement ?) à 10% par le syndic, qui nous indique qu'on fixe ce taux à ce qu'on veut (sur quelle base mystère). Le syndic nous indiquant que c'est "fréquent". Est-ce normal également de ne pas reposer sur des méthodes plus scientifiques ?
Cordialement.
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Gédehem
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Posté - 29 oct. 2013 : 23:54:25
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 C'est le grand bazar !!!!
Dans ce type d'affaire, l'individualisation du comptage de l'eau (c'est de cela dont il s'agit) c'est tout le monde (chaque lot principal raccordé à l'eau) ou personne.
il ne peut y avoir une répartition mixte (tantièmes/m3) ou même estimée :
la copropriété dispose d'un compteur général (abonnement avec le concessionnaire), et autant de compteurs divisionnaires (sous compteurs) que de lots desservis.
Chacun supporte sa consommation et ses frais fixes de sous compteur perso, le delta "global consommations individuelles / consommation relevée sur compteur général" étant affecté à la consommation commune répartie aux tantièmes.
S'agissant de l'individualisation du comptage prévu L.art.25, pas d'autre piste : tous les lots ou personne.
Sur ce que vous indiquez, le dossier présenté à l'AG semble très mal ficelé, impossible à voter en l'état. |
Édité par - Gédehem le 29 oct. 2013 23:55:59 |
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sparte
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Posté - 29 oct. 2013 : 23:58:51
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Quelque chose ne tourne pas rond dans votre immeuble.
A mon sens,l'esprit qui a toujours dominé cet article (aujourd'hui 25m) et la loi SRU qui a modifié la majorité pour installer ces compteurs (on passe de 26 à 25 avec la passerelle 25-1) est bien d'installer un compteur d'eau par appt ou local utilisé, l'eau utilisée pour les communs se faisant par différence.
Comment allez-vous répartir l'eau des logements?
Aux tantièmes?
C'est là je crois la doctrine qui prédominait préalablement dans l'hypothèse d'absence de compteurs.Mais cela concernait l'ensemble de la copropriété.
Donc l'article 25 ne peut manifestement pas s'appliquer et toute répartition sera fausse.
Je pense donc que vous avez raison de dire qu'en l'espèce le 26 s'imposait.
Pour les parties communes, vous n'allez pas installer 36 compteurs.
Sauf à avoir un poste important très consommateur où la poste d'un sous compteur s'imposerait (exemple, une piscine...), il n'est pas anormal que l'on affecte aux charges communes l'écart constaté entre le total des consos individuels et le total facturé par la ville ou le fournisseur.
Mais là , comment allez-vous faire pour
-répartir l'eau des appartements
-la Qp des communs
Votre syndic devrait revoir sa copie.
C'est totalement surréaliste.
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sparte
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Posté - 30 oct. 2013 : 00:00:06
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Bonsoir Gédehem, je vois qu'on répondait en même temps
Il fait beau? |
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Posté - 30 oct. 2013 : 08:52:42
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si effectivement, le vote de l'installation des compteurs divisionnaires de l'eau se font à la majorité 25-m, ce sont tous les compteurs ou rien... comme l'a dit gedehem, sinon essayez d'imaginer comment se feront les répartitions.
qui a proposé cette résolution ? j'ose espérer que ce n'est pas le syndic lui-même ...
en ce qui concerne les commun, il est parfois difficile de mettre un compteur car les points d'eau sont trop dispersés pour les regrouper sur un même compteur ou nécessiterait donc des travaux de branchement important. De toute façon cela ne solutionnerait pas la différence qui existera forcément entre un compteur général et la somme des compteurs individuels.
Pour les communs, donc on prend la différence entre le compteur général et la somme des compteurs individuels.
l'idéal (pas toujours réalisable), le syndicat décide l'installation de compteurs individuels avec contrat individuel avec le fournisseur d'eau + un compteur général avec contrat du syndicat. Ainsi le syndicat n'a plus à gérer les comptages individuels et la récupération des montants. Pour chaque copro, il est ainsi individualisé et s'il a une fuite sur son propre compteur la règle de septembre 2012 peut s'appliquer (il ne peut être facturé plus du double de la consommation habituelle).
Suggestion : quand cela est possible : avant le comptage général faire un piquage pour un compteur "spécial espaces verts" qui permet de s'affranchir de toutes les taxes d'assainissement sur ces consommations. |
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 Posté - 30 oct. 2013 : 10:37:25
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C'est un copropriétaires d'un sous sol qui a demandé à ne plus payer l'eau (car il n'a pas l'eau dans son local) l'année dernière, d'ou le vote sur les compteurs individuel de fin 2012... qui revient cette année avec la même demande. La résolution est rédigée par le syndic qui embarque donc 'les 3 commerces'.
Le copropriétaire de l'autre sous sol à lui installé l'eau dans son sous sol, vu que tous les tuyaux passent dans les sous sols, c'était pas compliqué.
C'est une des autres difficultés si les compteurs individuels avaient été voté... connaitre le circuit de l'eau c'est un sujet à part entière.
Merci pour vos réponses, je retourne discuter avec le syndic. |
Édité par - Renardrouge le 30 oct. 2013 10:39:02 |
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Posté - 30 oct. 2013 : 10:52:00
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renardrouge : votre syndic a embarqué vote copropriété dans les problèmes : il n'a pas fait respecter le RDC et la loi de la copropriété en laissant un copro se brancher illégalement sur les canalisations d'eau, et en vous proposant cette résolution en dehaors des clous sans aucun respect de la loi également !!
Ou est donc le CS ??
Cette résolution n'est pas la bonne, le syndic doit revoir sa copie car il sera ien embeté si vos refusez de payer vos charges d'eau sur cette nouvelle répartition. Il ne pourra aps vous assigner la dessus car le juge le renverra dans ses foyer avec son incompétence flagrante.
renardrouge : "blue]La résolution prévoit de choisir un taux de xx% du montant global, fixé (arbitrairement ?) à 10% par le syndic, qui nous indique qu'on fixe ce taux à ce qu'on veut (sur quelle base mystère). Le syndic nous indiquant que c'est "fréquent". [/blue] "
Le CS doit être très ferme, et chercher pour les années futures un " vrai" syndic.
Est il pro ou un non-pro bénévole ??
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nefer
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Posté - 30 oct. 2013 : 10:52:27
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citation: Initialement posté par Renardrouge
C'est un copropriétaires d'un sous sol qui a demandé à ne plus payer l'eau (car il n'a pas l'eau dans son local) l'année dernière, d'ou le vote sur les compteurs individuel de fin 2012... qui revient cette année avec la même demande. La résolution est rédigée par le syndic qui embarque donc 'les 3 commerces'.
Le copropriétaire de l'autre sous sol à lui installé l'eau dans son sous sol, vu que tous les tuyaux passent dans les sous sols, c'était pas compliqué.
C'est une des autres difficultés si les compteurs individuels avaient été voté... connaitre le circuit de l'eau c'est un sujet à part entière.
Merci pour vos réponses, je retourne discuter avec le syndic.
le syndic devrait savoir qu'il ne peut pas exister 2 clés de répartition différentes pour une même prestation: répartition suivant les consommations privatives si tous les lts sont équipés de compteurs, répartition suivant les tantièmes généraux s'il n'y a pas de compteurs
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Posté - 30 oct. 2013 : 11:56:27
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citation: Initialement posté par philippe388renardrouge : votre syndic a embarqué vote copropriété dans les problèmes : il n'a pas fait respecter le RDC et la loi de la copropriété en laissant un copro se brancher illégalement sur les canalisations d'eau, et en vous proposant cette résolution en dehaors des clous sans aucun respect de la loi également !! Ou est donc le CS ?? Cette résolution n'est pas la bonne, le syndic doit revoir sa copie car il sera ien embeté si vos refusez de payer vos charges d'eau sur cette nouvelle répartition. Il ne pourra aps vous assigner la dessus car le juge le renverra dans ses foyer avec son incompétence flagrante. renardrouge : "blue]La résolution prévoit de choisir un taux de xx% du montant global, fixé (arbitrairement ?) à 10% par le syndic, qui nous indique qu'on fixe ce taux à ce qu'on veut (sur quelle base mystère). Le syndic nous indiquant que c'est "fréquent". [/blue] " Le CS doit être très ferme, et chercher pour les années futures un " vrai" syndic. Est il pro ou un non-pro bénévole ??
Rebonjour,
Nous avons changé pour un 'petit' syndic local il y a 3 ans cette année. L'ancien étant L..Y avec lequel nous n'étions plus très ami et nous n'arrivions à rien. Avec celui ci nous avons une bien meilleure relation, mais au niveau droit, il m'apparait plus léger.
Le branchement du sous sol 'gauche' sur l'eau c'est du temps de l'ancien syndic et personne n'avait rien trouvé à redire... (le problème des compteurs ne se posant pas)... Et d'ailleurs il n'avait pas demandé d'autorisation en AG... Il payait l'eau, quand il avait acheté le sous sol, il l'avait aménagé et installé un lavabo des wc.
Nous sommes 3 dans le CS, nous nous penchons sur les problèmes au fur et à mesure que nous les découvrons et on tente de faire de notre mieux avec les intérêts de toute le monde... et c'est du boulot. ^^
Le syndic est pro, je pousse vers une reprise de la gestion sous forme d'un syndic bénévole. |
Édité par - Renardrouge le 30 oct. 2013 12:08:36 |
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Posté - 30 oct. 2013 : 13:09:35
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citation: Le syndic est pro, je pousse vers une reprise de la gestion sous forme d'un syndic bénévole.
tat qu'à "pousser", pousser donc jusqu'au syndicat copératif où le président du CS est alors le "président-syndic" mais peut au moins s'appuyer sur de collègues notamment lors de ses absences.... |
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Posté - 30 oct. 2013 : 18:29:00
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Réponse du syndic:
Il n’y a pas de texte de loi l’assemblée générale est souveraine là -dessus et cela se pratique dans plusieurs copropriétés.
Au secours |
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sparte
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Posté - 30 oct. 2013 : 19:49:55
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C'est du pipeau!!!!!!!!!!!!!!!!!
Comment oser répondre une chose pareille!
Il n'y connaît rien.
Reprenez mon post et celui de Gédehem.
Avec cela s'il ne comprend pas qu'il est juridiquement dans les choux, c'est que ce gars est très très limité.
Ce n'est pas un vrai syndic.
Dites clairement à ce gentil garçon ignare ainsi qu'à l'AG que si une telle résolution est votée, vous assignez en annulation.
Cela va les calmer.
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Posté - 06 nov. 2013 : 14:41:17
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Elle a demandé à rencontré le CS vendredi...
On l'attend donc...
... pour pas grand chose je pense.
Notre petit syndic semble avoir été racheté par opti finance / accord immobilier il y a quelques temps. |
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mfld
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Posté - 06 nov. 2013 : 21:17:10
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Gédehem
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Posté - 06 nov. 2013 : 23:53:32
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Parce qu'avec le syndic ignare qu'ils ont c'est bien mieux ???? |
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Posté - 07 nov. 2013 : 10:52:54
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Pas convaincu par rapport à quelle autre solution ?
:)
Le syndic actuel c'est environ 30% du budget annuel,
et ils veulent nous piquer des sous sur la réserve (sur la somme totale) alors qu'on a eu un peu de mal à la faire voter
- donc génial, en plus cette somme serait ponctionnée par le syndic tous les ans....
comment voulez vous gérer une copro sainement avec ce genre de méthode... |
Édité par - Renardrouge le 07 nov. 2013 10:53:23 |
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mfld
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Posté - 07 nov. 2013 : 11:16:34
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OK, je précise ma pensée : vous êtes une copropriété de 12 propriétaires, dont une bonne partie non occupants, ce qui ne laisse pas beaucoup de personnes susceptible de s'impliquer.
Un syndicat coopératif, c'est une fusée à 3 étages : l'AG, le CS et le président-syndic. Si l'AG regroupe 12 copros, quelle est la valeur ajoutée de l'étage du CS ? C'est utile comme dans mon cas où nous avons plus de 200 copros et peu de non-occupants, et où il est plus facile de s'organiser avec un CS de 5 copros (+ suppléants)...
Mais à 12... vous n'avez pas besoin du formalisme du CS pour qu'un syndic bénévole dialogue avec les occupants et soit épaulé par eux. Votre AG est légère à organiser pour prendre les décisions.
C'est d'ailleurs pourquoi j'aime bien le nouvel article 17-1-1 dans le projet de loi ALUR (http://www.senat.fr/leg/tas13-025.html) : dans les petites copropriétés, on dégagerait le CS, l'AG élirait directement le syndic, et on garderait le vice-président et les contrôleurs aux comptes indépendants, gros avantages de la forme coopérative.
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Gédehem
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Posté - 07 nov. 2013 : 15:09:26
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Un syndicat coopératif, c'est une fusée à 3 étages : l'AG, le CS et le président-syndic. "
Pardon, mais vous avez du sauter quelques épisodes de la série "La copropriété en 10 leçons".
Les 3 pattes que vous indiquez concernent TOUS les syndicats de France, Navarre et autres lieux (enfin presque) puisque c'est ce qui est expressément prévu par les textes !
Syndicat des copropriétaires = organisation 'trinitaire'.
Les épisodes que vous avez sauté :
- L'adoption de la forme juridique "syndicat coopératif".
- La formation du "CS Coopératif".
- La désignation de controleur(s) aux comptes extérieurs au CScoop ou même au syndicat.
- sans oublier le RFCScoop, qui n'existe pas par la force des choses, à établir sur la base du RFCS 'traditionnel' qui devait exister  .
Ceci pour l'AG.
Pour le CSCoop dès sa première réunion aussitot la fin de l'AG constitutive :
- la désignation du syndic, qui exercera de droit la fonction de pdt du CScoop, la désignation du Vice-Pdt, destiné à suppléer le syndic, ainsi que des autres fonctions internes prévues par le RFCScoop (trésorier, secrétaire, ....).
Sur le fonctionnement d'une des "3 pattes", le CScoop, il est évident que la collégialité est de mise, les actions engagées par le pdt-syndic validées ou ratifiées par le CScoop, dont chacun des membres est impliqué directement dans la gestion. C'est la raison d'être du "coop".
Avec de plus la particularité très particulière : le syndic désigné par les membres du CScoop, selon les modalités prévues par le RFCScoop, peut être révoqué dans les même conditions à tout moment. Pas besoin d'AG.
Ce qui oblige pdt-syndic et membres CS à s'entendre, à fonctionner collégialement.
Le CScoop est ici un organe de gestion
C'est de la gestion "en prise directe", par les copropriétaires eux-mêmes.
Gestion collégiale qui n'a donc rien à voir avec le système où le syndic désigné par l'AG est solitaire durant toute la durée du mandat prévu, que ce syndic soit une Ste commerciale ou une personne physique agissant en nom personnel, ce qui est le cas du syndic non pro.
Dans le cas du syndicat de 12 membres comme dans celui de 200, la forme "syndicat coopératif est pertinente lorsque les copropriétaires veulent se gérer eux-mêmes.
Entre nos, et c'est un "vieux" pratiquant du syndicat coopératif (ex-délégué ANCC d'il y a longtemps) qui vous le dit : un CScoop de 5 membres pour un syndicat de 200 personnes (qui plus est s'il y a xxx bâtiments) c'est plus que léger !
Il FAUT au moins 8% de membres, 10% étant une situation confortable.
Chez vous 15 membres titulaires au moins, 21 au plus.
Car la limite du syndicat coopératif, sa pérénisation est là : le manque d'engagement des copropriétaires.
Si l'on se retrouve de fait à 4 ou 5 au CScoop faute d'autres candidats pour gérer 200 lots, on n'est plus dans la collégialité ouverte indispensable à cette forme d'organisation particulière. |
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mfld
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Posté - 07 nov. 2013 : 15:51:07
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Gedehem, il vous manque des données locales pour adapter votre discours général à notre contexte particulier.
Je précise que le syndicat que nous gérons est un principal, dont la compétence est très réduite, car les secondaires s'occupent de quasiment tout.
Donc plus de 200 copros, peut être, mais un budget inférieur à celui d'une ASL maigrichone. Un CS coop de 5 personnes est donc largement suffisant.
Ensuite, nous n'avons raté aucun des épisodes que vous avez cité dans sa mise en place, et le RFCS existe par la force des choses, car stipulé dans le RC, même s'il faudrait le compléter par deux ou trois règles pour que cela soit 100% blindé au cas où ça se passerait mal.
Je souscrit à 100% à votre discours sur la nécessaire collégialité sous peine de dénaturer la forme coopérative, mais je reste sur ma position sur le fait que le CS est inutile dans les petites copropriétés si le syndic bénévole est compétent et sait impliquer les propriétaires occupants.
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Posté - 07 nov. 2013 : 16:20:29
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Pour notre petit cas... Jusqu'à maintenant, avec le syndic pro et depuis 3 ou 4 ans, peu importe qui est au CS ou non (nous tournons sur les fonctions de président ou de membres du CS), ce sont toujours les 3 mêmes qui font, a chaque AG nous proposons à ceux qui le souhaitent de nous rejoindre ou de prendre notre place... Mais c'est ces 3 personnes qui se retrouveront dans un syndic coop si cela se fait.
Perso, a 12 copro, donc 7 présents sur place dont 1 ou 2 (et encore présent "souvent"), le chiffre de 3 personnes impliquées de "près" me plait bien, ça permet d'arbitrer, de recevoir les entreprises, de suivre les prestations. On a quand même quelques gros sujets pour les années à venir, refaire la toiture... réparer un mur qui se fissure.
1 personne à tout faire me semble dangereux (vente soudaine possible ou écrabouillage par le bus local compris dans les risques) et démotivant à terme, car ce n'est pas la reconnaissance qu'on obtient et nous avons nos lointains raleurs, qui font des LAR sur quasi tout les sujets, et donc c'est usant et très consommateur de temps, même pour une petite copro.
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mfld
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Posté - 07 nov. 2013 : 16:40:38
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@RenardRouge : le contexte local est très important, comme encore démontré plus haut.
Si vous sentez, dans votre contexte et avec votre expérience propre, que vous seriez plus confortable et plus efficace dans une gestion collégiale à 3, et que vous vous seriez capable de faire mieux que le syndic pro, alors n'hésitez pas : c'est une belle aventure, pas toujours plaisante, mais toujours enrichissante.
Et même en cas de retour, vous ne parlerez plus comme avant avec un syndic professionnel :)
Mon propos est tout simplement basé sur le fait que les personnes suffisamment compétentes pour embrayer sur une gestion non professionnelle ne sont pas une majorité, et qu'un CS est parfois plus un frein qu'un moteur quand il faut le remettre à niveau en parallèle.
Dans ce cas là , il vaut mieux laisser le champ libre au syndic bénévole, quitte à passer en coopératif quand le ménage est fait et que les copropriétaires ont été remis à niveau pour faire leur boulot de CS correctement.
Mais encore une fois, méfions nous des généralités, ce passage se prépare, et chaque syndicat est un cas particulier.
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