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rochat
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 Posté - 18 oct. 2013 : 17:43:57
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Bonjour,
Le conseil syndical a t-il le droit, en courant d'exercice, de valider avec le syndic une demande de fonds exceptionnel afin de complèter la trésorerie (manque de liquidités) et ce sans sans aucune décision d'assemblée générale ?
Merci
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 18 oct. 2013 : 18:28:11
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Pour un CS, valider = donner son avis favorable sur une intention du syndic.
Le syndic est prudent de demander l'avis du CS. Le CS est dans son rôle de donner son avis. Suivre cette avis est une décision qui appartient au syndic.
S'il s'avérait (avec les infos disponibles au moment de décider) que l'appel n'était pas utile, syndic et CS auront à s'expliquer.
Cdlt. Louis92. |
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Posté - 18 oct. 2013 : 18:56:06
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A propos de la demande de fonds exceptionnels, un CS ne peut pas "valider" : déclarer comme étant valide, homologuer, entériner, confirmer....
C'est une AG qui décide des demandes de fonds !!!!!
Toutefois, un seul cas est possible : lorsqu'il faut prendre des mesures d'urgence (ce qui n'est pas le cas du manque de liquidités) :
citation: Article 37
Lorsqu'en cas d'urgence le syndic fait procéder, de sa propre initiative, à l'exécution de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, il en informe les copropriétaires et convoque immédiatement une assemblée générale.
Par dérogation aux dispositions de l'article 35 ci-dessus, il peut, dans ce cas, en vue de l'ouverture du chantier et de son premier approvisionnement, demander, sans délibération préalable de l'assemblée générale mais après avoir pris l'avis du conseil syndical, s'il en existe un, le versement d'une provision qui ne peut excéder le tiers du montant du devis estimatif des travaux.
et encore ceci ne concerne que les travaux de sauvegarde, pas de remise en Ă©tat. |
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nefer
Modérateur
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 Posté - 18 oct. 2013 : 19:14:21
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comment peut il y avoir un manque de trésorerie?
ne serait ce pas un problème de recouvrement de charges de copropriétaires ? |
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Posté - 18 oct. 2013 : 19:15:01
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rochat : "Le conseil syndical a t-il le droit, en courant d'exercice, de valider avec le syndic une demande de fonds exceptionnel afin de complèter la trésorerie (manque de liquidités) et ce sans sans aucune décision d'assemblée générale ?"
rochat et louis 92 : la réponse est simple : NON !!!
Le CS n'a aucun pouvoir de décision ET d'engager des fonds au nom du SDC.
Le syndic ne peut appeler des fonds SANS l'accord de l'AG.
SI tel était le cas, les copropriétaires seraient dans leur droit de ne pas payer cet appel de fonds ! Le syndic ne pourrait pas réclamer ces fonds car le juge demandera le PV d'AG qui justifierait cet appel de fonds.
CS et Syndic sont donc totalement à coté de la plaque !!
Un apppel de fonds " exceprioonel" ne veut rien dire.
rochat : quelles sont les raisons de ce manque de trésorerie .
1. de nombreux impayés qui ont plombés la tésorerie
2. un budget sous estimé ?
3. des travaux non prévus ?
4. des trvaux d'entretien sous estimés; chaudière en panne, .....
5. travaux d'urgence concenrant la sauvegarde de l'immeuble, ..
Les règle sont simples, SEULE l'AG décide en copropriété, SANS accord de l'AG le syndic ne peut appeler des fonds.
La loi prévoit qu'en cas d'urgeence - le toit qui s'envole, inondation,... - le syndic peut lancer des trvaux pour la sauvegarde de l'immeuble et payer un acompte ( le fond de rouelemtn est prévu pour cela).
MAIS même dans ces cas d'urgence, le syndic a obligation de convoquer une AG pour adopter les devis de réparation ET appeler les fonds necessaires non prévus au budget. IL peut convoquer cetteAG en urgence sans respecter le délai légal des 21 jours.
Le syndic engage ici sa responsabilté; et que dire de CS !! 
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Édité par - philippe388 le 18 oct. 2013 19:17:03 |
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GĂ©dehem
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Posté - 18 oct. 2013 : 21:26:41
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Philippe et son canon de 105SR .... 
La réponse de Louis est bien entendu conforme : le CS consulté décide de donner un "avis favorable" à la demande du syndic.
Entre nous, combien de syndic ont cette démarché ???
Les raisons du manque de trésorerie sont à voir de près, mais qui ne freine pas la nécessité de faire rentrer des fonds dans les caisses rapidement pour régler les factures en attente.
Lorsqu'il y a le feu on n'attend pas les bras croisés l'AG qui aura lieu dans 3, 6 ou 8 mois !
De plus les fonds versés restent au crédit de chaque copropriétaires. C'est une avance, un crédit fait au syndicat.
(Nb pour Philippe : l'AG "urgente" s'entend pour des travaux "urgents". S'il y a un manque de trésorerie (par ex : pour régler des factures en attente), il n'y a pas de travaux ni d'AG "urgente") |
Édité par - Gédehem le 18 oct. 2013 21:30:47 |
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Posté - 19 oct. 2013 : 08:28:17
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citation: Lorsqu'il y a le feu on n'attend pas les bras croisés l'AG qui aura lieu dans 3, 6 ou 8 mois !
certes, mais dans ce cas, le syndic convoque une AG sous 25 jours environ (moins d'un mois), ou sous 8 jours si cela concerne des travaux urgents.
gedehem, à part les travaux urgents et le début d'une copropriété (moins d'un an), quel texte dit que le syndic peut appeler des fonds de sa propre initiative, même avec l'avis du CS, sans passer par une AG ?
Pour ma part, je refuserai de payer et on verrait si le juge donne raison au syndic ; cette façon de procéder du syndic est la porte ouverte à tous les abus.
D"autant que si le syndic est un petit peu performant et travaille conjointement avec le comptable, il est rare que cette situation se découvre du jour au lendemain.... la gestion de la trésorerie, cela se gère, on a coutume d'appeler cela "la prévision".  |
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Posté - 19 oct. 2013 : 09:14:13
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gedehem : la mauvaise foi de nouveau dans vos réponses !!
Je n'ai pas Ă©vrit que le syndic n'a pas a demander un avis du CS !!! je ne dit qu'un syndic ne peut appeler les fonds sans un accord de l'AG !
Nous savons tous également que les syndics qui gèrent des comptes individualisés se servent souvent de la trésorerie d'autres SDC pour combler les trous d'autres SDC, ce qui est une pratique totalement illégale !
Lorsqu'il y a le feu on n'attend pas les bras croisés l'AG qui aura lieu dans 3, 6 ou 8 mois !
Qui a Ă©crit cela ??
Il est facile de réunir une AG rapidemment en respectant les 21 jours, et ne PAS attendre l'AG annuelle. Un syndic ET un CS sérieux ne découvre pas un petit matin qu'il manque des fonds dans la tésorerie !
Je n'ai parlé que d'AG urgente que pour les trvaux d'urgence, mais vous avez survolé mon post comme d'hab !
Ou est il écrit que le syndic ne peut pas convoquer d'autres AG dans l'année ??
le syndic DOIT s'apercevoir que le budget a été mal préparé, ou que les mauvais payeurs mettront la trésorerie en mauvais état !!
gedehem ; vous ne pouvez pas ignorer que les copros ne sont pas solidaires entrer eux ! Que le fond de solidarité pour boucher un trou de tésorerie DOIT être voté par l'AG! donnez le texte de loi, qui auotoriserait un syndic a appelr les fonds sans un accord de l'AG ???
gedehem : la loi, rien que la loi  vous le rappelez souvent
Nous attendons donc le texte de loi avec impatience qui autorise le syndic a appeler les fonds sans décision de l'AG , merci "maitre" gedehem
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sparte
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Posté - 19 oct. 2013 : 11:28:48
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Dans cette affaire, tout le monde a une part de vérité.
Sur la forme, effectivement, le syndic ne peut appeler des fonds sans l'accord de l'AG.
En cas d'urgence (hors travaux), risque de coupure de gaz suite à un hiver froid et interminable par exemple, le syndic doit bien sûr consulter le CS et faire dans la foulée un appel de fonds spécial pour renflouer la trésorerie et payer les factures.
Certes, il devrait faire valider cela par une Ag dans la foulée.
Mais dans la pratique, très sincèrement je ne vais pas fonctionner ainsi.
J'adresse avec l'appel de fonds un courrier à chaque copropriétaire pour expliquer précisément la situation (insister sur la concertation avec le CS ) et j'attends la prochaine AGO pour faire valider à posteriori.
Personne (ou presque?) ne vous contestera cette démarche et on vous remerciera même d'avoir évité des frais supplémentaires d'AG.
Si problème il y a, évidemment, l'AG s'avérera indispensable pour rendre ces fonds exigibles au sens de la loi.
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Posté - 19 oct. 2013 : 11:44:18
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certes sparte, vous etes pragmatique, mais venant d'un syndic comme vous ( ), ne me dites pas que vous n'auriez pas prévu au préalable le manque de trésorerie à venir... ou la mauvaise prévision budgétaire...
il faudrait aussi que cela se conjugue avec une exercice qui n'est pas annuel au sens calendaire, car si l'hiver se poursuit il est payable sur le début de l'exercice.... |
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Posté - 19 oct. 2013 : 12:00:03
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sparte : le syndic doit bien sûr consulter le CS et faire dans la foulée un appel de fonds spécial pour renflouer la trésorerie et payer les factures.
NON !! ce n'est pas la loi de la copropriété, mais une pratique qui DOIT disparaitre, et avec le compte séparé obligatoire le syndic ne puisera pas dans les fonds communs à tous les SDC pour payer des factures.
Un syndic a obligation de conseil, et l'argument de ne pas faire d'AG pour Ă©viter les frais de cette AG n'est absolument pas recevable.
sparte : copropriétaire dans un SDC que vous gérez, je refuse de payer cet appel de fonds car l'AG n'a pas donner sona ccord !! Vous ne pouvez pas me poursuivre devant le tribunal, et si vous le faites, le juge vous condamnera à me payer des DI, et vous ferez payer aux copros TOUS les frias d'avocat !! Ou est donc passer la baisse des charges !!
sparte :" Personne (ou presque?) ne vous contestera cette démarche et on vous remerciera même d'avoir évité des frais supplémentaires d'AG.
Si problème il y a, évidemment, l'AG s'avérera indispensable pour rendre ces fonds exigibles au sens de la loi."
Mauvaises habitudes, sparte. On ne peut se passer du vote de l'AG, car elle seule est décisionnaire. Vous profitez ici de la méconnaissance des copros, de leur laxisme, ... d'ou une mauvaise opinion de votre profession ! c'est vous , syndic, qui l'entretenez !
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Posté - 19 oct. 2013 : 12:05:14
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citation: sparte : copropriétaire dans un SDC que vous gérez, je refuse de payer cet appel de fonds car l'AG n'a pas donner sona ccord !! Vous ne pouvez pas me poursuivre devant le tribunal, et si vous le faites, le juge vous condamnera à me payer des DI, et vous ferez payer aux copros TOUS les frias d'avocat !! Ou est donc passer la baisse des charges !!
oui, mais sparte, vous connaissant et sachant que vous allez refuser de payer (momentanément), il va augmenter son besoin et son appel. Ainsi comme 90% vont payer, le fait que vous ne payez pas tout de suite ne va pas le gêner pour combler la trésorerie.... |
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sparte
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Posté - 19 oct. 2013 : 13:45:59
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Rambouillet, vous avez raison de souligner que"gouverner, c'est prévoir".
En effet, sur des postes importants comme le gaz ou le fuel, il est préférable de ne pas appeler le budget par quart, et de faire 60% par exemple (tout dépend de ce que représente en pourcentage la part chauffage dans le budget général) sur 4 T et 1 T pour disposer d'une trésorerie suffisante quand les factures d'énergie sont au plus haut.
Malgré cela, si vous avez un hiver qui commence le 20 10 et s'achève le 15 05...et qu'en plus vous vous retrouvez avec une hausse du prix de l'énergie, il faut aller faire un voyage du côté de Delphes ou invoquer les mânes de Nostradamus pour avoir un budget adapté!
Heureusement, cela n'arrive pas tous les ans
Philippe, c'est justement pour ne pas puiser dans la trésorerie des autres SDC que la démarche initialement évoquée par Rochat prend tout son sens.
De plus, imaginez que l'on soit en compte séparé...le syndic (oui, je sais qu'il n'en a pas le droit Philippe et à titre perso je l'interdis) ne pourra même pas avancé un euro pour empêcher une coupure de gaz.
Certes, le bon syndic doit suivre sa trésorerie pour anticiper la capacité à faire face aux dépenses. Et c'est bien sûr mon cas
Mais cela ne change rien au fait qu'on ne maîtrise pas des conditions météo exceptionnelles
Donc je persiste et je signe et je montre le mauvais exemple dont pourtant 99% (voire 100%) de mes clients me seront reconnaissants.
Si l'un d'eux refuse de payer, Monsieur Philippe à tout hasard j'attendrai simplement la validation par l'AG (bien vu Rambouillet) avant de d'engager une procédure. |
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GĂ©dehem
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Posté - 20 oct. 2013 : 01:15:21
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Je vais vous dire le fond de ma pensée dans ce type d'affaire ....
Un problème de trésorerie peut avoir plusieurs causes, comme un budget prévis bien trop juste, de nombreux impayés ou retards de paiements, etc ....
Il y a la facture du gaz à régler en fin de saison de chauffe. Ces factures "énergie chaufferie" étant cycliques alors que les provisions sont constantes, il peut arriver un "manque" pour quelques mois ....
Faute d'avoir décidé d'un fonds de réserve (il sera impératif sous régime du compté séparé pour tous), il faudra bien combler pour quelques temps ce manque.
Il n'y a donc pas ici de "faute", mais sans doute une gestion un peu trop "sur le fil du rasoir" dont porte la responsabilité tous les acteurs : le syndic pas assez ferme, le CS pas trop regardant, les copropriétaires toujours économmes votant des budget étriqués ...et laxistes pour les provisions !
Dans l'affaire exposée nous n'avons pas le fond du problème.
Mais s'il s'agit d'un manque momentané de trésorerie, on ne va pas aggraver les choses en engageant en plus des frais et honoraires pour conviquetr une AG .... qui ne pourra que dire "oui" au comblement provisoire d'un manque voire d'un trou !
Je trouve "amusant" que dans bien des cas ce sont des hurlements pour des dépenses nécessaires mais jugées inconsidérées, et ici tout le monde semble d'accord pour engager des fonds supplémentaires alors qu'il en manque !!!!!
Si y'a plus de sou, avec quoi on convoque ????
Face à un imprévu (dont nous ne savons rien), le syndic a consulté pour avis le CS afin de procéder à un appel de fonds supplémentaire. Il manque sans doute la justification, mais comme le précise Sparte, il a bien fait. |
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Posté - 20 oct. 2013 : 18:16:56
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gedehem : vous vous relevez Ă 1h15 du matin pour conseiller au syndic de rochat de ne pas respecter la loi ??
Voilà bien le problème et le " drame" de la copropriété : les syndics qui ne respectrent pas ou fabriquent leur propre vision de la loi, gedehem, le " maitre"juridique " qui lui aussi donne sa propre loi sur les appels de fonds se discréditant totalement !
ET Hollande enfinal qui donne le même exemple; les lois, les décisons de justice on s'en fout puisque chacun peut éditer sa propre loi dès lors qu'il juge lui-même ses actions.
Et la démocratie la dedans ! |
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rochat
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Posté - 22 oct. 2013 : 08:38:50
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Bonjour Ă tous,
Merci déjà pour vos éclairages.
En fait le problème de trésorerie vient du fait que nous avons changé de syndic à la dernière AG et que les comptes n'ont pas été approuvés. Le reliquat qui était à percevoir chez les copropriétaires n'a donc pas été perçu et le nouveau syndic élu a bien sûr "oublié" de relever ce point.
La dernière AG avait toutefois réévaluer le budget prévisionnel mais cela n'a pas suffit à priori.
Je pense que le nouveau syndic a fait une faute dans son obligation de conseil.
Qu'en pensez vous ? |
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Louis92
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Posté - 22 oct. 2013 : 09:07:59
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Le nouveau syndic a effectivement manqué à son obligation de conseil avant l'AG quand il était candidat syndic lors de ses entrevues avec le CS (je suppose qu'il y en a eu ...) : il devait suggérer fortement au CS que celui-ci recommande à l'AG d'approuver les comptes en expliquant pourquoi.
Cdlt. Louis92. |
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andre78fr
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Posté - 22 oct. 2013 : 13:40:08
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Faire une assemblée générale annuelle sans mettre à l'ordre du jour l'approbation des comptes est assez étonnant pour un syndic pro, d'autant plus que vous avez voté le budget prévisionnel ???
Si c'est l'AG qui a voté contre le problème est un peu différent...
Aujourd'hui l'unique manière régulière et légale pour faire un appel de fonds passe effectivement par l'AG avec les frais que ça représente.
Après si le syndic veut faire un simple mailing au tarif courrier pour informer les copropriétaires de la situation, inviter les débiteurs à régulariser voir proposer à tous de payer soit leur quote-part dans l'insuffisance non approuvée ou même une avance sur le prochain appel... et si en plus c'est cosigné par le CS et qu'il précise que l'appel n'est pas "exigible" je vois mal ce qu'on pourrait lui reprocher... évidemment il faut gérer tout ça.
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Posté - 22 oct. 2013 : 15:45:07
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rochat : votre éclairage sur la raison du manque de trésorerie est édifiante.
Ce n'est pas la faute du nouveau syndic si l'AG n'a pas approuver les comptes dans leur totalité. C'est une grosse bétise !! le CS qui a vérifier les comptyes devait dans son rapport annuel proposer de valide rune partie des comptes annuels en précisant les écritures et commtes qu'il a contesté lors de sa mission de controle. Ou était le CS le jour de l'AG ??
Maintenant le nouveau syndic se touve dans l'incapacité d'appeler les copropriétaires sur la régularisation des comptes de 2012 non approuvé, il n'en a pas le droit !!!
A remarquer que le budget de votre SDC est mal calculé. le CS, en connaissant les comptes, devait proposer un budget suivant avec une hausse suffisant, du moins en ajouitnat le montant du solde négatif du budget de 2012 !! cela aurait régler le problème d'insuffisance de fonds de 2012.
IL faut maintenant que le syndic convoque une AG pour approuver les comptes de 2012 ET un nouveau budget pour 2013, pour rmettre votres SDC dans une situation financière meilleure. Un SDC ne peut pas fonctionner à découvert !!!
Pas de faute du nouveau syndic, car ce sont les copros qui n'ont pas été très responsable dans ce problème. On adopte les comptes à hauteur de XX XXX euros MOINS les Y YYY € contesté per le CS !! cela permet d'apurer les comptes et d'appeler des fonds ou de rembourser le reliquat ! La totalité des comptes n'est pas contestable !
Une AG doit azussi voter un budget bien évalué !! le sous-évalué est une grosse bétise, vous en avez ici la preuve.
Un conseil : Il faudra aussi changer de CS
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 27 oct. 2013 : 19:21:25
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citation: Initialement posté par rochat
Bonjour Ă tous,
Merci déjà pour vos éclairages.
En fait le problème de trésorerie vient du fait que nous avons changé de syndic à la dernière AG et que les comptes n'ont pas été approuvés. Le reliquat qui était à percevoir chez les copropriétaires n'a donc pas été perçu et le nouveau syndic élu a bien sûr "oublié" de relever ce point.
La dernière AG avait toutefois réévaluer le budget prévisionnel mais cela n'a pas suffit à priori.
Je pense que le nouveau syndic a fait une faute dans son obligation de conseil.
Qu'en pensez vous ?
Je pense que la prochaine fois que vous poserez une question, vous exposerez précisément aux UInautes l'ensemble des éléments de votre problématique.
Qui a convoqué l'AG augmentant le budget l'ancien ou le nouveau?
Votre nouveau mauvais syndic a probablement rencontré votre CS.
De quoi ont-ils parlé?
Changez donc de syndic encore une fois
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