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scuper
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 Posté - 21 juil. 2013 : 09:30:04
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Bonjour,
Un vote donnant l'autorisation de construction d'un ascenseur a été acquise en A.G. (vote de quote-part en tantièmes de copropriété).
Pour la création et le financement de celui-ci une nouvelle A.G. a fait voter en fonction de la quote-part des tantièmes d'une grille établie par un géomètre et non pas de la quote-part des tantièmes de copropriété.
Par ce vote, la charge du financement sera répartie entre les seuls copropriétaires favorables à ladite construction.
Le vote retenant la quote-part de la grille du géomètre pour le financement de la construction et l'entretien de l'ascenseur est-elle valable ?
Merci pour la réponse. Cordialement.
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nefer
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 Posté - 21 juil. 2013 : 10:45:35
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il devrait y avoir 2 clés de répartition: une pour la construction et une pour les charges d'entretien
que répond le notaire en charge du modificatif de réglement de copropriété? |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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Posté - 21 juil. 2013 : 10:57:10
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Bonjour,
Que certains se portent volontaires pour financer seuls la construction d'une partie commune... pourquoi pas !
Pour les charges d'entretien, la grille de répartition ne pourra guère servir de référence tant qu'elle n'existe pas officiellement (à valider par le SdC, et inscrire au RdC). Sans grille valide, ces répartitions seront contestables.
Votre "vote retenant la quote-part de la grille du géomètre pour le financement de la construction et l'entretien de l'ascenseur" n'est pas applicable selon moi. |
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scuper
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3
Posté - 21 juil. 2013 : 11:27:28
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Il y a bien 2 clés de répartition : l'une qui fixe les tantièmes de création d'ascenseur et l'autre les tantièmes d'entretien.
(malheureusement, je ne réussis pas à transmettre ce document en pdf)
Cette grille de répartition (création et entretien) a été actée en A.G. (à la majorité des tantièmes de copropriété).
C'est cette même grille en tantièmes de création (géomètre) qui a été prise en compte pour le vote du financement de ceux qui souhaitent l'ascenseur, après que l'autorisation de construction ait été acquise (en tantièmes de copropriété).
Je n'ai aucune information concernant le notaire... |
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Stéphane
Contributeur vétéran
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4
Posté - 21 juil. 2013 : 12:33:21
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En théorie, votre grille ne pourra pas être validée tant que la modif du RdC n'aura pas été votée (L65 Art.26b).
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scuper
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Posté - 21 juil. 2013 : 12:43:54
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Merci pour votre réponse |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 21 juil. 2013 : 14:05:12
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En théorie, votre grille ne pourra pas être validée tant que la modif du RdC n'aura pas été votée ."
Dans la mesure où l'AG a adopté une grille de répartition pour le financement des travaux, cette grille est opposable à ceux qui l'ont voté et doit être apploquée.
Il en est ainsi pour toutes les décisions d'AG, dont les modif RDC : opposables aux membres du syndicat à la date de la décision.
La publication qui s'en suit, certes impérative, n'a pour effet que de rendre la modif opposable aux futurs acquéreurs, aux tiers au syndicat (par ex. une administration)
"Par ce vote, la charge du financement sera répartie entre les seuls copropriétaires favorables à ladite construction."
Ces grilles (financement/entretien) doivent concerner TOUS les lots susceptibles d'avoir "utilité" de l'ascenseur, ceux qui le demandent actuellement et en supporteront la charge, ceux qui pourraient y entrer demain.
Il faut en pareil cas prévoir un "droit d'entrée" si, dans quelques temps (années) un des lots qui n'en voulait pas souhaite avoir usage de cet ascenseur (proprio actuel ou nouvel acquéreur).
On ne pourra le lui refuser.
Droit d'entrée correspondant à sa part de "financement" ("recette" à répartir entre ceux qui l'on financé au départ), puis application de la grille "entretien" qui doit être basée sur L.art.10 al.1 : selon le critère "utilité".
Autrement dit ces 2 grilles doivent concerner tous les lots desservis par cet équipement, même si elle n'est appliquée que sur certains. |
Édité par - Gédehem le 21 juil. 2013 14:08:21 |
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Posté - 21 juil. 2013 : 15:09:35
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citation: Par ce vote, la charge du financement sera répartie entre les seuls copropriétaires favorables à ladite construction.
vous avez voulu dire, je pense, la charge du financement est assurée par ceux qui en seront desservis... 
en effet, on peut avoir voter contre, mais être contraint de se plier à la majorité et dans ce cas, le copro ayant voté contre doit aussi payer mais pourra aussi s'en servir.
ensuite il faut supposer que le géomètre a bien fait son travail et a mis de coefficients différents à chaque étage. Puis ensuite la répartition est faite aux tantièmes de ceux qui habitent l'étage. je vais essayer d'expliquer :
RdC : 0
1et étage : 0,5
2eme étage : 1
3eme étage : 1,5 (ce sont des exemples)
les utilisateurs du 1er étage se répartiront 0,5/3 des frais
ceux du second : 1/3
ceux du 3eme : 1,5/3
ensuite supposons 2 utilisateurs au 1er et 1 seul au 2eme...
Ceux du 1er se partageront à deux les 0,5/3, tandis que celui du second paiera en totalité les frais du second soit 1/3.
je ne sais pas si j'ai été clair..... |
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scuper
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Posté - 21 juil. 2013 : 15:24:43
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Désolé, mais je ne comprends plus...
Pour faire simple, voici les fais :
- Novembre 2009, en A.G. une Société est missionnée pour connaître la faisabilité d'un ascenseur.
- Janvier 2010, ladite Société rend un rapport indiquant la faisabilité d'un ascenseur.
- Décembre 2011, en A.G. un expert géomètre est désigné pour déterminer une grille de création d'ascenseur et d'entretien.
- Novembre 2012, en A.G. l'autorisation de construire un ascenseur est adoptée, en quote-part de tantièmes de copropriété.
- Juin 2013, en A.G. le financement de la création d'un ascenseur est adoptée (art 25, art 25-1) en quote-part de tantièmes de la grille du géomètre à la seule charge de certains copropriétaires.
C'est ce dernier vote, en quote-part de tantièmes de la grille du géomètre, qui pose problème.
Certains auraient voulu que le vote du financement de la création de l'ascenseur, bien qu'à la seule de certains propriétaires, soit en tantièmes de copropriété.
Le syndic indique que le vote en tantièmes de la grille de création, établie par le géomètre, est valable...
Au sein de la copropriété, deux camps s'opposent sans qu'aucun ne puisse s'appuyer sur un texte clair...
Bref, il y a t-il un article de loi, une jurisprudence en la matière, etc. ?...
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Posté - 21 juil. 2013 : 16:30:24
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citation: C'est ce dernier vote, en quote-part de tantièmes de la grille du géomètre, qui pose problème.
Certains auraient voulu que le vote du financement de la création de l'ascenseur, bien qu'à la seule de certains propriétaires, soit en tantièmes de copropriété.
Comment faire payer le financement des travaux en tantièmes de copropriété puisque tous les tantièmes ne paieront pas (les copropriétaires non desservis)
Pour arriver à 100 % du montant des travaux il y a bien obligation d'utiliser la grille du géomètre.
Questions connexes :
je suppose qu'il a été prévu le cas d'opposants actuels qui se raviseront dans le futur, ou de lot non desservis vendus dont le nouveau propriétaire souhaitera(it) utiliser les services de l'ascenseur ?
quid des montants à payer pour un "droit" à être desservi et de leur actualisation dans le temps ???
quid de la répartition de ces sommes entre les "investisseurs initiaux" (dans le cas de vente de lot) ? et/où au profit des lots qui ont participés au financement initial
la grille de répartition des charges de fonctionnement a-t-elle prévu cette éventuelle évolution des lots desservis ? |
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Édité par - quelboulot le 21 juil. 2013 16:37:40 |
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JPM
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Posté - 21 juil. 2013 : 16:50:53
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Votre histoire est boiteuse !!!!
Il y a deux sortes de travaux d'amélioration :
Primo les travaux d'améliorations effectués et financés par le syndicat ;
Leur régime est fixé par l'article 30 de la loi qui indique qu'ils peuvent être décidés à la majorité prévue par l'article 26. Ils sont alors opposables à tous les propriétaires des lots concernés, réserve faite de la possibilité pour " ceux qui ne les ont pas décidés " d'obtenir un étalement sur dix années de leur contribution financière.
Secundo Quand cette solution n'a pu être réalisée ou plus simplement qu'elle n'est pas envisageable, certains propriétaires de lots concernés peuvent se concerter pour réaliser l'opération en se répartissant le coût de l'installation.
Ils peuvent, dans les conditions prévues par l'article 25 b obtenir de l'assemblée l'autorisation de réaliser les travaux.
L'article 30 leur permet, s'i l'autorisation n'est pas donnée par l'assemblée, d'obtenir une autorisation judiciaire.
L'article 30 précise en outre que les autres copropriétaires pourront ultérieurement utiliser l'installation nouvelle en versant leur quote part du coût des travaux. Il s'agit alors d'une sorte de rachat du droit d'usage qui exige un accord entre les installateurs initiaux (+ ceux ayant déjà racheté le droit d'usage) et un nouveau candidat.
Cette opération est courante pour un ascenseur. Elle est très simple et pourtant elle est souvent mal réalisée.
S'il y a 12 lots susceptibles de bénéficier de l'ascenseur et trois propriétaires seulement proposant la réalisation de l'opération il faut effectuer néanmoins un montage prenant en compte tous les lots :
pour la répartition des frais de construction
pour la répartition des frais d'entretien
pour la répartition des frais d'exploitation
Ce qui permet d'effectuer ultérieurement les opérations de rachat sans nécessité de discussions oiseuses.
L'article 30 précise que le coût des installations est évalué à la date d'exercice de la faculté de rachat. Ce qui veut dire que la formule de calcul doit comporter un coefficient d'amortissement (usure de l'appareil), et un coefficient d'actualisation (en général le BT 49). Certains ajoutent un calcul d'intérêt. Quoiqu'il en soit cette formule doit être adoptée par l'assemblée générale et insérée dans le règlement de copropriété. Elle s'impose alors aux acquéreurs.
Dès lors qu'une installation a été réalisée dans les conditions prévues par l'article 25 b les propriétaires des lots concernés mais n'ayant pas participé à la construction sont dotés d'un droit au rachat d'installation inclus dans leur droit de copropriété. En cas de transfert de propriété du lot, ce droit passe sur la tête de l'acquéreur. De leur côté, les installateurs d'origine ne peuvent s'opposer à l'exercice du droit de rachat.
D'ou l'obligation pour le syndic et le notaire de faire le nécessaire à cet égard quand l'opération apparait dans le règlement de copropriété.
Cela est rarement respecté et les opérations de ce type sont souvent mal montées, même par des professionnels réputés les connaître.
Si dans votre affaire, certains seulement contribuent, elle relève fatalement du second cas.
A noter que tout cela pose un problème souvent occulté : il faut que l'installation initiale permette techniquement l'exercice du droit de rachat. Cela veut dire qu'il faut prévoir des portes palières à tous les étages ou, au minimum la possibilité de les installer sans difficulté.
Je peux vous assurer que, sur les cinquante dernières années, l'expérience montre que ce genre d'opération a été réalisé avec une relative facilité.
Pour plus de précisions voyez
http://www.jpm-copro.com/RachatQPamelioration.htm
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Édité par - JPM le 21 juil. 2013 16:55:14 |
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Posté - 21 juil. 2013 : 16:56:41
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Merci JPM, comme d'habitude avec vous c'est beaucoup plus explicite !!!
Mais j'ai bien peur que dans le cas exposé par scuper vos judicieux conseils n'arrivent que trop tardivement car sinon les questions posées n'auraient pas lieu d'être !!!
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Édité par - quelboulot le 21 juil. 2013 16:57:36 |
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scuper
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12
Posté - 21 juil. 2013 : 17:11:41
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Merci encore pour cette réponse (de quelboulot), hormis le fait que tout a été prévu (rachat de la quote-part ultérieurement à la création de l'ascenseur), la question des tantièmes à retenir demeure.
En effet, le point du financement de la création fait en fonction des tantièmes de quotes-parts déterminées par le géomètre n'est pas mis en cause.
Ce qui est mis en cause c'est que ces tantièmes de quotes-parts du géomètre ont été retenues pour faire passer le vote.
Les opposants auraient voulu que soit pris en compte les tantièmes de copropriété.
A celui qui prétend (JPM) que ma question est boiteuse, je lui dirai qu'elle est simple...
En revanche, sa réponse est tortueuse et ne répond pas à la question posée...
Oui ou non, les tantièmes des quotes-parts du géomètre pour la création de l'ascenseur pouvaient-ils être retenus pour le vote en remplacement des tantièmes de copropriété ?
Oui (pourquoi ?)...
Non (pourquoi ?)...
C'est la seule et unique question posée. Pour le reste tout est OK et prévu.
Merci d'avance pour une réponse simple et claire |
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Posté - 21 juil. 2013 : 17:59:50
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citation: Oui ou non, les tantièmes des quotes-parts du géomètre pour la création de l'ascenseur pouvaient-ils être retenus pour le vote en remplacement des tantièmes de copropriété ?
pour répondre à votre question, il faudrait connaitre la clé de répartition élaborée par ce géomètre (ce que vous appelez "tantièmes de quote part) . Il a du établir au moins 2 clés de répartition :
* la première pour le financement ou la construction de cet ascenseur qui ne semble desservir que certains lots.
* la seconde pour l'entretien de cet ascenseur une fois réalisé, car il y a obligation d'un contrat d'entretien avec un ascensoriste. Souvent on confond ensemble la clé de répartition pour l'exploitation (téléphone et électricité, éventuellement nettoyage, etc...) et la clé de répartition pour l'entretien.
Ces clés de répartition DOIVENT tenir compte de l'étage et aller en progressant en fonction de l'étage : ceux du haut paient plus chers que ceux du bas... et ceux du RdC ne paient rien, si l'ascenseur ne dessert pas des caves ou des parkings.
Ces clés permettent de répartir les frais en fonction des étages. Puis ensuite à chaque étage, les copros concernés se répartissent les frais du dit étage. Cette répartition sur un étage se fait en général en fonction des tantièmes généraux affectés à chaque lot (les plus grands paient plus que les plus petits sur un même étage, .... en général) ; mais s'il n'existe qu'un copro concerné sur le dit étage , il se paie tout seul les frais de l'étage.... 
Un géomètre "dit intelligent" va donc construire une clé de répartition qui tienne compte de tout cela et génèrera ainsi à chaque ajout de copro une nouvelle clé, d'où des frais supplémentaires au syndicat .... d'où ce qui est préconisé d'une clé à l'étage avec répartition par les bénéficiaires.
Si plus tard, un copro vient se rajouter sur ce fameux étage, il partagera avec le premier les dits frais de l'étage. |
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Posté - 21 juil. 2013 : 18:01:06
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suite : ce qui est sur et comme le dit JPM, l'addition d'un ascenseur s'il n'est pas pour tous est quelque chose qui doit être réfléchi sur le long terme AVANT. |
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JPM
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Posté - 21 juil. 2013 : 18:14:08
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Je n'ai pas écrit que votre question est boiteuse.
J'ai écrit que votre histoire, (disons mieux votre situation) est boiteuse.
Vous indiquez que tout es tprévu !! Evidemment non puisque se pose le problème des tantièmes.
Les tantièmes proposés par le géomètre n'existent pas à l'instant du vote sur le principe de l'opération. Ils ne peuvent donc être pris en considération au moment de l'assemblée.
Les décisions concernant les travaux eux mêmes doivent être prises à la majorité prévue par l'article 25 b, celle de tous les copropriétaires puisque l'installation affecte les parties communes.
En ce qui concerne les tableaux de répartition et les modalités de rachat ? On utilise toujours les tantièmes existants mais il n'y a que les propriétaires des lots ayant vocation à l'utilisation de l'appareil qui votent (soit en qualité de "constructeur" soit en qualité de titulaire du droit de rachat).
A noter que la nature juridique du groupement formé par les installateurs reste sujette à controverse. Une chose certaine est qu'une opération de rachat d'utilisation est étrangère au syndicat sauf à ce qu'elle soit notifiée au syndic le moment venu. C'est une négociation entre les titulaires du droit d'utilisation et un nouveau candidat.
Dans la pratique le syndic apporte son concours mais sur la demande des intéressés et hors de son mandat de syndic.
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scuper
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Posté - 21 juil. 2013 : 18:32:26
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J'ai déjà répondu à toutes les questions qui sont soulevées (lire mes messages précédents).
Oui, le géomètre a bien fait 2 clés de répartitions avec tantièmes par étages (création et entretien).
1er étage (tantièmes généraux 33) (tantièmes de création 50) (tantièmes entretien 75)
2ème étage (tantièmes généraux 33) (tantièmes de création 75) (tantièmes entretien 87)
Etc..
5ème étage (tantièmes généraux 33) (tantièmes de création 150) (tantièmes entretien 125)
Il est donc inutile d'ajouter des questions et des interrogations qui n'ont pas lieu d'être.
La seule question qui est posée restera la même :
Oui ou non, les tantièmes des quotes-parts du géomètre pour la création de l'ascenseur pouvaient-ils être retenus pour le vote en remplacement des tantièmes généraux de copropriété ?
Oui (pourquoi ?)...
Non (pourquoi ?)...
Pour le reste tout est OK et prévu.
Merci d'avance pour une réponse simple et claire |
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JPM
Modérateur
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Posté - 21 juil. 2013 : 18:46:04
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scuper
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Posté - 21 juil. 2013 : 19:01:41
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Pour en finir (et je me répète) l'autorisation de construire l'ascenseur a été obtenue avec le vote en tantièmes généraux de copropriété (exemple avec mon envoi précédent 33/1000 par copropriétaire)
La phase de financement de la création s'est faite avec le vote en tantièmes de la grille du géomètre (exemple avec mon envoi précédent - 1er étage 50/1000 et 5ème étage 150/1000).
C'est le point qui pose question et je crois que je n'aurai jamais une réponse simple, claire et courte...
À savoir :
Les tantièmes des quotes-parts du géomètre pour la création de l'ascenseur pouvaient être retenus pour le vote en remplacement des tantièmes généraux de copropriété :
Oui (mais pourquoi ?...)
Non (mais pourquoi ?...)
Néanmoins, je remercie tous les intervenants.
Bonne soirée, |
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andre78fr
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Posté - 21 juil. 2013 : 19:29:34
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Non, il fallait voter avec les tantièmes existants et prévus par les majorités des articles 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965. |
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Gédehem
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Posté - 21 juil. 2013 : 19:38:43
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Scuper, sans vous offenser, il est manifeste que vous n'êtes pas trop au fait des aspects juridiques qui prévalent dans votre type de situation !
Ne cherchez donc pas à éluder ces aspects !
Votre affaire est boiteuse pour une raison toute simple !
il faut distinguer :
- les tantièmes avec lesquels on vote ...
- les tantièmes avec lesquels on paye !
JPM précisait : "Les tantièmes proposés par le géomètre n'existent pas à l'instant du vote sur le principe de l'opération. Ils ne peuvent donc être pris en considération au moment de l'assemblée. "
Pour adopter la construction comme pour adopter les grilles, chacun vote avec les voix prévues : les tantièmes de parties communes comme il est prévu aux art.25 et 30.
C'est le financement qui est réalisé selon la grille de répartition, pas le vote décisionnel.
D'où votre affaire boiteuse, juridiquement contestable. |
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Sujet |
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Vote de construction d'un ascenseur 
