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faile
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 Posté - 15 mai 2013 : 20:25:28
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Bonsoir,
je suis dans une copropriété qui est en cessation de paiements. Nous avions été averti par le syndic d'un gros soucis il y a deux mois, à la suite de quoi nous avons demandé un rendez-vous en urgence avec le gérant, la comptable, la gestionnaire.... et avions mis la pression pour que les procédures s'accélèrent, les copropriétaires soient relancés.... mais voilà , le constat aujourd'hui est que les choses ne se sont absolument pas arrangées depuis. Nous avons été avertis à la suite d'un passage, aujourd'hui, dans notre résidence d'un fournisseur.
Réunion d'urgence prévue avec le gérant du syndic dans deux jours afin que des décisions soient prises immédiatement au sujet des copro dépassant une certaine somme, et ceux devant au moins deux trimestres (huissiers.... dans quel mesure ?)
Dans quelle mesure peut on demander au syndic de puiser dans ses fonds propres pour défaut de gestion correcte en attendant que nous arrivions à faire rentrer un maximum d'argent car certains copro doivent des sommes de plus d'une année !!!! 3 sont en procédure dont un en vente forcée.... mais d'autres se sont malheureusement ajoutés à la liste... en fait une bonne quinzaine qui a arrêté de payer ses charges depuis 2 à trois trimestres....
Nous avons découvert que certains fournisseurs n'étaient pas payer depuis plusieurs mois....
Merci de votre aide car je voudrai arriver à cette réunion "bien préparée" !
Cordialement
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nefer
Modérateur
14630 message(s)
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1
Posté - 15 mai 2013 : 22:39:12
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citation: Initialement posté par faile
Bonsoir,
je suis dans une copropriété qui est en cessation de paiements. Nous avions été averti par le syndic d'un gros soucis il y a deux mois, à la suite de quoi nous avons demandé un rendez-vous en urgence avec le gérant, la comptable, la gestionnaire.... et avions mis la pression pour que les procédures s'accélèrent, les copropriétaires soient relancés.... mais voilà , le constat aujourd'hui est que les choses ne se sont absolument pas arrangées depuis. Nous avons été avertis à la suite d'un passage, aujourd'hui, dans notre résidence d'un fournisseur.
Réunion d'urgence prévue avec le gérant du syndic dans deux jours afin que des décisions soient prises immédiatement au sujet des copro dépassant une certaine somme, et ceux devant au moins deux trimestres (huissiers.... dans quel mesure ?)
Dans quelle mesure peut on demander au syndic de puiser dans ses fonds propres pour défaut de gestion correcte en attendant que nous arrivions à faire rentrer un maximum d'argent car certains copro doivent des sommes de plus d'une année !!!! 3 sont en procédure dont un en vente forcée.... mais d'autres se sont malheureusement ajoutés à la liste... en fait une bonne quinzaine qui a arrêté de payer ses charges depuis 2 à trois trimestres....
Nous avons découvert que certains fournisseurs n'étaient pas payer depuis plusieurs mois....
Merci de votre aide car je voudrai arriver à cette réunion "bien préparée" !
Cordialement
que faisait le CS pour suivre les dossiers de son syndicat ?
le syndic a t il envoyé des mises en demeure en RAR au bout d'un mois de retard pour l'appel de fonds provisionnel? |
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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 2
Posté - 15 mai 2013 : 23:20:54
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Le syndic ne peut ni ne doit puiser dans ses fonds propres.
Votre copropriété rentre dans le cadre des copros en difficultés (art 29-1 loi 10 07).
Si le syndic n'a pas la faculté de faire rentrer très vite de l'argent pour payer les fournisseurs, la nomination d'un administrateur provisoire est la seule solution.Il sera nommé pour une durée minimum de 12 mois et disposera des pouvoirs du syndic et de l'AG (sauf de mémoire art 26 a et b).
La meilleure solution en l'état de convoquer en urgence une AGE en vue de la création d'une provision spéciale pour pallier la carence des propriétaires défaillants (financée par ceux qui ne ne le sont pas).Si cela ne peut se faire, c'est l'administrateur provisoire qui vous l'imposera.
Par ailleurs, en aucun cas votre syndic actuel ne pourra être nommé en qualité d'administrateur.
Good luck |
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joulia
Contributeur vétéran
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Posté - 15 mai 2013 : 23:56:42
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filomat
Contributeur vétéran
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 Posté - 16 mai 2013 : 08:34:16
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Merci à Joulia pour ces liens de vosdroits.service-public qui précisent de façon accessible au plus grand nombre les notions de la loi de 1965.
Deux remarques de ma part sur ce sujet :
1-Ne pas confondre mandataire adhoc et administrateur provisoire.
2-En cas d'impayé le syndic "peut" agir en référé sans autorisation de l'assemblée générale, mais dans le principe il est admis qu'il ne le "doive" pas. On dit quelquefois que le syndic joue le rôle de l'assistante sociale en accordant des "délais" aux mauvais payeurs.
Les copropriétaires ont acquis en commun leur immeuble, il est admis que s'il arrive que l'un ne puisse pas payer ses charges les autres ne le poursuivent pas immédiatement en justice, même si la loi leur en donnerait le droit. Même si le syndic poursuit le mauvais payeur en référé le juge peut accorder un délai pour le paiement des charges dues, délai qui aurait tout aussi bien pu être négocié directement entre le syndic et le mauvais payeur.
C'est tout l'art du syndic d'accorder un délai au mauvais payeur lorsque celui-ci pourra honorer sa dette, et refuser de le faire quand il estime qu'il n'y a aucune chance d'aboutir à un accord amiable.
Les "impayés" sont, à chaque fois, des "cas d'espèce".
Il n'y a que quand on arrive au cas de la copropriété en difficulté (25% du budget en impayés) que le mandataire adhoc "ne fait pas de quartier" ou sinon l'administrateur provisoire (le syndic provisoire) se montre moins tolérant que le syndic qu'il remplace.
Les copropriétaires sont les premiers responsables des difficultés financières de leur syndicat dans la mesure où ils s'engagent en assemblée générale à honorer des charges si élevées qu'ensuite ils sont incapables de faire face à leurs engagements.
Les charges impayées en copropriété ce n'est pas du "noir ou blanc" ... C'est du "gris"  |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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Édité par - filomat le 16 mai 2013 08:40:24 |
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Posté - 16 mai 2013 : 09:07:58
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filomat : "-En cas d'impayé le syndic "peut" agir en référé sans autorisation de l'assemblée générale, mais dans le principe il est admis qu'il ne le "doive" pas. On dit quelquefois que le syndic joue le rôle de l'assistante sociale en accordant des "délais" aux mauvais payeurs.[/blue]"
FAUX
filomat : attention une nouvelle fois à vos affirmations erronnées et dans ce cas totalement irresponsables.
filomat :" [blue]il est admis que s'il arrive que l'un ne puisse pas payer ses charges les autres ne le poursuivent pas immédiatement en justice, même si la loi leur en donnerait le droit. "
FAUX
C'est le SDC qui poursuit les mauvais payeurs, et il n'est rien admis du tout en cas d'impayés. Le syndic DOIT lancer le plus vite possible les actions necessaires.
Filomat, le SDC ne peut pas recouvrir les dettes de plus de 5 ans !! il ne peut récupérer en totalité que les 3 dernières années , et la moitié des 2 suivantes. C'est pour cela que le syndic doit prendre une hypothèque légale sur les lots. Attention , le privilège immobilier ne couvre pas tout !!
En cas d'impayés le syndic PEUT sans accord de l'AG ET DOIT
prendre toutes les mesures possibles pour récupérer les fonds.
C'est sa mission et une obligation.
D'ou sortez ce principe qu'il ne doive pas pourquivre les mauvais payeurs. Le syndic doit envoyer un rappel, une MED, assigner les mauvais payeurs, prendre une hyopthèque légale, et en dernier lieu demander à l'AG la mise en vente des lots.
faile : le syndic pro. n'a aucun droit de puiser dans la trésorerie des autres SDC les fonds pour boucher les trous de trésorerie. C'est illégal.
Votre syndic devait demander au tribunal la nomination d'un administrateur judiciaire dès que le montant des impayés étaient supéreiru à 25% du budhet de fonctionnement courant hors travaux, ce qui est certainement votre cas.
Il a commis une première faute grave et votre SDC devra le pousuivre pour tous les préjudices subits.
Il n'existe pas de solidarité entre copropriétaires; mais il faut bien payer les factures. Pour cela le syndic devait appeler un fod de solidarité pour combler le trou de trésorerie et payer les factures. Ce fond de solidarité est un emprunt fait par le SDC auprès des copros. Cette avance est remboursable dès que les dettes sont récupérées et en cas de vente du lot.
faile : le CS n'a pas été assez vigileant sur ces impayés. Vous nous dites que certains sont en procédure dont un en vente forcée ? l'AG a t'elle votée la mise en vente du lot ?
Cette réunion ne peut que demander au syndic la nomination d'un AJ. Le fournisseur qui a demandé un RDV va ou a dejà au TGI cette nomination. Votre syndic ne gère plus rien, votre CS doit demander fermemetn au syndic d'envoyer ce courrier le jour de votre RDV. D'ailleurs j'attendrai que ce courrier soit rédigé et envoyé lors de cette réunion.
Le syndic peut aussi convoquer une AG sous huit jours, car on pourrait estimer qu'il y a urgence, pour appeler un fond de solidarité.
Quel est le montant total des impayés de charges - budget et travaux ?? quel est votre budget de fonctionnement annuel ?
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sparte
Contributeur senior
803 message(s)
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Posté - 16 mai 2013 : 09:52:35
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Filomat : il convient de bien faire la distinction entre les articles 29-1-A/29-1-B et le 29-1 tout court.
Philippe dans le cas que vous évoquez (dette supérieure à 25% des sommes exigibles après clôture des comptes), il s'agit du 29-1-A.
Donc ce n'est pas un administrateur judiciaire que va désigner le pdt du TGI mais un mandataire "ad hoc".Subtil cet article |
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Posté - 16 mai 2013 : 10:00:59
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sparte :"Donc ce n'est pas un administrateur judiciaire que va désigner le pdt du TGI mais un mandataire "ad hoc".Subtil cet article"
Peut-être subtil, mais le souci pour les copropriétaires qui paient leurs charges dans la résidence de faile est qu'ils vont devoir sortir leur chéquier pour boucher le trou important de trésorerie, du aux mauvais payeurs.
Que ce soit un mandataire " adhoc" ou judiciaire ou autre nom, cette "subtilité "juridique ne change rien à leur soucis. La facture de cet administrateur va gonfler encore leurs charges !
sparte : le problème est que le syndic DEVAIT demander au tribunal cette nomination et il n'a pas bougé une oreille. 
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faile
Nouveau Membre
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8
Posté - 16 mai 2013 : 12:40:17
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Bonjour, et merci à tous !
Je ne peux pas tout lire en détail, étant au travail....
Je fais partie du ocnseil syndical à nouveau cette année car personne ne s'occupait du suivi de la compta.....
J'ai demandé une réunion en urgence, ce soir, de tous les membres du conseil syndical, afin que tout le monde soit mis au courant de la situation.
Sur les 114000 euros de débiteurs, nous avons donc :
- le copropriétaire qui doit 40000 € : un jugement lui laisse jusqu'à fin juin pour vendre lui-même son appartement, ensuite, c'est vente forcée par le syndic.... je ne sais pas trop comment cela se passe.
- un établissement public nous doit 11000 euros, et le gérant du syndic était sensé s'en occupé rapidement afin que la situation se débloque : mais au vu de la balance que j'ai reçue hier, en fait, rien n'est rentré.
- une autre personne, devant dans les 7000 € est dans les mains de l'avocat : elle devait passer au tribunal ce mois ci, mais cela a été repoussé car elle a demandé une aide juridictionnelle....
- un certain nombre de copropriétaires ont été relançés, sous notre pression, au mois de mars, et le syndic devait rester vigilant. De notre côté, nous avons réussi à dénouer quelques situations car les propriétaires étaient en litige avec le syndic, et nous avons réussi à obtenir le paiement.
- ce que nous constatons aujourd'hui, c'est que certains copro n'ont reçus en fait que des lettres simples ou mises en demeure, sans que ça aille plus loin.... et un trimestre s'étant grêvé la-dessus depuis....
- j'ai demandé également hier la balance auxiliaire des fournisseurs pour savoir ce qu'il en était exactement, et c'est là que j'ai pu constater les dégâts.
LÃ , si j'ai bien compris, le syndic n'a pas fait son boulot correctement en laissant les choses s'envenimer....
Maintenant, soit
- il convoque une ag extraordinaire en appelant des fonds supplémentaires
- soit le conseil syndical saisi le tgi afin qu'un mandataire soit nommé
Dans la mesure où nous attendons cette vente forcée de 40000 euros, ne vaut-il pas mieux faire tout notre possible afin que l'argent rentre, faire un appel extraordinaire.... et attendre septembre avant de saisir le tribunal si nous n'y arrivons pas ? Car en fait la dette fournisseur s'élève au 40000 + dette de l'établissement public de 11000 €.
Le syndic doit nous faire parvenir aujourd'hui, le tableau de suivi de son travail sur les impayés... nous en saurons plus ce soir....
Cordialement |
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9
Posté - 16 mai 2013 : 13:11:03
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faile : 114 000 € d'impayés, voir plus !!!
Vous attendez la vente de ce lot, mais si ce copro. est de mauvaise foi, cela va durer encore des mois ou plutot encore quelques années. Les fournissseurs ne vont pas vous laisser ce temps.
Mais il reste en core 74 000 € !!
Quel est le budget de fonctionnement de votre copropriété ? 114 000 € 'impayés, se cela represen 25% des harges courantes, cela veut dire que celle-ci sont de 456 000 € ???
L'AG doit voter un fond de solidarité, et il faut que les copros l'adoptent et payent cet appels de fonds en plus de leur charges.
Cet AJ va inforemr tous les fournissuers de l'atat de votre SDC et ils ne pourront plus lancer d'actions judiciaires contre lui. Ce n'est pas le cas si vous gardez ce syndic.
N'attendez plus !! le CS ne peut pas prednre de décsions concernant la gestion des impyés !! il n'a pas ce pouvoir, il ne peut que relancer ce syndic qui a l'air un peu mou.
Le tableau de suivi des impayés ne va pas vous servir à grand chose, sauf de constater le montant actualisé au 15 mai des dettes ! et après ????
quelle est le montant des factures impayées des fournissuers.? le syndic continue t'il à se payer ???
1. une AG pour faire voter un fond de solidarité 114 000 € pour combien de copros bons payeurs ?? de toute façon cela se passera de cette façon ! que ce soit le syndic, l'AJ, des copros ou un fournissuer qui demandera l'AJ !!
2. demander au TGI la nomination d'un AJ.
n'attendez pas septembre !!! vous avez trop attendu. Vous n'avez plus d'autres de solutions et déjà plus la main sur votre syndicat de copropriétaires.
bon courage, la tache est rude.
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faile
Nouveau Membre
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10
Posté - 19 mai 2013 : 15:27:44
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Bonjour,
voici le résultat des courses !
- la réunion du conseil syndical jeudi soir s'est très mal passée, et je suis partie en claquant la porte ! A part une autre personne qui était sur la même longueur d'onde que moi, tout le monde s'est mis à hurler comme quoi ils ne payeraient pas un centime, qu'il n'y avait aucune raison qu'on leur demande un appel supplémentaire, ne serait-ce qu'un fond de roulement.... qu'il fallait faire rentrer l'argent.... mais sans rien faire de leur côté ! Ils ne comprenaient absolument pas la situation dans laquelle nous nous trouvions.... ou ne voulaient pas la voir !
- dans un deuxième temps, il y a eu rendez-vous avec le gérant du syndic vendredi soir, à laquelle j'ai participé avec le président du conseil syndical et 3 autres personnes.
Tout a mis sur la table avec les mesures immédiates à prendre..... :
- vente judiciaire : pour lui, il y aura vente à la barre dès fin juin (date butoir laissé par le jugement pour que le copropriétaire vende lui-même son appartement) et nous devrions avoir l'argent d'ici fin juillet
- établissement public : il a rendez vous dans les 10 jours avec le directeur et les comptables et compte repartir avec le règlement
- dossier actuellement chez l'avocat : nous changeons d'avocat et transmettons le dossier à celui qui s'est occupé de la vente du premier copro
- rappel des procédures à suivre sur les impayés avec envoi en LRAR dès mardi à une dizaine de copro avec huissier dans les 15 jours... et suite des procédures pour les autres
- dossier chez l'avocat dès 2000 € d'impayés
- proposition à l'assemblée du vote d'un fonds de roulement (nous n'en avons pas) de 30000 € réglable sur 8 échéances (personnellement, je trouve cela très long) mais jusqu'à présent ce fonds de roulement a toujours été refusé !
- examen du budget de l'an prochain de manière plus approfondie avec réévaluation obligatoire
- le gérant du syndic doit recevoir personnellement 2 copropriétaires.
j'ai préparé une lettre recommandée avec ar destinée au gérant du syndic avec tout ce qui a été décidé lors de cet entretien, et elle part mardi matin. J'enverrai par mail aux autres membres du conseil syndical et aux autres intervenants du syndic une copie de cette lettre pour que tout le monde soit au courant.
Maintenant, il faut que je reprenne le dossier des impayés (qui était suivi par une autre personne du cs) et que je vois comment procéder.
Ce qui m'énerve au plus haut point, c'est que sur une quinzaine de membres au cs, nous sommes seulement 4 à 5 à nous bouger sans arrêt tout au long de l'année : les autres.... à part recevoir les info.... il n'y en a pas un qui a pris contact avec nous pour savoir comment s'était passée la réunion de vendredi !!!!
Merci pour votre aide !!!
Cordialement |
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Posté - 19 mai 2013 : 18:39:47
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faile : "proposition à l'assemblée du vote d'un fonds de roulement (nous n'en avons pas) de 30000 € réglable sur 8 échéances (personnellement, je trouve cela très long) mais jusqu'à présent ce fonds de roulement a toujours été refusé !"
Fond de roulement ou fond de solidarité ?? Combien de copors dans votre SDC ??
A aucun moment le syndic vous a informé de son obigation de demander un administrateur judiciaire au TGI ??
Vous être très loin des 114 000 € d'impayés à récupérer. Vous n'allez pas récupérer les fonds de la vente en adjudication un mois après le jugmement, mais plusieurs mois après la vente.
SI vous n'avez pas pris une hyopothèque lgale sur ce lot, vous n'allez récupérer que 3 ans d'impayés, et peut-être la moitié de 2 années supplémentaires ! Vous ne savez pas si ce copro. a d'autres dettes ??
SI vous pensez récupérer 40 000 € de ce copro, plus les 30 000 € qui ne sont pas encore adoptés !, cela fait 70 000 €, il vous manque encore 74 000 € !! comment le syndic compte t'il récupérer ces fonds rapidement ?? les RAR ne vont pas suffire.
N'oubliez pas non plus que les charges continuent à tomber chaque trimestre ! Penser à réévaluer le budget à la prochaien AG n'est pas la solution pour récupérer les impayés !
Ce syndic a l'air totalement dépassé par la situation! comme certains membres de votre CS.
Vous a t'il informé des actions en justice lancés par des fournisseurs contre votre SDC ??
La solution à vos problèmes va vous être imposé par un administrateur judiciaire dès qu'un fournisseur aura saisi le TGI, environ 15 jours après la demande. Rien dans ce qui est exposé ici ne permet de régler rapidement une seule facture.
l'AJ vous appelera les 114 000 €, et plus si cette somme est ancienne, a régler immédiatmement !! PLUS les frais de cet AJ a ajouter au prochain budget.
bon courage !
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Posté - 19 mai 2013 : 19:36:27
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citation: - vente judiciaire : pour lui, il y aura vente à la barre dès fin juin (date butoir laissé par le jugement pour que le copropriétaire vende lui-même son appartement) et nous devrions avoir l'argent d'ici fin juillet
pas possible, car qui va acheter ? les juges ? non, non, il faut que l'AG est pris les bonnes résolutions pour que le juge autorise la mise en vente qui se fera ensuite s'il y a un acheteur et ensuite 3 mois environ pour avoir l'argent comme dans une vente ordinaire... |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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13
Posté - 28 mai 2013 : 10:07:27
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Il est évident que dans ce présent cas l'intervention d'un mandataire ad hoc peut présenter l'intérêt de faciliter la prise par l'assemblée de décisions indispensables comme l'emprunt du syndicat auprès des copropriétaires qui est prévu par lestatut de la coproprité.
Il faut voir si la comptabilité a été bien tenue par le syndic et reflète les risques encourus par le syndicat.
Engager un recouvrement à partir de 2000 € n'est pas une bonne mesure. Il faut présenter des requêtes à fin d'injonction de payer pour toute créance après mise en demeure infuctueuse.
A la lumière des indications recueillies sur un certain nombre de copropriétés en grosses difficultés, je maintiens qu'à l'origine on trouve du laxisme dans les recouvrements de charges impayées.
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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14
Posté - 28 mai 2013 : 11:49:36
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"je maintiens qu'à l'origine on trouve du laxisme dans les recouvrements de charges impayées. "
C'est à la base de tout, et il est incompréhensible que le copropriétaires lambda, à commencer par les membres du CS, ne saisisse pas ce point !
Il n'est pas difficile de comprendre qu'un particulier, un copropriétaire qui serait privé de revenu, qui serait au chaomage en fin de droit, sera dans l'impossibilité de payer ses factures, celles nécessaires à sa vie de tous les jours 'eau, gaz, électricité, etc ...) mais aussi cellec nécessaires à la satisfaction de ses besoins les plus élémentaires, don' "la bouffe" !
C'EST LA MEME CHOSE POUR UN SYNDICAT !
Sans ressource, c'est comme pour un SDF : il n'a plus rien pour payer ses fournisseurs, pour 'manger', pour se chauffer ... pour réparer la fuite sur la toiture !
Si pour nos personnes physiques ont peut compter sur une certaine solidarité, il n'en est pas de même dans le monde de l'entreprise, .... et pour nos syndicats sans ressource, c'est tout le monde à la rue !.
Faudrait penser à mettre en place des "Copros du cœur" .....
PS : être copropriétaire (propriétaire) suppose d'en avoir les moyens pour financer la vie et la marche de ce qu'on possède en commun avec les autres !
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filomat
Contributeur vétéran
1370 message(s)
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15
Posté - 28 mai 2013 : 13:27:11
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Il faudrait inventer les immeubles qui n'ont pas besoin d'entretien ... On arrive presque à le faire maintenant avec les voitures ! |
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| Les copropriétaires se rebiffent ! |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
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Posté - 28 mai 2013 : 13:50:39
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citation: Il faudrait inventer les immeubles qui n'ont pas besoin d'entretien ... On arrive presque à le faire maintenant avec les voitures !
Bonne idée de Filomat 
On n'en prend par le chemin. Pour les immeuble on prend le même chemin que pour les aspirateurs et cafetières : pour réparer il faut aller dans les communautés Emmaüs de l'abbé Pierre
Sinon, on jette et on remplace.
Les architectes concepteurs se soucient peu de l'entretien. Ce n'est pas vrai seulement pour les commandes publiques.
Pour en revenir aux recouvrements : bien sur qu'il y a des problèmes sociaux, puisqu'on incite sauvagement des gens estimables à acheter, qui, à ce moment, ne sont pas sérieusement en mesure de surmonter cette épreuve.
Mais la sagesse, dans l'intérêt de la communauté comme dans celui de ses membres en difficulté, commande de prendre jugement aux moindres frais (linjonction) et de rechercher des solutions raisonnables en ayant le jugement en mains.
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faile
Nouveau Membre
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Posté - 28 mai 2013 : 20:36:47
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Bonsoir,
J'ai pas le temps de suivre toutes vos conversations car j'ai trop de choses à résoudre en ce moment !
Il est clair que le syndic n'a pas fait son boulot, il a laissé les choses s'envenimer, il s'est borné à envoyer des lettres de relances simples.... depuis 15 jours, nous les harcelons sans cesse pour qu'ils fassent le nécessaire, envoient les mises en demeures pour que les huissiers puissent passer dans une dizaine de jours si ça ne suffit pas !
Nous avons tellement mis le "bizarre" que l'établissement public qui nous doit près de 11000 euros, est en train de se manifester, et propose un rendez-vous rapide avec le syndic pour régler le problème : mais deux à trois mois de délais de règlement ensuite !
Finalement, ce n'est pas 114000 € que nous avons d'impayés, car dedans figurent tous les copropriétaires qui sont mensualisés... donc il faut que je retraite ceux là ! Je pense que beaucoup ont les moyens de payer, mais comme on leur réclame rien..... donc, c'est en train de changer car je demande un suivi toutes les semaines......Nous sommes 120 copropriétaires en tout, et nous faisons le maximum pour faire rentrer le moindre centimes.... jusqu'à appeler directement certaines personnes. Je ne pense pas qu'il y ait un problème dans la compta, le soucis se situe essentiellement au niveau de la gestionnaire qui est complètement dépassée et n'arrive plus à suivre...... et le gérant du syndic qui est un beau parleur, qui endort les gens, mais ne fait pas grand-chose ! Mais, là , je crois qu'il a compris qu'on ne le laisserait pas tranquille..... Avec les premières relances, de l'argent est rentré, et nous avons réussi à faire régler en partie, certains fournisseurs. Je pense qu'il va falloir que je me renseigne bien sur toutes les procédures de recouvrement et que je suive ça de plus près, puisque le syndic fait défaut.... mais je travaille comme beaucoup, j'ai une famille.... et je ne serai pas tout le temps au conseil syndical ! J'avais laissé tombé pendant 2 ans, on est venu me rechercher cette année.... et dur dur le retour !
Pour ce qui est de l'appartement qui doit être vendu, franchement, je ne vois pas qui voudrait l'acheter, en plus, il est habité.... donc si la personne qui est dedans compte y rester, je suppose que ce n'est pas si simple que ça de la faire partir.....
Cordialement |
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Gédehem
Pilier de forums
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18
Posté - 28 mai 2013 : 23:08:36
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Il faudrait un jour se poser la question : "A QUI PROFITE LE FONCTIONNEMENT DE L'IMMEUBLE"....
Au syndic, qui devrait se soucier de tout pour autrui ....
Aux copropriétaires qui doivent se soucier de leur bien, de leur patrimoine ???
"Il est clair que le syndic n'a pas fait son boulot ...."
Sans doute !
Mais il est clair aussi que le CS n'a pas du tout fait le sien, d'où la mauvaise découverte !
Mettons des charges à hauteur de 300 € mensuelles en moyenne, soit 3600 € par an.
Pour en arriver à 114.000 d'impayés, cela représente 31 copropriétaires qui n'ont rien payé durant 1 an !
Excusez du peu !
1 copropriétaire en est à 7000 € : soit 2 ans de charges.
1 autre à 40.000 € = 10 ans !
S'il peut être évident que le syndic n'a pas fait son boulot, que dire du CS ????
AUx abonnés absents ?
Car enfin, des comptes sont vérifiés chaque année (s'ils le sont), une situation des comptes des copropriétaires présentée !
Un seul copropriétaire qui ne paye pas, cela saute aux yeux !!
Et pas au bout de plusieurs années !
Cela est d'autant plus visible, que tout CS digne de ce nom doit demander au syndic un état des versement de provisions pour charges (et travaux), chaque trimestre.
Une provision étant exigible le 1er avril, le 30 avril elle doit avoir été payée.
Le CS ayant l'état des versements le 15 mai, il est à même de mettre le doigt sur l'impayé même si le syndic (le gestionnaire) ne l'a pas vu.
Autre pratique : le CS fait établir une situation des comptes trimestielle (merci l'informatique !), faisant ressortir la situation à la fin du trimestre T-1. Il sait à la mi-avril qui n'est pas à jour fin mars, c'est à dire à la fin du 1er trimestre de l'exercice 1.01-31.12.
Et ainsi de suite : en juillet (3ème trim), on sait qui n'a pas payé le 1er mais aussi le 2ème. Si la réaction n'a pas été immédiate dans les 30 ou 40 jours du 1er impayé, il n'est pas trop tard pour réagir sur un impayé de 2 trimestres.
"Nous avions été averti par le syndic d'un gros soucis il y a deux mois ......"
Et jusque là , rien ??? Personne n'a rien vu venir, tout le monde ignorait le "trou" ??? 
Avant d'en arriver à 40.000 € pour l'un, 7000 pour l'autre, l'affaire à bien commencé par l'absence de versement d'une provision, 300, 400 voire 500 € ....sans réaction ni du syndic, ni du CS .... puis pas d'autre provision qui suit .....avec déja un impayé de 600 ou 800 € au bout de 6 mois !
Là encore, personne n'était au courant, en particulier le CS ????
Il faudrait revenir sur terre et se soucier un peu plus de son bien, qui est exclusivement l'affaire des copropriétaires.
La solution est incontournable, comme il en est de nos jours en France pour la dette que l'on a laissé filer ces dernières années : faire payer "les riches" ... du moins ceux qui peuvent payer, avec des provisions supplémentaires "de solidarité" !
Il faut se réveiller et voir les choses en face : dans nos collectivités "copropriété" la solidarité ne peut jouer qu'en interne avec ceux qui peuvent encore payer.
".... puisqu'on incite sauvagement des gens estimables à acheter, qui, à ce moment, ne sont pas sérieusement en mesure de surmonter cette épreuve."
L'accession à la 'co'propriété pour tous est une belle bêtise, dont certains syndicats (leurs membres ou certains d'entre eux) n'on pas fini de payer les pots cassés.
Quant on n'en a pas les moyens on ne devient pas propriétaire, c'est ainsi ! |
Édité par - Gédehem le 28 mai 2013 23:23:21 |
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Posté - 29 mai 2013 : 07:46:06
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pour poursuivre dans la logique de gedehem : tous les copros sont fautifs car dans la convocation de l'AG (normalement) se trouve les créditeurs et les débiteurs. Si la première année d'impayés il n'est pas sur que les copros non avertis y voient quelque chose, mélangé au solde de l'exercice) au bout de 2 ans d'impayés d'un copro cela se voit.... |
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JPM
Modérateur
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20
Posté - 29 mai 2013 : 08:19:30
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OK, mais c'est quand même le travail du syndic. Certains syndics n'en ont pas vraiment conscience.
MAIS ! Il faut encore savoir que les syndics diligents sont parfois paralysés par des interventions extérieures, surtout dans des ensembles importants. Des bonnes âmes, pas toujours de très bonne foi, ou de très bonne Foi, viennent prôner les " procédures douces ", les délais de paiement, les arrangements.
Quand on a l'occasion de voir les éléments d'un dossier 4 ou 5 ans après on constate qu'il y avait certes des situations intéressantes et des copropriétaires qui ont apurés leur situation conformément à des accords établis, mais que pour les 2/3 à peu près les bénéficiaires d'arrangements n'en étaient pas dignes parce qu'en réalité ils avaient la possibilité de payer mais souhaitaient utiliser les fonds autrement que pour payer les charges.
Je passe sur les marchands de sommeil. La encore on constate que les gérants de certaines SCI sont de mauvaise foi mais qu'il est possible de les coincer quand on veut bien y mettre un peu d'acharnement.
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