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GĂ©dehem
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21
 Posté - 30 mai 2011 : 16:38:39
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L'arret de Cass de 2010 cité plus haut est interessant sur le fond (date effective de la désigation du syndic en l'absence de condition particulière) ... sauf qu'il ne traite pas précisémmment du présent sujet !
Il s'agissant ici d'un petit syndicat (3 membres), placé depuis de nombreux mois sous administration judiciaire (bonjour l'ambiance !!), dont l'AG finit par désigner un syndic.
En l'espèce M. X ..... qui présidait l'AG.
Outre sans doute un litige sur les voix détenues (ref à L.art.22, M.X majoritaire ?) ou de mandats (à 3 il ne soit pas y en avoir beaucoup), la contestation portait sur l'incompatibilité entre la position de "pdt de séance" et celle de "syndic" sur la même personne, si l'on tient compte du fait que la décision d'AG intervient immédiatement.
Désigné syndic, ce Pdt d'AG devait aussitot démissionner de cette fonction, l'AG désignant un autre pdt. (*)
Le fait que ce syndic préside l'AG est un cas de nullité, d'où la cassation de l'arret d'appel....
Il n'en reste pas moins que, sauf précision différente de l'AG, le mandat du syndic prend effet aussitot sa désignation par l'AG.
(*) il a été précisé ici et ailleurs que le candidat "syndic non pro" ne devait surtout pas présider l'AG, même si cela le démange.
Il sera au mieux candidat "secrétaire de séance", fonction qui n'est pas incompatible avec le mandat de syndic.
PS : merci à JPM d'avoir rappelé que le "contrat du syndic" n'existe pas dans la loi, est une invention tirée par les cheveux, et qu'il est pour le moins curieux, juridiquement parlant, de ne le trouver QUE dans un texte limité à l'application de cette loi |
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etc
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 22
Posté - 30 mai 2011 : 17:41:26
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Posté - 30 mai 2011 : 18:57:11
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pour ma part, je pense que reste dans l'erreur :
1- je suis d'accord que (sauf stipulations contraires) le début du mandat du nouveau syndic débute juste après sa désignation
2- mais il ne faut pas confondre : début de mandat et fin de contrat. Je reste persuadé que d'ici peu nous verrons de grands groupes se lancer, par principe, en justice dans le débat : OK mon mandat se termine le soir de l'AG, mais j'ai un contrat signé par le syndicat qui s'arrete 2 mois après, il faut me payer jusqu'à cette date.
Finalement, l'ancienne résolution qui s'arretera vaec l'AG appelé à désigner le nouveau syndic était à mon avis plus clair.... 
Que ce soit mandat de contrat, contrat de mandat, contrat contre ceci ou pour cela, .... je vous propose que l'on reprenne ce débat dans qq mois et on verra.... |
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etc
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24
Posté - 30 mai 2011 : 21:32:39
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citation: 1- je suis d'accord que (sauf stipulations contraires) le début du mandat du nouveau syndic débute juste après sa désignation
C’est précisément la réponse à la question initiale, sur laquelle tout le monde s’accorde sauf Links.
citation: 2- mais il ne faut pas confondre : début de mandat et fin de contrat. Je reste persuadé que d'ici peu nous verrons de grands groupes se lancer, par principe, en justice dans le débat : OK mon mandat se termine le soir de l'AG, mais j'ai un contrat signé par le syndicat qui s'arrete 2 mois après, il faut me payer jusqu'à cette date.
Finalement, l'ancienne résolution qui s'arretera vaec l'AG appelé à désigner le nouveau syndic était à mon avis plus clair....
Que ce soit mandat de contrat, contrat de mandat, contrat contre ceci ou pour cela, .... je vous propose que l'on reprenne ce débat dans qq mois et on verra....
C’est pas ceci ou cela, c’est un contrat de mandat.
Comme précisé, un contrat de syndic n’existe pas.
Mais je ne pense pas que ce soit une invention des associations de consommateurs comme l’affirme JPM. Si c’est le cas, le terme est en tout cas repris à leur compte par les syndics (pour une fois que les syndics reprennent les idées des assocs).
En général, au début de votre « contrat de syndic », il y a bien marqué « contrat de syndic », et c’est bien votre syndic qui l’a préparé ce contrat. Mais bon ceci est une autre histoire.
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etc
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25
Posté - 30 mai 2011 : 21:58:57
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Pour rappeler les deux points de Rambouillet :
1- Dès désignation du nouveau syndic, le contrat de mandat commence
2- L’ancien syndic doit être payé jusqu’à la date de fin du contrat de mandat initial.
Si j’espère que nous sommes tous, sauf Links, d’accord maintenant sur le point 1, j’admets qu’on puisse trouver quelques arguments pour votre point 2, même si en nombre ils sont ridicules comparés aux arguments contre.
Je pense que nous conviendrons qu’il ne peut pas y avoir deux contrats de mandats en même temps.
Ma conviction, c’est que l’ancien mandat prend fin avec le début du nouveau.
(sommes-nous d'accord sur ce point? Qui pense le contraire?)
Alors la vrai question c’est : est-ce que l’ancien syndic peut prétendre à des indemnités d’avoir vu son contrat de mandat prendre fin abruptement ?
Prenons cet exemple :
Le contrat de mandat du cabinet Links (since 1965, « juristes » de père en fils) commence fin février 2010 et finit fin juin 2011 (16 mois), il convoque une assemblée générale fin février 2011
Cas 1 :
A l’ordre du jour, il y a son renouvellement, la désignation du syndic : lui.
Il est redésigné, très bien pour lui mais il ne va pas faire payer un ancien contrat jusque fin juin et le nouveau en même temps à partir de fin février jour de l’AG.
Car au moment où son nouveau contrat de mandat débute, son ancien contrat prend fin et ne donne plus lieu à rémunération, lui-même l’admet (là il fait preuve de bon sens ou au moins de bonne volonté que le syndicat lui ai renouvelé sa confiance)
Cas 2 :
A l’ordre du jour, toujours la désignation du syndic, mais là il a été mis en concurrence, il y a un autre syndic sur le coup. Et manque de bol pour le cabinet Links, cet autre syndic est désigné.
Parce que là c’est un autre syndic que lui, l’affirmation du cas 1 (« au moment où le nouveau contrat de mandat débute, l’ancien contrat prend fin et ne donne plus lieu à rémunération ») ne tiendrait plus ??? (là , le bon sens, ou la bonne volonté, a disparu).
Et il est normal qu’il soit payé jusque fin juin ?
Peut-être, c’est votre avis, mais si vous trouvez pour ce Cas 2 une base légale pour que l’ancien syndic soit payé jusque fin juin, et bien celle-ci sera nul doute également applicable au Cas 1 (encore plus un scandal).
Cas 3 :
A l’ordre du jour, il y a son renouvellement, la désignation du syndic : lui.
Il n’y a pas de concurrent, sauf que son mandat n’est pas renouvelé.
Comme déjà débattu, son contrat de mandat prend fin immédiatement, la copropriété est dépourvue de syndic et un administrateur judiciaire doit être désigné par le Tribunal de Grande Instance. (ou pensez-vous le contraire?)
Alors, pensez-vous que le syndicat doit continuer à payer l’ancien syndic jusque fin juin ???
Et en même temps l’AJ ???
Cas 4 :
Toujours cette même AG fin février, sauf que (difficilement concevable) la désignation du syndic n’est pas mise à l’ordre du jour. Malheureusement, personne ne s’inquiète outre mesure, on arrive fin juin et le contrat de mandat prend fin. La copropriété est dépourvue de syndic !
Le cabinet Links aura été payé jusque fin juin.
Mais là , c’est le syndicat qui pourra lui demandé des dommages et intérêts
Pourquoi ?
Parce que ça fait aussi partie de la mission du syndic de faire en sorte que le syndicat ne soit pas dépourvue de syndic et c’est pour ça qu’en général ils prévoient large avec des contrats de 14, 15, 16 mois (ce, pour ne pas faillir à leur mission).
La conclusion : on ne peut pas avoir le beurre et l’argent du beurre.
Que les syndics essaient, on verra !
citation: Je reste persuadé que d'ici peu nous verrons de grands groupes se lancer, par principe, en justice dans le débat […] je vous propose que l'on reprenne ce débat dans qq mois et on verra....
Je ne suis pas contre votre prédiction, au contraire, cela ne m’étonnerait pas le moins du monde, car les syndics ont une imagination sans limite.
Mais sur l’issue, je vous prends aux mots, vous donne également rendez-vous plus tard et on verra quand les syndics voyous qui la tente se feront débouter comme des malpropres.
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JPM
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Posté - 30 mai 2011 : 23:07:47
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Dans le cas 3 la réponse d'etc est contestable.
La durée du mandat du syndic n'est pas épuisée
Le mandat du syndic n'est pas renouvelé, certes,
Mais le syndic n'est pas révoqué !!!!
Donc le mandat se poursuit jusqu'Ă son expiration.
C'est à ce moment que porte effet le défaut de renouvellement
Le mandat se poursuit et c'est d'ailleurs l'intérêt évident du syndicat.
La pratique des désignations pour 14 ou 16 mois est excellente. Encore faut-il rédiger convenablement le projet de résolution 
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etc
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27
Posté - 31 mai 2011 : 09:01:39
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JPM
Modérateur
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28
Posté - 31 mai 2011 : 10:21:30
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Cher etc il faut remettre votre phrase Ă l'envers, si j'ose dire :
Vous écrivez citation: Cependant, une fois l’administrateur désigné, le mandat de l’ancien syndic cesse de plein droit
Or l'administrateur ne peut être désigné qu'après l'expiration de la durée du mandat.
De toute manière, même quand il y a des reproches justifiés à faire au syndic, il ne faut pas perturber le raisonnement par des considérations agressives. Voir la désignation d'un administrateur provisoire comme une mesure agréable ne peut être admis qu'en présence d'un risque d'une gravité exceptionnelle.
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GĂ©dehem
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Posté - 31 mai 2011 : 10:59:06
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Le mandat du syndic n'est pas renouvelé, certes,
Mais le syndic n'est pas révoqué !!!!
Donc le mandat se poursuit jusqu'Ă son expiration.
C'est à ce moment que porte effet le défaut de renouvellement
Chacun sait depuis longtemps que lorsqu'on ferme une porte, "la profession" revient pas la fenĂŞtre !
Sur ce qu'avance JPM :
Le mandat du syndic ayant été donné pour 14 ou 15 mois, par sécurité personne ne maitrisant la date AG N+1 pour un mandat d'UN an, il faudrait donc prévoir 2 question à l'ODJ lorsque le syndicat souhaite changer de syndic :
- révocation du mandat du sortant.
- désignation d'un nouveau.
C'est à dire qu'on serait passé du système "pervers" de la résolution proscrite "... jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes", à un système tout aussi pervers sinon plus où le syndicat serait pieds et poings liés par la date échéance "sécuritaire" prévue initialement ....?
Avec au final l'obligation de supporter encore 15 jours ou 2 mois le syndic X dont le syndicat ne veut plus, le syndic Y devant patienter 15 jours ou 2 mois avant d'entrer en fonction ...
Tout ceci ne tient pas la route un instant, qui plus est en pronant des mandat d'UN an à échéance de 16 ou 18 mois !
On comprend pourquoi cette démarche ! 
Cela tient d'autant moins la route pour des mandats de 3 ans, qui étaient la règle dans de très nombreux cabinets il n'y a pas longtemps, 3 ans impérativement de date à date.
"Or l'administrateur ne peut être désigné qu'après l'expiration de la durée du mandat."
C'est une évidence : un AP ne peut être désigné que pour un syndicat dépourvu de syndic. |
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etc
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30
Posté - 31 mai 2011 : 12:37:23
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GĂ©dehem,
La révocation c’est une chose, il ne faut pas confondre.
La fin de mandat en est une autre, que le mandat prenne fin car expiré, ou prenne fin de plein droit car début d’un autre mandat.
citation: Sur ce qu'avance JPM :
Le mandat du syndic ayant été donné pour 14 ou 15 mois, par sécurité personne ne maitrisant la date AG N+1 pour un mandat d'UN an, il faudrait donc prévoir 2 question à l'ODJ lorsque le syndicat souhaite changer de syndic :
- révocation du mandat du sortant.
- désignation d'un nouveau.
Cette solution est non seulement mauvaise mais Ă©galement malvenue.
Gédehem, il ne s’agit pas de « souhaiter changer de syndic » !...
…mais de répondre à la situation suivante :
Le mandat du syndic va expirer, alors forcément il faut désigner un syndic, que ce soit le même ou un nouveau, pour ne pas se retrouver sous administration judiciaire ! Rien à voir avec une révocation...
Ces deux résolutions que vous proposez ne sont bienvenues que dans le cas ou le syndicat souhaite effectivement révoquer son syndic (ex : à la première ou deuxième AG annuelle pour un contrat de 3 ans ou à une AG supplémentaire pour un contrat d’un an, 14, 15, ou 16 mois). Ne confondez pas.
Si c’est abusif ou justifié/légitime, cela donnera lieu ou non à des indemnités pour le syndic sortant. Cela est une autre histoire.
citation: C'est à dire qu'on serait passé du système "pervers" de la résolution proscrite "... jusqu'à l'AG appelée à approuver les comptes", à un système tout aussi pervers sinon plus où le syndicat serait pieds et poings liés par la date échéance "sécuritaire" prévue initialement ....?
Ce système n’était en fait pas si pervers que ça. Il a été perverti par certains syndics qui y ont vu là la possibilité de prolonger outrageusement leur mandat.
Exemple :
Fin février 2010, lors de l’assemblée générale annuelle obligatoire, le nouveau cabinet JPM est désigné syndic avec un mandat de 16 mois (jusque fin juin 2011).
Pourquoi 16 mois ?
- Car nous sommes tous d’accord, personne ne maîtrise la date de la prochaine AG annuelle obligatoire. Sécurité oblige : personne ne veut se retrouver avec un AJ. (et c'est aussi le rôle du syndic de mettre le syndicat à l'abris de cette situation)
- Car il faut bien que ce mandat aie une fin !
- Mais surtout, ces 4 mois supplémentaires (un an + 4 mois) c’est le délai maximum, fixé et connu d’avance, pendant le quel doit absolument se tenir la prochaine AG annuelle obligatoire au cours de la quelle doit être désigné le syndic, que ce soit le même ou un autre.
Pas si pervers que ça car, dans le cas d’un mandat d’un an, 14, 15, ou 16 mois, l’AG annuelle obligatoire doit être celle qui désigne le syndic, le même ou un nouveau.
Et c’est d’ailleurs le cas (ce qui dérange certains), cette AG met fin de plein droit à un ancien mandat en en signant un autre.
L’esprit du réacteur (dates de début et de fin du mandat obligatoires), attention à la prédiction de Rambouillet, va sans doute à nouveau subir des tentatives de perversion de la part des syndics malhonnêtes.
LA meilleure solution est la conjonction de l’ancien texte et du nouveau :
- les dates de début et de fin de mandat doivent être précisées
- le syndic est désigné lors de la dernière AG annuelle, le nouveau mandat met fin de plein droit à l’ancien mandat.
La rédaction peut être soigné mais ce serait le mieux que l’on puisse trouvé dans le Décret de 1967. Il fallait tout simplement compléter au lieu de remplacer.
Gédéhem, ça c’est la meilleure solution !
En attendant, pour éviter toute ambiguïté, vous (les copropriétaires) pouvez exiger de le faire figurer dans le contrat.
Faites également attention à ce que certains syndics ne glissent pas un petit astérisque du genre « .... et le cabinet Links prendra ses honoraires jusqu'à la fin de son contrat sans que la copropriété ait la possibilité de les contester judiciairement... » dans leur contrat.
Rambouillet, je suis d’accord avec vous pour votre prédiction mais c’est plus cela que je redoute de voir fleurir dans les contrats.
JPM,
Non je ne pense pas que la mise en administration judiciaire soit une perspective agréable (vous ai-je donné cette impression ?), au contraire c’est la m*erde !
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GĂ©dehem
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31
Posté - 31 mai 2011 : 16:24:59
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Etc .... 
Vous me prĂŞtez des propos qui sont Ă l'inverse de ce que j'avance plus haut ....
En particulier les 2 points (révocation + désignation), qui découlent de ce que présente JPM, ... points que je conteste !
Mais bon .... ceux qui ont bien lu et tout suivi auront compris ! |
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etc
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32
Posté - 31 mai 2011 : 17:12:32
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GĂ©dehem,
Milles excuses, je pensais que c’était vos propres propos réagissant à ceux de JPM.
Je me suis trompé car je n’ai pas vu JPM les avancer plus haut (les avez-vous sortis d’un autre sujet ?)
Mes remarques sur la résolution « révocation, puis désignation » étant une très mauvaise solution sont donc adressées à JPM.
JPM,
citation: La durée du mandat du syndic n'est pas épuisée
Le mandat du syndic n'est pas renouvelé, certes,
Mais le syndic n'est pas révoqué !!!!
Donc le mandat se poursuit jusqu'Ă son expiration.
C'est à ce moment que porte effet le défaut de renouvellement
Le mandat se poursuit et c'est d'ailleurs l'intérêt évident du syndicat.
Comme je l’ai déjà dit, on peut effectivement débattre sur mon Cas 3.
La preuve, vous et GĂ©dehem ne vous accordez pas du tout sur ce point.
Il y a 2 mois Gédehem répondait à ARC Languedoc, qui lançait (just for the fun du débat) le sujet suivant :
Fin du mandat de syndic : quand ?
http://www.universimmo.com/forum_un...&whichpage=1
citation: Enfin, il y a une impossibilité qui découle des textes, D.art.46. Ce point a été abordé dans d'autres sujets, je n'y reviens pas, sauf pour dire que cet article "couperet" induit la fin du mandat du syndic à la date de l'AG appelée à désigner le syndic.
La seule question : le mandat su syndic non 'renouvelé' se poursuit-il jusqu'à la date initialement prévue ?
Certainement non pour 2 raison :
- D.art.46 : n'étant pas désigné à nouveau, le mandat du sortant prend fin aussitot.
- sauf à être masochistes, ou se tirer une balle dans le pied, un syndicat qui ne renouvelle pas le mandat du sortant pour en désigner un autre, dont il espère 'plus/mieux', ne va certainement pas accepter de poursuivre 2 ou 3 mois avec un bonhomme qu'il vient de mettre à la porte !
Aucune ambiguité : l'échéance maxi du mandat d'UN an étant fixée à 13 ou 14 mois, le syndic dispose de ces 13 ou 14 mois pour convoquer l'AG.
Mais du moment où il convoque une AG pour approuver les comptes et surtout 'renouveler' son mandat, celui en cours prendra fin à la date de cette AG, peu importe la date échéance maxi initialement convenue par sécurité.
Et il y a 2 semaines, il répondait à BANZAI qui lançait le sujet suivant :
validité mandat de syndic
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=9849
citation: D.art.46, qui n'est ni modifié ni abrogé, s'y oppose :
- lorsqu'une AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas, peu importe le motif, le syndicat est dépourvu de syndic.
Celui-ci ne peut alors être désigné que par le Pdt du TGI sollicité sur requête de copropriétaires.
Cet art.46 induit donc que lorsqu'une AG est appelée à désigner le syndic, cela entraine dans tous les cas la fin du mandat du syndic à la date de cette AG.
citation: "D.Art. 46 - A défaut de nomination du syndic par l'assemblée des copropriétaires dûment convoquée à cet effet, le président du tribunal de grande instance désigne le syndic par ordonnance sur requête d'un ou plusieurs copropriétaires ou sur requête d'un ou plusieurs membre du conseil syndical."
Sauf à vouloir triturer les textes, si le pdt du TGI est "contraint" de désigner le syndic lorsque l'AG convoquée à cet effet n'est pas parvenue à le désigner, c'est bien parce que le syndicat en est dépourvu !
Dans le cas contraire, le mandat du sortant se poursuivant après l'AG, le pdt du TGI n'aurait pas besoin de désigner un syndic puisque le syndicat en est pourvu !
[…]
Aucune ambiguité : lorsqu'une AG appelée à désigner le syndic ne le désigne pas, le syndicat est sans syndic dans tous les cas !
Contester ce point c'est contester ou triturer D.art.46 , .... ce qui n'est pas une nouveauté dans la "profession" s'agissant des dispositions légales ou réglementaires.....
[…]
- la convocation d'une AG prévoyant la désignation du syndic induit de facto la fin a cette date du mandat du syndic sortant dans l'hypothèse où l'AG ne désignerait pas de syndic ... le syndicat étant alors automatiquement sans syndic.
Preuve qu'il n'y a plus de syndic à l'issue de cette AG qui n'a pas désigné de syndic : celui-ci ne peut alors être désigné que par le pdt du TGI.
Gédehem est d’ailleurs félicité par Philippe388 (qui pense la même chose) pour cela :
citation: gedehem : Bravo pour rappeler de nouveau cet histoire de fin de mandat, avec laquelle les syndics jouent avec les AG.
Un syndic qui porte le renouvellement de son mandat devant l'AG, ne peut prétendre à continuer sa mission si l'AG ne vote pas ce renouvellement. Il remet en question ce mandat, la date de fin de mandat du contrat signé ne tient plus , après être spumis aux votes de l'AG.
Suite à votre remarque JPM, j'avais mitigé mon propos:
citation: Pour mon Cas 3 :
On peut effectivement en débattre (et vous avez sans doute raison)
Je pense que je peux revenir Ă l'affirmation de mon Cas 3 avec moins de doute:
citation: Cas 3 :
A l’ordre du jour, il y a son renouvellement, la désignation du syndic : lui.
Il n’y a pas de concurrent, sauf que son mandat n’est pas renouvelé.
Comme déjà débattu, son contrat de mandat prend fin immédiatement, la copropriété est dépourvue de syndic et un administrateur judiciaire doit être désigné par le Tribunal de Grande Instance |
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JPM
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Posté - 31 mai 2011 : 17:53:53
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En cours d'exercice 2011
Le mandat du syndic (dit d'un an) est à échéance maximale du 01/10/2011
Édité pour insertion d'un lien
L'assemblée annuelle se tient le 05/06/2011
1 Le mandat du syndic n'est pas renouvelé ; il n'y a pas d'autre candidature.
Le mandat se poursuit et le syndic doit convoquer une autre assemblée qui, dans la plupart des cas, aura lieu en septembre. C'est l'intérêt évident du syndicat.
2 Le mandat du syndic n'est pas renouvelé ; un autre syndic est désigné.
Si la désignation faite en 2010 comporte les dispositions adéquates, le mandat non renouvelé tombe le jour de l'assemblée.
A défaut il peut y avoir contestation ; un syndic non renouvelé raisonnable dira je pars le 30 juin. S'il a mauvais caractère il partira en cours de l'assemblée. S'il est têtu, il prétendra se maintenir jusqu'au 01/10.
La désignation " pour un an " mais en fait de nn mois doit préciser les modalités de son application. Ce n'est pas difficile de faire les choses correctement pour pallier aux insuffisances du statut.
Plutot que de d'insérer à chaque trimestre des amendements vicieux dans les textes du statut, il vaudrait mieux remédier à ses lacunes connues depuis des années parfois.
Pour la résolution à adopter : voir Désignation du syndic dans
http://www.jpm-copro.com/Etude%203-6-2-2.htm
La stipulation doit figurer dans le contrat de syndic.
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Édité par - JPM le 31 mai 2011 18:00:13 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 31 mai 2011 : 22:07:31
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JPM,
Là où nous sommes d’accord, c’est que dans une résolution ou un contrat, on peut mettre pratiquement tout ce qu’on veut pour palier à l’insuffisance de certains textes ou en l’absence de jurisprudence pour trancher sur l’interprétation de ces textes s’ils sont suffisants mais pas suffisamment clairs.
Donc nous sommes d’accord, il peut être prévu dans la résolution et/ou le contrat que le mandat prend fin de plein droit dès qu’il y a un nouveau mandat.
Pour moi, c’est mieux dans le contrat, comme je le disais, puisque celui-ci se négocie à deux ; si cela y figure, c’est que le syndic y a adhéré.
Dans la résolution, le syndic n’a rien à dire, c’est l’assemblée générale qui décide de mettre cela ; si le syndic accepte le mandat dans ces conditions, oui forcément, c’est qu’il adhère aussi.
Indiquer ces conditions dans la résolution et/ou le contrat (le mieux est donc bien sûr dans les deux mais un seul suffit), c’est la meilleure chose à faire pour qu’il n’y ait pas d’ambiguïté.
Pour revenir au vrai débat, quand rien n’est prévu, et qu’il n’y a que les textes :
Au sujet de votre 1/
citation: 1 Le mandat du syndic n'est pas renouvelé ; il n'y a pas d'autre candidature.
Le mandat se poursuit et le syndic doit convoquer une autre assemblée qui, dans la plupart des cas, aura lieu en septembre. C'est l'intérêt évident du syndicat.
Donc l’article 46 ne veut rien dire ?
Au sujet de votre 2/
citation: 2 Le mandat du syndic n'est pas renouvelé ; un autre syndic est désigné.
Si la désignation faite en 2010 comporte les dispositions adéquates, le mandat non renouvelé tombe le jour de l'assemblée.
A défaut il peut y avoir contestation ; un syndic non renouvelé raisonnable dira je pars le 30 juin. S'il a mauvais caractère il partira en cours de l'assemblée. S'il est têtu, il prétendra se maintenir jusqu'au 01/10.
On pourrait rajouter : ou s’il est comme Links, non seulement il part mais il demande à se faire payer jusqu’au 01/10.
Votre position est équivoque, s’il vous plait éclairez moi.
Soit vous niez que les décisions d’AG sont immédiatement exécutoires (que le nouveau mandat commence le jour de l’AG), soit il peut y avoir pour vous deux mandats en même temps.
Pour vous répondre sur ces deux possibilités, je vous expose à nouveau clairement ma position :
Il ne peut y avoir deux mandats en mĂŞme temps.
Les décisions d’AG sont immédiatement exécutoires.
Quand l’AG donne un nouveau mandat, l’ancien mandat prend fin et ce même quand elle donne à nouveau mandat au syndic en place.
Il n’y a aucune différence sur ce point entre donner le nouveau mandat au syndic en place ou à un autre syndic !
Si je vous suis, quand l’AG renouvelle le mandat du syndic le 05/06, alors c’est toujours l’ancien contrat de mandat qui court jusqu’au 01/10.
JPM, soyons sérieux ! et avançons des arguments valables…
Votre site est très bien fait et vous montrer une belle érudition, que je respecte, dans le domaine de la copropriété, mais dans ce sujet, je dois vous dire que vous me décevez à n’avancer que des affirmations mais aucun argument!
La seule chose, dans ce cas, que l’on pourrait arguer, et la seule vraie question, je le répète, c’est :
Est-ce que le syndic sortant peut prétendre à des indemnités d’avoir vu son mandat finir abruptement (car son mandat a bel et bien pris fin, que cela vous plaise ou non)?
A cette question, je réponds :
Si oui, cela voudrait dire que l’AG ne pouvait légalement pas prendre une telle décision (donner mandat à un concurrent, oh mon dieu).
Ou que si elle le pouvait, elle l’a fait de manière abusive, comme une révocation injustifiée, non légitime.
Mais encore une fois, il ne s’agit pas d’une révocation, mais de désigner un syndic, le même ou un autre, avant que le mandat actuel n’expire pour ne pas se retrouver avec un AJ.
- Quand un nouveau mandat est donné, ma position exposée ci-dessus est claire.
- Quand le mandat expire tout simplement, je pense que nous sommes tous d’accord.
- Quand l’AG n’a pu désigner un syndic, le même ou un autre, là je veux bien débattre :
Même si je rejoins plutôt Gédehem sur l’article 46, cet article n’est pas aussi suffisant pour moi. Mais je ne peux pas l’ignorer totalement comme vous le faites JPM (On peut en débattre, donc forcément sans l’ignorer).
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
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Posté - 31 mai 2011 : 23:56:10
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Pour le 1 et l'article 46 : il s'agit dans ce cas non pas de désigner un administrateur provisoire mais bien un syndic judiciaire.
Le cas évoqué est celui de copropriétaires mal informés et dotés généralement d'un CS inefficace. Blackbouler le syndic sans avoir pris la précaution de pouvoir le remplacer est absurde.
L'impossibilité de désigner un syndic vient alors avant tout de l'absence de candidat(s). Il n'y a pas urgence absolue puisque le poste est pourvu jusqu'au 01/10. Je ne vois pas l'opportunité, ni même d'ailleurs la possibilité d'invoquer l'article 46 (qui bien entendu existe).
Sur le paiement d'honoraires : le syndic ne peut prétendre à une rémunération qu'en contrepartie de la fourniture des services et prestations. Pas de rémunération s'il ne les fournit plus. Il reste la possibilité d'une indemnisation qui n'existe que dans le cas de révocation.
Il est bien entendu qu'il ne peut y avoir deux syndics en mĂŞme temps.
Il est bien certain qu'en cas de renouvellement du syndic en place, son mandat conféré en 2010 cesse à la date de son renouvellement en mai 2011, même si sa durée maximale va jusqu'au 01/10.
Les décisions de l'assemblée sont en principe exécutoires immédiatement. C'est bien certain. Mais l'assemblée peut en décider autrement. C'est bien le cas courant quand l'assemblée tenue en mai décide des travaux à réaliser en octobre et deux appels de fonds à effectuer en juillet e septembre.
Et, pour la désignation du syndic, la règle n'est pas impérative. L'assemblée doit fixer la durée du mandat, c'est à dire la date de son début et celle de sa fin. Elle a toute liberté de ce chef.
Lorsque le mandat se termine réellement au 30 juin, il n'est pas possible systématiquement de fixer la date de l'assemblée au 29. Si elle est fixée au 2 juin, et si les copropriétaires ont l'intention de ne pas renouveler le mandat, ils ne peuvent pour autant amputer la durée du mandat en cours de 28 jours. De plus le bon sens commande de permettre au syndic futur sortant de clôturer les comptes en fin de mois et a fortiori de trimestre, voire d'exercice. L'assemblée doit donc fixer la date de début du mandat du nouveau syndic au 1er juillet.
Dans le passé, d'ailleurs, il était courant de renouveler en mai le mandat du syndic en place pour une durée d'une année à compter du 1er juillet suivant. C'était parfaitement légal.
Il était possible de le faire à propos de la désignation d'un nouveau syndic, notamment en cas de démission d'un syndic personne physique cessant son activité professionnelle, mais également dans d'autres cas.
Il me semble qu'il faudrait tirer de ce débat un enseignement constructif : nécessité de réfléchir avant d'agir, notamment quand on veut change de syndic. Et nécessité de rédiger correctement la résolution de désignation qui est le seul fondement légal du mandat social du syndic. La loi ne connait pas le contrat de syndic qui n'est qu'un accessoire de la désignation.
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