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DUBIEF
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 Posté - 23 mars 2011 : 17:27:40
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Bonjour à tous
J'entame un mémoire sur la Protection du consommateur en matière de Syndic de copropriété, l'évolution de ce métier par des nouvelles réglementation depuis a loi 1965 et 1967 à nos jours, notamment avec l'affaire Urbania.
Je ne suis pas juriste et je suis donc un peu perdu dans les textes de lois.
Pourriez-vous soit m'orienter sur une bibliographie sur cette question soit me donner des pistes me permettant d'approfondir des sujets tels que les comptes séparés, les honoraires, les obligations d'un syndic face aux copropriétaires, l'obligation d'indiquer l'appartenance à un groupe financier, etc...
Merci d'avance de votre aide
Cordialement,
Eudes
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 mars 2011 : 18:01:15
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Vous êtes étudiant ?
Vous n'avez pas choisi le "bon" sujet, ou du moins vous allez vous y casser les dents .....
"Je ne suis pas juriste et je suis donc un peu perdu dans les textes de lois."
CQFD : n'ayant pas le B-A BA de la maitrise des textes de base, de leurs interprétations, de l'évolution de la jurisprudence, des nombreux auteurs qui se sont penchés sur ces questions de l'ambiguité des textes eux-mêmes (*), je vous vois très mal parti avec comme tout viatique du papier et un stylo !
Peut-être JPM, s'il est dans le coin ....
(*) A commencer par un "contrat de syndic", qui n'existe pas dans la loi, inventé dans le décret pourtant d'application de la loi |
Édité par - Gédehem le 23 mars 2011 18:06:42 |
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 Posté - 23 mars 2011 : 19:19:07
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Dubief,
Le forum est riche de discussions sur tous ces sujets qui en réfèrent aux textes et aux interprétations et au jurisprudences. Sachez qu'il existe aussi un ancien forum universimmo qi contient les discussions des plusieurs années antérieures jusqu'a un gros bug qui a obligé apparamment a décomtaminer, et a déplacer les participants hors du nuage radioactif....
En fait, j'ai l'impression aux écrits de Gédehm ci-dessus et de ce qui se discute sur universimmo que, et je fais la comparaison avec un autre sujet du même genre: la locataion en meublé, l'empilement des lois, décrets, interprétaitons administratives ou fiscales, jurisprudences, réponses ministérielles, qu'ily a des empilements historiques pas toujours tres sains et surtout manquant de cohérence...
ca fonctionne quand même pas mal, mais il y a des trous...
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etc
Contributeur senior
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3
Posté - 23 mars 2011 : 21:29:11
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Gédehem,
Je vous trouve un peu décourageant face à tant de bonne volonté.
ça n'est qu'un mémoire de master j'imagine, pas un doctorat.
En sortant de la Licence qui est assez générale, qui connait grand chose de spécialisé? Il faut bien choisir et se lancer dans un sujet qui intéresse. C'est déjà ça d'avoir un intérêt en quelque chose. Que ce soit vous, moi, ou qui que ce soit, qui y connaissait quoique ce soit avant de devenir érudit sur tel ou tel sujet.
Dubief commence à s'y mettre, rien que de lui recommander de se faire un petit historique des associations de copropriétaires, ou locataires d'ailleurs, de lui recommander de comparer les versions initiales des textes avec les versions en vigueur sur légifrance peut déjà le mettre sur pas mal de pistes.
Je n'ai pas tout de suite de bibliographie sous la main, mais c'est pas grand chose de suggérer un petit travail préparatoire. |
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| quid enim sanctius, quid omni religione munitius, quam domus unusquisque civium? |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 23 mars 2011 : 23:16:32
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Je ne tiens pas du tout à le décourager, mais le sujet qu'il voudrais aborder est tellement vacte que même un praticien confirmé s'y planterait ....
"un mémoire sur la Protection du consommateur en matière de Syndic de copropriété, l'évolution de ce métier par des nouvelles réglementation depuis a loi 1965 et 1967 à nos jours, notamment avec l'affaire Urbania."
...protection du consommateur en matiere de syndic de copropriété ....
Hum ... de quoi s'agit-il ????
Outre le "copropriétaire = consommateur", quel rapport "en matière de syndic de copropriété". ????
L'évolution du métier de syndic de copropriété peut être abordé sur un plan historique (JPM en connait une tartine depuis les babyloniens en passant par le droit provencal .....), jusqu'à la loi Hoguet (1970) et ses modifs depuis, en passant par l'encadrement des honoraires puis leur libéralisation, dont on voit les limites et les ravages.
Quant à en arriver à l'affaire "Urbania" dont il y a un long sujet ici ....
Si j'ai un conseil à donner c'est de resserer tout cela et de pointer un sujet qui pourrait faire l'objet d'un mémoire de master.
Sur ce qui est demandé, qui plus est en ignorant bien des points et aspects juridiques incontournables, je ne vois pas du tout ce dont il s'agit, et donc par quel bout aborder sa question , qui est tellement vaste que je n'en vois pas le contour ....
D'autres peut-être ont les bonnes lunettes ? |
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Posté - 24 mars 2011 : 06:50:04
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Gédéhem
du seul fait que nous puissions en discuter sur un forum, qu'il existe des loi, des jurisprudences auxquelles nous pouvons nous référer, et que chaque problème induviduel n'aille pas systématiquement au tribunal, la demande de Dubief est pertinente.
Dans tout domaine, ca pêut etre compliqué et parois livrer des incohérences, ça ne rend en rien le travail impossible. |
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oldman24
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Posté - 24 mars 2011 : 15:57:55
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Posté - 24 mars 2011 : 16:17:36
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DUBIEF : le fait que ce site soit dédié aux problèmes entre syndics et copropriétaires, et que chaque jour de nouveaux contributeurs passent du temps à exposer leurs problèmes de copropriété ne peut que vous encouragez à poursuivre votre mémoire.
Vous y trouverez de quoi alimenter votre mémoire.
gedehem : citation: Vous êtes étudiant ?
Vous n'avez pas choisi le "bon" sujet,
gedehem : quel acceuil !! quel soutien pour un jeune étudiant !! quel manque de pédagogie !!!
Tous les autres posts qui tente de vous décourager ne sont que des Uninautes jaloux de votre initiative.
gedehem : citation: ...protection du consommateur en matiere de syndic de copropriété ....
Hum ... de quoi s'agit-il ????
Outre le "copropriétaire = consommateur", quel rapport "en matière de syndic de copropriété". ????
" MAITRE" gedehem : DUBIEF pourra vous adresser son mémoire, vous pourrez constater et " critiquer " celui-ci, mais le faire avant est assez ridicule. Vous avez déjà oublié votre jeunesse et votre manque de connaissance et de culture sur la copropriété.
gedehem : pourquoi ne pas apporter votre aide à DUBIEF ??? au lieu de renvoyer dans son coin!!! Circulez il n'y a rien à voir ???
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 mars 2011 : 10:28:49
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Et vous, pourquoi ne le faites vous pas, vous qui êtes si prompt à intervenir parfois avec véhémence !
Sauf que pour ma part je n'ai pas saisi dans quelle direction voudrait aller ce mémoire :
"J'entame un mémoire sur la Protection du consommateur en matière de Syndic de copropriété."
Vous voyez de quoi il s'agit ?
Au lieu de polémiquer comme à votre (mauvaise) habitude, répondez donc à la question, donnez vos conseils, vos pistes, puisque j'en serais incapapable et décourageant !
PS : nous ne savons pas dans quel cadre ce mémoire : sociologie, psycho ? Etude de l'ambiguité des rapports copropriétaires>syndic ?
Induit par l'ambiguité du lien juridique : contractuel, commercial, mandataire social ....?
Ou est-ce autre chose ???
Le champ est libre, Philippe, vous avez toute la place !  |
Édité par - Gédehem le 25 mars 2011 10:34:15 |
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etc
Contributeur senior
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Posté - 25 mars 2011 : 12:17:23
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citation: Sauf que pour ma part je n'ai pas saisi dans quelle direction voudrait aller ce mémoire :
"J'entame un mémoire sur la Protection du consommateur en matière de Syndic de copropriété."
Peut-être que la formulation n’est pas assez précise pour vous, celle-ci ne sera d’ailleurs sans doute pas l’intitulé de son mémoire, mais elle laisse quand même entrevoir le sujet sur lequel DUBIEF souhaite se pencher.
Si, je vous l’accorde, le titre peut indiquer quelle direction sera suivie, c’est beaucoup plus sa problématique qui le dira.
DUBIEF semble en l’occurrence entre être au stade préparatoire, demandant des pistes, effectivement sans préciser de « cadre ».
Mais peut-être que sont sujet (Copropriété, syndics, et protection du consommateur) est destiné à rester assez générale, il pourra par la suite, s’il choisit d’entamer un doctorat, approfondir un chapitre, une question.
citation: PS : nous ne savons pas dans quel cadre ce mémoire : sociologie, psycho ? Etude de l'ambiguité des rapports copropriétaires>syndic ?
Induit par l'ambiguité du lien juridique : contractuel, commercial, mandataire social ....?
Voilà justement, pour un mémoire plutôt général, autant de pistes qui pourraient faire l’objet de parties ou sous-parties.
Si DUBIEF demandait des pistes pour un mémoire sur « la violence » et se voyait répondre : « Mais quelle violence ? physique ? verbale ? psychique? », je ferais la même réponse (voilà un profil de plan, un peu bidon c’est vrai, mais déjà des pistes). Après, il peut choisir s’il veut se concentrer par exemple sur ceux qui l’exercent ou la subissent.
DUBIEF peut déjà se pencher, entre autres, sur :
- la législation (là , la sélection doit être judicieuse, mais c’est raisonnable de suggérer certains textes, articles…)
- les associations (on peut lui en citer un certain nombre : UNARC, UFC que choisir, 60 millions de consommateurs…).
- Les périodiques (souvent aussi d’assoc) : le Particulier, le Particulier Immo…
Pas mal de points peuvent être suggérés par les UI, ça coûte rien…
Après, personnellement, à la place de DUBIEF, je me poserais très rapidement la question suivante : « Dans les ‘consommateurs’, est-ce que j’y inclue les locataires ou est-ce que je me concentre sur les copropriétaires ? Est-ce que je parle que des syndics pro ou est-ce que j’aborde aussi le mode coopératif ? »
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Posté - 25 mars 2011 : 12:19:39
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gedehem : mais je ne suis pas un " maitre" en la matière comme vous !!! je ne donne pas des leçons dans ce domaine, mais dans le mien sans problèmes après 35 ans d'expérience.
Il assez insurportable en France, et vous le confirmez dans vos propos, de casser TOUTES les initiatives. Nous en voyons les résultats catastrophiques.
En quoi le sujet de DUBIEF est un mauvais choix ?? pourquoi cela vous dérange ??
Vous ne savez même pas dans quelle direction DUBIEF va aller.
DUBIEF : votre sujet est très interressant, il suffit de constater qu'il déclanche la colère de certains sur ce forum!!
Ce forum sera votre source d'inspiration. BON TRAVAIL !!!
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oldman24
Contributeur senior
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Posté - 25 mars 2011 : 15:49:39
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En attendant une réponse de DUBIEF, j'approuve à 100 % le
dernier alinea du post d'etc, mais je souhaiterais lire aussi une contribution de JPM ! |
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Administrateur civil honoraire.
Ancien Combattant 39/45 |
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Édité par - oldman24 le 25 mars 2011 16:55:09 |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 mars 2011 : 22:07:21
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Philippe :
En quoi le sujet de DUBIEF est un mauvais choix ?? pourquoi cela vous dérange ??"
Pardon, mais vous avez du mal lire ou interpréter : où ai-je pu écrire que c'était un mauvais choix, que ce me "dérangeait" ?? 
"Vous ne savez même pas dans quelle direction DUBIEF va aller ..."
C'est justement le cas : vous le savez, vous ?
Ce que je ne vois effectivement pas, c'est d'où il veut partir, éventuellement pour arriver à quoi ?
".... la Protection du consommateur en matière de Syndic de copropriété" ...., qui peut-dire de quoi il s'agit ??
Il ne s'agit pas de décourager, mais de tenter de faire préciser à Dubief ce qu'il souhaite faire, à partir de quoi ... pour tenter d'aller où !
Ici nous sommes dans un éclatement qui ne permet pas d'aller dans une direction, même imprécise.
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Édité par - Gédehem le 25 mars 2011 22:10:15 |
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Posté - 25 mars 2011 : 22:56:10
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gedehem : vous n'aimez pas la contradiction !!! on l'a tous remarquer.
Mais la il ne s"agit plus de juridique, mais de " casser " un jeune étudiant§
gedehem : citation: ".... la Protection du consommateur en matière de Syndic de copropriété" ...., qui peut-dire de quoi il s'agit ??
DUBIEF sait peut-être ou il va, et son mémoire sera très bon. Et je pense que Dupont ou Durand seront capables également de trietr ce sujet parfeitement.
Ce n'est pas parce que vous ne comprenez ou ne savez pas comment traiter le sujet choisi par DUBIEF que celui-ci en soit incapable. DUBIEF sait parfaitement que ce sujet est le bon, car il l'a lui-même choisi !!
gedehem : nous connaissons votre sujet favori : le RFCS !!! mais l'avez vous bien traité ???? qui peut le dire?? DUBIEF peut-être ??
Gedehem : les cimetières sont pleins de gens indispensables !!!! 
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ALH14U
Contributeur senior
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Posté - 26 mars 2011 : 18:49:28
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Excusez moi j’interviens en rappelant que la fonction d’agent immobilier comporte de nombreux métiers.
http://www.fnaim.fr/la-fnaim.html
· Nos métiers
o Agent Immobilier
o Administrateur de biens
o Syndic de copropriété
o Expert immobilier
o Conseil en immobilier d'entreprise
o Mandataire en fond de commerce
o Aménageur foncier / lotisseur
o Marchand de biens-rénovateur
o Diagnostiqueur immobilier
o Spécialiste en locations de vacances
Pour ma part avec une expérience (catastrophique) de Président d’un conseil syndical, et de copropriétaire depuis 10 ans à Paris :
La copropriété c’est des millions de copropriétaires, c’est des milliards d’euros, souvent très souvent mal utilisés, mal investis, mal gérés, mal suivis,….. sans que les directions de répréssions des fraudes interviennent par ailleurs !!! (voir liens !)
Ainsi dans chaque immeuble une somme parfois (souvent ?) colossale est laissé à la gestion de professionnels, de conseils syndicaux ou d'assemblées dont chacun des participants à ce forum a le plus souvent signalé les incompétences, les veuleries, les bêtises ou absurdités.
Je crois qu’il faut être inquiet quand au professionnalisme dans la profession d’agent immobilier et quand à la qualité (voire même l’existence) des divers professionnels (ou métiers) théoriquement définis par la FNAIM
Votre mémoire peut apporter beaucoup à cette profession et aux copropriétaires !
Il vous suffit de lire le rapport « livre blanc sur la réglementation des activités immobilières » du 3 avril 2002 M. Vorms :
LIVRE BLANC ETABLI A LA DEMANDE DE MADAME LA MINISTRE DE LA JUSTICE, GARDE DES SCEAUX MADAME LA SECRETAIRE D'ETAT AU LOGEMENT
BERNARD VORMS 3 AVRIL 2002
Le rapport examine les problèmes posés aux professionnels de l'immobilier (administrateurs de biens, syndics de copropriété et agents immobiliers) par la loi du 3 janvier 1970, dite "loi Hoguet", qui réglemente leurs activités. L'objectif est d'envisager le fondement sur lequel pourrait se développer une nouvelle réglementation et de dresser une liste des réformes les plus immédiatement nécessaires. Le rapport contient des propositions, dont certaines demandent à être étayées ou précisées par des entretiens ou consultations supplémentaires, notamment sur l'amélioration de la garantie offerte aux particuliers. Ce rapport esquisse aussi une étude plus approfondie de la question de la gestion des copropriétés, et notamment des copropriétés en difficulté. Enfin, une étude des pratiques étrangères permet de mettre en valeur certaines faiblesses du secteur de l'immobilier en France.
http://www.ladocumentationfrancaise.../index.shtml
Rapport 62 pages
http://lesrapports.ladocumentationf...525/0000.pdf
On voit que dans certains département les cartes et sous cartes sont données n’importe comment, (j'en subit les conséquences !)
Cela m’a été confirmé par l’Agence gérant notre immeuble bien avant notre mise en administration judiciaire, …. Celle ci nous écrivait que n’importe qui (sans délégation et sans autorisation préfectorale) pouvait exercer la fonction de syndic,…. Je vous laisse supposer notre parcours et la gestion sereine de notre immeuble !
CAS PRATIQUE Attribution carte de gestion immobilière
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=55922
Hors la carte professionnelle n'est jamais délivrée à une personne morale, mais à la personne physique qui exerce les fonctions de représentant ou de dirigeant de la personne morale, lesquels à ce titre sont soumis aux conditions de la loi du 2 janvier 1970 et aux nouvelles depuis récemment.
Il suffirait peût être de connaitre la Loi Hoguet, de la comprendre, et il faudrait l’appliquer et sanctionner les agences et dirigeants ne respectant pas la Loi Hoguet et abusant leurs personnels et les copropriétaires !!
Vers une compétence des syndics professionnels ? 19 mars 2009
http://www.universimmo.com/forum/to...PIC_ID=77347
Certains ont déjà faits et diffusés des programmes permettant d’améliorer l’efficience de la gestion de nos immeubles entre deux AG :
Programme quiétude et efficience en copropriété, 7 juin 2010
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=6253
Pourquoi ne reprendriez vous comme base ce rapport (assez vieux maintenant) qui devait être complété et qui sauf erreur de ma part n’a pas eu de suite ?
Dans cette attente
Vous pouvez me contacter hors liste pour travailler votre travailler.
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Posté - 26 mars 2011 : 19:16:12
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Bravo pour cette contribution de ALH14U...
Bon, juste pour dire que j'existe:citation: une somme parfois (souvent ?) colossale est laissé à la gestion ...////, de conseils syndicaux certainement pas. 10,50 euros peut-etre, et encore....
citation: ou d'assemblées dont chacun des participants à ce forum a le plus souvent signalé les incompétences, les veuleries, les bêtises ou absurdités Oui, mais parfois ca se passe bien, et de toutes façons, c'est pour ces gens veules, absurdes ou bêtes que les assemblées géénrales gèrent en désignant des syndics professionnels, DONT IL ARRIVE AUSSI que parfois, ils soient veules, absurdes ou bêtes, ce qui n'est pas trop grave, mais surtout intéressés, voires cupides et parfois même pour une infime part d'entre eux (comme dans tout métier d'ailleurs) filous, retord, ou encore carrément malhonnêtes (U..a...a par exemple). |
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Posté - 26 mars 2011 : 19:16:14
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ALH14U : voilà qui va bien aider notre étudiant DUBIEF.
En parlant de protection des consommateurs, le cas Urbania est également interressant, il pourrait fiare le seul objet de ce mémoire :: faillite de syndic, comptes reflets, 400 millions de pertes pour les banques, et un grand mystère sur les fonds des syndicats gérés par Urbania.
Les dernières nouvelles de la résidence Grigny ( site de l'ARC) est que ce syndic, sous administrateur judiciaire, a prélevé 3 000 000 e sur le compte SEPARE de cette résidence pour couvrir une dette de 160 000 € !!!
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Posté - 26 mars 2011 : 19:18:03
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2 secondes, Philippe388.
Vous êtes un peu lent ce samedi... |
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DUBIEF
Nouveau Membre
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Posté - 27 mars 2011 : 11:39:13
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Merci à tous de m'avoir rapidement répondu
Je vois que mon sujet a provoqué quelques railleries et polémiques et donc je vais préciser un peu plus mon idée de départ
En effet, je suis étudiant en Master 2 dans une école d'immobilier (ESPI), j'ai également un Deug de droit à Paris 1 et une licence d'économie. Mais c'est la première fois que j’étudie le droit de la Copropriété (d'où ma demande d'aide) et je me destine vers le métier de gestionnaire de copropriété.
Et ce métier (mais aussi les métiers de l'immobilier en général) a une très mauvaise réputation. il me semble donc intéressant en tant que étudiant et futur gestionnaire pendant que j'ai encore du temps de "loisir" de me pencher sur l'évolution de ce métier à travers les différents règlements et lois qui ont modifié cette corporation.
J'ai remarqué (comme toutes lois) que ces modifications allaient dans le sens d'une protection des copropriétaires, non sachants, face aux syndics, sachants.
il me semble alors intéressant d'avoir ce regard nouveau, inédit, sur l'évolution de ce métier à travers le prisme des réglementations qui protègent le "consommateur".
Je vais développer mon mémoire ainsi :
I. Les réglementations en vigueur
je vais explorer les différentes réglementations depuis 1965 jusqu'en 2000
II. L'affaire Urbania : un changement avorté
-je vais étudier des différents rapports qui poussent à faire évolué cette profession (commission relative à la copropriété)
-Je vais expliquer l'affaire Urbania
-le projet de loi qui est au final un demi-échec
III. Les aspirations des professionnels et des associations de consommateur
UNIS (j'ai un rendez vous dans 2 semaines)
UNPI (je n'arrive pas à les contacter)
et l'ARC (idem)
Voila, mon mémoire semble peut être trop ambitieux, mais au final c'est pour ça que je demande votre aide pour orienter mes recherches et éclaircir quelques faiblesses.
Je vous remercie encore de vous être pencher sur mon mémoire.
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Posté - 27 mars 2011 : 11:45:25
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citation: J'ai remarqué (comme toutes lois) que ces modifications allaient dans le sens d'une protection des copropriétaires, non sachants, face aux syndics, sachants.
vous risquez d'avoir des suprises... mais bon courage quand même.
avis personnel : un gestionnaire est une Personne qui a reçu mandat d'une AG de copropriétaires pour gérer le bien commun qu'ils ont en usufruit.
Votre rôle sera d'appliquer les décisions de l'AG en respectant la légalité. Vous serez contraint souvent de trancher entre "marge de l'agence" et "interets du SDC" sous la pression de vos responsables, d'où la source de nombreux litiges.
Bonne chance dans cette voie....  |
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Posté - 27 mars 2011 : 12:17:32
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DUBIEF : cette professon doit se réformer, et les critiques nombreuses sur ce m"étier sont souvent justifiés par les faits.
Mais, critiquant beaucoup le niveau des gestionaires comme d'autres sur UI, je trouve ce métier très interressant, difficilé (critiques, horaires, ...).
Les copropriétaires sont également fauitifs dans ces critiques, car peu s'interressent et se lancent dans un conseil syndical, mai n'hésitent jamais à critiquer et à insulter ces gestionnaires !!!
Il vous faudra également rencontrer quelques président de conseils syndicaux.
Bon courage. |
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