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Ankou
Contributeur vétéran
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 Posté - 08 nov. 2010 : 20:51:21
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***Modération UI : ce sujet vient du désassemblage du sujet :
http://www.universimmo.com/forum_un...OPIC_ID=4026
car n'ayant pas de rapport direct avec le sujet initial ***
citation: Initialement posté par ribouldingue
Moi je passe des annonces; Le prix est connu. Je ne peux pas augmenter les loyer de 2,5% au prétexte que le locataire est risqué. Donc c'est bien moi qui paye.
- C'est bien le propriétaire qui paie, donc je n'utilise que si nécessaire (2 fois en plus de 20 ans)
- Ce n'est pas 2,5% après réduction d'impôts, moitié moins, environ
- Je ne paie que 2% via un contrat de groupe assoc de propriétaires, ..... assoc à laquelle il faut of course cotiser, ..... avec réduction d'impôts itou
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 Posté - 09 nov. 2010 : 06:48:35
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citation: Ce n'est pas 2,5% après réduction d'impôts, moitié moins, environ
Ankou, ce n'est pas le bon calcul.
Je fais un bénéfice sur mes locations en meublée. C'est une exploitation commerciale, pas du revenu de mes biens propres;
Si j'ai une marge de 10% des revenus (hypothèse, ce n'est pas le vrai chiffre), et que je dois l'amputer de 2,5% d'assurance, je ne touche plus que 7,5% des loyers bruts au lieu de 10%. J'ai donc bien une PERTE de 25% théorique.
Vous me précisez a juste titre qu'il faut comptabiliser apres calcul des taxes.
Ce n'est pas vraiement une facon normale de calculer les marges d'un entreprise, mais même si c'est vrai, admettons.
Disons que pendant une certaine période, le loueur en meublé n'est pas de facto imposable, donc que l'imputation du bénfice est totale.
Disons que apres la période initiale qui peut quand même faire une dizaine d'années, si on est imposé à 41%; en effet, le calcul est le suivant
AVEC gain 10 cout 2,5 solde 7,5 imputation IR = 3 reste 4,50
SANS gain 10 cout zero solde 10 imputatin IR = 4 reste 6,00
Le nouveau calcul apres imposition à 41% donne donc un impact de 1,5 sur 6 soit 25% aussi. Ca parait logique...
Vous êtes pertubé dans vos calcul par le fait que l'immobilier DOIT SERVIR a faire de la défiscalisation, ce qui est une horreur entrepreneuriale (et une erreur que les gouvernements francais de gauche comme de droite incitent a faire). |
Édité par - ribouldingue le 09 nov. 2010 06:56:42 |
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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Posté - 09 nov. 2010 : 08:45:05
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ribouldingue
bien entendu moi aussi je passe des annonces
mais rien ne m'empêche d'ajouter à mon prix de location 5 ou 10€ pour couvrir le montant de l'assurance (puis de la déduire si bon me chante à qq qui m'offre d'autre garanties)
Comme dans tout commerce si vous avez des charges supplémentaires vous les incluez à votre prix de vente si vous voulez conserver votre marge
je trouve donc un peu hypocrite de dire que cette assurance est gratuite pour les locataires
mais bon si ça peut vous faire plaisir... évidement c'est moi qui la paye
Ankou
nous ne devons vraiment pas avoir la même façon de compter
effectivement, pour une personne au forfait c'est tout simplement une perte sèche
et
pour moi qui suis au réel lorsque je paye 100€ d'assurance j'ai grosso modo 20 € d'impôt en moins (ça fait pas 50%) soit quand même 80 € à payer
donc sur l'ensemble de mes logements 800 € de revenu net (dans de ma poche) en moins par an
si on y ajoute les 1,3% de csg supplémentaire pour le RSA qui nous ont été rajouté cette année soit pour moi encore 500€ de revenu net en moins
et bientôt la contribution supplémentaire pour les retraites
(toutes ses cotisations CSG RDS ...qui soit dit en passant ne nous ouvre aucun droits)
Mais bien entendu dans l'esprit populaire , propriétaire = riche, ce sont donc des effets d'annonce facile et toujours bien accueillis...
Alors il ne faut pas s'étonner si les loyers continuent à augmenter...
il me semble cependant qu'en y réfléchissant bien même les locataires pourraient se rendre compte qu'au final ils n'y sont pas gagnants....
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Édité par - bailleurx le 09 nov. 2010 08:47:19 |
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Posté - 09 nov. 2010 : 13:04:02
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citation: Je trouve donc un peu hypocrite de dire que cette assurance est gratuite pour les locataires réelleemtn si vous tombez sur un locataire, qui n'a pas besoin de l'assrance GRL vous lui faites une réduction?
Vous devez être le seul en France qui fait cela. Si il y ades lecteurs qui font éalement cela, j suis intéressé a le savoir.
Non, le marché locatif ne fonctionne pas comme ca... Enfin, pas ces trente dernières années en tout cas, ou alors pas dans les coins dans lesquelles je travaille ou bein j'ai travaillé....
citation: mais rien ne m'empêche d'ajouter à mon prix de location 5 ou 10€ pour couvrir le montant de l'assurance Désolé mais 550*2,5% ou 600*2,5% plutot 13 à 15 euros,c'est u peu difficile de pousser de 15 euros de plus rien que pur le cas ou il y ait une assurance. QUand on est dans des coins ou il n'y a pas une surdemande, on ne gonfle pas le loyer de départ, je n'en vois pas l'utilité. Il y a plus de risque qu'autre chose. |
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Posté - 09 nov. 2010 : 13:07:42
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citation: Je ne paie que 2% via un contrat de groupe assoc de propriétaires, ..... assoc à laquelle il faut of course cotiser, ..... avec réduction d'impôts itou Peu importe, si vous dites que ce n'est pas 2,5% je veux bien vous croire, mais si vous payez 2% et en plus une cotisation fixe, ce n'est pas 2% non plus, et il y a de fortes chances que si vous ayez moins de xx locataires, ce soit même plus de 2,5%.
Quel est donc votre vrai cout?
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bailleurx
Contributeur vétéran
2797 message(s)
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5
Posté - 09 nov. 2010 : 13:40:47
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non effectivement je ne dis pas ça comme ça
j'annonce le montant du loyer hors charges que je majore de 10€
puis au cours de l'entretien je précise que le montant global CC peut dépendre des garanties personnelles apportées par le candidat
et c'est peut être étrange pour vous mais les locataires comprennent très bien que s'il ont des garantie sérieuses à m'apporter sans que j'ai besoin de payer une assurance, c'est "honnête" que leur fasse une remise de 10€ sur le loyer
mais je pourrais aussi ne pas faire de remise à ceux qui ont un garant direct
j'ai des petits loyers maxi 450€ donc des GRL à maxi 12 euros par mois
pour la part qui reste à ma charge (déduction d'impôt incluse) c'est tout a fait correct |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 09 nov. 2010 : 13:56:06
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Quel est donc votre vrai cout?
Question très difficile si on veut y apporter une réponse impartiale et efficace.
D'abord je dirais de façon générale, ça dépend
- de son niveau IR
- si vous êtes en société ou non
- si vous intégrez les services ou non
- du type de biens (individuel, collectif)
- du nombre de biens, total et assuré
Bref, quasi impossible.
Par principe, et par expérience, je privilégie certains types d'assurance, prioritairement:
- PNO
- cotisation propriétaire
L'objet est de ne pas me faire de soucis avec l'intégrité de mes biens, dormir tranquille, pouvoir m'absenter des mois sans m'occuper de ces détails, etc, etc, Bien entendu cette tranquillité a un coût.
Le premier (PNO) me garantit mon bien même en cas de "légéreté" de mes locataires.
Le second une assistance juridique ciblée et (très) performante.
J'ajoute de façon très rare, compte-tenu de mon type de biens et de la catégorie de locataires, une GLI. On ne gère pas de la même façon des loyers à 1500€ que des loyers à 300€.
Mon expérience sur les locataires?
- une première étape, pendant plus de 20 ans, aucune GLI et aucun problème
- une deuxième étape entre disons 2005/2008, des GLI et des problèmes
- une troisième étape depuis 2008 sans GLI et, pour l'instant aucun problème.
Comme vous tous, évidemment, j'attache bcp d'attention au choix de mes locataires. Mais on peut se tromper, même dans le haut de gamme .........
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Luc Standon
Contributeur vétéran
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Posté - 09 nov. 2010 : 19:16:09
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citation: Initialement posté par ribouldingue
Si vous mettez la GRL dans la MRH, vous imposez a des assureurs qui ne font pas de GLI un nouveau risque, et vous leur imposez de la mettre sur le marché sans appliquer les critères normaux.
Non la GRL (Garantie des Risques Locatifs) resterait optionnelle pour le bailleur. La GLI (Garantie des Loyers impayés) entrerait dans la MRH du locataire.
Puis en les temps qui cours, ne faut il pas savoir prendre des risques, et être innovant à la fois pour se démarquer de ses concurrents. Exemples chronologiques :
- 2007 : La GMF enrichit sa MRH
- 2007 : AVIVA RENOUVELLE SA MRH
- 2008 : La Macif lance une nouvelle MRH innovante
- 2009 : Maxance lance une nouvelle MRH
- 2010 : La Maaf lance de nouveaux services pour sa MRH
- 2010 : BNP Paribas remodèle son offre MRH.
citation: Initialement posté par bailleurx
mais bon si un locataire devait s'assurer lui même en cas d'impayé de loyer ça voudrait dire que ce serait lui qui serait indemnisé si il ne payait pas son loyer.... ou qu'il pourrait cesser de payer son assurance tout comme il cesserait de de payer son loyer, et dans ce cas l'assurance ne fonctionnerait pas.
Mon raisonnement est le suivant.
Considérant que vous achetez un bien avec un prêt immobilier ; vous êtes bien d'accord sur le fait que votre banque ou l'organisme de crédit auquel vous faites appel pour votre achat, vous demande de souscrire une assurance de prêt immobilier obligatoire.
Pourquoi donc un bailleur devrait payer la garantie de son locataire, alors que le locataire n'est pas dans l'obligation d'accepter le contrat de bail qui lui est proposé ? Le locataire a aussi sa part de responsabilité si il prend un contrat qu'il ne peut honorer, au même titre qu'un propriétaire engage sa responsabilité s'il ne peut honorer le contrat de son prêt immobilier.
Si le locataire n'a pas les garanties suffisantes, le bailleur n'est pas dans l'obligation de l'accepter. Au même titre qu'une banque n'est pas dans l'obligation d'accepter votre demande d'emprunt immobilier, si vous ne lui offrez pas les garanties suffisantes, et ce malgré l'assurance obligatoire liée à l'emprunt.
citation: Initialement posté par Ankou
- Je ne paie que 2% via un contrat de groupe assoc de propriétaires, ..... assoc à laquelle il faut of course cotiser, ..... avec réduction d'impôts itou
Ah ce n'est pas le truc du "Club des Propriétaires bailleurs" d'HESTIA ce à quoi vous faites référence ? (Je ne mets pas de lien pour éviter la pub).
citation: Initialement posté par bailleurx
... j'annonce le montant du loyer hors charges que je majore de 10€
puis au cours de l'entretien je précise que le montant global CC peut dépendre des garanties personnelles apportées par le candidat
et c'est peut être étrange pour vous mais les locataires comprennent très bien que s'il ont des garantie sérieuses à m'apporter sans que j'ai besoin de payer une assurance, c'est "honnête" que leur fasse une remise de 10€ sur le loyer.
Ribouldingue n'a pas tord dans son argument.
Par contre là , à mon avis, Bailleur X, votre offre fait tout de même un peu marchand de tapie, sans vouloir vous vexer :
- En tant que locataire, je resterais perplexe sur une éventuelle réduction de loyer.
- En tant que Caution Solidaire, je resterais assez méfiant sur la proposition ainsi formulé par le bailleur.
Surtout au regard des offres/demandes du marché locatif.
citation: Initialement posté par Ankou
Par principe, et par expérience, je privilégie certains types d'assurance, prioritairement:
... L'objet est de ne pas me faire de soucis avec l'intégrité de mes biens, dormir tranquille, pouvoir m'absenter des mois sans m'occuper de ces détails, etc, etc, Bien entendu cette tranquillité a un coût.
Le premier (PNO) me garantit mon bien même en cas de "légéreté" de mes locataires.
Le second une assistance juridique ciblée et (très) performante.
Moi je recherche une nouvelle PNO, J'étais chez AXA : un calvaire.
Concernant l'assistance juridique, j'ai souvent eut des doutes : le peu de fois où je me suis retrouvé avec une assistance juridique au téléphone, nous étions OK sur les textes de Loi à appliquer, et la procédure à suivre. Donc l'assistance ne m'étais pas d'un grand secours. Lorsque j'ai abordé des questions plus spécifiques, le service assistance juridique m'a indiqué que mes questions relevait plutôt de la stratégie juridique, et qu'à ce titre, ils ne pouvaient s'engager à donner conseils : donc retour chez le buvard (l'avocat). Je n'ai donc à ce jour, toujours pas compris le rôle de l'assistance juridique d'un assureur.
citation: Initialement posté par Ankou
J'ajoute de façon très rare, compte-tenu de mon type de biens et de la catégorie de locataires, une GLI. On ne gère pas de la même façon des loyers à 1500€ que des loyers à 300€.
Comme vous tous, évidemment, j'attache bcp d'attention au choix de mes locataires. Mais on peut se tromper, même dans le haut de gamme ....
Exact, je confirme, et j'appuie même : une erreur de jugement sur un locataire à 300€/mois fait moins mal au portefeuille qu'une erreur dans le choix d'un locataire à 1.5K€/mois. |
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Édité par - Luc Standon le 09 nov. 2010 19:18:23 |
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Posté - 09 nov. 2010 : 20:32:32
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Si c'est Hestia, maqis j'ai le sentiment que cela a disparu, la cotisation doit etre a 80 euros par an.
Si vous avez un seul bien, loué 1000 euros, car fait 25 euros par mois soit 300 euros dans l'année avec la GRL, et 240 pour la votre. Avec la cotisation qui ne vous donne pas grand chose, vous payez 240+80 = 320 vous etes perdant.
Si vous en avez pour 2000 euros de location, 480+80 = 560 au lieu de 600. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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Posté - 09 nov. 2010 : 21:55:33
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Prenons votre exemple
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si c'est Hestia, maqis j'ai le sentiment que cela a disparu, la cotisation doit etre a 80 euros par an.
Avec la réduction d'impôt, ce n'est que 40
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si vous avez un seul bien, loué 1000 euros, car fait 25 euros par mois soit 300 euros dans l'année avec la GRL, et 240 pour la votre. Avec la cotisation qui ne vous donne pas grand chose, vous payez 240+80 = 320 vous etes perdant.
Avec la mienne, ça fait 2% de 1000, donc 200, avec les impôts 100
Je ne paie donc que 140
citation: Initialement posté par ribouldingue
Si vous en avez pour 2000 euros de location, 480+80 = 560 au lieu de 600.
Dans ce cas, ça fait 240 (400+80)/2
Bref, enrésumé très proche de 1%, dans le cas où je décide de m'assurer GLI et ......
citation: Initialement posté par ribouldingue
...... Avec la cotisation qui ne vous donne pas grand chose, ....
là , je ne suis pas du tout d'accord, ça apporte un service dont j'ai l'expérience, vraiment très efficace.
Pour vous dire, j'ai remboursé mes plus de 20 ans de cotisations en 2 cas seulement (prise en charge des avocats, etc, etc)
Mais je ne prends pas la GLI en pure perte, comme expliqué ci-dessus. Si après analyse du dossier, je pense que les locataires seront solvables, je ne la prends pas. Restent à ma charge PNO et Cotisation.
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Posté - 09 nov. 2010 : 22:03:39
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citation: Mais je ne prends pas la GLI en pure perte, comme expliqué ci-dessus. Si après analyse du dossier, je pense que les locataires seront solvables, je ne la prends pas. CE n'est PAS La question.....
citation: Avec la réduction d'impôt, ce n'est que 40
Arrêtez avec vos réductions d'impot, je n'ai pas de réduction d'impot, est-ce clair?
JE NE FAIS PAS DE LA DEFISCALISATION. TOUT se paye CASH...
citation: Avec la mienne, ça fait 2% de 1000, donc 200, avec les impôts 100
Je ne paie donc que 140 Pffff.... Vous faites un chèque e 140???
Arretez, je vous en prie....
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 09 nov. 2010 : 23:27:46
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citation: Initialement posté par ribouldinguecitation: Mais je ne prends pas la GLI en pure perte, comme expliqué ci-dessus. Si après analyse du dossier, je pense que les locataires seront solvables, je ne la prends pas. CE n'est PAS La question..... Ah! bon! Je croyais pourtant.
Au fait quelle est la question?
citation: Initialement posté par ribouldingue
Arrêtez avec vos réductions d'impot, je n'ai pas de réduction d'impot, est-ce clair?
Je parlais de façon générale.
Nous sommes dans le sous forum expériences similaires non exclusives à votre cas.
Au fait, parmi les bailleurs, quelle est la proportion société/libres?
citation: Initialement posté par ribouldingue
JE NE FAIS PAS DE LA DEFISCALISATION. TOUT se paye CASH...
Ne criez pas, je l'avais compris, mais ce sujet n'est pas réservé à ceux qui paient cash, ou j'ai rêvé.
Et ne croyez pas que les gens comme nous fassent de la défiscalisation, ce serait une erreur fondamentale qui risquerait d'induire le lecteur en erreur.
Je suis absolument contre investir pour la défiscalisation.
Ce n'est que la cerise sur le gâteau.
Si l'Etat veut bien me rendre un peu d'argent, je l'accepte volontiers, mais ce n'est pas mon objectif.
citation: Initialement posté par ribouldingue
Pffff.... Vous faites un chèque e 140???
Arretez, je vous en prie....
Je ne comprends pas cette remarque.
Vous prenez un exemple, qui est strictement faux dans l'hypothèse de bailleurs libres (est-ce le bon terme?). Je le corrige, c'est tout.
En résumé, pour ceux que ça intéresse, avec les déductions actuellement en vigueur, le coût d'une GLI pour un bailleur libre ne doit pas dépasser bcp les 1% net d'impôts, avec un service à la clé qui est loin d'être négligeable.
[edit]bien entendu fonction de sa tranche d'imposition IR
Ensuite les bailleurs décident. |
Édité par - Ankou le 09 nov. 2010 23:29:48 |
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Posté - 10 nov. 2010 : 06:54:15
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Je ne suis pas une société...
Je suis un bailleur libre
Je ne comprends pas ce que vous racontez;
La question était: Vous dites que votre assurance vaut 2%, et je vous répond que puisque vous avez des frais fixes, c'est peu probable, et c'est même certain que dans la plupart des cas (grosso-modo moins de 1000 euros par mois de loyers portégés) ce soit supérieur à 2,5%...
Ankou,
réfléchissez deux minutes  :
Vous recevez 1000 euros de loyer pas mois sans charge déductible. Ou est-ce que vous trouvez que les 80 euros de charges dont vous parlez deviennent 40 euros en tenant compte des impots? ? ?
Quel est le raisonnement?
Si vous tenez compte de la tranche d'imposition, par exemple 41%, c'est peut-etre un calcul qui se comprend, mais comme les revenus sont affectés du même coefficient, je ne comprends pas l'intéret de la manipulation, surtout quand on parle au départ de charge en pourcentage du loyer....
Et il n'existe pas de tranche marginale à 50%.....
citation: le coût d'une GLI pour un bailleur libre ne doit pas dépasser bcp les 1% net d'impôts Bah non puisque dans le même temps votre revenu de départ a bien été affecté des dits impots........
Vous confondez le cas de revenus négatifs ou en effet si vous payez 80 euros de charges suppélemntaires, et que vous etes dansune tranche a 50% imaginaire qui n'existe pas, vous déduisez de vos AUTRES REVENUS, et par conséquent votre effort réel n'est QUE de 50% de 80 soit 40 (en réalité au mieux de 41% de 80 soit 33 euros) et le cas général ou on calcul en pourcentage et cela n'a pas a etre pris encompte.
En ce cas, il s'agit bien d'un gain par défiscalisation.
citation: Avec la mienne, ça fait 2% de 1000, donc 200, avec les impôts 100
Non, 2% de 1000 euros par mois ca fait 240 euros, car on calcule sur 12 mois.
citation: citation:
Initialement posté par ribouldingue
Si vous en avez pour 2000 euros de location, 480+80 = 560 au lieu de 600.
Dans ce cas, ça fait 240 (400+80)/2
Encore non.
2000 euros par mois, ca fait 24 000 euros par ans, donc 480 euros;
La division par deux, c'est encore une fois le taux marginal d'imposition de 50% ?
Alors en ce cas votre dénominateur n'est plus de 24 000 euros mais de 12 000 euros. D'ou viennent ces 1%? |
Édité par - ribouldingue le 10 nov. 2010 07:01:40 |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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13
Posté - 10 nov. 2010 : 07:25:00
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citation: Initialement posté par ribouldingueAnkou, réfléchissez deux minutes :
Je vais essayer, vous savez à mon âge, Alzheimer guette ........
Mais je me suis maybe trompé.
D'abord ne nous arrêtons pas à 50 ou 41, c'est juste pour l'exemple, OK?
Faisons simple:
Mes revenus fonciers nets sont de 100
Je les intègre dans mes revenus
Mon IR est donc de 50 sur ces RF
Si je déduis 10 de GLI que je paie
Mes revenus fonciers ne sont plus que 90
Mon IR est de 45
Donc ma GLI ne m'a coûté en fait que 5
Comme je paie 2%+cotisation
La GLI me coûte en asymptote supérieure 1%++
Où ai-je faux? |
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 10 nov. 2010 : 09:32:34
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citation: Initialement posté par AnkouOù ai-je faux?
Ce n'est pas que vous avez faux dans votre raisonnement, c'est simplement que vous utiliser la défiscalisation pour vous persuader que votre GLI ne vous coute que 50% du prix que vous la payez réellement. C'est cela qu'essaye de vous expliquer Ribouldingue, si j'ai bien compris.
Il en serait de même, par exemple, si dans le cadre d'un achat immobilier, le vendeur vous ferait miroiter un taux de rendement locatif supérieur à ce qu'il en est dans la réalité, car le vendeur dans sa démonstration inclurait la défiscalisation du dit bien immobilier. Avouer que cela trompe les chiffres, on en avait déjà parlé sur le forum, dans un autre sujet, et nombreux sont ceux qui se sont fait ainsi pigeonné, vous en conviendrez non ? |
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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Posté - 10 nov. 2010 : 10:34:39
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citation: Initialement posté par Luc Standoncitation: Initialement posté par AnkouOù ai-je faux? Ce n'est pas que vous avez faux dans votre raisonnement, c'est simplement que vous utiliser la défiscalisation pour vous persuader que votre GLI ne vous coute que 50% du prix que vous la payez réellement. ......
Pourquoi "persuader"? Pourquoi comparer avec le "réellement"?
C'est strictement du réel.
Je paie 10 et l'Etat, pour l'instant m'en rend 5, au total, je ne paie que 5, non?
J'ai bien précisé dans un précédent message que c'était lié à son tx IR, of course.
Je vous accorde que je ne l'ai pas intégré au départ dans ma décision de la prendre, mais que je ne vais pas la refuser.
Sauf avis contraire, la GLI, quand je l'utilise me coûte epsilon plus que 1%, à comparer aux services rendus.
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Posté - 10 nov. 2010 : 12:03:33
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citation: Je paie 10 et l'Etat, pour l'instant m'en rend 5, au total, je ne paie que 5, non? Peut etre en effet, et la je suis d'accord mais
Comme votre revenu foncier est imputé par l'état de 50%, votre impact en pourcent est inchangé. Ca fait toujours 2,0% si on parle de la GLI que vous utilisez.
Donc je ne vois aucun intéret a parler de revenus net puisque cela dépend de l'interloctuteur, puisque cela n'en dépend pas, autant parler de revenus bruts.
ET c'est vrai que pour celui qui est en déficit, que cela soit foncier ou meublé, il peut défiscalier son déficit, mais c'est un autre problème.
citation: Sauf avis contraire, la GLI, quand je l'utilise me coûte epsilon plus que 1%, à comparer aux services rendus Absolument impossible, si on parle en revenu but ou net.
Dans votre calcul, vous calculez toujous sur vos revenus brut, et vous diminuez articficiellement vos charges nettes par une défiscalisation.
Quel mélange que ce calcul de charge nette moins défiscalisation / revenus bruts.
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Luc Standon
Contributeur vétéran
2549 message(s)
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Posté - 10 nov. 2010 : 12:13:37
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citation: Initialement posté par Ankou
Pourquoi "persuader"? Pourquoi comparer avec le "réellement"?
C'est strictement du réel.
C'est là d'où vient l'ambiguïté de raisonnement quant au calcul, disons quant à la méthode mathématique de calcul.
Par exemple, le quidam notoire ne fera pas peut être pas la différence entre la comptabilité d'une part, et la trésorerie d'autre part.
Donc à mon avis, dans une approche purement comptable au sens stricto-sensu, NON vous n'êtes pas au réel en incluant la défiscalisation réduisant ainsi et d'autant le coût de la GLI.
Par contre OUI, votre GLI vous parait moins onéreuse dans votre trésorerie, dans le sens où elle est fiscalement déductible. De fait vous avez l'impression de la payer 50% du prix qu'elle vous en coûte.
Ce n'est ni + ni - qu'une simple question d'arithmétique et la manière dont vous utiliser les formule pour calculer le rapport prix/coûts.
citation: Initialement posté par Ankou
Je paie 10 et l'État, pour l'instant m'en rend 5, au total, je ne paie que 5, non?
Là est l'erreur, je suppose : L'État (encore une fois  ou du moins l'interprétation que l'on en fait a  ).
Prenons votre exemple : L'État ne vous rend pas 5/10 car la GLI ne fait pas l'objet d'un crédit d'impôt remboursable l'année suivante de votre cotisation. L'État vous réduit simplement la part de 5/10 de vos impôts à payer. Si se report est supérieur à vos gains pour l'année en cours, ce report est cumulable et reporté l'année suivante pendant 6 ou 10 ans (de mémoire, à chaque fois je me plante sur la durée).
Si au bout de ces 6 ou 10 ans, vous n'avez pas exploiter plein pot la déduction fiscale qui vous a été ainsi accordé par ce généreux État providence, vous perdez le "bénéfice" de votre défiscalisation, et les compteurs sont remis à zéro.
citation: Initialement posté par Ankou
Je vous accorde que je ne l'ai pas intégré au départ dans ma décision de la prendre, mais que je ne vais pas la refuser.
Ah ben non, personne ne vous reprochera d'accepter une réduction d'impôts si elle vous est accordée de droit.
Mais noter la différence entre une réduction d'impôts et un crédit d'impôt.
Dans un cas (déduction fiscale) le montant est déduit de vos impôts IR ou BIC. Ce qui réduit vos revenus imposables.
Dans l'autre cas (crédit fiscal) le montant vous ai effectivement remboursé par un chèque ou le plus souvent un virement bancaire, l'année suivante (et après calcul de votre déclaration par les services concernés).
Dans le cas de la déduction, nous ne sommes pas réellement dans du réel, mais plutôt une monnaie de singe, si je puis dire. Dans le cas du crédit d'impôt, là c'est du réel remboursable en monnaie sonnante et trébuchante. |
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Ankou
Contributeur vétéran
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18
Posté - 10 nov. 2010 : 12:16:43
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Help!
Je ne comprends pas
Pour revenir à mes origines du terroir de la France profonde, je n'ai payé que 5 (avec un décalage d'un an, OK), et que si le 10 correspondait à 2%, le 5 correspond à 1%
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Ankou
Contributeur vétéran
1014 message(s)
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19
Posté - 10 nov. 2010 : 12:27:38
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Nos réponses se sont croisées
citation: Initialement posté par Luc Standon
Par exemple, le quidam notoire ne fera pas peut être pas la différence entre la comptabilité d'une part, et la trésorerie d'autre part.....
Par contre OUI, votre GLI vous parait moins onéreuse dans votre trésorerie, dans le sens où elle est fiscalement déductible. De fait vous avez l'impression de la payer 50% du prix qu'elle vous en coûte.
Non, ce n'est pas une impression, c'est une réalité
citation: Initialement posté par Luc Standon
Prenons votre exemple : L'État ne vous rend pas 5/10 car la GLI ne fait pas l'objet d'un crédit d'impôt remboursable l'année suivante de votre cotisation. L'État vous réduit simplement la part de 5/10 de vos impôts à payer. Si se report est supérieur à vos gains pour l'année en cours, ce report est cumulable et reporté l'année suivante pendant 6 ou 10 ans (de mémoire, à chaque fois je me plante sur la durée).
Pas de report chez moi, je paie des IR sur mes revenus fonciers.
Donc de facto, chaque réduction de 10 de mes revenus fonciers me font baisser de 5 (ordre de grandeur) mon IR.
citation: Initialement posté par Luc Standon
Mais noter la différence entre une réduction d'impôts et un crédit d'impôt.
Voir ci-dessus, ds mon cas (qui est courant chez les propriétaires bailleurs que je connais), je paie 5 d'IR en moins si je passe 10 en frais supplémentaire ds le foncier.
Avec ce système, je paie quasi à moitié prix tous les travaux de mes biens locatifs (avec le décalage d'un an, qu'on peut se débrouiller à limiter à 6 mois en faisant les travaux en fin d'année).
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Posté - 10 nov. 2010 : 12:39:22
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Donc de facto, chaque réduction de 10 de mes revenus fonciers me font baisser de 5 (ordre de grandeur) mon IR.
<<== Il faudrait plutot écrire:
PUISQUE je suis deja en négatif, ALORS chaque AUGMENTATION de 10 de mes charges me font baisser de 5 mon IR
Vous raisonnez en niche fiscale, et non pas en terme de comptabilté ou en entrepreneur;
Il s'agit de la niche fiscale déductios des déficits fonciers à hauteur de 10 700 euros; ses jours sont sans doute comptés.
Il est toujours dangereux de faire des hypothèses long terme de plsu sur des niches fiscales... |
Édité par - ribouldingue le 10 nov. 2010 12:40:42 |
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