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GĂ©dehem
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 Posté - 08 mai 2010 : 11:55:23
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Philippe, sans polémique : vous confondez tout !!
UI
"... que la banque permette de faire des placements au profit du syndic par rapport à des comptes au nom du syndicat fait d'abord courir un risque à la banque, car le syndicat est propriétaires de ses fonds et ne peut donc pas les perdre...
C'est la banque qui place, qui utilise les fonds : risque banque
Phillipe :
OUh La !!!!quelle affirmation. Vous affirmez ici qu'aucun copropriétaires de France n'a perdu un seul Euro suite à une faillite, ou des détournement de ses fonds par un cabinet de syndic !!!!!
J'ose espérer que vous voyez bien qu'il ne s'agit pas de la même chose !!!  |
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Posté - 08 mai 2010 : 12:38:55
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gedehem : je vous propose de lire l'article du figaro du 04/05 :
" Coup de théâtre dans le monde des syndics de copropriété. Urbania, l'un des trois premiers administrateurs de biens français, dirigé par Michel Moubayeb, fait l'objet d'une enquête du parquet de Paris, suite à une plainte pour abus de confiance déposée fin décembre par la Société générale. Urbania est soupçonné de détournements de fonds en utilisant des prêts bancaires (comptes reflets), dont le montant total pourrait avoisiner 500 millions d'euros.
Petite explication. Les administrateurs de biens ouvrent des comptes mandants, sur lesquels sont placées les avances de charges faites par les copropriétaires afin de payer les dépenses courantes. La loi interdit aux syndics de toucher à ces fonds de trésorerie qui sont très importants. Dans le même temps, il est fréquent que les banques prêtent aux syndics le même montant que celui déposé sur le compte mandant (à l'euro près). Les fonds sont placés sur un compte rémunéré, appelé compte reflet ou miroir et qui est investi sur des actifs monétaires ou obligataires, sûrs et liquides, explique un proche de la Société générale. L'objectif? Notamment, faire baisser les honoraires des syndics rémunérés par les intérêts de l'épargne. À noter que les comptes reflets ne peuvent être ouverts qu'avec l'accord des copropriétaires.
Il y a environ un an, la Société générale a constaté une baisse subite des fonds déposés sur les comptes mandants d'Urbania. La banque a alors demandé à l'administrateur de biens de remettre les comptes mandants et reflets au même niveau. Or, il est apparu après enquête du tribunal de commerce de Nanterre auprès duquel la Société générale a d'abord porté l'affaire en septembre, qu'une partie de l'argent des comptes reflets avait été utilisé par Urbania pour acquérir des fonds de commerce ou racheter des intérêts détenus par des actionnaires minoritaires.
L'ouverture d'un compte reflets demande l'accord de l'AG, est ce la loi ?? , et quels sont les articles en cause, "maitre" gedehem !!! Urbania a donc certainement demandé l'accord de tous ces copropriétaires ??
Comment la banque peut elle préter de l'argent à hauteur des fonds des mandants qui n'appartiennent pas aux cabinets de syndic ???
Pourquoi les comptes mandants d'Urbania ont ils baissés ??
Que fera Urbania si la banque demande de remmettre à niveau ces comptes mandant à hauter des prêts accordés, et que cette société est dans l'impossiblité de le faire ??
Arretez de nous expliquer que cela n'a pas de rapport avec les fonds des copropriétaires; ces fonds sont bien au centre de ce problème. Il s'agit de détournelent de fonds, d'abus de confiance,....
Gedehem : vous ne pouvez affirmer aujourd'hui qu'Urbania ne fera pas faillite et que toutes les copropriétés gérées par ce cabinet en sortiront indemnes !!
Mais si "maitre " gedehem nous explique comme Universimmo qu'il ne s'agit pas de la même chose, et que rien de grvae pour les copros n'arrivera, amors nous somees tous rassurés !!  |
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 Posté - 08 mai 2010 : 12:45:54
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Un extrai d'un article de la Tribune republié par le site internet de l'ARC:
citation: ...La Société Générale affirme qu'elle ne fusionnera pas les comptes mandants et les comptes reflets d'Urbania, même débiteurs, pour préserver les intérêts des copropriétaires.
Mais les autres banques concernées ne seraient pas aussi affirmatives, rendant très sensible ce dossier, suivi par le Comité interministériel des restructurations industrielles, rattaché Bercy |
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Posté - 08 mai 2010 : 15:46:34
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Philippe388, vous êtes fatiguant ! Vous ne lisez même pas bien nos réponses !
Nous n'allons pas nous user la santé à vous expliquer que nous ne disons pas ce que vous nous faites dire et que si vous preniez la peine de nous lire vous verriez que sur ces sujets nous ne sommes pas forcément en désaccord frontal avec vous...
Alors nous le disons une fois pour toutes : nous ne disons pas ce que vous nous faites dire !
Pour savoir ce que nous disons, reportez-vous Ă nos Ă©crits.
Avez-vous lu les articles que nous écrivons là dessus depuis 10 ans bientôt ? (question dont nous attendons une réponse !) |
Édité par - rédaction Universimmo le 08 mai 2010 15:49:01 |
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Posté - 08 mai 2010 : 17:05:22
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rédactionuniversimmo : citation: Nous n'allons pas nous user la santé
Super la réponse de soi-disant pro !!!
Je conteste seulement vos affirmations sur ce dossier. La suite de ce dossier vous donnera ou non raison.
Vous n'avez pas de leçons à donner aux intervenants sur ce forum. |
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GĂ©dehem
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Posté - 08 mai 2010 : 21:16:40
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UI :
Philippe388, vous ĂŞtes fatiguant !
Pas du tout !!!!!
C'est EPUISANT ....... |
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Posté - 09 mai 2010 : 12:11:40
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gedehem : comme vous, "maitre" gedehem.
Mais répondez donc aux questions posées : ouvrir un compte reflet nécéssite t'il l'accord du SDC , comme l'écrit le Figaro ????
ET attention aux affirmations rapides sur ce dossier. 
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JB22
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Posté - 09 mai 2010 : 13:39:23
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"ouvrir un compte reflet nécéssite t'il l'accord du SDC "
A mon avis, NON, le S.D.C n'est pas partie dans l'opération.
Une banque peut consentir un prĂŞt Ă un syndic sans que cela concerne le S.D.C..
Que le montant du prêt soit égal au montant des fonds détenus ne concerne que la banque et le syndic emprunteur.
En général un prêt est consenti pour un objet bien défini, une acquisition immobilière par exemple, dans le cas présent pour l'acquisition de produits de placements sécurisés, SICAV...
Selon les informations, URBANIA n'aurait pas respecté les obligations du prêt en affectant les fonds du prêt "pour acquérir des fonds de commerce ou racheter des intérêts détenus par des actionnaires minoritaires."
Dans ce cas il y a manisfesterment non respect du contrat, la banque perdant ainsi la "garantie" du prêt: des investiments immédiatement réalisables, ce qui n'est pas le cas d'acquisition de fonds de commerce. |
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Posté - 09 mai 2010 : 15:02:35
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C'est bvrai que Philippe388 est fatiguant; Il est mĂŞme usant....
je suis aussi assez étonné de cette prétendue nécessité pour le syndicat dde donner son autorisation al'ouverture d'un compte réflet.
Voici un sujet qui ne touche ps le syndicat, et je n'ai jamais vu ni entendu de résolution sur ou autour de ce sujet, mais c'est vrai que je ne connais pas urbania. Quelqu'un a t'il deja vu quelque chose a ce suejt?
On dmande de voter sur quoi précisément?
J'ai plutot l'impression que la Société géénrale ou d'autres ont mis cette phrase dans leur article un peu au hasard et sans preuve.
Je ne vois pas la banque qui s'attire les comptes de dépot des syndics exiger d'eux qu'ils fassent voter les copros. Ils seraient certains de ne pas avoir la majortité... Aucun syndicat ne setait assza fou pour faire cela: Aucun avantage, et que des risques. |
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Posté - 09 mai 2010 : 16:25:05
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ribouldingue : citation: Aucun syndicat ne setait assza fou pour faire cela: Aucun avantage, et que des risques.
Je croyais que cela ne concernais pas le SDC, comme certains l'affirment ici !!!
Je constate que ni "maitre" gedehem, ni rédactionuniversimmo ne confirme cela.
Un journaliste ignornat ou une réalité juridique, cela vaut la peine d'être confirmé !! Non !!!
Il est assez amusant de constater Ă©galement que le critique de ce monde des syndics fatigue beaucoup de monde !!!
Pourquoi ne pas s'étonner que les banques accordent des prêts aux syndics, en regardant le montant des dépots des mandants copropriétaires ???? ces fonds ne peuvent servir de caution sans l'accord des propriétaires de ces fonds !!! Logique, légal,... ???
Dans ma profession j'ai connu des banques qui ont prêté des fonds à une entreprise cautionnés sur des diamants et bijoux laissés en confié à cette société, sans que les propriétaires de ses biens ne soient au courant, mais surtout ne pensaient pas possible que ces grands commerçants puissen être des voyous de grand chemin !!! .
Ces valeurs était à " l'abri" dans les coffres de ce grand bijoutier. Ils ont été condamnés pour escroquerie, détournements de fonds et activité illégale de banque !!!! Mais ces clients n'ont pas récupérés leurs biens vendus aux enchères avant qu'ils ne s'apercoivent de l'escroquerie.
Mais bien évidemment cela ne peut pas arriver dans le monde des bisounours de la banque et des syndics. On nous le jure, les fonds des copropriétaires ne risquent rien !!! OUF !!
Quand la réalité dépasse la fiction, et les affirmations de certains intervenants !!!
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Jany2718
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Posté - 09 mai 2010 : 16:49:29
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Dès lors que l’AG a renoncé au compte séparé (art. 18 de la loi de 1965) , alors que le compte séparé doit être la règle, en principe , il est clair que le syndic , sans être propriétaire des fonds en a toutefois la libre disposition … Il pourra donc les placer comme bon lui semble et conserver les intérêts !
Le vote toujours très furtif de la renonciation au compte séparé , revient donc exactement à permettre au syndic de placer pour son propre compte les fonds et dépôts du SDC !
Il serait bon que la loi rende obligatoire l’inscription d’un texte très précis dans le projet de résolution expliquant cette situation et la différence entre l’option du compte commun ( regroupant tous les SDC dans le même compte du Syndic ) et l’option du compte séparé, qui d’ailleurs , devrait préférablement être ouvert auprès d’une banque différente de celle du Syndic.
Quels seraient les effets de la garantie financière du Syndic en cas de faillite?
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Posté - 09 mai 2010 : 19:14:12
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C'est cette histoire de "prêt" que consentirait la banque qui est une invention farfelue de confrère journaliste qui a restitué tant bien que mal ce qu'on lui a expliqué : il n'y a pas de prêt dans cette affaire :
- le syndic a n comptes ouverts à son nom avec des fonds mandants qui sont à sa disposition et qu'il peut légalement placer ;
- pour ne pas faire des placements en prélevant sur chaque compte, il ouvre un n+1ème compte et demande à la banque de le fusionner en capitaux et en valeur avec les n comptes, ce qui est également légal ;
- ensuite il prélève sur ce compte le montant des placements globaux qu'il fait ; ce compte devient débiteur, mais tant que la fusion des n+1 comptes reste créditrice, cela reste parfaitement légal ; bien entendu, la banque ne prélève aucun agio sur le n+1ème compte débiteur, puis qu'il n'y a pas de prêt (et preuve qu'il n'y a pas de prêt !
On a le droit de penser qu'il est indû que les syndics fassent des placements à partir de la trésorerie des mandants ; mais les mandants doivent savoir que lorsqu'ils dispensent le syndic de compte séparé, ils l'autorisent ipso facto et d'une certaine manière en bénéficient au niveau des honoraires. Mais dès lors qu'on a accepté ce fait par la décision d'AG, cette technique de compte reflet n'a rien de blâmable, ni pour le syndic, ni pour la banque !
Le problème supposé d'Urbania est tout autre : on soupçonne Urbania d'après les dires notamment de l'avocat de la SG d'avoir non pas fait des placements de père de famille, ce qu'ils avaient le droit de faire, mais avoir investi dans leurs propres affaires : si c'est le cas, c'est ni plus ni moins qu'un détournement de fonds (ce qui explique la plainte pour abus de confiance - attention toutefois à ne pas s'emballer sur des chiffres de 200, 500 millions, dont on ne sait pas ce qu'ils recouvrent exactement : nous avons écrit que cela pouvait être constitué d'encours de financements tout à fait normaux que la SG et d'autres banques réclament par anticipation du fait que les faits allégués augmentent considérablement leur risque...) |
Édité par - rédaction Universimmo le 09 mai 2010 19:15:08 |
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Posté - 09 mai 2010 : 20:51:19
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Merci,
Cette version me parait plus cohérente
Ces différents articles de journaux contiennent donc une série d'inexactitudes, voire d'erreurs grossières.
Mais Philippe388 juché sur sa Rossinante va avoir d'autres explications, ou plutot d'autres attaques, non? |
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GĂ©dehem
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Posté - 09 mai 2010 : 21:54:10
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Ce n'est ni critique ni moquerie, mais je suis encore étonné .. de l'étonnement des copropriétaires sur un mécanisme de "rémunération accessoire" des syndics, connu de longue date !
L'exposé d'UI à l'occasion de cette "affaire" est sur ce point très clair !
Nous en avions "parlé" ici avec JPM et d'autres il y a quelques années (3, 4 ?) à propos des augmentations jugées " somptuaires" par certains lorsqu'ils voulaient un compte séparé.
Et de nous faire incendier lorsque nous affirmions que les honoraires "gestion courante" des syndics étaient tirés vers le bas, trop bas parfois de 15 à 20 %, justifiant cette "augmentation" en raison de la perte des produits financiers générés par les fonds des mandants.
Il faudrait que les copropriétaires se réveillent un jour :
- Les syndics ne voulaient pas de ce "contrat type CNC" globalisant toutes leurs taches gestion courante ... pas plus qu'ils ne veulent/voulaient du compte séparé obligatoire !
Imaginez la tête des copropriétaires a qui on annoncerait :
"OK : on applique intégralement (voire plus) le Contrat CNC, j'ouvre le compte séparé obligatoire .... mais je vous demande pour tout cela une rémunération de plus 22% !!!! "
LE problème de fond est là : pas chez les banquiers, qui ne font que leur boulot de banquier en faisant de l'argent avec celui des autres !
Pas chez les syndics, qui ne font que jouer sur leurs marges !
Le problème vient principalement des copropriétaires, qui ne voient pas bien où et leur intéret à partir du moment où ils confient la gestion du syndicat à un tiers qu'ils payent, et selon eux toujours trop cher "pour ce qu'il fait" !!
Vous pouvez sortir vos lances-flammes, j'ai mes extincteurs en batterie !!!
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JB22
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Posté - 09 mai 2010 : 23:46:59
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De la rédaction Universimmo
"- pour ne pas faire des placements en prélevant sur chaque compte, il ouvre un n+1ème compte et demande à la banque de le fusionner en capitaux et en valeur avec les n comptes, ce qui est également légal ;
- ensuite il prélève sur ce compte le montant des placements globaux qu'il fait ; ce compte devient débiteur, mais tant que la fusion des n+1 comptes reste créditrice, cela reste parfaitement légal "
Donc le solde des "n "comptes (Les comptes des S.DC) et le compte "n + 1" fusionnées est à zero, ou bien inférieur au solde des comptes "n".
Les comptes des S.D.C. ne sont donc plus représentés, ni disponibles.
En conséquence quand dans l'annexe 1 le syndic indique: "51 Banque ou fonds disponibles en banque" il commet un faux.
C'est d'autant plus vrai que dans le cas d'un compte unique au nom du syndic, le S.D.C. n'a pas de compte à son nom, il ne peut donc avoir de "fonds disponibles en Banque, seul est débiteur le syndic.
Le terme "compte individualisé" n'a pas de sens juridique, il n'y a pas de "compte" mais des extraits d'un compte unique.
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JPM
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Posté - 10 mai 2010 : 01:06:25
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Universimmo a écrit plus haut : citation: Mais attention aussi : l'ensemble des comptes mandants au nom du syndic (et donc pas des syndicats) entre dans la liquidation éventuelle du syndic, les copropriétaires et mandants de gestion locative n'ayant alors que leurs yeux et le garant pour pleurer...
Cette affirmation est inexacte.
Le compte bancaire ouvert au nom du syndic destiné exclusivement à recevoir les fonds "appartenant" aux syndicats de copropriétaires qui sont ses mandants (dit compte unique) n'entre pas dans l'actif de sa liquidation judiciaire. L'arrêt cité habituellement à ce titre est CA Paris 3e B 6 octobre 1995 Loyers et cpropriété n° 91 et le commentaire de M. Capoulade dans Inf Rap copropriété juin 1996 p. 8. M. Capoulade a également commenté cet arrêt dans la Revue de droit immobilier. Il existe d'autres décisions conformes et, à ma connaissance, pas de décisions significatives contraires.
Il est donc bien certain qu'un syndic placé en redressement ou en LB pour ses affaires personnelles mais qui, par ailleurs, a géré correctement les fonds de ses mandants, est en mesure de restituer les fonds de mandants sans aucune difficulté et sans aucune amputation sur les soldes figurant dans la comptabilité.
L'observation vaut bien entendu pour les mandants de gestion locative.
Que le montant de ses honoraires ait été 100 000 alors que le montant de ses frais ait été 140 000 est une autre histoire qui n'a aucune incidence sur les fonds détenus que le mandataire ou le liquidateur ne peut pas appréhender.
Dans ce cas, les seuls véritables inconvénients subis par les mandants sont d'ordre pratique et administratif. La cessation d'activité peut entraîner des retards à la restitution des fonds.
Quand la comptabilité a été bien tenue, et quand le conseil syndical a suivi convenablement les comptes, le syndicat peut généralement produire une situation financière récente et obtenir, amiablement ou judiciairement, le paiement par la banque d'un acompte en fonction de la situation produite (en référé).
Mieux encore : quand le syndic a géré correctement la comptabilité, c'est lui-même qui produit la situation financière précise du syndicat à la date de la cessation d'activité.
Il existe dans la jurisprudence des exemples de ce type de restitution qui, curieusement, est parfois paralysée temporairement par le garant financier. Il est vrai que le garant doit être invité à superviser l'opération mais qu'il peut s'y opposer au motif de la nécessité d'une expertise générale, lorsque les éléments fournis ne laissent pas apparaître un risque important de répartition au marc le franc.
Par ailleurs, le syndic gérant par compte unique peut être autorisé par l'assemblée à percevoir la rémunération des fonds déposés. Cela ne veut pas dire qu'il peut les placer !!!!!!
S'agissant d'un syndic indépendant, la pratique courante a été que le banquier établissait une moyenne des fonds détenus et, sur cette base, versait une rémunération de n % sur une quote-part prédéterminée de cette moyenne (un tiers par exemple). Le banquier faisait son affaire de la technique a utiliser pour ce mécanisme, sans autre intervention que l'accord écrit du syndic, chaque trimestre, sur les bases proposées par le banquier.
Dans l'exemple cité par Universimmo, et sauf erreur, le sous-compte n+1 créé par le syndic n'est pas un compte reflet, puisqu'il est incorporé au compte unique ouvert au nom du syndic.
Il n'y a pas lieu, s'agissant d'un groupe comme Urbania, de se prononcer en l'état sur le mécanisme utilisé, et encore moins sur sa légalité, mais il n'est pas certain que la version présentée par le Figaro soit totalement erronée.
Une chose certaine est que le syndic, indépendant lambda ou grand groupe financier, ne peut pas placer les fonds de mandants, et qu'à fortiori il ne peut pas les utiliser pour ses besoins personnels.
La question principale, néanmoins, reste de savoir s'il est en mesure ou non de les représenter et de les restituer dans un délai normal.
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JB22
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Posté - 10 mai 2010 : 09:29:08
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De JPM
"Le compte bancaire ouvert au nom du syndic destiné exclusivement à recevoir les fonds "appartenant" aux syndicats de copropriétaires qui sont ses mandants (dit compte unique) n'entre pas dans l'actif de sa liquidation judiciaire. L'arrêt cité habituellement à ce titre est CA Paris 3e B 6 octobre 1995 "
Très bonne information, appuyée par des références, contenue de sa portée juridique.
"Une chose certaine est que le syndic, indépendant lambda ou grand groupe financier, ne peut pas placer les fonds de mandants,"
Cette affirmation a besoin d'être appuyée par des références juridiques.
Si l'on en croit les informations concernant le compte dit "reflet" celui-ci est destiné à permettre le placement des fonds mandants. |
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GĂ©dehem
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Posté - 10 mai 2010 : 10:01:56
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Si l'on en croit les informations concernant le compte dit "reflet" celui-ci est destiné à permettre le placement des fonds mandants.
C'est une opération "virtuelle" qu'explique JPM plus haut destinée à obtenir cette "rémunération accessoire" par des intérets sur les fonds des mandants :
"S'agissant d'un syndic indépendant, la pratique courante a été que le banquier établissait une moyenne des fonds détenus et, sur cette base, versait une rémunération de n % sur une quote-part prédéterminée de cette moyenne (un tiers par exemple). Le banquier faisait son affaire de la technique a utiliser pour ce mécanisme, sans autre intervention que l'accord écrit du syndic, chaque trimestre, sur les bases proposées par le banquier."
Si vous faites un calcul rapide "à la louche" à partir d'un trimestre de provisions dans un syndicat moyen (mettons 20.000 €), le (petit) syndic indépendant gérant 80 syndicats "place" 1.600.000 € chaque trimeste !
Un million six cent milles euros pour le 1/4 du budget de 80 syndicats, on a bien lu ......
Sans compter les fonds de roulement/réserves de trésorerie.....
Le 1/3 indiqué par JPM doit effectivement être le bon chiffre, en gros.
Ils peuvent bien faire des petits au profit du syndic sur un compte que l'on peut appeler comme on veut, selon un mécanisme que lui proposera la banque.
Surpris ???? |
Édité par - Gédehem le 10 mai 2010 10:07:54 |
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JPM
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Posté - 10 mai 2010 : 10:56:56
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Une précision nécessaire au sujet des observations de Gedehem.
La pratique relatée ne retient pas comme assiette les fonds de roulement, ni même les provisions trimestrielles, mais les soldes réels en fin de chaque journée, c'est à dire (solde de la veille + fonds encaissés - fonds décaissés). On aborde alors la question du délai de paiement des factures, souvent évoquée.
Mais l'objectivité impose de dire aussi que le mécanisme aurait dû imposer aux syndics de veiller très srupuleusement au recouvrement des impayés. Or l'expérience montre que pour beaucoup de syndics, cela n'a pas été le cas. Cela est surprenant.
On peut faire des supputations mais il faut alors retenir l'hypothèse d'un délai normal de paiement des factures. On ne peut pas généraliser des abus critiquables pour faire ce genre d'étude et il faut bien admettre qu'il y a eu des progrès pour ce qui est des délais de paiement. Les entreprises se rebellent et les syndics doivent plier s'ils veulent conserver des partenaires potables.
Surprenant aussi le fait que beaucoup considèrent aujourd'hui encore que les fonds détenus sur le compte "mandants" du syndic tombent dans l'actif du syndic lors d'une procédure collective. Cette erreur brouille singulièrement l'environnement de la controverse à propos de la mise en jeu de la garantie financière.
Je rappelle aussi que désormais, la garantie financière est une garantie autonome. Le garant est tenu directement à l'égard des mandants et non plus en qualité de caution. D'ou la disparition de la nécessité d'une déclaration de créance préalable à la mise en cause du garant.
Pour autant je continue à prôner le compte séparé, tout en pensant qu'il serait possible de construire un mécanisme de sous-comptes apportant une réelle sécurité aux mandants tout en facilitant le travail du syndic.
Cette construction est certainement plus facile que le montage des comptes miroirs.
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JB22
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Posté - 10 mai 2010 : 10:58:29
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"C'est une opération "virtuelle" qu'explique JPM plus haut destinée à obtenir cette "rémunération accessoire" par des intérets sur les fonds des mandants "
La banque rémunère les comptes uniques des syndics d'une manière habituelle.
Dans la pratique du compte "reflet" la banque ouvre un compte en contrepartie des comptes mandants, ce compte est consolidé avec les comptes mandants, le solde est à zéro, il n'y a donc pas d'intérêts, mais le syndic place les fonds obtenus par ce compte reflet dans des placements disponibles (SICAV..) il compte ainsi obtenir une rémunération supérieure aux intérêts normalement versés par la banque sur les comptes créditeurs. |
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