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jpopal
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 Posté - 24 mai 2014 : 20:00:08
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Bonjour,
Sauf erreur de ma part je n'ai rien vu sur le forum qui corresponde au sujet suivant.
Je suis propriétaire dans une copropriété et je souhaiterai avoir votre avis pour m'éclairer sur le déroulement de la vente de l'appartement du gardien
Lors de l'AG de juin 2013 il a été décidé et voté de vendre l'appartement de l'ancien gardien. Le gardien actuel ne loge plus dans la copropriété.
La résolution votée et acceptée en 2013 stipulait entre autre deux choses :
1) l'appartement devait être mis en vente au prix minimum de 220 000 €.
Ce prix de vente a été décidé à partir de l'estimation de deux agences immobilières locales. Leurs estimations concordantes étaient de 220 000 € net vendeur.
Mais le texte de la résolution, dans la manière dont il est rédigé, ne précise pas si le prix indiqué est un prix net vendeur ou un prix frais d'agences inclus.
Il ne précise pas non plus de calendrier, ni de condition de négociation de prix. Rien de plus qu'un prix.
2) la vente ne pouvait être effective qu'après la prochaine assemblée générale (c. à d. celle de 2014) qui devait statuer sur :
- l'état descriptif de division/modificatif du règlement de copropriété à établir par un expert géomètre.
- le mandat à donner au Syndic pour représenter la copropriété, signer les actes et faire le nécessaire.
Je précise que depuis 2013, aucune information formelle de la part des membres du conseil syndical n'a été donnée aux copropriétaires sur le déroulement de cette vente.
Lors de la dernière AG de mai 2014, le sujet de la vente a été à peine évoqué par le président du conseil syndical et tout m'a laissé supposer qu'il ne s'était rien passé d'intéressant (entre autre pas de visite). Mais je n'ai peut-être pas bien compris ce qui a été dit.
Néanmoins, nous avons appris que, en mars 2014, l'appartement a été effectivement mis en vente dans les deux agences immobilières (qui avaient effectué les estimations de prix de vente) au prix de vente de 240 000 € net vendeur + 8000 € de frais d'agence.
Première surprise la différence de prix entre le montant fixé par l'AG 2013 et la situation actuelle. Je pensais que nous devions suivre et appliquer fidèlement ce qui avait été décidé en AG.
Le prix me semble bien trop élevé compte tenu de l'état et de la situation de l'appartement mais ce n'est que mon avis.
Avec les négociations inévitables on peut espérer retomber sur le prix souhaité. Alors pourquoi pas...
Enfin l'AG 2014 n'a rien statué au sujet de cet appartement contrairement à ce qui avait été prévu dans l'AG de 2013. Mais comme « il ne s'était rien produit d'intéressant » et qu'il y avait pas mal d'autres choses à traiter je n'ai pas réagi. Je pense ne pas avoir été le seul à comprendre et à agir ainsi.
Maintenant je me rend compte que cela peut réserver quelques soucis à venir.
Deuxième surprise, j'apprends le lendemain de l'AG, lors d'une conversation informelle avec le président du Conseil syndical (mandat renouvelé) qu'il y a eu des visites et qu'une offre d'achat pour l'appartement à 230 000 € a été refusée parce que deux membres du CS (sur 9) la trouvaient trop basse !
Alors voici mes multiples questions :
1) Dans ce cas de figure, est-ce normal que deux membres du CS puissent imposer leurs points de vue sans contestation possible ?
Est-il nécessaire d'obtenir l'unanimité du CS pour accepter l'offre d'achat ? La décision ne peut-elle pas se prendre à la majorité ?
Le CS ne doit-il pas en référer à l'assemblée des copropriétaires avant de prendre sa décision et la communiquer à l'acheteur potentiel ?
Que je sache, il est sensé nous représenter d'une certaine manière. Il est possible, voire fort probable, que la majorité des copropriétaires aurait peut-être bien accepté l'offre si elle lui avait été présentée correctement...
2) Comment faire pour éviter que la même bêtise se reproduise durant les prochains mois ?
3) Avons nous le droit de mettre en vente à un prix supérieur à ce qui a été décidé en AG ?
Avons nous le droit de refuser une offre d'achat d'un montant supérieur au prix de vente décidé en AG (même si l'acheteur ne le sait pas) ?
4) Puisque rien n'a été statué dans l'AG 2014 comme prévu dans l'AG 2013, que risquons nous ?
Devons nous attendre la prochaine AG en 2015 pour statuer et pouvoir conclure éventuellement la vente ? Ce serait une énorme perte de temps.
Si une offre d'achat se présente, pouvons nous (ou devons nous) statuer dans une assemblée extraordinaire qui pourrait être organisée rapidement ?
Le mandat à donner au Syndic pour signer l'acte de vente et faire le nécessaire est-il absolument nécessaire pour signer également le compromis de vente ? Concrètement qui signe tous ces actes ?
Voilà , je vous remercie pour votre patiente lecture ainsi que pour tous vos avis.
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Gédehem
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Posté - 25 mai 2014 : 10:23:57
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Sans entrer dans les détails d'une telle affaire, la vente d'un bien immobilier répond à l'état d'un marché. Et donc à la présence d'acheteurs.
Que cet appartement soit proposé à 200.000 ou 250.000 € est sans intéret si un seul acheteur le plus offrant propose 190.000.
Soit vous (le syndicat) accepte, soit vous (le syndicat) conserve son bien !
Pour le reste, l'affaire semble floue : peut-être que ces membres du CS sur place sont chargés des visites ??
Si ces aspects juridiques ont bien été abordés (dont modif EDD/RDC pour création d'un nouveau lot), reste l'aspect pratique: qui fait les visites, qui va négocier, etc ...
En général, le syndic n'étant pas sur place, un ou des membres du CS peuvent s'en charger, sans pour autant qu'une délégation (impossible ici) soit donnée.
"Concrètement qui signe tous ces actes ?"
Le syndic, bien entendu. |
Édité par - Gédehem le 25 mai 2014 10:25:27 |
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jpopal
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 2
Posté - 25 mai 2014 : 11:53:49
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Merci Gédehem pour votre réponse.
Je suis d'accord avec vous sur le fait que la vente d'un bien immobilier répond à l'état d'un marché.
Mes interrogations ne portent donc pas sur les montants en jeux même si ne je suis pas d'accord avec ces montants. Je peux en effet me tromper ;
je ne suis pas un professionnel de l'immobilier.
D'autre part les écarts de prix ne représenteront que quelques dizaines d'euros en moyenne en plus ou en moins par copropriétaire. Pour le moment cet aspect est secondaire.
Mes questions portent sur la manière de faire, réglementaire ou pas, démocratique ou pas, etc.
Est c'est bien sur ces points là que j'attends des avis.
Je rappelle que le fond du problème réside dans le fait que une offre d'achat (par ailleurs inespérée compte tenu du marché immobilier local)
a été rejetée à cause de l'avis défavorable de seulement 2 membres du CS sur 9.
Est normal ? Est-ce réglementaire ? Est-ce que ce type de décision peut se prendre à la majorité du CS ou faut-il obligatoirement l'unanimité du CS ?
Est-ce que le seul CS suffit au est-il nécessaire d'obtenir l'avis des copropriétaires ?
Je n'ai pas trouvé d'éléments de réponse à ce sujet.
Pour info les membres du CS ne sont pas chargés des visites car ce sont les agences mandatées qui s'en occupent. Néanmoins, j'imagine que certains membres du CS peuvent être présent lors de ces visites. Il n'y a pas de problème à ce sujet.
Autre point : vous confirmez bien ce que je pensais, Ã savoir c'est le Syndic qui signe les actes, donc logiquement le compromis de vente.
Ce détail n'est pas sans importance dans notre cas. Le compromis étant le premier acte important du processus de vente.
Par conséquent, si nous devons attendre la prochaine AG en 2015 pour statuer sur le mandat à donner au Syndic pour qu'il puisse signer un compromis nous allons perdre beaucoup de temps.
Je rappelle que selon les résolutions de l'AG 2013, nous aurions du donner ce mandant lors de l'AG 2014. Or nous ne l'avons pas fait.
Je sais que c'est une erreur mais c'est ainsi.
J'espère avoir été plus clair.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 25 mai 2014 : 12:30:16
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a été rejetée à cause de l'avis défavorable de seulement 2 membres du CS sur 9.
Est normal ? "
Oui si ces 2 là ont reçu en interne au CS délégation pour s'en occuper.
Oui encore si les 7 autres sont des potiches qui n'ont pas leur place dans un CS.
Non si ces 2 là n'ont pas reçu délégation des autres et si les 7 autre majoritaires ne sont pas d'accord.
Dans la mesure où l'AG a formellement décidé de vendre, en a fixé les conditions, ce qui semble être le cas (proposition de prix, modif EDD/RDC), le syndic n'a pas besoin d'une délégation spécifique pour passer les actes.
Si demain se présente un acheteur et que les conditions lui conviennent sur la base du souhait de l'AG, il agira en qualité de représentant légal du vendeur, du syndicat. |
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Posté - 26 mai 2014 : 08:08:18
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on pourrait mettre un bémol à tout cela, à cause du prix de vente : en effet, suivant le libéllé de la résolution soit cette vente pouvait se faire au prix de 220000 € mini, soit elle pouvait se faire à un prix plus faible.
si l'AG a décidé la vente du lot à 2200000 € sans autre précision, il ne peut être vendu à 190000 € sans un nouvel avis favorable de l'AG.
quel est le libellé de la résolution de la vente, or vous nous dites qu'il n'y a rien de précisé...
donc on peut admettre que le prix mis à la vente soit supérieur afin de pouvoir négocier et passer dans la limite des 220000 €.
s'il y a eu une proposition d'chat à 230000 €, et si le CS n'a reçu aucune mission spécifique pour cette vente, le syndic aurait du procéder à la vente puisque le montant de 220000 € décidé par l'AG était atteint (au moins....).
l'AG aurait du fixer le montant minimum en dessous du quel elle n'accepte pas de vendre.
elle aurait du mandater le syndic (ou autre personne) pour signer les documents
éventuellement, elle aurait du donner une mission DETAILLEE aux membres du CS et les conditions d'application. |
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nefer
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 Posté - 26 mai 2014 : 10:09:08
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vous dites qu'il y a un gardien à l'immeuble mais qu'il habite à l'extérieur
que dit votre reglement de copropriété sur le poste du gardien? |
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jpopal
Contributeur débutant
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6
Posté - 26 mai 2014 : 10:49:48
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Merci pour vos réponses.
Je vais essayer d'apporter quelques éclaircissements.
Gédéhem :
Je ne sais pas si le CS s'est organisé en interne pour déléguer aux deux personnes en questions la gestion de la vente .
Personnellement j'en doute compte tenu de ce que je connais du fonctionnement habituel de ce CS.
Il est tout à fait possible que les 7 autres membres du CS se soient fait manipuler. Mais je peux me tromper.
D'autre part, si le CS avait donné délégation à ces deux personnes, je considère que le CS aurait du en informer l'ensemble des copropriétaires (dans la forme, une simple note aurait pu suffire).
Cela aurait du être la moindre des choses. Mais j'ai maintenant compris que ce CS ne rend compte de rien.
Vous dites "Si demain se présente un acheteur et que les conditions lui conviennent sur la base du souhait de l'AG, il agira en qualité de représentant légal du vendeur, du syndicat".
Je ne suis pas certain de vous suivre la dessus.
De manière formelle, aucune résolution d'AG n'a donné délégation au Syndic pour décider seul en lieu et place des copropriétaires si les conditions de ventes lui conviennent ou pas.
Ou alors cela signifie que je ne sais plus lire les rapports d'AG.
Il me semble que cette décision revient à l'ensemble des copropriétaires ou au minimum au CS.
Dites moi si je me trompe.
rambouillet :
Voici le texte de la résolution votée lors l'AG 2013 sur la vente de l'appartement.
"1. vendre le logement de fonction de l'ex-concierge ou gardien, au prix minimum de 220 000 €,
2. décide que le produit de la vente sera porté au crédit de la copropriété et reversé directement aux copropriétaires proportionnellement aux tantièmes détenus sur les partie communes cédées,
prend acte que la vente ne pourra être effective qu'après la prochaine assemblée générale qui statuera sur :
- l'état descriptif de division/modification du règlement de copropriété qui sera établi par un expert géomètre.
- le mandat à donner au syndic pour signer tous compromis, représenter la copropriété à la signature de l'acte de vente, faire toutes déclarations, signer tout acte, en recevoir le prix et donner quittance, élire domicile et généralement faire le nécessaire."
Je passe sur d'autres points cités dans cette résolution mais qui n'interviennent pas dans le débat.
Comme vous le voyez, seul un prix minimum a été indiqué. Et l'offre d'achat était supérieure à ce prix minimum. D'où mes légitimes interrogations.
Par contre il est bien précisé que l'AG 2014 devait statuer sur certaines choses.
Or rien d'autre n'a été discuté ni voté ni à l'AG 2013 ni à celle de 2014 au sujet de la vente.
En particulier, aucun mandat n'a encore été donné au syndic, ou alors je ne comprend rien.
Je comprend maintenant que cette résolution manque de précision et de limite. Nous (les copropriétaires) aurions du y apporter plus de soin.
Comment faire maintenant pour corriger cette erreur ?
nefer :
Le gardien actuel est salarié d'une société de services. Il réside à l'extérieur. Tout cela a été décidé et voté lors de l'AG 2013.
Pour le moment, il n'y a pas de problème. L'avenir nous dira si nous avons fait le bon choix.
Merci encore. N'hésitez pas à apporter vos points de vue.
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nefer
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Posté - 26 mai 2014 : 11:15:18
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"Le gardien actuel est salarié d'une société de services. Il réside à l'extérieur. Tout cela a été décidé et voté lors de l'AG 2013."
vous vous avez un contrat avec une entreprise
que dit votre reglement de copropriété concernant le poste de gardien ?
est il indiqué dans ce reglement de copropriété?
avez vous voté la suppression du poste ? |
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2014 : 11:33:51
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Comment faire maintenant pour corriger cette erreur ?
En demandant l'inscription d'une question précise pur votre prochaine AG (ou une AG convoquée è cet effet, ce qui est dans le pouvoir dun syndic), et régler l'affaire une bonne fois pour toute.
En particulier pour décider qui négocie, et qui décide.
Ici le syndic, sur la base de ce que précise la résolution.
Par ailleurs, le syndic n'a sans doute pas mis en œuvre la modif EDD/RDC pour la création de ce nouveau lot (plan, surface Carrez, ajout d'1 lot et de ses tantièmes) faute dun budget correpondant aux frais géometre et notaire (actes + publication).
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Posté - 26 mai 2014 : 12:34:45
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pour modifier l'EDD il faudrait que celui ci ait besoin d'être modifié... 
si l'EDD décrit le logement et spécifie (EDD et/ou RdC) les tantièmes il n'y a rien à modifier. Avez vous vérifier la description de ce logement : est-il une partie commune ou une partie privative appartenant au syndicat ?
la question de nefer est importante également, car si le RdC fait état d'un concierge ou employé, votre configuration actuelle fait qu'elle n'est pas conforme au RdC et un copro qui achète pourrait assigner le syndicat pour non respect du RdC ; il pourrait argumenter qu'il a acheté un lot car le RdC faisait état d'un poste de concierge et se trouverait ainsi léser.... |
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jpopal
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10
Posté - 26 mai 2014 : 14:54:48
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nefer :
Le précédent gardien est parti pour raison de santé. Le remplacement par un prestataire a été voté dans les règles.
Le RDC a été modifié pour tenir compte du changement de type de poste de gardien (résolution votée en AG 2013).
Gédéhem :
Lors de l'AG 2013, nous avons voté une résolution pour la réalisation de la modification d'EDD/RDC avec choix du géomètre expert et
un budget maximum prévu pour cela. Ce sera financé dans le cadre du budget de gestion courante en charges commues.
Par contre je ne sais pas si depuis le syndic a lancé les opérations dans ce sens. Car ni le syndic ni le CS n'ont fait de retour d'info et l'AG 2014 n'a pas traité ces points.
En tout cas je note le conseil pour l'organisation d'un AG dédiée à la gestion de la vente.
rambouillet :
Le logement de l'ancien gardien était une partie commune.
Il me semble qu'il convient donc de modifier l'EDD/RDC pour intégrer les nouveaux tantièmes.
Et le RDC a bien été modifié sur la question du gardien (résolution votée AG 2013).
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Gédehem
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Posté - 26 mai 2014 : 15:56:46
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Le logement de l'ancien gardien était une partie commune.
Il me semble qu'il convient donc de modifier l'EDD/RDC pour intégrer les nouveaux tantièmes.
Des tantièmes (= une quoite-part de parties communes) n'existent pas par eux-mêmes. Il sont indivisibles d'une partie privative.
Partie privative ET fraction de parties communes sont ensemble constitutifs d'un "lot de copropriété".
Il s'agit ici de la création d'un nouveau "lot", par retrait d'un local "partie commune", création qui va préciser ce qu'est cette partie privatif (descriptif) ainsi que la quote-part de parties communes qui lui est attachée.
Ce lot portera le N° suivant dans l'EDD, le total des tantièmes de votre syndicat étant augmenté des tantièmes affectés à ce lot.
Cette opération peut être liée à la réalisation de la vente. |
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Posté - 26 mai 2014 : 16:22:13
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citation: rambouillet :
Le logement de l'ancien gardien était une partie commune.
Il me semble qu'il convient donc de modifier l'EDD/RDC pour intégrer les nouveaux tantièmes.
Et le RDC a bien été modifié sur la question du gardien (résolution votée AG 2013).
il est dommage d'avoir à modifier et publier 2 fois le nouveau RdC pour une même opération.... la question du concierge et de l'EDD qui découle de la suppression du logement concierge... |
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