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Elisabeth
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 Posté - 23 févr. 2014 : 00:28:00
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Bonjour
Dans le cas suivant :
vote article 25 :
pour = 2813 contre = 5883
absents et non représentés 1304 donc 8696 présents et représentés
Compte tenu que les “pour” étaient inférieurs à 3334, il n’y avait
pas possibilité de faire dans la foulée un vote à l’article 24.
Est-ce bien cela ?
Dans ce cas de figure, y avait-il obligation de réunir dans les 3 mois
une nouvelle AG pour voter selon l’article 24 ?
Est-ce bien cela ou ai-je mal compris la procédure de vote ?
Merci pour votre retour.
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Posté - 23 févr. 2014 : 09:41:46
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effectivement, il ne pouvait être fait appel au premier alinéa du 25-1 :
"lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote."
puisque 33,34% de tous les copros n'ont pas acceptés la résolution
mais pouvez-t-on procéder à une seconde AG dans les 3 mois, OUI.
avez-t-on obligation de faire une seconde AG ? NON, car le second alinéa du 25-1 dit :" Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24."
or il aurait fallu que l'AG vote pour convoquer une seconde AG... ce qui compte tenu de la configuration de votre salle avait peu de chances... Cette démarche est possible surtout lorsque présents et représentés sont insuffisants lors de la première AG.
ce que la jurisprudence n'a pas tranché (à ma connaissance) : si l'AG ne procède pas au vote pour déclencher une seconde AG, est ce que CS ou 25% des copros peuvent demander par la suite cette seconde AG, personnellement je dirai oui si la demande est faite sous couvert de cet article ; dans votre cas précis, cela ne servirait à rien, sauf si peu de monde sont présents à cette AG et votent POUR, mais ce serait à tenter...  |
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mespres
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Posté - 23 févr. 2014 : 09:47:05
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il n'y a pas obligation, mais possibilité : citation: Lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 en procédant immédiatement à un second vote.
Lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24.
l'esprit de l'article 25-1 est de faire face à l'absentéisme, certainement pas de multiplier les AG. Dans votre cas, il est plus que probable que la résolution serait à nouveau rejetée. |
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Elisabeth
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Posté - 23 févr. 2014 : 10:08:15
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Merci pour vos réponses.
J'aurais dĂ» relire le texte de loi avant de me manifester....
car ce texte est totalement clair.
J'ai été induite en erreur par les affirmations sur internet
d'une avocate qui disait qu'une nouvelle AG devait avoir lieu.
Je trouve plutôt inadmissible qu'un article rédigé par un avocat
présente de telles erreurs mais bon, les erreurs des avocats,
je connais maintenant.... |
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Posté - 23 févr. 2014 : 10:27:00
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citation: Initialement posté par Elisabeth
Bonjour
Dans le cas suivant :
vote article 25 :
pour = 2813 contre = 5883
absents et non représentés 1304 donc 8696 présents et représentés
Ne doit-on pas considérer que dans ce cas une décision est prise à la majorité de l'article 25, qui est le rejet de la résolution proposée ? Dans ce cas, pas de second vote et pas de nouvelle assemblée ! |
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Elisabeth
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Posté - 23 févr. 2014 : 10:55:26
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Effectivement, comme il n'y a pas eu au moins 3333 pour, (= "mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires"), ce qui n'est donc pas le cas, pas d'article 24 et pas de 2è AG. |
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mespres
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Posté - 23 févr. 2014 : 10:57:36
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le texte permet une deuxième assemblée, même si cela n'a aucun sens dans le cas d'Elisabeth. Stricto sensu, après avoir essuyé un revers (pour = 2813, contre = 5833), il est possible de faire une AG dans les trois mois et de voter à l'article 24. Quel syndic pourrait engager le syndicat dans cette démarche légale certes, mais parfaitement absurde ?
l'article 25-1 couvre le cas où par exemple : pour = 2813, contre = 1014. Convoquer une assemblée dans les 3 mois se comprend bien, il ya de fortes chances que la résolution soit votée à l'article 24. |
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ETASPAK
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Posté - 23 févr. 2014 : 12:00:08
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Bonjour,
Un petit rappel dans cette fiche pratique .
Copropriété - Les majorités de vote en assemblée générale :
La majorité de l’article 25-1 :
« La loi « SRU », en remplaçant le dernier alinéa de l’article 25 par un article 25-1, prévoit que si une résolution – l’acceptation ou le refus de la résolution inscrite à l’ordre du jour – obtient au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, il puisse être procédé immédiatement à un second vote, et que la décision puisse être adoptée à la majorité de l’article 24 ; dans la cas contraire où ni la résolution, ni son contraire, n’ont obtenu le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée convoquée dans les trois mois peut statuer à la majorité de l’article 24. »
APPLICATION DE L’ARTICLE 25-1 DE LA LOI DU 10 JUILLET 1965
« L’application combinée de la majorité de l’article 25 et de l’article 25-1 doit normalement conduire à l’un des trois cas de figure normaux suivants :
« .cas de figure n° 1 : l’assemblée approuve ou refuse la résolution proposée par plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires : une décision est prise et la résolution est définitivement adoptée ou refusée ; »
« .cas de figure n° 2 : l’assemblée approuve ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant en sa faveur plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, ou rejette la résolution proposée par un vote majoritaire recueillant à son encontre plus d’un tiers des voix de tous les copropriétaires, puis dans un second vote confirme l’approbation ou le rejet par une majorité des voix exprimées des présents et représentés : la résolution est définitivement adoptée ou rejetée ; »
« .cas de figure n° 3 : l’assemblée ne fait ni l’un, ni l’autre, ou bien les présents ou représentés ne totalisent pas le tiers des voix de tous les copropriétaires : aucune décision n’est prise et la suite se déroule comme avant : une nouvelle assemblée doit être convoquée pour statuer à la majorité de l’article 24… »
« Il reste le cas que les rédacteurs du texte n’ont pas prévu, au moins explicitement : celui où, après un premier vote se déroulant comme dans les cas de figure n° 2, le second vote traduit un revirement de l’assemblée, par exemple par un changement d’attitude des abstentionnistes du premier vote ! Cela peut arriver plus facilement qu’on ne le croit si les débats traînent en longueur et que les oppositions se cristallisent… »
« Notre avis est que dans ce cas, c’est la deuxième décision prise à la majorité de l’article 24 qui l’emporte, comme cela se passait jusque là quand une nouvelle assemblée statuait en deuxième lecture… »
http://www.universimmo.com/fiches/u...che_Code=115
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Édité par - ETASPAK le 23 févr. 2014 12:00:57 |
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Elisabeth
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Posté - 23 févr. 2014 : 14:54:00
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Merci pour le rappel de cette fiche.
J'ai fait un tableau récapitulatif (que je n'arrive pas à insérer)
donc voici (est-il juste ?)
Art. 25 / tous les copropriétaires (10 000 tantièmes)
Cas 1
POUR > 5000 (au moins = 5001) .................. alors résolution adoptée
CONTRE > 5000 (au moins = 5001) ............ alors résolution rejetée
Cas 2
3333 < POUR ou CONTRE < 5001 ou les deux
(donc 3334 Ă 5000 inclus) ............................... alors art. 24
Cas 3
POUR < 3334 et CONTRE < 3334
(au plus = 3333)
ou présents et représentés < 5001 ................... alors nouvelle AG obligatoire
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ETASPAK
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Posté - 23 févr. 2014 : 16:33:23
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citation: Initialement posté par Elisabeth
Cas 3
POUR < 3334 et CONTRE < 3334
(au plus = 3333)
ou présents et représentés < 5001 ................... alors nouvelle AG obligatoire
Sachez qu’il ne s’agit en aucun cas d’une obligation mais uniquement d’un souhait de la part de l’assemblée générale, comme le précise ce lien :
« Si le premier vote n’a pas atteint au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote aura lieu si l’assemblée le souhaite, mais au cours d’une assemblée générale spéciale convoquée dans un délai de trois mois. Compte tenu du coût supplémentaire d’une assemblée générale supplémentaire facturée par le syndic, il est probable que, sauf urgence, les copropriétaires préféreront laisser mûrir le projet jusqu’à l’assemblée ordinaire suivante. »
http://www.conso.net/fiches_pratiqu...tes_vote.pdf
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 févr. 2014 : 16:47:35
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Universimmo a judicieusement signalé que dans ce cas le NON a obtenu la majorité de l'article 25. La décision de rejet est donc adoptée.
Il n'y a pas lieu de songer à un second vote ni bien sur à une seconde assemblée.
Je souligne dans ce cas parce que certains prétendent qu'il y a décision de rejet dès lors que la résolution n'a pas obtenu la majorité de l'article 25. Ce qui est faux.
Ici avec 5883 voix contre, l'affaire est réglée.
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Elisabeth
Contributeur senior
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11
Posté - 23 févr. 2014 : 17:19:33
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Donc si j'ai bien compris, cela veut alors dire, dans ce cas 3
(je reprends le cas général et non l'exemple donné au départ),
que la résolution n'est ni adoptée ni rejetée,
si aucune AG n'est réunie dans un délai de 3 mois.
Et qu'il faudra revoter l'année suivante.
Espérons que nous ne serons pas dans ce cas pour nos fenêtres
et pour la décision d'aller en appel ou non.
Et d'accord pour mon exemple : la décision de rejet
en découlait immédiatement.
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Posté - 23 févr. 2014 : 17:33:09
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elisabeth : Donc si j'ai bien compris, cela veut alors dire, dans ce cas 3
(je reprends le cas général et non l'exemple donné au départ),
que la résolution n'est ni adoptée ni rejetée,
si aucune AG n'est réunie dans un délai de 3 mois.
ET NON !! copie Ă revoir
la resolution a été rejettée par 5883/10000 èmes.
C'est toujours la majorité qui a raison, pas la minorité, ne pas l'oublier même si cela est à la mode en ce moment !! 
L'article 25 est la majorité de TOUS les tantièmes, donc 5001/10000èmes, à vec 5883/10000 èmes la résolution est donc REJETTEE.
Pas de seconde AG possible Ă l'article 24 !! Ă©vident mon cher " Watson".
SI cette résolution est de nouveu proposée, vote à l'aricle 25 obligatoirement.
elisabeth : une résolution est adoptée OU rejetée. Pas d'autre solution. Impossibilité d'être ni rejettée , ni adoptée, saus un refus de l'AG de voter.
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JPM
Modérateur
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Posté - 23 févr. 2014 : 17:52:28
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citation: une résolution est adoptée OU rejetée. Pas d'autre solution. Impossibilité d'être ni rejettée , ni adoptée, saus un refus de l'AG de voter
NON ! C'est précisément l'objet de ma réserve " en ce cas ".
Si les voix contre n'atteignent pas 5001 sur 10000, il n'y a pas de décision de rejet.
Si en même temps les voix pour n'ont pas non plus atteint 5001 sur 10 000 il n'y a pas de décision d'acceptation.
Dans ce cas il n'y a pas de décision du tout;
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Elisabeth
Contributeur senior
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Posté - 23 févr. 2014 : 18:01:46
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Pour philippe 388 :
avez-vous oublié de mettre vos lunettes ?
J'avais bien précisé :
citation: (je reprends le cas général et non l'exemple donné au départ), |
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GĂ©dehem
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Posté - 23 févr. 2014 : 18:04:55
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Il est "amusant" de constater que tout le monde ou presque se focalise sur le vote monoritaire, sans relever ce qu'il en est du vote majoritaire.
Qui doit être la 1ère des préoccupations.
Dans la mesure où la majorité des voix du syndicat est 5001 (/10.000), les 5.883 voix emportent la décision, ici de rejet !
Cette majorité de 5001 tantièmes dans un syndicat qui en compte 10.000 est immuable tout au long de la vie du syndicat (sauf modif RDC, bien entendu).
Cette majorité est donc connue d'avance, sans qu'il soit nécessaire de faire de savant calcul.
Soit la résolution obtient au moins ces 5001, et elle est adoptée (rejet ou approbation).
Soit elle ne l'obtient pas, ce qui nécessite de vérifier si le seuil fixé par L.art.25-1, lui aussi immuable et connu d'avance (ici 3.334), est obtenu par le vote majoritaire.
3334 et plus > second vote obligatoire
3333 et moins > pas de second vote possible.
La seconde AG n'est qu'une éventualité, sur laquelle il ne faut pas compter sauf vote impératif de l'AG dans ce sens destiné à y obliger le syndic.
Dans le cas d'Elisabeth, qui aurait du depuis bien longtemps engager une action destinée à obtenir une autorisation judiciaire pour ses travaux, elle doit engager cette action dès le lendemain de l'AG si celle-ci refuse encore une fois les travaux demandés, sans motifs, ou avec des motifs folklos.
Pas besoin d'attendre encore quoi que ce soit.
Sur : " une résolution est adoptée OU rejetée. .."
Dans le mĂŞme sens que JPM, bien entendu.
"Adoption" s'entend dans les 2 sens , soit approbation, soit rejet.
Une proposition qui n'obtient pas la majorité requise n'est pas rejetée : elle n'est pas adoptée, c'est tout.
Pour la proposition soit rejetée, il faut qu'elle obtienne la majorité dans un sens de "rejet"
- Vote pour : 2560, Vote contre : 5872 = la proposition obtient bien la majorité requise, majorité pour un rejet/u].
- Vote pour : 2560 Vote contre : 3472.
La majorité requise n'étant pas obtenue, ni dans un sens ni dans un autre, la résolution proposée n'est pas adoptée.
[u]Ce n'est pas un rejet. |
Édité par - Gédehem le 23 févr. 2014 18:15:20 |
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Posté - 23 févr. 2014 : 18:10:10
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JPM : OK ! je parlais du cas d'Elisabeth ou l'AG a décidé de rejetter ctte résoltuion.
Mais si le vote Contre est inférieur à 5001/10000 èmes, alors l'AG DECIDERA de convoquer ou non une autre AG qui votera à l'article 24 !!
C'est une décision de l'AG au final. SI l'AG ne décide pas de convoquer une autre AG dans les 3 mois, cette résolution n'est pas "adoptée".
elisabeth : j'ai de bonne lunettes
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Édité par - philippe388 le 23 févr. 2014 18:11:18 |
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Posté - 23 févr. 2014 : 18:33:54
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gedehem : JPM a bien écrit ceci : "Dans ce cas il n'y a pas de décision du tout;"
Il y a bien une decison: l'AG n'a pas adoptée 
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GĂ©dehem
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Posté - 23 févr. 2014 : 19:42:05
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Pour "décider", il faut obtenir la majorité requise, peu importe ensuite dans quel sens.
Si la résolution n'a pas obtenue la majorité requise, l'AG n'a rien décidé du tout ... ne pouvant rien décider faute d'une majorité pour ce faire ! |
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Posté - 23 févr. 2014 : 20:14:31
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gedehem : "Pour "décider", il faut obtenir la majorité requise, peu importe ensuite dans quel sens.
Si la résolution n'a pas obtenue la majorité requise, l'AG n'a rien décidé du tout ... ne pouvant rien décider faute d'une majorité pour ce faire ! "
SAUF que vous zappez dans ce cas cette passerelle à l'article 24. L'AG peut alors voter et décider immédiatement à l'article 24 si plus d'un tiers des voix à voter sur ce projet OU de convoquer ou non une AG dans les 3 mois pour voter sur cette résolution à la majorité de l'article 24.
Si l'AG n'est pas reconvoquée, cette résolution ne sera jamais appliquée !
On ne peut pas dire que l'AG n'a rien décidé !
gedehem : quand c'est ni POUR , ni CONTRE , c'est quoi pour une AG et le SDC ?
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Édité par - philippe388 le 23 févr. 2014 20:20:08 |
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Elisabeth
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Posté - 23 févr. 2014 : 20:25:46
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Grand merci Ă GĂ©dehem,
j'ai maintenant bien compris l'ensemble du problème.
Et que nous n'avions plus le choix si les refus continuent. |
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