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Jos57
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 Posté - 17 févr. 2014 : 22:17:33
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Bonsoir,
Existe-t-il une fiche genre changement de syndic pour la création d'un syndicat secondaire.
Projet pour un bâtiment de 20 lots principaux.
Merci pour votre réponse
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Gédehem
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Posté - 17 févr. 2014 : 23:39:06
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Création d'un syndicat secondaire et changement de syndic ne sont pas du tout la même chose !!!
Si on veut changer de syndic, pas besoin de créer un syndicat secondaire.
Vous pouvez déja commencer par cela :
L.65 art.28
I. - Lorsque l'immeuble comporte plusieurs bâtiments et que la division de la propriété du sol est possible :
a) Le propriétaire d'un ou de plusieurs lots correspondant à un ou plusieurs bâtiments peut demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer une propriété séparée. L'assemblée générale statue sur la demande formulée par ce propriétaire à la majorité des voix de tous les copropriétaires ;
b) Les propriétaires dont les lots correspondent à un ou plusieurs bâtiments peuvent, réunis en assemblée spéciale et statuant à la majorité des voix de tous les copropriétaires composant cette assemblée, demander que ce ou ces bâtiments soient retirés du syndicat initial pour constituer un ou plusieurs syndicats séparés. L'assemblée générale du syndicat initial statue à la majorité des voix de tous les copropriétaires sur la demande formulée par l'assemblée spéciale.
II. - Dans les deux cas, l'assemblée générale du syndicat initial statue à la même majorité sur les conditions matérielles, juridiques et financières nécessitées par la division.
L'assemblée générale du ou des nouveaux syndicats, sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble, procède, à la majorité de l'article 24, aux adaptations du règlement initial de copropriété et de l'état de répartition des charges rendues nécessaires par la division.
Si l'assemblée générale du syndicat initial décide de constituer une union de syndicats pour la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipements communs qui ne peuvent être divisés, cette décision est prise à la majorité de l'article 24.
Le règlement de copropriété du syndicat initial reste applicable jusqu'à l'établissement d'un nouveau règlement de copropriété du syndicat ou de chacun des syndicats selon le cas.
La division ne prend effet que lorsque sont prises les décisions mentionnées aux alinéas précédents. Elle emporte la dissolution du syndicat initial. ;
Vous avez le cadre et la démarche.
- Faire un sondage (porte à porte) afin d'avoir une idée grandeur nature de la voonté des copropriétaires de votre bâtiment.
- costituer une petite équipe (base du futur CS) pour merche en route les aspects matériels et juridiques de cette division. Sur ce dernier point, l'établissement du RDC spécifique à votre syndicat secondaire.
Il faut reprendre celui existant, qui ne peut être modifié pour ce qui concerne la destination de l'immeuble et les clause principales du "vivre ensemble" de l'ensemble immobilier.
Le descriptif de votre bâtiment est à établir, avec le détail des lots qui le composent, chacu concervant les tantièmes qui lui sont affectés.
La base de répartition sera le cumul de ces tantièmes. Ceci pour toutes les grilles de répartition.
Bien entendu, le syndic sera ibformé de la démarche, su moins si elle est voulue par le plus grand nombre, en y associant le CS du syndicat initial.
Tout étant préparé, il faut convenir avec le syndic de l'assemblée spéciale des copropriétaires de votre bâtiment pour décider : adoption de votre RDC, désignation du syndic, désignation des membres du CS.
Comme il faudra publier votre RDC, inutile de préciser que l'intervention d'un notaire pour son établissement serait particulièrement utile afin de ne pas faire de bourde. |
Édité par - Gédehem le 17 févr. 2014 23:40:56 |
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Posté - 18 févr. 2014 : 09:06:50
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si on veut faire un syndicat secondaire, en général on en fait plusieurs car l'objectif est de décomposer une grosse copropriété.
Et vous voulez réellement créer un syndicat secondaire ou créer une clé de répartition spéciale concernant un bâtiment ?... |
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Gédehem
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Posté - 18 févr. 2014 : 09:46:56
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Interessante remarque, Rambouillet.
Sur ce qu'expose Jos, c'est le changement de syndic qui serait le motif.
Etant impossible pour le syndicat actuel, une solution serait la création d'un syndicat secondaire, avec son syndic (non pro pour 20 ?) et son CS.
Démarche plus simple que la spécialisation des charges pour ce bâtiment, qui ne changerait rien pour le syndic.
Dans un syndicat comportant plusieurs bâtiments, il importe peu qu'un seul se "mette" en syndicat secondaire. Les autres resteront ensembles dans le syndicat initial. |
Édité par - Gédehem le 18 févr. 2014 09:49:19 |
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Jos57
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Posté - 18 févr. 2014 : 11:00:57
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Tout a déjà été pensé : compte bancaire, assemblée pour désigner le copropriétaire administrateur, le conseil syndical, les clés qui restent au bâtiment et celles restant communes etc...
Actuellement malgré un syndic pro, la gestion est faite par ce copropriétaire (suivi des travaux, vérification GL et rapprochement bancaire, etc...)
Pourquoi payer des honoraires de syndic (charges et travaux) ?
Le syndic se fait tirer l'oreille pour recouvrer les impayés (pas de protocole de recouvrement)
Merci en attendant pour vos réponses. |
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nefer
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Posté - 18 févr. 2014 : 11:16:55
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citation: Initialement posté par Jos57
Tout a déjà été pensé : compte bancaire, assemblée pour désigner le copropriétaire administrateur, le conseil syndical, les clés qui restent au bâtiment et celles restant communes etc...
Actuellement malgré un syndic pro, la gestion est faite par ce copropriétaire (suivi des travaux, vérification GL et rapprochement bancaire, etc...)
Pourquoi payer des honoraires de syndic (charges et travaux) ?
Le syndic se fait tirer l'oreille pour recouvrer les impayés (pas de protocole de recouvrement)
Merci en attendant pour vos réponses.
cela ne changera rien aux honoraires du syndic du principal...en principe(sauf négociation)
mais si des travaux sont votés par ce syndicat secondaire en AG, le syndic en principal ne pourra pas percevoir d'honoraires syndic sur ces travaux |
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Gédehem
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Posté - 18 févr. 2014 : 11:58:13
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"assemblée pour désigner le copropriétaire administrateur"
Vous voulez sans doute parler du syndic ? 
Attention à la confusion des appellations .....
"Pourquoi payer des honoraires de syndic (charges et travaux) ?"
Ben ça c'est une bonne question : pourquoi payer alors qu'on a un pigeon qui fait tout le boulot gratos ! 
Pardon de le dire ainsi, mais c'est là une approche détestable s'agissant de la gestion d'un bien immobilier.
Il est anormal de profiter ainsi de la bonne volonté d'une personne, s'agissant d'un véritable travail au service d'une collectivité, travail qui "rapporte" à cette collectivité.
En d'autre temps cela s'appelait "esclavage" : heureusement on a supprimé le fouet....
Parce qu'en ce qui concerne la responsabilité du syndic, ele est pleine et entière, comme le sont ses pourvoirs et prérogatives attachées à cette fonction élective.
Très mauvaise approche s'agissant de se gérer soi-même, d'autant que vous devrez tout de même supporter les honoraires du syndic du syndicat initial, comme vous devrez supporter ses impayés , etc ....
Créer un syndicat secondaire pour une meilleure gestion de proximité, oui !
Pour faire de prétendues économies, certainement pas. |
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Posté - 18 févr. 2014 : 12:51:46
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question intéressante, mais qu'il faudrait peut-être pensé à écrire dès le RdC de ce syndicat secondaire : c'est la possibilité de passe en syndicat secondaire coopératif ou syndicat coopératif secondaire  |
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Jos57
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Posté - 18 févr. 2014 : 14:59:09
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Pour la gestion c'est OK. Pour les économies, négociation du prix des honoraires auprès du syndic. Pour les travaux, rénovation du bâtiment avec de fortes économies à la clef (audit global, subventions mairie, conseil régional, etc... et surtout les honoraires du syndic sur travaux.
Grosse enveloppe d'un montant d'environ 400.000 €.
Collecte des données déjà effectuée sur l'énergétique et le bâti.
Contact maître d'oeuvre, thermicien, bureau d'études en cours avant cahier des charges.
Montant des économies en cours de calcul (en attente de tous les paramètres) |
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mespres
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Posté - 18 févr. 2014 : 15:24:09
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Je crois comprendre qu'un bâtiment veut faire sécession, le syndic étant jugé inutile. Donc syndicat secondaire, syndic non pro pour ledit syndicat secondaire. Mieux vaudrait renégocier les honoraires travaux que partir dans un syndic non pro : source d'ennuis garantis pour le bénévole, qui en fait déjà beaucoup. Il sera de toute façon dépassé si un problème lourd survient (impayé conséquent, incendie, ...). |
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nefer
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 Posté - 18 févr. 2014 : 15:35:55
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ne pas oublier qu'en cas de syndicat secondaire, il faut une AG annuelle, un syndic, un compte bancaire, des appels de fonds...., remplir les états datés..... |
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Posté - 18 févr. 2014 : 16:05:53
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attention à ce que les travaux prévus rentrent bien dans l'objet (légal) d'un syndicat secondaire : "Ce syndicat a pour objet d'assurer la gestion, l'entretien et l'amélioration interne de ce ou ces bâtiments, sous réserve des droits résultant pour les autres copropriétaires des dispositions du règlement de copropriété. Cet objet peut être étendu avec l'accord de l'assemblée générale de l'ensemble des copropriétaires statuant à la majorité prévue à l'article 24."
en effet, même si vous faites un syndicat secondaire, il ne faut pas oublier que tous les copros restent copros indivis de votre batiment !!!! |
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Jos57
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Posté - 18 févr. 2014 : 16:35:19
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A priori, d'après les réponses, réticence de votre part.
Le copropriétaire fait déjà tout le travail évoqué en double pour le bâtiment (période de rôdage : appel de fonds, restitution des annexes 1 à 5, situation des comptes pour chaque copropriétaire, budget prévisionnel et même lettres de relance pour les impayés)
Un travail complet de syndic et même plus, il va voir les copros qui ne payent pas leurs charges et propose une solution.
en fait de compte, je cherche une personne qui a mis en place un syndicat secondaire pour éventuellement m'apporter un plus dans cette démarche.
Je vous signale que tout est bénévole, pas de frais de photocopies etc... |
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Posté - 18 févr. 2014 : 16:50:12
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JOS57 / Je vous signale que tout est bénévole, pas de frais de photocopies etc...
Créer un syndicat secondaire pour ne plus payer le syndic, les photocopies, , etc.... n'est pas une solution raisonnable.
Vous parlez de trvaux importants avec des subventions de la Mairie et du conseil régional !! mais cela se traitera avec le SDC principal ?
Vivre en copropriété, c'est aussi payer un syndic, des copies, de frais de convocations, des honoraires,.....
Jos57 : "blue]Le copropriétaire fait déjà tout le travail évoqué en double pour le bâtiment (période de rôdage : appel de fonds, restitution des annexes 1 à 5, situation des comptes pour chaque copropriétaire, budget prévisionnel et même lettres de relance pour les impayés)
Un travail complet de syndic et même plus, il va voir les copros qui ne payent pas leurs charges et propose une solution.[/blue]"
Cela n'est pas du tout un fonctionnement " normal" d'une copropriété.
Mais expliquez nous comment est composé votre copropriété ?
Le fonctionnement normal c'est UN syndic, UN CS pour plusieurs batiments, avec des charges spéciales par batiment; comment un copro. sans aucun droit pour le faire, gère votre seul batiment comme un syndic ?? pas très clair.
UN syndicat secondaire aura son propore syndic, son propre CS, comme les autres SDC secondaires rattchés au SDC principal.
Ne désirez vous pas sortir totalement de cette copropriété ??
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Jos57
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Posté - 18 févr. 2014 : 17:01:26
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Philipp388/Vous parlez de trvaux importants avec des subventions de la Mairie et du conseil régional !! mais cela se traitera avec le SDC principal ?
En réponse à votre propos : pour demander des subventions, il faut faire des dossiers (honoraires syndic), la personne se propose de faire tous les dossiers gratuitement ?
Notre copropriété se composent de 3 bâtiments (séparés).
Création d'un syndicat secondaire comme l'autorise l'A27 avec un syndic, un CS et bien sûr une AG en fin d'année. |
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Posté - 18 févr. 2014 : 17:10:50
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JOS57 :" En réponse à votre propos : pour demander des subventions, il faut faire des dossiers (honoraires syndic), la personne se propose de faire tous les dossiers gratuitement ?"
Les seules réponses que vous apportées ne concernent que l'argent : c'est gratuit, pas d'honoraires travaux, pas de photocopies ' mais qui va les offrir), .....
Qui est concerné par ces subventions ? SDC pricipal ou SDC secondaire ?
Pour information : un syndic n'a pas le droit de se faire substituer. Il doit donc gérer ses dosseris de subventions; ET il prendra des honoraires car " toute peine mérite salaire".
vivre en copropriété a un cout ! le tout gratuit cela n'existe pas. Et monter un dossier de subventions demande des compétences et surtout une grende habitude. Ce copropriétaire " mécène et homme à tout faire" en a t'il la compétence.
Etre "gratuit ET riche" ne sont pas des compétences.
Jos57 : et que fait votre CS en ce qui concerne le controle de la gestion du syndic, des comptes du SDC, et de l'assistance du syndic ??
Ce copropriétaire est il au CS et président du CS ?
Un copropriétaire lamnda, même "mécène bénévole " n'a aucun droit de s'occuper des mauvais payeurs. 
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Édité par - philippe388 le 18 févr. 2014 17:14:49 |
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Gédehem
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Posté - 18 févr. 2014 : 17:34:14
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A priori, d'après les réponses, réticence de votre part.
A priori il n'y en a aucune. Dès le départ (avant 65) il était de la volonté du législateur de faire en sorte que les grandes ensembles en copropriétés et/ou celles composées de nombreux bâtiments, puissent avoir une gestion de proximité "au bâtiment". D'où la possibilité de syndicats secondaires.
Mais il faut s'enlever de la tête que cette pssibilité n'a pas pour but de faire des éconoùies, et certaienement pas de faire les choses au rabais. On n'est pas dans l'association des joueurs de boules de la place du marché.
On est dans une organisation collective dont le fonctionnement répond à des tègles très précises, un cadre à 95% juridique.
Il ne s'agit donc pas que d'une question de compte bancaire ou de photocopies, qui plus est faites en douce dans telle administration ou chez son employeur.
Cette personne qui jusqu'ici semblait se substituer au syndic (irrégulier) sera demain en 1ère ligne en qualité de "représentant légal" de votre syndicat. Fini l'amateurisme. On n'est plus dans le coté "bénévole" qui fait le boulot pour s'occuper quand il a le temps.
Demander des subventions, établir un état daté, tenir la compta, suivre les chantiers, etc .... : cette personne en a les compétences ???
Encore une fois, entre présider l'association des joyeux lurons du Dimanche et être mandataire d'un syndicat de copropriétaire, il y a un très large fossé.
Qu'on ne franchi pas uniquement parce qu'on veut faire des économies.
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Jos57
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Posté - 18 févr. 2014 : 18:32:14
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A vous lire, je me demande comment font les syndics non pros ?
Pour répondre aux questions posées, cette personne est un retraité (informaticien) et possédant une formation juridique (fin de carrière dans une grande société)
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Posté - 18 févr. 2014 : 18:41:54
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pour aller dans le sens des uns et des autres, il n'y a rien contre les syndicats secondaires, mais tel que vous le présentez les copros profitent d'un pigeon qui, peut-être, aime faire ce qu'il fait actuellement mais sans en avoir la responsabilité.
au dela de la baisse des tarifs, honoraires, des photocopies, etc.. il faut se poser des questions un peu plus fondamentales :
* est ce que ce que fera le syndicat secondaire, (via le syndic bénévole) sera t il dans son objet (je m'excuse d'insister). Le bâtiment appartient à tous les copros pas seulement à ceux du bâtiment..
* qui va avoir le savoir, pour veiller à ce que le syndic fsse selon la loi et le décret.
* quand cet homme en aura marre (car cela arrivera, c'est sur à 100%), qui va prendre la relève ou est ce que les copros accepteront ne hausse conséquence, si les choses sont prises en main par un syndic pro
* est ce que vous avez pensé sérieusement au stockage physique des archives, dont toute la compta durant au minimum 10+1 ans ?
* que se passera-t-il si cet homme part en vacances sous les palétuviers pendant 4 semaines et qu'une corniche du bâtiment risque de tomber, qui donnera les ordres de service ou si un copro assigne le syndicat secondaire ...
* etc
* c'est toutes ces questions, plus sérieuses que les économies de bouts de chandelles, qu'il faut se poser |
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Jos57
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Posté - 18 févr. 2014 : 18:57:03
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Rambouillet/ avec des si...... on n'avance pas, on piétine et on finit par reculer.
Les syndics non pros existent et sont confrontés à tous ces problèmes et trouvent les solutions pour y remédier.
Vous parler de bouts de chandelle en économie, actuellement et l'analyse n'est pas finie, le montant s'élèverait à 35.000 € pour 20 lots ce qui à mon avis n'est pas négligeable ?
Pour le reste de vos allégations, la personne forme actuellement un copro qui est prêt à prendre la relève (adjoint)
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Posté - 18 févr. 2014 : 19:26:56
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Jos57 : avant de former un adjoint !!! il faut d'abord apprendre soi-même la copropriété.
Ce que fait déjà ce gentil voisin est totalement " irrégulier".
Copriétaire dans votre SDC je refuserai ce genre d'ingérance dans la vie des copropriétaires et votre souhait de créer un syndicat secondaire qui ne peut pas créer autant " d'économies" que vous décrivez.
20 copros c'est 3000 € d'honoraires de gestion courante du syndic, plus quelques euros de photocopies, et l'envoi des convocations, et quelques centaines d'euros pour l'AG.
Il aurait été pour lui plus instructif de postuler au poste de président du Conseil Syndical ! De connaitre le métier et le role du syndic de votre copropriété.
La copropriété est beaucoup plus complexe que vous ne le croyez.
Expliquez nous également comment faire 35 000 € d'économie de gestion pour 20 lots ??? |
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