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mimo26
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 Posté - 29 janv. 2014 : 16:22:02
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Bonjour,
Nous avons acheté notre appartement en 2010. Le R.D.C. date de 1979. Le Président du C.S. a décidé de faire réviser la répartition des tantièmes car il estime que nous et notre voisine ne payons pas assez de charges !! Ceci sans argument particulier, sinon une obstination sans faille. Il avait déjà entrepris une action contre l'ancienne propriétaire : il y avait eu une A.G. extraordinaire, tentative de procès, avocat, tout ceci sans aucun résultat puisque sans vote à l'unanimité. Mais il "remet le couvert".
Nous nous sommes donc plongés dans le R.D.C. et nous sommes aperçus, 4 ans après notre achat, que les millièmes (ou tantièmes) concernant les charges spéciales avaient été portés, le 7 nov. 1979, respectivement de 40 à 43 pour notre voisine, et de 42 à 45 pour nous, sans que cela ait été suivi d'effet : nous sommes toujours à 42 et notre voisine à 40
Nous voulons faire effectuer la rectification, comment, par qui ?
Est-ce que le rappel de charges, même minime, portera sur la période de 35 ans ?
Merci de votre aide.
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Posté - 29 janv. 2014 : 16:37:46
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mimo26 : Le Président du C.S. a décidé de faire réviser la répartition des tantièmes car il estime que nous et notre voisine ne payons pas assez de charges
 "zncore un président de CS qui se prend pour le "patron" !!
Le CS ne décide de rien en copropriété ! SEULE l'AG décidera ou non de modifier les tantièmes !
mimo 26 :" Nous nous sommes donc plongés dans le R.D.C. et nous sommes aperçus, 4 ans après notre achat, que les millièmes (ou tantièmes) concernant les charges spéciales avaient été portés, le 7 nov. 1979, respectivement de 40 à 43 pour notre voisine, et de 42 à 45 pour nous"
Une AG a t'elle adopté cette modification ? à quel majorité ?? Vous parlez de nov 1979, et votre RDC date aussi de 1979 !! Cette modif a t'elle été publiée aux hypothèques ??
Pour une rectification possible par le syndic, à vérifier si la prescription est de 5 ou 10 ans. Mais en aucun cas 35 ans !!!
Ce sont els syndics qui on commis une faute en n'appliquant pas cette modif. de la répartition de charges spéciales. |
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Gédehem
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Posté - 29 janv. 2014 : 16:46:08
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Les tantièmes de répartition applicables sont ceux prévus au RDC publie à la date de votre achat. Donc ici ceux en vigueur depuis 1979.
Ce que ne peut ignorer le syndic. Charge de repartir les charges comme il est prévu au RDC. Un rappel peut s'imposer, sauf que cela va entraîner un recalcul pour tout le monde..... 5 ans en arrière !!!..maxi admissible. On peut lui souhaiter bien du plaisir, surtout s'il y a eu des ventes ces 5 dernières années.
Quant à modifier les tantièmes, ce pdt de CS est à côté des clous, ne pouvant ignorer qu'il faut l'unanimite. |
Édité par - Gédehem le 29 janv. 2014 16:49:35 |
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Posté - 29 janv. 2014 : 17:52:23
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mimo26, je n'ai pas bien compris : depuis 4 ans vous payez toujours sur 42 tantièmes comme prévu au RdC ?
* si oui, vous n'avez pas à bouger.
* si non, si vous payez sur 45, recalculez sur 42 et ne payez que cela; c'est au syndic de prouver que le passage de 42 à 45 serait légal ; apparemment ce sera difficile pour lui. |
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mimo26
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 Posté - 29 janv. 2014 : 18:49:31
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Réponse à philippe 388 : le RDC date du 19 juillet 1979 et la modification du 7 NOV 1979 - Sur la page comportant les modifications il y a 2 tampons : un représentant la justice, un peu floue, un timbre "république française" et 1000, un n° 007606. Donc, je pense que cela a été enregistré aux hypothèques.
Réponse à Gédéhem : Nous n'avions pas pensé à tout ce recalcul pour tout le monde !!
Réponse à Rambouillet : Nous payons toujours les 42 millièmes depuis notre achat, et les propriétaires précédents également.
Entre temps, j'ai envoyé les 2 pages du RDC au Syndic : il ne les avait jamais vues ! Mais c'est normal, d'après lui, car il aurait un RDC de 1975 !!!!!!!!!!! Formidable ! Je ne sais même pas si les plans de l'immeuble existaient !
Je suis fatiguée de toutes ces intimidations Syndic - Président du C.S.. J'ai envie d'envoyer le dossier concernant ces modifications de tantièmes, qui ne seront jamais adoptées puisqu'elles doivent l'être à l'unanimité, à la FNAIM dont fait partie notre syndic. Je le lui ai dit, car il me semble bien que c'est à lui de faire cesser les agissements du Président du C.S. Non ? |
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Viviane
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Posté - 29 janv. 2014 : 19:34:51
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En fait, le président du CS, tout comme n'importe quel copro, a le droit de mettre à l'ODJ absolument toutes les résolutions qu'il veut, même illégales. Tant qu'elles sont notifiées suffisamment tôt pour partir avec les convocs, le syndic ne peut pas refuser.
Le syndic peut (et doit) faire son travail de conseil en suggérant au demandeur, de modifier les résolutions mal fichues, voire illicites, en disant à l'AG qu'elle le sont, etc.. mais ne peut rien imposer.
Si ce monsieur n'a pas compris en perdant un procès qu'il fallait l'unanimité pour modifier les tantièmes, et qu'il ne l'aura pas, il ne le comprendra jamais, et remettra indéfiniment (et sans enfreindre aucune loi) ce point à l'ODJ. Tant que le PV d'aG ne dit pas "la résolution est acceptée", alors qu'elle n'a pas recueilli l'unanimité, vous vous en moquez.
Laissez le donc faire, ce président. Vous voterez non, (ou vous serez absent) y'aura pas l'unanimité, et si ça lui chante il refera un procès..
La seule chose que vous puissiez faire, légalement, c'est du lobbying auprès des autres pour qu'il ne soit plus élu au CS... Comptez les frais du procès pour le syndicat: si vous n'avez pas obtenu auprès du juge que ce copro en assure le remboursement intégral (avocat, honoraires du syndic, etc..) c'est un bon argument à faire jouer contre lui |
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Édité par - Viviane le 29 janv. 2014 20:11:24 |
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Posté - 29 janv. 2014 : 20:15:35
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viviane : "En fait, le président du CS, tout comme n'importe quel copro, a le droit de mettre à l'ODJ absolument toutes les résolutions qu'il veut, même illégales. "
viviane : le "droit" peut -être mais quelle sera sa crédibilité auprès du syndic ET des copros ???
Un président de CS doit mettre au centre de sa mission le respect du RDC, la connaissance des textes de loi et leur respect !
Proposer lui-même des questions " illégales" à un Odj qu'il prépare avec le syndic et son CS est assez ridicule !
Le syndic doit aussi jouer son role de conseil auprès de ce président !!  |
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Viviane
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Posté - 29 janv. 2014 : 20:21:57
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Édité par - Viviane le 29 janv. 2014 20:25:56 |
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Viviane
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Posté - 29 janv. 2014 : 21:44:18
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PS: Vos tantièmes sont donc depuis nov 79 à 45, et ceux de votre voisine à 43.
Avant l'AG, payez juste le retard,(quitte à demander un échéancier), demandez que vos appels à venir soient aux bons tantièmes, et le grincheux n'aura vraiment plus rien à dire.
Payez depuis que vous êtes copro pour vous (soit 4 ans), avant c'est pas à vous de payer. Et sur 5 ans pour votre voisine.
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Édité par - Viviane le 29 janv. 2014 21:45:30 |
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Posté - 30 janv. 2014 : 07:54:25
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citation: Entre temps, j'ai envoyé les 2 pages du RDC au Syndic : il ne les avait jamais vues ! Mais c'est normal, d'après lui, car il aurait un RDC de 1975 !!!!!!!!!!!
ATTENTION, mimo26 : il vous faut savoir quel est le RdC en vigueur c'est à dire celui enregistré au fichier immobilier.
En effet, quel est le bon celui du syndic de 1975 ou celui que vous avez lu de 1979 !!!
Si celui de 1979 est enregistré au fichier immobilier il est APPLICABLE, même s'il a été voté avec une mauvaise majorité et dans ce cas, les nouveaux tantièmes sont applicables ; votre syndic est dans l'erreur de ne pas l'appliquer. Il peut, de plus, faire des rappels sur 10 ans !
S'il est enregistré, vous ne pouvez plus le rectifier sauf à faire voter une résolution à une AG, mais à l'unanimité !
Si le RdC que vous lisez, vous a été remis par le notaire lors de votre achat il est APPLICABLE ! même punition que ci-dessus... 
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2014 : 08:28:28
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Le RDC de 1979 que nous avons nous a été remis par le notaire lors de notre achat. Pensez-vous réellement que notre Syndic puisse avoir un RDC datant de 1975 alors que le permis de construire date du 24 novembre 1977. Mieux vaut en rire !!!!!!!!!!!! |
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Posté - 30 janv. 2014 : 08:49:59
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pour revenir au post initial :
Ce RdC qui vous a été remis par le notaire lors de votre achat et sur lequel, il est fait état de 45 tantièmes pour vous, est applicable et DOIT être appliqué.
Si le notaire vous l'a remis, c'est qu'il est inscrit comme tel au fichier immobilier.
Votre acte notarié d'achat, doit d'ailleurs faire état de ces 45 tantièmes.
Votre syndic doit faire en sorte que vous payez os provisions sur ces 45 tantièmes. Il devrait d'ailleurs vous faire un rappel depuis votre achat ... 
Comment revenir en arrière (42 tantièmes) : l'(AG doit se prononcer à l'unanimité sur une nouvelle clé de répartition.... puis le syndic doit faire publier cette modification au fichier immobilier. |
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2014 : 09:34:53
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Nous payons pour 42 tantièmes et nous ne refusons pas de payer 45. C'est d'ailleurs nous qui avons "soulevé le lièvre" Le rappel ne pourrait porter que sur 4 ans (achat en 2010) et je souhaite bien du plaisir au Syndic pour refaire les calculs pour l'ensemble de la copropriété et rembourser les autres copropriétaires.
Mais j'aurais souhaité avoir votre avis sur le fait de soumettre le dossier de remise en cause des tantièmes de notre copropriété (il ne s'agit plus de nos 3 petits tantièmes) à la FNAIM. C'est le Président du C.S. qui relance ce "problème", soutenu en cela par le Syndic. Si le Président du C.S. ne comprend pas grand chose à cette histoire de calcul de tantièmes, le Syndic est un professionnel qui devrait l'en dissuader ? Non ?
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Posté - 30 janv. 2014 : 09:56:57
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citation: Mais j'aurais souhaité avoir votre avis sur le fait de soumettre le dossier de remise en cause des tantièmes de notre copropriété (il ne s'agit plus de nos 3 petits tantièmes) à la FNAIM.
si le président veut remettre une nouvelle fois en cause les tantièmes, il faut qu'il fasse une demande officielle de mise à l'ordre du jour de cette question avec un projet.
Ensuite cette question sera à débattre et à voter à l'UNANIMITE, il faudra y veiller...
Vous ne pouvez pas vous opposer à une telle mise à l'ordre du jour si un copro le demande, président du Cs ou non.
Quant à soumettre cette question à la FNAIM parce que votre syndic y est affilié), n'en attendez pas grand chose....
Si cette question venait à l'OdJ, bien sur il faut voter CONTRE (si vous n'etes pas d'accord ). Si cette résolution était voté à une autre majorité que l'unanimité, il vous faudra émettre des réserves et les faire inscrire sur le PV sur la régularité de la majorité appliquée. Et ensuite, il faudra assigner le syndicat pour annulation de la résolution. Vous n'y couperez pas à cette dépense.
Autre possibilité, si le projet de résolution spécifie une autre majorité que l'unanimité, saisissez le juge en référé pour faire modifier cette disposition (c'est un peu moins cher si le juge vous suit.. ) |
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2014 : 10:10:33
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Merci. Une dernière question :
Le Syndic vient de m'appeler (il est extraordinairement réactif sur cette histoire !) : il ne pense pas faire de rappel pour nos 3 tantièmes, mais les réintégrer à partir du nouvel exercice. Peut-il nous les imputer tout simplement ou cela doit-il être voté en A.G. ? Avec notre voisine cela fera un total de 6 tantièmes. Cela va-t-il modifier les tantièmes des autres copropriétaires ?
Je m'aperçois que je pose 2 questions et non une ! :-)) |
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Posté - 30 janv. 2014 : 10:30:16
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citation: Peut-il nous les imputer tout simplement ou cela doit-il être voté en A.G. ?
non, il ne peut pas, il DOIT !!!!
le syndic doit appliquer le règlement de copropriété et la clé de répartition que vous avez sur le RdC en votre procession.
citation: Cela va-t-il modifier les tantièmes des autres copropriétaires ?
on ne peut pas répondre à cette question : il faut vérifier sur le RdC.
j'explique :
* en 1975 vos tantièmes étaient de 42
* en 1975, ceux du président de CS de 50 (par ex)
* en 1975, la totalité des tantièmes étaient de 500
en 1979, le RdC est changé. de nouveaux tantièmes sont votés
deux possibilités (en supposant que 2 lots seulement ont été changés vous +3 et votre voisine +3) :
- soit le total des tantièmes 500, n'a pas été changé, et donc le lot de président de CS a baissé (et d'autres aussi peut-être)
- soit le total des tantièmes est passé à 506, et donc en valeur absolu le lot du président n'a pas changé.
Mais vous seul qui avait le RdC sous les yeux, pouvez le dire.
De toute façon, le syndic doit appliquer les tantièmes inscrits sur le RdC qui est entre vos mains.
PS : "il ne pense pas faire de rappel pour nos 3 tantièmes,", il ne vous fait pas une fleur. En effet, en faisant un rappel, il doit faire un travail conséquent en comptabilité (vous appelez de l'argent et en rendre à d'autres) qu'il n'a pas envie de faire et n'apporte rien au syndicat.
Par contre, le président du CS en tant que simple copro, peut lui imposer de recalculer ses propres versements !!! et là le syndic sera obligé de lui recalculer, mais le syndic va avoir un problème car il ne peut rien rappeler à votre vendeur pour les années antérieures à 2010, et il en sera de sa poche !!!
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2014 : 11:20:02
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Une ultime question. Promis !
Le vote en A.G. se fera à l'UNANIMITE pour ces 6 tantièmes ? |
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Posté - 30 janv. 2014 : 11:33:02
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citation: Une ultime question. Promis !
Le vote en A.G. se fera à l'UNANIMITE pour ces 6 tantièmes ?
je n'ai pas compris votre question : vos 6 tantièmes, 45 pour vous et 43 pour votre voisine, sont déjà actés sur le RdC de 1979 en votre possession et qui vous a été remis à l'achat; il est applicable ; il n'y a pas besoin d'un vote supplémentaire. |
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2014 : 12:03:29
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mimo26
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Posté - 30 janv. 2014 : 12:08:26
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Ma réponse est partie trop vite. Je disais :
Ah ! Bien. Donc dans nos prochains appels de charges nous passerons respectivement (notre voisine et nous) à 43 et 45 millièmes, sans incidence pour les autres copropriétaires. |
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