|
|
|
Ce sujet est en lecture seule, AUCUN ENVOI autorisé |
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
|
 Posté - 19 janv. 2014 : 08:35:47
|
Certes, l'on connaît le second alinéa de l'article 1 de la loi de 1965 et la possibilité de prévoir une organisation différente, mais je reste dubitatif concernant le postulat avancé, à savoir, pas de parties communes.....( sol -dalles RDC/premier -murs porteurs.... Etc)
Amusant!
ONB
citation:
Exclusion du rez-de-chaussée de la copropriété
D’une part, ayant relevé que, par acte du 12 mai 1933 conclu entre les époux X et les époux Y, les premiers avaient cédé un terrain en contrepartie de quoi ils avaient reçu la propriété de l’intégralité du rez-de-chaussée du bâtiment construit par les seconds, que l’acte précisait que les époux X avaient la charge de l’entretien du rez-de-chaussée sans participation aux frais de réparation et d’entretien du reste de l’édifice et que les autres locaux avaient été vendus et placés sous le régime de la copropriété selon un règlement du 8 juill. 1952 et retenu que les droits et obligations des propriétaires du rez-de-chaussée étaient limités à ce niveau et que la nouvelle organisation de l’immeuble n’avait pas eu pour effet de créer des parties communes détenues indivisément entre les différents propriétaires de l’immeuble, la cour d’appel en a exactement déduit qu’à défaut d’être composés indissociablement d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes, les locaux du rez-de-chaussée ne pouvaient pas être considérés comme constituant un lot au sens de l’art. 1er de la loi du 10 juill. 1965 et que l’acte d’acquisition de la société Santorin reprenant cette organisation, ils étaient exclus de la copropriété.
D’autre part, ayant retenu que la participation des locaux de la société à l’entretien et aux réparations de l’immeuble devait être organisée selon les termes de l’acte d’échange du 12 mai 1933 et concernait le seul rez-de-chaussée, la cour d’appel en a exactement déduit que la demande du syndicat relative à la répartition des charges était sans objet.
Référence :
 Cass. Civ. 3e, 17 sept. 2013 (pourvoi N° 12-19.526), rejet, inédit
Date de l'article:Â 17 janvier
|
 |
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
 |
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
|
|
|
|
|
|
|
1
Posté - 19 janv. 2014 : 09:48:29
|
c'est effectivement surprenant dans ce que l'on regarde de traditionnel, en rapport avec la loi de 1965.
mais on peut lire aussi d'une autre façon cet arrêt :
1- il ne concerne que la répartition des charges
2- il prend en compte un acte, certes très vieux mais non dénoncé, de répartition des charges, à savoir, le RDC paye les charges correspondant à son étage, et les étages supplémentaires ceux de ces dits étages. On est donc en présence de ce qu'on appellerai aujourd'hui une clé de répartition spéciale  , mais existante.
Et on le sait toute modification de clés ou de répartition de charges demandent l'unanimité.
Mais la CC a tout de même une lecture ou un attendu qui s'appuie sur le fait que le RdC n'est pas un lot de la copro.
On est donc en présence d'un immeuble dont le RdC et son entretien appartient à un propriétaire, et au dessus une copro classique qui a l'entretien de ses propres étages et de la toiture.
Avec en plus une autre particularité : le sol n'appartient pas au RdC, mais au étage !!! plus une autre particularité, ce copro du RdC possède une cave dans le sol qui ne lui appartient pas et que ses réseaux se "déversent" dans le réseau commun des parties supérieures...
On est en quelque sorte en présence d'un 280 de chez Mac Do :
* le pain est constitué du sol et sous-sol, et des étages et de la toiture
* la garniture, c'est le RdC
Pour le fun : imaginons que le copro du RdC divise son lot en plusieurs et crée ainsi une nouvelle copro : on aura une copro A à l'intérieur d'une copro B !!!!! ce serait rigolo et il vaudra mieux des syndics pro
merci jean-michel (), pour cette originalité...  |
|
|
|
 2
 Posté - 19 janv. 2014 : 10:08:40
|
bof
une division en volume en fait assez standard... |
|
| Signature de Emmanuel Wormser |
|
|
|
|
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3
Posté - 19 janv. 2014 : 10:42:46
|
Je ne vois que cette interprétation également.
Reste toutefois pour les praticiens (GE -notaires) une difficulté non précisée: la définition des volumes pour formaliser surle plan hypothécaire cet arrêt.
Propriété du tréfonds sous le RDC, propriété de la dalle RDC/ 1er?
En cas de désaccord, c'est retour au tribunal!
Non? |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
4
Posté - 19 janv. 2014 : 11:09:01
|
Je dirais que c'est une approche "babylonienne " du problème ....
Selon les actes on en revient à : ...."... la superposition de propriétés autonomes : chaque propriétaire construit et entretien le gros oeuvre de son étage, celui du rez de chaussée se charge des fondations et celui du dernier étage de la couverture. Les escaliers ? Chacun aménage la partie reliant son étage à l'étage inférieur, son usage par les propriétaires des étages supérieurs constitue une servitude de passage. Nous avions donc des propriétés individuelles superposées comprises dans un ensemble matériellement indivisible." |
Édité par - Gédehem le 19 janv. 2014 11:09:34 |
|
|
|
5
Posté - 19 janv. 2014 : 11:13:30
|
Exact aussi....
 |
|
| Signature de Jean-Michel Lugherini |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
6
Posté - 21 janv. 2014 : 11:55:06
|
Un vrai régal pour les juristes
Il faut toutefois rappeler que la Cour de cassation est liée par les moyens présentés devant-elle et n'a pas la liberté de dire tout ce qu'elle pense d'un litige.
Dans la réalité une adaptation de l'art 49 menée de manière catastrophique.
Avant 1965 on est en présence d'un ensemble immobilier construit sur un terrain appartenant aux époux Y en vertu d'un échange avec les époux X qui ont obtenu la totale propriété du rez de chaussée de l'immeuble construit par les époux Y qui, de leur côté ont conservé la propriété des trois autres étags construits.
Prochain message pour vous raconter la suite.
|
|
|
|
|
|
Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
Statut:
|
|
7
Posté - 21 janv. 2014 : 12:19:52
|
"... et n'a pas la liberté de dire tout ce qu'elle pense d'un litige."
Et heureusement : la totalité des gros mots de la langue française, y compris les plus récents, n'y suffirait pas ..... |
|
|
|
JPM
Modérateur
8599 message(s)
Statut:
|
|
8
Posté - 21 janv. 2014 : 14:24:44
|
En 1933 Ã Dinard :
Les époux X sont propriétaires d'un terrain nu
Les époux Y souhaitent contruire un immeuble sur ce terrain
Réalisation d'une opération d'échange :
Cession du terrain nu par X à Y qui s'engagent à contruire un immeuble de 4 étages.
X reçoivent en contrepartie la propriété de l'intégralité du rez de chaussée.
Il est convenu que X auront la charge de l'entretien du rez de chaussée sans aucune participation aux frais de réparation et entretien du reste de l'édifice.
Nous sommes en présence d'une " copropriété " de type gênois ou corse mais que l'on trouve aussi dans certaines coutumes françaises continentales dans l'Ancien droit. On peut ajouter qu'on trouve les mêmes en l'ancien droit romain.
Après construction de l'immeuble :
Les X sont propriétaires du rez de chaussée
Les Y sont propriétaires du terrain et des étages 1, 2 et 3.
Juridiquement les époux X ont la propriété superficiaire du rez de chaussée qui est construit sur le terrain d'autrui (les Y)
Les Y ont le sol + le reste de la propriété superficiaire construite our trois étages et non construite pour le surplus.
Dans les années 1950 les époux Y ont l'idée de diviser la partie de l'immeuble comportant les trois étages. Un règlement de copropriété est établi en 1952. Il ne concerne que les étages supérieurs.
Je passe sur les différentes cessions qui ont eu lieu tout en signalant que juridiquement il faut s'astreindre à en analyser les modalités.
A une certaine époque il y a eu établissement d'un EDD dans lequel le rez de chaussée a été défini comme lot n° 16 tout en reconnaissant qu'il n'est pas dans la copropriété
Au final il y a eu une adaptation art 49 et on lit dans les moyens : citation: que par procès-verbal du 5 août 2005, l’Assemblée Générale des copropriétaires a, en ses résolutions 8 et 9, approuvé le projet de règlement de copropriété établi par Monsieur A... ainsi que le projet d’état de division qui a attribué 102 tantièmes généraux au lot n° 16, entraînant la participation des charges communes dans le cadre de la répartition des charges , que cependant, comme le relève la SCI, ces résolutions ne pouvaient être adoptées dans son accord et en tout état de cause ne pouvaient pas être adoptés à la majorité de l’article 24 de la loi de 1965, dès lors que l’on ne peut considérer qu’il s’agissait d’adapter le règlement de copropriété aux évolutions législatives et que la procédure simplifiée d’adaptation ne permet pas d’adapter l’état descriptif de division, en sorte qu’il convient d’annuler les résolutions 8 et 9 de l’Assemblée Générale du 5 août 2005 ;
Il n'y a donc pas pas de copropriété mais la copropriété n'est pasz indifférente au temps qui passe. Le syndicat fait observer que citation: si à l’origine le rez-de-chaussée de l’immeuble pouvait être indépendant du reste dudit immeuble, et de la copropriété, ce que pouvait justifier les termes de l’acte du 12 juillet 1951, ce n’est plus le cas désormais, la situation ayant évolué et le rez-de-chaussée étant totalement imbriqué à l’ensemble de l’immeuble (cf. p. 5 des conclusions du 23 décembre 2011), étant de plus observé que la SCI Santorin possède, comme tout copropriétaire, les clés de la porte d’entrée de l’immeuble et celles de la porte d’accès aux caves ; que ladite SCI détient un compteur d’eau dans lesdites caves, les évacuations des eaux usées de la SCI se faisant par les canalisations communes de l’immeuble et qu’il est constant que l’immeuble comporte un sous-sol dont la dépendance vis-à -vis de la copropriété n’est pas discutée ; que les étages font partie de la copropriété, ce qui n’est pas davantage discuté et qu’il n’est pas concevable que, dans un même immeuble qui forme un tout indivisible, le statut de copropriété soit applicable au sous-sol, au premier étage et aux étages supérieurs de l’immeuble et ne le soit pas au rez-de-chaussée ;
Il est donc évident que tout cela devait faire l'objet d'une opération de remise en ordre avec la participation des propriétaires du rez de chaussée, fantomatique lot 16.
En l'état, la Cour de cassation ne pouvait pas faire autre chose que de valider une organisation juridique conforme à la coutume rennaise du 17e siècle et qui s'est développée après l'incendie de 1720. On l'a retrouvée peu ou prou dans l'article 664 du Code civil qui n'était pas abrogée pendant le cours de cette histoire.
Question intéressante pour les visiteurs du forum : quid, dans un tel cas, s'il est impossible d'obtenir l'accord de l'un des propriétaires pour la remise en ordre ?????
|
|
|
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2012 AEDev |
|
|
|
|
