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Totor13
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 Posté - 12 déc. 2013 : 17:20:19
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Bonjour
Notre copropriété va effectuer un ravalement, mais deux propositions sont présentes.
1) Imperméabilisation avec tout ce que cela comporte et avec une peinture polysiloxane D1 (préférées aux peinture pliolite ???) et qui se votent à l'Art. 24....
Mais qu'en est-il pour :
2) Isolation thermique par l'extérieur (prière de laisser au vestiaire l'idéologie de l'économie d'énergie SVP). N'y a-t-il pas là une amélioration, modification qui font que cette proposition doit se voter à l'Art. 26 ?
Merci pour vos réponses.
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Posté - 12 déc. 2013 : 17:33:46
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totor13 : non pas d'article 26 , mais l'article 25, majorité de tous els copropriétaires en ce qui concerne :
.des travaux d’économie d’énergie, comme l’isolation thermique du bâtiment,.
le renouvellement du système de chauffage et de production d’eau chaude ou du système d’éclairage des parties communes,
. les travaux d’installation ou d’adaptation des antennes collectives et de raccordement au réseau, et l’installation de compteurs d’eau froide divisionnaire, |
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Totor13
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Posté - 12 déc. 2013 : 17:46:13
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Exact, Philippe 388... j'oubliais.
L'inconvénient pour moi, c'est que avec l'art. 25... en arrive à l'art. 25-1... donc, pour finir, à l'art. 24...
Et pour moi et beaucoup d'autres (combien ???) cela représente un coût qui dépasse la simple imperméabilisation de près de 3.000 à 3.500 € pour un appartement de 60 m2, et cela ne se trouve pas sous le sabot d'un cheval, mais cela c'est et restera mon problème.
Mais un grand merci pourm'avoir fait rappeler cette petite phrase qui change tout. |
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Posté - 12 déc. 2013 : 18:19:31
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Totor13 : vu la crise qui perdure et le nombre croissant des familles en difficulté, qui demandent des étalement des impots locaux, sur le revenu, des charges de copros, ... ET si ce ravalement n'est pas urgent, vous pourrez peut-être faire reporter ce projet sur 2104, voire 2015.
Pourquoi votre SDC n'a t'il pas prévu ce ravalement, et adopter une avance de fonds pour travaux futurs sur 3 années. A proposer aussi lors de cette AG; la douloureuse passera mieux avec un étalement des appels de fonds sur plusieurs années.
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Totor13
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Posté - 12 déc. 2013 : 19:10:09
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Non, Philippe 388,
Une ancienne proposition de constituer un fonds de secours avait été rejeté à l'unanimité.
Ce ravalement avait été envisagé depuis deux ans... sans plus.
Le dernier ravalement date d'environ de 20 ans... donc nécessire, voire indispensable.
Faisant suite à votre première réponse je viens d’imaginer une situation dont une AG pourrait se trouver.
Supposons que dans une AG, il y ait un nombre de présents ou de représentés de 100 copropriétaires.
Deux propositions sont à discuter et à en approuver une : ravalement par imperméabilisation (art. 24) et isolation thermique (art.25).
Imaginons un premier vote pour la première proposition à l’article 24.
Pour l’Imperméabilisation : 40
Contre l’Imperméabilisation : 60
La proposition est logiquement rejetée.
Imaginons donc un autre vote pour la deuxième proposition à l’article 25.
Pour l’Isolation thermique : 30
Abstentions : 30
Contre l’Isolation thermique : 40
Le tiers requis pour pouvoir passer à l’article 25-1 n’a pas été réuni, donc
La proposition est logiquement rejetée.
Mais alors… que fait-on ? On ne fait plus de ravalement ?
Merci pour vos réponses.
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Viviane
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Posté - 12 déc. 2013 : 19:33:41
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Juste: ils justifient comment le fait d'imperméabiliser?Demandez leur... Vous êtes peut-être pas du tout dans ce cas, mais au cas où, je vous le dis :chez nous les poutres porteuses verticales pourrissent en partie à cause d'un bon vieux crépi ciment des années 50/60, qui a pas bougé d'un poil, esthétique extérieure nickel, même si le ravalement a largement plus de 15 ans.......mais bien trop imperméable... |
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Édité par - Viviane le 12 déc. 2013 19:40:01 |
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Totor13
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Posté - 12 déc. 2013 : 19:58:16
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La justification vient du fait que plusieurs parties de maçonnerie, appuis de fenêtres, fissures par façade, etc., ont même dû être purgées.
Les nombreuses infiltrations par façades ont dû être exécutés et cela devient intenable. D'autant que certains n'hésitent plus à menacer (à juste titre) d'exiger l'imperméabilisation totale de leur appartement suite à deux infiltrations consécutives dans l'espace de deux ou trois ans...
Attention... la supposition du précédent post n'était qu'une supposition !
Merci beaucoup. |
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Posté - 12 déc. 2013 : 20:27:21
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totor13 : si l'AG rejette les 2 résolutions, pas de ravalement possible, et la vie continue comme avant.
Cette AG a déjà rejetté une avance de fonds pour travaux futurs, et c'est bien dommage, voire même assez " stupide" puisque les problèmes d'infiltrations sont importants.
En votant ces fonds appelés sur 3 ans, l'affaire de ce ravalement était totalement réglée.
La nouvelle loi ALUR va peut-être imposer cette avance de fonds pour travaux futurs; pour permettre aux SDC de ne pas laisser leur immeuble se dégrader. |
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Viviane
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Posté - 12 déc. 2013 : 20:30:54
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Pour répondre à votre supposition:
Vous auriez voté le 2 à l'article 24, ça ne changerait rien, sauf si les gens changent d'avis entre le "premier" et le "2ème' tour...
Donc oui, c'est rejeté et les travaux ne se font pas.
Mais si il y a de réels dommages, les copros qui les subissent peuvent assigner pour obliger le syndicat à faire ces travaux.. |
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Posté - 12 déc. 2013 : 20:47:02
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citation: Imaginons un premier vote pour la première proposition à l’article 24.
Pour l’Imperméabilisation : 40
Contre l’Imperméabilisation : 60
La proposition est logiquement rejetée.
Imaginons donc un autre vote pour la deuxième proposition à l’article 25.
Pour l’Isolation thermique : 30
Abstentions : 30
Contre l’Isolation thermique : 40
cela signifie que les copros ne veulent rien faire....
PS : pour le fun, bien sur dans le cas de l'isolation ce n'est pas 30 voix POUR sur 100, mais 30 voix POUR sur la totalité du syndicat. (le résultat est le même, mais ceci est pour des lecteurs de UI...  )
Mais il n’empêche que le syndic doit trouver des solutions car il est responsable de l'entretien de l'immeuble. |
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Viviane
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Posté - 12 déc. 2013 : 21:29:41
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citation: pour le fun, bien sur dans le cas de l'isolation ce n'est pas 30 voix POUR sur 100, mais 30 voix POUR sur la totalité du syndicat. (le résultat est le même, mais ceci est pour des lecteurs de UI... )
On sait pas trop en fait ?...... totor nous ayant donné le nombre de présents et représentés à l'AG (100), pas le nombre de copros au total..., et les résultats en .... nombre de voix (ce que j'avais compris...) ou en pourcentages???? |
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mespres
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Posté - 12 déc. 2013 : 21:36:25
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vous évoquez un surcoût de 3500 € pour un 60 m2. Cela représente une proportion minime relativement à votre capital. Depuis que je suis au conseil syndical, j'ai acquis la conviction qu'il fallait investir dans son patrimoine. Le résultat est tangible pour ma résidence de 1985 : la résidence est cotée sur le marché. Maintenant, c'est vous qui voyez ... |
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Totor13
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Posté - 13 déc. 2013 : 06:14:12
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Donc, plusieur réponses à donner selon les intervenants.
1) A mespres : Notre résidence a 20 ans plus que la votre. Investir, investir, alors que selon mes comptes il nous faudra plus de 15 ans pour amortir les 3.000 € alors que beaucoup d'entre nous ont de la peine à PAYER la simple imperméabilisation...
2) A Viviane : Le nombre total des copropriétaires = 170. Les chiffres donnés sont en nombre et non en pourcentage.
3) A Viviane pour sa première intervention. ...Obliger à faire les travaux... mais tout le monde veut faire le ravalement... mais lequel ? Imperméabilisation ou Isolation thermique ? C'est le serpent qui se mord la queue.
4) Attention : cela n'Ă©tait qu'une supposition...
Autre chose : on vient de me signaler que pour voter Ă l'art. 25 (25.1) il faut que les travaux soient amotissables en moins de 10 ans ... ??? Mais on ne me dit pas oĂą ils trouvent cette loi ou article de loi... Je continue Ă chercher.
Depuis 50 ans que je suis propriétaire, on a déjà procédé à deux ravalement (imperméabilisation avec de la peinture Pliolythe) et cela a toujours donné de bons résultats. Et ce n'est qu'aut bout de 10 à 12 ans que les premiers soucis ont commencé.
Je vous rappelle que le dernier ravalement date de 20 ans environ.
Mais on se trouve, aujourd'hui, en face à cette nouvelle mode que l'on vous assenne dans tous les médias : ECONOMIES D'ENERGIE, ECONOMIES D'ENERGIE, ECONOMIES D'ENERGIE...
Mais ce sont les Entreprises, les Architectes, les Syndics...et l'Etat (TVA) qui s'en mettent plein les poches...
Et ceci au mépris de la situation financière que certains copropriétaires peuvent se trouver car on peut être propriétaire et avoir toujours payé les charges (ce qui est la moindre des choses) et ne pas être riche...
Et ceci pour un gain réel d'environ 15%... et non pas celui que l'on vous illusionne de 30 à 40%... mais c'est vrai que c'est bientôt Noël et qu'il n'est pas interdit de croire encore au Père... Noël....... |
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Posté - 13 déc. 2013 : 08:37:10
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totor13 :" Autre chose : on vient de me signaler que pour voter Ă l'art. 25 (25.1) il faut que les travaux soient amotissables en moins de 10 ans ... "
On ne parle pas d'amortissement copropriété.
Que voudrait dire des "travaux amortissables en moins de 10 ans" ! demander à ce " ON" ou il a trouvé cela. |
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Sunbird
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 Posté - 13 déc. 2013 : 10:44:01
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Avec des si ....
Je ne comprends même pas pourquoi aujourd'hui on peut se poser la question d'un ITE ou pas lorsque la façade est totalement pourrie et peu isolante.
En faisant ce type de ravalement, vous avez le droit à un crédit d'impôt, et suivant les situations à des aides spécifiques, payant presque totalement le surcout.
De plus la TVA sera de 5.5 au lieu de 10.
Je compte pas le nombre de fois, où en AG dans des copropriétés où j'ai eu les septiques sur ce type d'isolation. Exactement le même type d'objection que celle exposée ci-dessus.
Sauf que les les DDE/infiltrations/ Humidité ruinent les appartements et les copropriétés sont envahies de déclaration aux assurances, que la prime assurance de la copropriété explose, jusqu'au jour où nous recevons une résiliation du contrat.
En même temps les copropriétés se prennent des procédures par des copropriétaires qui (à juste titre) en ont marre que rien ne bouge.
Les deux catégories d'opposant : le bailleur qui loue des taudis, et qui ne pense que rentabilité, les occupants qui passent l'hiver en croisière ou dans le sud.
Avec l'expérience, les ITE permettent de valoriser l'immeuble, facilitent les futurs ravalement, et sans aucun doute apportent des économie d'énergie.
Un point qui n'est pas à négliger est le confort apporté dans les appartements; plus de sensation de mur froid, plus de mur qui perle, on peut maintenant coller les meubles/lits contre les murs, meilleur conservation des tapisserie.
En Ă©conomie d'Ă©nergie le point le plus important est l'isolation des combles et terrasses.
Un ITE permet une Ă©conomie d'Ă©nergie dans les 20% mais pas les 40% comme vous l'Ă©crivez, je ne sais pas oĂą vous tirez cette information de 40%.
Vous devriez portant voter cette ITE car la seule information juste que vous donnez est qu'un ITE permet effectivement une Ă©conomie de 15 Ă 20%.
Je vends des biens et des factures de gaz/fuel/électricité pour le chauffage je les vois défiler, et je peux vous dire que des biens qui sont correctement isolés permettent de faire des économies importantes.
Deux maisons identiques, une isolée avec chauffage gaz condensation, et l'autre pas isolée avec fuel, la facture par an c'est plus de 4000 euros de différence.
Le prix de vente de la maison est supérieur, et le propriétaire qui a isolé sa maison a fait 40 000 euros d'économie en 10 ans, et il a vécu dans une maison plus confortable.
Idem pour les appartements aujourd'hui nous voyons que les biens équivalents qui sont correctement isolés se vendent mieux. Les gens ne vont pas demander du A spécialement, mais un appartement E/F/G se vendra moins bien et moins cher.
Oui un ITE valorise le bien, oui cela permet de mieux vendre, oui cela permet de faire des Ă©conomies sur la facture d'Ă©nergie.
Maintenant vous avez le droit de voter contre, mais avancer de faux arguments car vous ne voulez pas de l'ITE ce n'est pas honnĂŞte.
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Posté - 13 déc. 2013 : 11:12:33
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sunbird : "Oui un ITE valorise le bien, oui cela permet de mieux vendre, oui cela permet de faire des Ă©conomies sur la facture d'Ă©nergie."
C'est une évidence ! Mais très souvent le choix des copropriétaires ne tient compte que de la hausse des charges.
Un tel dossier doit être très bien préapré ET présenté par le CS ET le syndic, ensemble.
Un dossier mal préparé et mal présenté n'a aucune chance d'aboutir.
Ce SDC a déjà rejetté une avance de fonds pour travaux futurs ! les copros oublient que bien gérer c'est aussi prévoir. Ce ravalement ne sort pas de nul part, il était prévisible que ces frais importants allaient arriver.
Cette isoltaion thermique est une bonne chose, c'est au CS de rpendre en main un tel dossier en prenant tous les renseignements et garantie possible ! Cela n'a aps l'air d'ĂŞtre le cas.
On voit aussi les arguments de totor13 qui ne parle pas du tout d'économies d'énergie et de baisses des charges, ni d'une revalorisation de leur bien commun et privatif ! la crise est là et les difficultés financières aussi, c'est un argument recevable, mais écire que les architectes, les syndics , les entreprises et l'état s'en foutent plein les poches n'est pas un argument recevable. |
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Posté - 13 déc. 2013 : 11:30:18
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il est certain que l'isolation des murs en copropriété n'est pas la panacée surtout en retour d'investissement
Il ne faut pas oublier que si le retour sur investissement est de 15 ans par exemple, bon nombre de copros peuvent se poser la question oĂą serais je dans 15 ans, est ce que je serai toujours copro, mais c'est oublier que l'isolation est un plus pour la revente...
mais je suis d'accord, il faut toujours se méfier des réduction de chauffage que l'on annonce...
Avant de faire les murs, a t on penser aux fenetres ou au toit .. ?
pour revenir au cas de totor, ceci montre qu'il faut rarement en copro donner le choix entre 2 techniques, le CS doit se faire son opinion au préalable et ne proposer que la solution qui devrait être la plus approprié pour le maintien de l'investissement de chacun. |
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Posté - 13 déc. 2013 : 12:41:21
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rambouillet : parlez de retour sur investissement en copropriété ????
C'est le seul moyen pour ne rien faire et laisser se dégrader le bien commun. 
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Viviane
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Posté - 13 déc. 2013 : 12:50:12
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citation: 3) A Viviane pour sa première intervention. ...Obliger à faire les travaux... mais tout le monde veut faire le ravalement... mais lequel ? Imperméabilisation ou Isolation thermique ? C'est le serpent qui se mord la queue.
Je comprends votre problème, mais le fait est que si vous avez pas une majorité des copros qui se met d'accord sur UN ravalement, ceux qui subissent les désordres seront en droit d'engager une procédure...
Juste une question: pour un ravalement, on fait normalement plusieurs devis comparables.. Là , si vous n'avez que deux devis, avec des techniques différentes, vous êtes un peu dans les choux. Il vous faut au moins deux devis par technique, et pas seulement du point de vue légal, mais aussi pour savoir si les prix annoncés sont corrects. Mais bon, c'est peut-être déjà le cas.
A part ça, je rejoins les autres sur le fait qu'isoler me semble une meilleure idée à long terme.. sauf si réellement beaucoup de gens ne peuvent pas payer. Parce que si c'est pour foncer dans un tas de procédures pour impayés de charges, c'est pas la peine..
Prenez vos calculettes et voyez tout pour pouvoir réellement comparer: crédits d'impôts, aides des régions, économies de réparations provisoires, crédits copros... etc...
Et pour les économies de chauffage il faut prendre en compte que le prix de l'énergie n'a aucune chance de baisser et toutes les chances d'augmenter, ce qui fait que 15% d'énergie en moins se traduira rapidement par plus de 15% de sous en moins à sortir... Faites un petit diagramme des augmentations de l'énergie (abonnements ET consommations) que vous utilisez sur 10, voire même 5 ans en arrière, ça vous donnera une idée.. |
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Édité par - Viviane le 13 déc. 2013 12:52:54 |
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Sunbird
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Posté - 13 déc. 2013 : 14:04:44
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Sunbird
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Posté - 13 déc. 2013 : 14:34:20
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Totalement d'accord avec le retour sur investissement sur 15 ans ou plus.
Maintenant il faut faire attention à ce type de formule. Si je fais un ITE car j'ai envie de faire une isolation, nous serons effectivement sur 15 ans, par contre je fais un ITE/Ravalement classique car je dois de toute façon faire un ravalement le retour sur investissement est très rapide et sur le cas présenté je pense que 3500 euros de plus c'est rien, et que le retour peut se faire en moins de 3 ans.
N'oublions pas que la TVA dans un cas est quasiment le double.
Les propriétaires auront quasiment aucun surcout. Voir les aides sur le site de l'Ademe, pensez au crédit d'impôt, et voir auprès des grandes surfaces type Auchan, Leclerc et d'autres, voir GDF/EDF qui vous rachètent vos économies de CO2.
Concernant l'architecte, il n'est pas obligatoire..
Si vraiment le vrai problème est une question de surcout, il faudrait travailler avec le conseil syndical, pour apporter des solutions à ce surcout.
Je note que la copropriété à 170 lots, si chauffage collectif, je pense qu'il serait plus raisonnable de faire l'audit thermique et ensuite le SDC aura tous les éléments pour décider. |
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