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Carolina
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 Posté - 12 nov. 2013 : 19:18:46
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Bonjour,
Il y a 2 ans,, nous avons voté en AG des provisions pour travaux pour refaire l'étanchéité du toit.
Ces appels de fonds devait encore avoir lieu durant 1 an.
Nous recevons ce jour la convocation à la prochaine assemblée générale avec, comme 14ème point, : "Réalisation de travaux de remplacement des volets bois", soumis au vote.
Il est écrit que "L’Assemblée Générale décide de l’exécution des travaux de remplacement des volets bois par des volets roulants.....)
L’Assemblée générale décide pour ce faire de reporter les appels de fonds relatifs à la réfection de l'étanchéité terrasse"
Mes questions :
- Les fonds prévus à certains travaux peuvent ils être affectés à d'autres travaux sur proposition du conseil syndical?
- Quelle marge de manœuvre avons nous pour refuser ?
- Est-ce légale ?
Merci pour vos réponses.
Cordialement.
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Posté - 12 nov. 2013 : 19:45:46
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caroline : un fonds de travaux futurs votés pour l'étanchéité du toit ne peut pas servir à payer d'autres travaux votés ou d'entretien !
Ces avances sont remboursables aux vendeurs.
Le CS ne peut pas prendre une telle décision, sa mission étant justement de surveiller que ces fonds soient utilisés vonforméménet à la décision de l'AG. le CS commet une erreur sur ce dossier.
caroliné : L’Assemblée générale décide pour ce faire de reporter les appels de fonds relatifs à la réfection de l'étanchéité terrasse"
le texte ne veut pas dire que ces fonds travaux pour l"étanchéité du toit seront affectés au remplacement des volets bois !
C'est un report des appels d'une année de ces appels de fonds pour travaux futures, ce qui peut être voté apr l'AG.
Ce point est donc à débattre lors de l'AG.
Vous aprlez de replacement des volets bois, mais les volets sont des parties privatives; les frais et les remplacements sont Ă la charge des copros.
Ces travaux privatifs affectant les parties communes demandent l'accord de l'AG. ce sont les copropriétaires qui paient ces travaux privatifs. En aucun cas un fond de trvaux futurs sur les aprties communes du SDC ne peut servir à payer des travaux privatifs.
Le SDC se propose t'il de gérer ces travaux privatifs de changement de volets ??
Il vous faut préciser les textes des résolutions, et vérifier, si par hasard, les volets sont des parties communes, à voir dans votre RDC.
Quelques anomalies dans ce flou artistique. Mais ces fonds travaux ne peuvent servir qu'à l'étanchéité du toit.
Ces fonds travaux ne peuvent pas concerner pas des travaux d'amélioration ( comme les volets roulants) mais des travaux de conservation et d'entretien !
Le syndic connait cela par coeur !! il ne paut pas mélanger des provisions pour travaux (remplacement de volets, ..) bon remboursables aux copros vendeurs ET des avances pour travaux futurs.
Votre CS n'est pas sérieux si il mélange aussi ces termes et leur signification.
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Posté - 12 nov. 2013 : 19:51:43
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citation: nous avons voté en AG des provisions
avez vous voté des "provisions" ou des "avances" ?
mais, on peut aussi considérer que tant que l'ordre de szervice n'est pas donné , une AG peut "défaire" ce qu'une précédente a décidé. Il faut tout de même savoir si les résolutions se font à la même majorité ....
ainsi le remplacement des volets bois se voteraient à l'article 26 dans le cadre d'une amélioration, tandis que l'étanchéité qui relève de l'entretien se vote à la majorité 24. 
pour refuser, c'est très simple : vous votez CONTRE, mais si les POUR sont plus nombreux et sont majoritaires vous devrez vous plier ....
Alors répondez à ces 2 questions :
1- avances ou provisions ?
2- le vote des volets st prévu de se faire à quelle majorité ? |
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Carolina
Nouveau Membre
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Posté - 12 nov. 2013 : 20:14:46
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Merci pour vos réponses !!!
Pour le remplacement des volets roulants :
Un des membres du CS souhaite faire voter ce remplacement. Jusque là , il n'y avait pas de vote mais pour cette AG, ce remplacement est soumis au vote. L'idée étant que les coûts soient réduits au regard du nombre de copropriétaires.
Il faut la majorité nécessaire : article 25 (c'est ce qui est écrit sur la convo à l'AG).
Ce que nous faisons depuis 2 ans est un appel de provision, réserve travaux (pour l'étanchéité du toit)
Cordialement |
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Posté - 12 nov. 2013 : 20:22:47
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carolina : vous dites que des copros ont déjà changé leurs volets sans accord de l'AG, ils sont donc privatifs. Les copros ont payé ces remplacements.
Ce que peut voter l'AG, c'est l'autorisation aux copros de changer leurs volets bois pour des volets roulants, avec un chaier des charges sur ces volets : couleur identique pour tous, coffrage intérieur ou extérieur, qu'ils soient posés par un professionnel, ....
Le SDC ne peut absolument pas payer des travaux privatifs avec des avances de fond pour travaux futurs, comme tout autre provision.
En ce qui concerne les avances pour travaux futurs pour l'étanchéité, ce n'est pas l'article de majorité qui compte, mais le texte exact de la résolution. Si c'est dans le cadre de travaux futurs en appelanty des fodns sur des tvraux précisés apr l'AG; ce ne sont donc pas des provisions mais des avances remboursables aux bendurs.
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GĂ©dehem
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Posté - 12 nov. 2013 : 22:48:57
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Peut être que cela peut sembler compliqué à Carolina ....
Une avance travaux est votée pour financer une réfection toiture.
Comme l'indique Rambouillet, et dans la mesure où aucun acte lié à ces travaux n'a été engagé, une AG peut réaffecter le fonds 'réservé' (avec la précision à apporter : avance ou provision pour cette "réserve travaux" ?
Mais, car il y a un mais .....
Les volets, comme les fenetres, sont trés généralement classés "Partie privative". Point qu'il faut vérifier dans le RDC (règlement de copropriété).
Dans la mesure où ces volets sont dits "privatifs", l'AG n'a pas compétence pour statuer sur des travaux "volets privatifs".
Le syndicat n'a compétence QUE pour les choses communes à tous ou à certains.
Il peut être envisagé la réalisation "collective" de travaux privatifs, ne serait-ce que pour obtenir de meilleurs prix.
Mais il ne peut alors s'agir de travaux imposés à tous.
Il ne peut s'agir que de traiter avec les personnes volontaires désirant changer leurs volets. Ceux qui ne le veulent pas ne peuvent y être obligés.
C'est le pourquoi de la proposition faite à la majorité L.art.25, s'agissant de donner "autorisation de réalisation de travaux privatifs affectant les parties communes et/ou l'aspect extérieur de l'immeuble.
Il faut qu'elle soit nominative.
Ce type de traitement collectif de travaux privatifs nécessite une démarche particulière de la part de ceux désirant ces travaux, comme du syndic s'agissant pour lui d'une taches particulière privative. C'est à lui de se débrouiller avec les candidats, que ce soit pour leur réalisation que pour leur provisionnement.
Et sur ce point il est IMPOSSIBLE de 'ponctionner' le fonds de réserve travaux, réservé à des travaux commun qui concernent la collectivité 'syndicat"'.
Impossible de financer des travaux privatifs avec une réserve collective..
On peut comprendre la démarche de ce membre du CS. Mais elle n'est pas possible, la réserve travaux ne pouvant être "privatisée".
Il faut sensibiliser les copropriétaires et les autres membres du CS à cette difficulté. |
Édité par - Gédehem le 12 nov. 2013 22:50:39 |
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JB22
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Posté - 14 nov. 2013 : 13:05:38
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"Et sur ce point il est IMPOSSIBLE de 'ponctionner' le fonds de réserve travaux, réservé à des travaux commun qui concernent la collectivité 'syndicat"'.
Impossible de financer des travaux privatifs avec une réserve collective.."
Mais il est possible de décider d' annuler la provision travaux et de la rembourser, les copropriétaires "récupèrent" leurs fonds qu'ils peuvent ensuite utiliser pour bon ce qu'il leur semble. |
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GĂ©dehem
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Posté - 14 nov. 2013 : 17:58:28
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Bien entendu, s'agissant de fonds qui restent en compte de chacun des copropriétaires. Dans le cas présent, il faudrait une résolution particulière annulant la précédente.
Sauf qu'en l'état (vous savez ce que c'est, il y a toujours un "Mais..."  ) ce n'est pas possible, la décision de créer une réserve pour des travaux précis ayant été mise en œuvre :
"Il y a 2 ans,, nous avons voté en AG des provisions pour travaux pour refaire l'étanchéité du toit.
Ces appels de fonds devaient encore avoir lieu durant 1 an."
Une réserve étalée sur 2 ans pour des travaux précis dont il reste quelques échéances, impossible de la caser ailleurs sans un vote explicite, qui plus est pour des travaux privatifs. |
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JB22
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Posté - 14 nov. 2013 : 18:24:41
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"impossible de la caser ailleurs sans un vote explicite".
Entièrement d' accord, c' est ce que j' ai dit:
"Mais il est possible de décider d' annuler la provision travaux et de la rembourser, les copropriétaires "récupèrent" leurs fonds qu'ils peuvent ensuite utiliser pour bon ce qu'il leur semble."
Ce qu'a fait un vote un autre peut le défaire, tant que cette provision constituée n' a pas été affectée.
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