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albireo
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 Posté - 08 nov. 2013 : 23:42:50
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Nous sommes moins de 21 jours avant la date de notre AG annuelle (où nous prévoyons de voter le changement de syndic), un texte de convocation circule de manière informelle (par mail), mais nous n'avons toujours pas reçu la convocation officielle en RAR.
Le mandat de notre syndic actuel se termine à la fin du mois.
Le syndic a déjà "joué la montre" puisqu'il a convoqué, sans nous prévenir, l'AG à une date postérieure à celle convenue lors de la dernière assemblée annuelle (la date prévue pour l'AG 2013 ayant été consignée dans le PV de l'AG 2012 afin que tous les copros puissent prendre leurs disposition à temps pour être présents ou représentés).
Lorsque nous recevrons la notification officielle, devrons-nous:
- Accepter la date imposée par le syndic mais courir le risque associé à la tenue d'une AG irrégulière (puisque convoquée hors délai);
- Exiger une nouvelle convocation d'AG avec le délai de 21 jours respecté, mais alors la copropriété va se retrouver sans syndic à partir de début décembre (est-ce grave si cela ne dure que quelques jours ou quelques semaines au plus ?).
- Autre option ?
Pour information, l'an dernier notre syndic avait déjà "oublié" d'inscrire à l'ordre du jour la proposition du syndic concurrent, malgré une notification dans les règles (avec justificatifs de recommandés etc.). Il avait alors invoqué une "perte des documents en interne". Nous avions alors décidé de patienter un an plutôt que de nous lancer dans une procédure d'annulation.
Merci d'avance pour vos conseils.
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Édité par - albireo le 09 nov. 2013 00:27:18 |
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Posté - 09 nov. 2013 : 09:18:34
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le syndic établit l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical, donc normalement il ne devrait pas y avoir de pertes de documents si le conseil syndical vient avec un projet de contrat d'un concurrent ; ou alors votre syndic est un...... 
le syndic fixe la date de l'AG et il en est le seul responsable, mais quand les relations sont saines avec le CS, cette fixation de date se fait en bonne intelligence avec ce CS.
quant au délai de notification (les 21 jours FRANCS), il est dans la loi et il ne peut y etre transgressé sauf en cas d'urgence.
Mais une AG qui se tiendrai dans un délai moindre de 21 jours de notification est tout à fait valable, tant que personne ne dépose une assignation au tribunal !
Si le syndic vous refait le même coup que l'an passé concernant un concurrent, dans les grandes lignes il faut :
* un président de séance qui fasse le poids vis à vis de ce syndic
* le président de séance récupère la feuille de présence après signature et ne s'en sépare pas
* lors de la désignation du syndic, un des copros se porte candidat comme syndic non pro avec pour objectif de reconvoquer une AG sous un mois avec comme point principal la désignation d'un syndic pro.
Ainsi vous aurez pu vous séparer du syndic actuel.
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mfld
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 Posté - 09 nov. 2013 : 10:31:02
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Je rajouterais juste au propos de Rambouillet la précaution de donner un mandat d'une durée minimale de 3 mois à ce syndic bénévole "provisoire", car d'expérience, la préparation d'une convocation et l'envoi de recommandés en nombre, ça ne s'improvise pas, et convoquer sous un mois est un peu optimiste : sous 2 mois serait plus réaliste, et encore si pas besoin de batailler pour récupérer la liste des copropriétaires, si le syndic est parti avec pendant ou après l'AG.
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| Syndic coopératif d'un "machin" de 217 lots principaux qui ne sert à rien |
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Gédehem
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Posté - 09 nov. 2013 : 11:31:57
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Bien d'accord pour ce syndic "provisoire" : 3 mois.
Avec le bémol habituel : ce candidat (en fait le CS) dispose t-il de la liste "à jour" des copropriétaires ?
Si ce n'est pas le cas, il est illusoire de penser que l'affaire sera réglée par ce moyen : il ne pourra convoquer une AG..
L'affaire est identique dans le cas de la procédure prévue par le Pdt du CS après mise en demeure restée infructueuse. Pas de liste de copropriétaires, pas de convocation possible. |
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Posté - 09 nov. 2013 : 16:25:43
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je le redis :
citation: * le président de séance récupère la feuille de présence après signature et ne s'en sépare pas
car sur cette feuille de présence on trouve les adresses et les tantièmes de chacun.
Dans le cas présent, où on a déjà un projet de contrat de syndic en poche il ne faut pas attendre de trop pour plusieurs raisons :
* il peut y avoir des ventes et la feuille de présence ne sera plus juste
* des fournisseurs risquent de ne pas être payés pendant ce laps de temps temps ou des employés non payés car l'ancien syndic aura peut-être du mal à fournir  les informations pour faire chèques ou feuilles de paie...
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snp
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Posté - 09 nov. 2013 : 19:04:13
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Dans le but de lever les obstacles decrits par rambouillet:
le plus important est d'être en possession de la feuille xe présence. Si des ventes ont eu lieu, ce n'est pas votre problème, c'est celui du syndic précédent qui ne tient pas ces affaires en ordre.
Pour le côté financier, si vous aviez prévu le coup, vous n'avez pas réglé , ainsi que quelques autres,vos charges du trimestre, ce qui permettra de payer personnel et fournisseur (bien sûr, en ayant soin d'ouvrir un compte au nom de la copropriété). Si vous avez déjà réglé, faites avec le trimestre suivant. |
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Posté - 09 nov. 2013 : 20:06:03
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citation: Si des ventes ont eu lieu, ce n'est pas votre problème, c'est celui du syndic précédent qui ne tient pas ces affaires en ordre. sauf si ces ventes sont notifiées après l'AG. |
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snp
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7
Posté - 09 nov. 2013 : 20:29:10
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Si c'est après l'AG, et si c'est l'ancien syndic qui reçoit la notification, il devra faire suivre au nouveau. Lequel ne saurait être tenu pour responsable. Il a pris ses fonctions avec une feuille de présence. Tout ce qu'il a à faire, c'est de demander tous les documents administratifs , financiers...à l'ancien syndic, et le plus vite possible. |
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albireo
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Posté - 09 nov. 2013 : 23:11:59
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citation: Initialement posté par rambouilletle syndic établit l'ordre du jour en concertation avec le conseil syndical, donc normalement il ne devrait pas y avoir de pertes de documents si le conseil syndical vient avec un projet de contrat d'un concurrent ; ou alors votre syndic est un......
Il est.
Et il bénéficie de la complicité du président du CS, qui est en fait l'homme de paille d'une personne étrangère à la copro mais qui entend la régenter (j'ai décrit plus en détail cette situation malsaine dans le message n°10 de cette discussion : http://www.universimmo.com/forum_un...PIC_ID=14179). Dans la situation actuelle la seule communication qui fonctionne est entre cette personne et le syndic, le président du CS ne fait rien et le reste du conseil syndical est tenu à l'écart.
C'est pour briser cette collusion et bénéficier d'une gouvernance normale que nous (copros résidents et bailleurs qui s'impliquent) cherchons à nous débarrasser du syndic actuel. Cette année (comme l'an dernier d'ailleurs) nous disposons d'assez de voix pour choisir un nouveau syndic.
Le conseil que vous me donnez aurait donc pu être fort utile l'an dernier.
Toutefois cette année l'Odj mentionne clairement le choix entre les deux contrats de syndic. La question est donc de savoir comment gérer le risque d'annulation (par exemple à la demande du président actuel du CS, qui agirait en sous-main pour le syndic actuel) associé à une assemblée convoquée hors délai. Ou si il faut préférer les inconvénients éventuels (lesquels ?) liés à la vacance temporaire de syndic pour la copro.
Un autre point, de moindre importance : le syndic actuel a convoqué l'AG en ses propres locaux, ignorant doublement une lettre envoyée en RAR il y a plus d'un mois par tous les membres du CS (hormi son président). Cette lettre confirmait la date et l'heure initialement prévues pour l'assemblée, et demandait qu'elle se tienne dans une salle extérieure qui avait été louée à cet effet. Ceci pour éviter de se faire mettre dehors en cas de changement de syndic (certes on peut continuer l'AG dans un café en face, mais ce n'est pas très pratique et surtout risque d'engendrer des irrégularités de forme). |
Édité par - albireo le 10 nov. 2013 11:18:05 |
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Posté - 10 nov. 2013 : 10:41:22
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Albireo, meme si votre copro demande l annulation, ayez a l esprit : le jugement interviendra dans plusieurs mois, voir annee avec des appels eventuels, de plus le mandat de votre syndic actuel se termine a la fin du mois. Donc s il y a reconvocationapres, elle ne pourra pas etre faite par lui .
Concernant la salle, si vous la payez, il ne peut vous mettre dehors : emportez lampe de poche et bougies.... |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2013 : 11:08:40
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il bénéficie de la complicité du président du CS, qui est en fait l'homme de paille d'une personne étrangère à la copro mais qui entend la régenter (....) Dans la situation actuelle la seule communication qui fonctionne est entre cette personne et le syndic, le CS est tenu à l'écart.
"Qui t'a fait Roi" ?
Je n'ai pas tout lu, mais il est un fait incontournable : si ce pdt de CS est toujours pdt, c'est que les autres conseillers le veulent bien !
Qu'il ne font rien et se contentent d'être tenus à l'écart.
J'ai toujours beaucoup de mal à comprendre qu'une seule personne puisse ainsi passer par dessus la tête de 3 ou 5 autres qui ne le voudraient pas !
Si ce bonhomme est pdt du CS c'est que les autres en sont d'accord. C'est là qu'il y a un HIC !
A rapprocher de l'AG qui se déroule dans les locaux du syndic qui, soudain mécontent, expulserait les copropriétaires !
Pardon, mais sauf à être "maouse costaud", je vois mal 1 ou 2 types mettre dehors 15 ou 20 personnes réunis pour une AG dans une salle qui est "salle de réunion du syndicat" durant toute sa durée.
Mais c'est un autre sujet, bien que très proche.
Ce pdt de CS, qui l'a fait "roi" ?. ...... |
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sparte
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Posté - 10 nov. 2013 : 11:26:40
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Il n'y a pas réellement de problème insurmontable dans cette affaire.
Si le syndic convoque alors même qu'i dispose encore d'un mandat mais que la date de tenue se situe au delà de la date de fin de mandat, l'AG se tiendra quand même et vous pourrez virer votre syndic.La vacance provisoire ne pose véritablement de problème que si un copropriétaire demande la nomination d'un AJ pour 15 jours...peu probable.
Si à ce jour, l'AG n'est pas convoquée, allez vite voir votre syndic pour lui demander de convoquer l'AG "hors ses murs".
Cela évitera de finir votre AG dehors ou dans un bar (hein, Gédehem!).Cela étant, je ne comprends pas.D'un côté vous dites que l'AG est convoquée chez le syndic en dépit d'une LR/AR et de l'autre vous indiquez ne pas avoir reçu de convocation?
Si par extraordinaire il oubliait d'inscrire à l'ODJ les contrats de mandat concurrents : ainsi que nos amis l'ont déjà dit: élection d'un syndic provisoire bénévole pour un 3 mois qui convoquera l'AG avec les contrats (attention, cela a été dit, gardez la feuille de présence).
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albireo
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Posté - 10 nov. 2013 : 11:36:39
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citation: Initialement posté par Gédehem[bluCe pdt de CS, qui l'a fait "roi" ?. ......
La lassitude des autres membres du CS, qui se sont "usés", lorsqu'ils se sont essayés (chacun leur tour) à reprendre les rennes de la copro en tant que présidents dans les années précédentes, et qu'ils ont perdu leur temps face à l'obstruction du syndic qui les court-circuitait systématiquement pour ne communiquer qu'avec le "Régent". Lassitude qui les amène à laisser faire lorsque le syndic procède à l'élection, au cours de l'AG, du candidat unique à la présidence du CS (ce n'est pas la seule irrégularité de ces AGs…). A quoi bon ferrailler si personne d'autre n'est volontaire pour être candidat ?
Je les comprends tout à fait. Oui, sur le principe vous avez raison, mais en pratique les membres du CS ont déjà une vie familiaie et professionnelle bien remplie, tout le monde n'est pas retraité avec un temps et une énergie infinis à dépenser pour s'occuper de la copropriété.
Je ne suis plus membre du CS depuis quelques années (le "Régent" bloquant mon élection depuis que j'ai mené une action en justice pour le déloger du CS où il s'était fait élire, bien qu'étant non copro, et ce avec la complicité du syndic qui ne voulait rien trouver à y redire), ce qui est finalement une bonne chose, car cela me donne une certaine fraîcheur pour faire avancer la question (en concertation avec le CS). |
Édité par - albireo le 10 nov. 2013 12:04:00 |
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albireo
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Posté - 10 nov. 2013 : 11:50:31
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citation:
Cela étant, je ne comprends pas.D'un côté vous dites que l'AG est convoquée chez le syndic en dépit d'une LR/AR et de l'autre vous indiquez ne pas avoir reçu de convocation?
Nous n'avons pas encore reçu de convocation par la voie régulière (LR/AR). C'est le syndic qui, par mail et alors que je m'inquiétais de ne rien avoir reçu, m'annonce benoîtement que la date de l'AG a été modifiée et que la convocation est partie. Dans un second mail, à ma requête, il m'a envoyé le pdf de cette convocation (ou plutôt la première partie de ce pdf avec l'ordre du jour incluant le choix entre les deux mandats, pas les annexes qui contiennent les deux propositions de contrat de syndic).
Donc selon le syndic la convocation a été postée il y a une dizaine de jours (dans les délais), mais pour l'instant personne n'a rien reçu dans sa boîte aux lettres. Or c'est la date de première présentation qui compte, pas la date d'envoi. |
Édité par - albireo le 10 nov. 2013 12:29:32 |
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Gédehem
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Posté - 10 nov. 2013 : 17:27:56
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Pour la validité de la convocation, donc de l'AG, il suffit qu'elle soit notifiée avant l'échéance du mandat du syndic.
Bien que certains contestent ce point, l'AG elle même peut se dérouler après cette date échéance. MAis il n'y aura plus alors de syndic, ce qui oblige es copropriétaires (le CS ?) à se débrouiller pour les feuilles d'émargement et le déroulement de l'AG, dont le secrétariat. |
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