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JPM
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 Posté - 14 oct. 2013 : 10:45:18
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C'est dans une résidence de Villejuif qu'est apparue la liste des débiteurs de charges. L'incident est rapporté par le Parisien
http://www.leparisien.fr/espace-pre...---2558394@1
Une telle pratique impose une réflexion préalable. Mais certaines bonnes âmes ignorent la réflexion préalable. Une solution claire : le Gouvernement doit ordonner au chauffagiste de chauffer même s'il n'est pas payé.
JPM exagère ? à peine !
Reste en l'espèce à savoir qui a affiché la liste.
Faut-il rappeler qu'en fin d'exercice la publication de la liste est obligatoire ?
et qu'avec le projet de loi ALUR cette publication pourrait être plus fréquente.
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Posté - 14 oct. 2013 : 12:00:22
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quel est le rapport entre le chauffagiste et la liste des impayés ?
pas besoin de faire plus que la loi : pour l'instant 1 fois par an ! d'autant que dans le hall, tous les copros n'habitent pas ...
chez nous on affiche (dans le CR du CS) la somme totale des impayés et le nombre de copros concernés, en aucun cas les noms ! |
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Louis92
Contributeur vétéran
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Posté - 14 oct. 2013 : 12:13:43
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rambouillet, il faut rappeler aux copropriétaires que ce n'est pas le syndic qui paye le chauffagiste, que le syndic vérifie juste qu'il y a assez d'argent sur le compte de la copropriété pour faire le chèque, qu'il y a assez d'argent si (presque) tout le monde a payé ses appels.
Cdlt. Louis92.
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Sunbird
Pilier de forums
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Posté - 14 oct. 2013 : 13:20:27
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Si l'affichage de cette liste permet d'avoir au moins un copropriétaire qui paie ses charges, elle aura eu son effet.
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FBO
Contributeur senior
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Posté - 14 oct. 2013 : 13:34:11
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Dans le même genre : http://www.leparisien.fr/espace-pre...-2925785.php
La tour Jupiter à Mantes-la-Jolie accuse un déficit de 169 000 €. Les propriétaires indélicats risquent d'être dénoncés publiquement.
Les copropriétaires indélicats à l'affiche. Depuis quelques jours, une étrange banderole est placardée sur la façade d'une des plus hautes tours du Val-Fourré, à Mantes-la-Jolie. Des habitants ont trouvé ce moyen d'expression original pour dénoncer les mauvais payeurs de la tour Jupiter. « Nous croulons sous le poids des charges », « Des bailleurs et des marchands de sommeil précarisent notre avenir »… peut-on lire, entre autres sur ce placard de presque trois mètres de haut.
SUR LE MÊME SUJET
Ils vont être aidés financièrement
Situé à deux pas de la dalle commerciale de la cité, cet immeuble privé est au bord de la faillite en raison des nombreux impayés qui minent sa trésorerie. Une poignée des 105 copropriétaires rechigne à régler leurs charges. Résultat : la copropriété accuse un déficit de 169000 €. Un chiffre énorme, à comparer au budget total qui atteint, lui, 320000 €.
Ce « trou » n'est pas sans conséquence sur le fonctionnement de la tour. La Somec, la société qui fournit le chauffage, attend depuis des mois un règlement de 70000 € qui ne vient pas. Elle serait en droit de couper le chauffage… La maintenance des ascenseurs est réduite au minimum. Et le conseil syndical n'exclut pas la possibilité de devoir licencier l'une des gardiennes.
A l'origine de cette situation, une poignée de mauvais payeurs dont très peu sont en difficulté financière. « La plupart des problèmes proviennent de marchands de sommeil. Nous savons qui ils sont, confie Jean Bégué, président du conseil syndical. L'un d'entre eux affiche une ardoise de 43000 € pour trois appartements. Un autre nous doit 20000 €. Non seulement ils profitent des gens qui n'ont pas les moyens de louer un logement de façon classique, mais en plus, ils ne paient jamais leurs charges. »
Pour convaincre les mauvais payeurs de rentrer dans les clous, les copropriétaires ne disposent que de peu de moyens légaux. Ils brandissent donc une menace radicale : « La liste des bailleurs et des marchands de sommeil suivra à moins qu'ils ne régularisent leurs situations avant […] le 29 juin 2013. » En clair : les indélicats verront bientôt leur nom tout en haut de l'affiche… |
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JPM
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5
Posté - 14 oct. 2013 : 13:34:22
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Question de Rambouillet :
citation: quel est le rapport entre le chauffagiste et la liste des impayés ?
Singulière question 
Il y a en France ce jour même un certain nombre de copropriétés non chauffées ! Pourquoi , à votre avis ?
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Viviane
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 Posté - 14 oct. 2013 : 13:51:42
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Y'a TOUTES les raisons de communiquer le NOM des mauvais payeurs aux copropriétaires, qui sont directement concernés. Quand on se retrouve à subir les conséquences des impayés, c'est le minimum de savoir QUI ne paye pas. Au moins une fois par an, plus si nécessaire. Ce qui n'empêche pas d'entendre les débiteurs de bonne foi et chercher des solutions amiables si c'est possible.
Mais y'a strictement aucune raison d'afficher la liste des débiteurs dans les halls, où elle est visible par tous, y compris les non-copropriétaires. Personnellement je trouve ça plus que douteux comme méthode. Est-ce que ça permettrait pas tout bêtement de camoufler le fait qu'en réalité le syndic n'a pas fait, ne fait pas et ne fera pas ce qu'il y a à faire pour recouvrir ces impayés?
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JPM
Modérateur
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7
Posté - 14 oct. 2013 : 13:57:20
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Voyez la situation du Chêne Pointu à Clichy sous Bois, avec ses ascenseurs
http://www.arte.tv/fr/chene-pointu-...7679156.html
et pensez à Grigny 2, qui a eu bien des problèmes aussi avec son chauffage.
Les difficultés financières sans nul doute, la crise et des copropriétaires qui auraient dû demeurer locataires. Mais au départ : la gestion déplorable des recouvrements, des SCI qu'on ne sait pas retrouver, parfois aussi des délais de paiement inconsidérément accordés par des juges qui croient que c'est le syndic qui subit les délais.
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Gédehem
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Posté - 14 oct. 2013 : 14:01:02
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"L'un d'entre eux affiche une ardoise de 43000 € pour trois appartements. Un autre nous doit 20000 €. "
Ces sommes posent question !
Quelles actions ont été engagées par le syndic dès les premiers 100, 200 ou 500 € de retard de paiement ????
Si ce sont des bailleurs, la saisie des loyers et toujours possible dans attendre d'être à 20.000 € .....
Sur 169.000 € d'impayés, ce total est de 63.000 €.
Il y a donc aussi plus de 100.000 € de petits impayés, sur lesquels rien n'est dit pour ce qui concerne leur recouvrement.
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Édité par - Gédehem le 14 oct. 2013 14:04:59 |
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Viviane
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Posté - 14 oct. 2013 : 14:16:34
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Tout de même... d'après la photo, dans ce cas précis de l'article du parisien, , la liste des débiteurs fait quatre PAGES, soit, même en corps 14 ou 15, des dizaines de noms...
Des dizaines de SCI?
Des dizaines de juges qui ont mal jugé?
J'ai du mal à y croire... |
Édité par - Viviane le 14 oct. 2013 14:20:36 |
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JPM
Modérateur
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10
Posté - 14 oct. 2013 : 14:24:30
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J'ai reçu deux messages directs avec des questions quasiment identiques, posées sous une forme un peu simpliste :
Les copropriétaires peuvent-ils mettre en cause la responsabilité du syndic à propos de l'augmentation importante des impayés ?
La réponse est OUI . Mais encore faut-il qu'il ait réellement commis des fautes graves dans la gestion des recouvrements
Un point certain : cette question est trop délaissée lors des vérifications de comptes en cours d'exercice ou avant une assemblée. Même les professionnels de la vérification, qu'ils soient experts comptables ou préposés d'associations n'y passent pas suffisamment de temps. Ils contrôlent des babioles mais pas les dossiers de contentieux.
Un point est particulièrement délaissé : la mise en oeuvre des garanties du syndicat : inscription de l'hypothèque et recueil des informations nécessaires pour des mesures conservatoires.
La complexité de certaines situations est parfois invoquée. Souvent à tort. Ainsi pour des successions dans lesquelles le notaire fait la sourde oreille. Il y a des solutions inutilisées, comme la désignation d'un administrateur provisoire de la succession. La seule menace d'une telle mesure fait apparaître un déblocage rapide.
Il y a quand même des situations réellement inextricables. Mais c'est un risque heureusement rare.
Conclusion : ne pas partir d'emblée avec l'idée que le syndic est responsable. Mais les conseils syndicaux doivent faire leur travail et tirer rapidement les conséquences pratiques de leurs constatations.
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 oct. 2013 : 17:29:57
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Bien entendu : le CS aux avants postes !
Combien demandent au syndic l'édition d'un "Etat des impayés" chaque trimestre ????
Avant de chercher des poux dans la tête du syndic, peut être faudrait-il botter les fesses des CS qui attendent la fin de l'année pour s'inquiéter des impayés, du moins pour ceux qui s'en préoccupent !
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sparte
Contributeur senior
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Posté - 14 oct. 2013 : 21:28:38
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Eh bien pas beaucoup!
Pourtant, en 2 clics, c'est fait.
Mais figurez-vous que certains Cs m'ont quasiment repproché de leur avoir spontanément adressé un état des impayés arguant que cela relevait de la vie privée...du vécu.
On croit rêver. |
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JPM
Modérateur
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Posté - 14 oct. 2013 : 23:43:20
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Dans de tels cas, il y a des copropriétaires qui saisissent la DGCCRF 
Après on vient nous raconter que la DGCCRF reçoit chaque année 500 plaintes. C'est d'ailleurs relativement modeste, mais de plus on ne nous dit pas combien sont fondées, ne serait-ce qu'à première lecture, comme dans le présent cas.
Il en va d'ailleurs de même, c'est bien évident, pour l'ARC ou d'autres associations.
De ce que j'ai pu voir d'une manière ou d'une autre, Il faut considérer que 30 % au maximum des plaintes sont fondées, dont la moitié très justifiées, observation étant faite que bien des plaintes qui seraient justifiées ne sont pas formulées.
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Posté - 15 oct. 2013 : 08:28:07
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citation: Avant de chercher des poux dans la tête du syndic, peut être faudrait-il botter les fesses des CS qui attendent la fin de l'année pour s'inquiéter des impayés, du moins pour ceux qui s'en préoccupent !
l'un n’empêche pas l'autre 
mais ne nous trompons pas de cible, l'important n'est pas que le CS récupère ou non la liste des impayés (que l'on retrouve aussi sur le grand livre...), mais l'important c'est que le syndic fasse correctement ce pourquoi il est rémunéré !!!!
rappel : l'affichage de la liste des impayés n'existe pas dans la procédure et ne prend pas en compte l'intimité de ceux qui sont dans la "panade" mais qui s'efforce tout de même de payer un peu en attendant des jours meilleurs.
le plus l'affichage peut avoir un effet fortement préjudiciable : si les autres ne paient pas, pourquoi je paierai moi...  |
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 oct. 2013 : 10:35:57
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L'actualité nous montre clairement que même les Nations peuvent arriver au pied du mur.
En copropriété, la vérité cruelle est qu'à défaut de suffisance de la collecte des provisions de préfinancement des dépenses courantes, la perturbation du fonctionnement du syndicat va en croissant jusqu'à la suspension des services.
Qui peut dire le contraire ? personne.
Le syndicat n'est pas un créancier comme les autres. Il n'est créancier que pour les nécessités terminologiques de la procédure.
Dans un litige entre un bailleur et un locataire, le bailleur peut aussi bien être un homme riche qui peut supporter un retard dans une rentrée d'argent qu'un modeste retraité dont le revenu de son bien arrondit une retraite chiche. Le juge doit tenir compte de ces éléments pour l'occtroi d'un délai.
Dans le cas d'une copropriété, l'octroi d'un délai devrait nécessiter la mise en cause de tous les autres copropriétaires (!!!!) puisqu'elle doit s'accompagner impérativement d'un appel de couverture d'insuffisance de trésorerie auprès des autres copropriétaires.
Il faut rappeler à cet égard que les associations de défense des copropriétaires militent à la fois pour la suppression des fonds de roulement, le calcul aussi ajusté que possible des budgets prévisionnels et le paiement à 30 jours des factures des founisseurs. Ces objectifs sont respectables mais ne laissent aucune ressource en cas de pépin.
Il faut donc faire apparaître chez les syndics un culte du recouvrement et chez les magistrats une bonne connaissance des conséquences néfastes de certaines décisions compassionnelles.
Dans la plupart des cas, l'octroi de délais s'avère néfaste finalement pour le débiteur lui-même qui n'a pas été incité à prendre le taureau par les cornes. La ruine ne lui est pas évitée, mais elle s'accompagne de grandes difficultés pour les autres copropriétaires qui auraient pu être évitées.
Il appartient à la communauté nationale d'assurer des solutions décentes au sort des victimes de ces affaires.
Cet exposé est fort raide. Dans la pratique il faut bien évidemment l'assouplir. Mais son élasticité doit demeurer restreinte.
Il est bien évident que les carences des syndics dans le recouvrement des charges sont bien plus graves encore que l'octroi de délais.
Les conseils syndicaux doivent impérativement suivre l'encaissement des provisions. Ils doivent également veiller à ce qu'un ligne du budget prévisionnel soit affecté au financement des procédures.
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majik
Contributeur senior
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Posté - 15 oct. 2013 : 14:24:36
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un exemple de difficultés enchevêtrées...
Nous avons un petit lot dans une grande copropriété.
Quelques lots commerciaux ne payent pas leurs charges.
Cela dure quelques années avant que le syndic n’engage un recours judiciaire.
Le syndic était très laxiste…
Il n’a pas archivé les convocations et pas tenu rigoureusement le registre des délibérations…(entre autres)
Les mauvais payeurs ont de bons conseilleurs…
Il est fait état devant le juge que ni les convocations ni les PV ne sont parvenus aux assignés.
Entretemps le syndic laxiste est remplacé.
Le nouveau syndic ne trouve aucune preuve pour contrer la mauvaise foi des mauvais payeurs.
Le TGI dispense donc les mauvais payeurs d’avoir à payer leurs charges.
Le nouveau syndic trouve un avocat qui déconseille de faire appel…mais conseille un recours contre l’ancien syndic.
La copropriété s’enfonce inéluctablement dans les difficultés financières …
Indém..dable…
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JPM
Modérateur
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Posté - 15 oct. 2013 : 15:31:23
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L'avocat a raison. Appel inutile. Faute grave de l'ancien syndic.
Mais aussi fautes certaines du conseil syndical.
Et attention à la prescription si les fautes sont anciennes.
Vous donnez un exemple type |
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