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sigebert
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 Posté - 22 juin 2013 : 07:48:55
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Bonjour,
Un géomètre travaille actuellement sur la refonte de notre Règlement de copropriété qui date de 1975.
Vos commentaires seront les bienvenus sur les point primordiaux et fondamentaux à faire figurer dans le nouveau RC.
Merci par avance.
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Posté - 22 juin 2013 : 08:20:55
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on ne peut répondre ainsi à votre demande.
Néanmoins j'insisterai sur l'EDD, les tantièmes des charges générales et les clés de répartition.
mais une telle refonte nécessite l'unanimité... |
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sigebert
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Posté - 22 juin 2013 : 08:51:45
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Merci Rambouillet, mais qu'est-ce que l'EDD ? |
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JB22
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Posté - 22 juin 2013 : 09:44:13
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Comme le dit rambouillet la modification des tantièmes et des clés de répartition demande l' unanimité de tous les copropriétaires.
L' adaptation des règlements de copropriété, prévue par la loi, ne porte que sur les dispositions législatives. Autant dire que cette "adaptation" est vite obsolète et inutile compte tenue des nombreuses modifications qui interviennent.
L' intervention d' un géomètre peut est nécessaire "lorsque des travaux ou des actes d' acquisition ou de disposition sont décidés par l' assemblée générale statuant à la majorité exigée par la loi, la modification de la répartition des charges ainsi rendue nécessaire peut être décidée par l' assemblée générale statuant à la même majorité".(Article 11 de la loi du 10 juillet 1965. |
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sigebert
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Posté - 22 juin 2013 : 10:27:17
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La décision de la refonte de notre Règlement de copropriété avait été consécutive à la promulgation de la Loi SRU. (Nous avions d'ailleurs déjà versé en son temps, une provision au géomètre).
En 2011, suite au départ de la gardienne, non remplacée par décision en AG, le Syndicat des copopriétaires avait voté à l'unanimité la vente de l'appartement de la gardienne.
A cet effet, l'AG avait voté une provision en vue de la publication foncière de la modification du RC puisque l'appartement de la gardienne figurait dans la liste des parties communes.
Donc, maintenant, le géomètre va faire une pierre deux coups.
D'ailleurs, je réalise en récapitulant (par ma simple expression) toutes les provisions versées au géomètre...
Je réitère ma question : qu'est-ce que signifie "EDD" ?
En clair, vous estimez que la refonte du RC n'a pas vraiment de valeur significative.
J'avais retenu un argument de l'ARC selon lequel l'insertion de clauses relatives au rôle du Conseil syndical ne seraient pas accessoires de telle sorte de renforcer son pouvoir.
Il y en a forcément bien d'autres, sinon je ne vois effectivement pas l'intérêt de régler une prestation pour le moins très substantielle à dessein de faire du "copier-coller"... |
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Louis92
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Posté - 22 juin 2013 : 10:37:20
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sigebert demande ce qu'est l'EDD : c'est la partie du réglement qui décrit comment la copropriété se divise en lots privatifs. EDD pour Etat Descriptif de Division.
Point à vérifier pour l'EDD par rapport aux PV AG : acquisitions officielles ou sauvages de parties communes.
Point à vérifier pour la répartition des charges : les contradictions entre clauses à plusieurs pages d'intervalle. Les règlements sont construits à partir de copier-coller et la cohérence entre tous les collages n'est pas garantie. Le même élément va être déclaré en partie commune générale ici et en partie commune spéciale là . Ceci n'émeut pas forcément certain juriste qui n'y voit pas contradiction en partant du principe que c'est la clause la plus fine (intention du rédacteur) qui l'emporte sur la plus globale. Ceci échauffe cependant les AGs, car les payeurs ne sont pas les mêmes ou pas au même taux ! Mieux vaut lever ces contradictions avant qu'il y ait les travaux à voter ...
Recommandation : si le règlement est re-saisi, il est prudent que le CS le vérifie à fond (chaque membre du CS responsable unique d'une partie : c'est efficace).
Petit point d'intendance : demander au moins à avoir le règlement en pdf, il y est plus facile de rechercher une information entre autres avantages (reprographie compète ou partielle).
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 22 juin 2013 : 12:00:13
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"En 2011, suite au départ de la gardienne, non remplacée par décision en AG, le Syndicat des copropriétaires avait voté à l'unanimité la vente de l'appartement de la gardienne. "
Cela nécessite l 'intervention d' un géomètre pour la création d' un nouveau lot, l' affectation de tantièmes, et la publication d' un état modificatif au fichier immobilier;
On peut donc en profiter pour adapter le règlement de copropriété, mais le principal bénéficiaire c' est le syndic qui va percevoir de gros honoraires...et qui pousse donc à la dépense. |
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JB22
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Posté - 22 juin 2013 : 13:00:48
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"J'avais retenu un argument de l'ARC selon lequel l'insertion de clauses relatives au rôle du Conseil syndical ne seraient pas accessoires de telle sorte de renforcer son pouvoir. "
Les "pouvoirs" du conseil syndical sont fixés par la loi, et son rôle, s'il remplit sa tâche, n'a rien "d' accessoires".
L' A.G. ne peut, dans le cadre de l' adaptation des R.C., que préciser les conditions d' application en établissant un "règlement de fonctionnement du C.S."
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sparte
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Posté - 22 juin 2013 : 23:41:01
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"En 2011, suite au départ de la gardienne, non remplacée par décision en AG, le Syndicat des copropriétaires avait voté à l'unanimité la vente de l'appartement de la gardienne. "
Cela nécessite l 'intervention d' un géomètre pour la création d' un nouveau lot, l' affectation de tantièmes, et la publication d' un état modificatif au fichier immobilier;
On peut donc en profiter pour adapter le règlement de copropriété, mais le principal bénéficiaire c' est le syndic qui va percevoir de gros honoraires...et qui pousse donc à la dépense"
JB22, pouvez-vous précisez vos observations concernant les honoraires du syndic? |
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sigebert
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 Posté - 23 juin 2013 : 09:11:38
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Merci de votre participation.
C'est le terme exacte que je recherchais : "un règlement de fonctionnement du Conseil Syndical"-
Comment mettre en place celui-ci ?
Ce lundi 17 juin, j'ai assisté à l'AG et soulevé, en outre, ce point avec le Président du Conseil syndical qui, m'a proposé de collaborer à l'élaboration de cette refonte en 'partenariat' avec le géomètre -
Car, il y a aussi un autre point que j'ai encore soulevé concernant des lots situés en sous-sol et décrits comme "local non aménagé". |
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JB22
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Posté - 23 juin 2013 : 09:12:04
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C'est simple, si le syndic ne pousse pas à la mise en conformité" du R.C., il ne perçoit pas d' honoraire, par contre s'il obtient cette mise en conformité il touchera des honoraires conséquents.
C' est la même chose pour les travaux plus il en fait faire et chers, même somptuaires ou inutiles, plus il perçoit d' honoraires. |
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sigebert
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Posté - 23 juin 2013 : 09:18:36
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Ces "locaux non aménagés" ont été transformés en locaux d'habitation.
Je demande, bien sûr, une régularisation de la description des "ces locaux non aménagés".
Et aux frais des copropriétaires concernés.
Ne pensez-vous pas qu'il y a un changement de destination ??
Le RC n'indique absolument rien d'autre qu'un "local non aménagé" et chacun détenant des tantièmes de copropriété pour lesquels je demande aussi une revalorisation des tantièmes de propriété, voire des tantièmes de charges.
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sigebert
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Posté - 23 juin 2013 : 09:25:08
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JB22, bien sûr que la préoccupation du syndic dans toute mise en oeuvre est avant tout de percevoir ses honoraires.
Lundi soir à l'AG, je l'ai suffisamment fait remarquer en la présence du syndic, qu'à mon sens la perception d'honoraires de vacations en sus de ses honoraires fixent (8.000€/an) n'était pas proprement toujours justifiée. |
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Louis92
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Posté - 23 juin 2013 : 09:31:31
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sigebert demande citation: C'est le terme exacte que je recherchais : "un règlement de fonctionnement du Conseil Syndical"- Comment mettre en place celui-ci ?
Recommandation : ne rien mettre du RFCS dans le règlement de copropriété qui pourrait vieillir prématurément car le RCP ne se modifié pas facilement : mettez la part qui peut vieillir dans un document RFCS séparé qu'une AG peut modifier très simplement. Je recommande aussi de mettre un projet en pratique pendant une année avant de le soumettre à l'AG. En raisonnant un peu trop théoriquement, le CS peut pondre des règles trop ambitieuses (même pour le président de CS actuel) ou insuffisantes. Une année de pratique permet d'adapter le projet de RCP aux besoins et aux caractéristiques de votre copropriété.
Cdlt. Louis92. |
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JB22
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Posté - 23 juin 2013 : 10:57:02
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Je suis d' accord avec Louis92 il ne faut pas mettre de règles trop contraignantes dans le R.C. On peut mettre par exemple qu'il sera établi un "règlement de fonctionnement du R.C., celui-ci devient obligatoire, mais pas son contenu.
Comme le dit Louis , il faut garder à l' esprit que le règlement de copropriété se modifie difficilement. |
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Gédehem
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Posté - 23 juin 2013 : 11:55:33
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La loi se suffit à elle même pour préciser ce qu'est la mission du CS dans tout syndicat, quel qu'il soit : sans limite.
Le RFCS, détaché du RDC, édicte des règles qui ont trait à l'organisation et au fonctionnement de tel CS dans tel syndicat.
C'est au syndicat de choisir les tègles qu'il impose à son CS. Règles qui doivent rester 'vivante' en fonction de l'évolution de la vie su syndicat.
Il faut tout de même rappeler que le CS étant obligatoire dans tout syndicat depuis le 1.01.1986, qu'un RFCS l'a été par décret du 9 juin 1986 (27 ans !!), il serait grand temps que les syndicats qui n'en sont pas dotés se penchent sur ce point. 
On dit qu'en France on est toujours en retard d'une guerre, mais à ce rythme, cela va en faire 3 ou 4 !
Sur le fond de la question, la copropriété étant à 95% juridique, on peut se demander comment peuvent fonctionner des CS sans règles !
La moindre association de joueurs de pipeau du coin est dotée d'un statut qui précise "qui fait quoi et comment".
En l'absence de règles, personne n'est en mesure de dire ce qu'il en est pour le CS. A commencer par la désignation du pdt : "Qui t'as fait roi, selon quelle règle, à quelle majorité, désignation rapportée dans quel document officiel ?"
Sautons les décisions collégiales qu'un CS est amené à prendre, qui doivent bien être adoptées avec un quorum, une majorité, décision rapportée dans un PV....
Il y a un modèle de base ici, qui ne donne que de grandes lignes :
http://www.universimmo.com/forum_un...?TOPIC_ID=76
Pour ce qui concerne la refonte du RDC, je ne suis pas certain qu'un géomètre soit le mieux placé pour cette mise en conformité.
De quoi s'agit-il sur le fond ?
De mettre à jour tout ce qui concerne les clauses qui transcrives les dispositions légales. Autrement dit, il s'agirait presque d'un "copier/coller" de L65 et D.67, puisqu'il ne peut être fait autrement que ce qu'ils en disent.
Pour le reste, les tantièmes et autres clauses internes, cela n'entre pas dans le cadre de cette "mise en conformité", même s'il n'est pas interdit de modifier ou d'ajouter. Sauf que cela se décide alors à la maj.art.26 ou à l'unanimité, s'agissant d'une modification de la convention RDC et non d'une mise en conformité. |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2013 12:09:37 |
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JB22
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Posté - 23 juin 2013 : 12:39:09
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"De mettre à jour tout ce qui concerne les clauses qui transcrives les dispositions légales."
Nous sommes d' accord, mais alors la "mise en conformité" ne présente aucun intérêt ou très peu, dans la mesure ou la loi s' applique quelque soient les modalités prévues dans le R.C.
Cette "mise en conformité" n 'est donc qu'un marché offert par les pouvoirs publics aux syndics, (Pour relancer la consommation) tout comme la mise aux normes des ascenseurs, sous prétexte de "sécurité". |
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Gédehem
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Posté - 23 juin 2013 : 15:18:10
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Nous sommes sur le fond d'accord : cette "mise en conformité " est un peu une "magouille", moindre toutefois que la fumeuse "mise en sécurité" des acenseurs. (*)
Pour cette dernière, chacun sait que les accidents, dont certains mortels, de cette histoire, avaient quasi tous pour origine un défaut d'entretien. En y ajoutant la proximité de certains au ministère de la justice de l'époque, et on a le résultat connu.
Pour ce qui concerne le RDC, il ne faut toutefois pas ignorer les clauses réputées non écrites ainsi qu'il découlent des textes, de leurs modifs.
Ceci aussi bien pour ce qui peut concerner les animaux de compagnie, que la répartition des charges, ou les limitations jugées abusives aux droits des copropriétaires (parmi d'autres).
Si sur le fond on peut contester la seule recopie des dispositions légales (pas besoin d'un géomètre ou même d'un juriste pour y procéder) reste tout de même toutes ces clauses introduites lors de l'établissement du RDC qui sont maintenant hors des clous.
Je pense ici par exemple à telle répartition des charges, à une grille qui ne respecterait pas les 2 principes posés par L.art.10.
(*) le décret de 1995 imposait la mise en sécurité des installations pour le personnels chargés des interventions. Etant leur "Lieu de travail", elle devait être réalisée à charge de leurs employeurs, en application du Code du travail.
Sauf que la "mise en conformité" imposée ensuite aux syndicats leur a transféré cette obligation : cherchez "l'erreur" .... |
Édité par - Gédehem le 23 juin 2013 15:24:04 |
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sigebert
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Posté - 13 janv. 2014 : 10:24:58
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Bonjour à tous,
Dans l'attente de la réception de la refonte du Règlement de copropriété - le géomètre a procédé récemment aux mesurages de tous les lots de telle sorte d'ajuster les 10000ème de propriété.
Toutefois, vu que "la loge" de la gardienne a été vendue en 2013 à laquelle avaient été attribués les 156/10000 de propriété par le géomètre et suivant MODIFICATIF de l'Etat descriptif de Division en date du 22 octobre 2012 publié à la Conservation des Hypothèques, ce qui ramène le calcule à 156000/156000ème, le calcul de la répartition s'opère dorénavant (je le précise dans l'attente de la répartition définitive) sur cette base.
Une Assemblée Générale Extraordinaire est convoquée ce lundi 20 janvier faisant suite à la résolution de l'AG du 22 octobre 2012 concernant l'UTILISATION DES FONDS RECUEILLIS PAR LA VENTE DE LA LOGE (la majorité avait voté afin que les fonds soient placés sur un Livret A par le syndic)
Etant rappelé que le plafond du Livret A est de 76.500 euros alors que la Loge a été vendue 140.000€.
A ma question : qu'adviendra-t-il de la différence soit : 63.500euros ?
Le syndic n'avait pas lors de l'AG fait droit à ma demande.
Le projet de résolution qui est mis au vote à cette AG Extraordinaire est "donner pouvoir au syndic afin qu'il débloque la somme de 76.500€ placée sur le Livret A -
Alors qu'il n'y a pas mot sur l'autre partie (les 63.500€)
Je vous laisse réagir par rapport à mes données en vous remerciant par avance. |
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Posté - 13 janv. 2014 : 11:47:17
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il faudra que l'AG décide quoi faire de cette somme de 63500 (il faut rappeler que les fonds de la vente DOIVENT être rendus aux copros...  ).
En général, l'AG décide 'ouvrir un compte à terme et d'y placer cet argent. elle décide aussi ou non, de capitaliser les interets... |
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Posté - 13 janv. 2014 : 13:08:35
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sigebert : Le produit de la vente de cette loge DOIT obligatoirement être versé aux copros, article 16.
Il arrive assez fréquemment que le syndicat de copropriété vende des parties communes, par exemple la loge de la gardienne, ou des combles ou une partie de couloir enclavé entre divers lots appartenant au même copropriétaire.
Il est également de pratique assez courante qu'à la suite de ces ventes l'assemblée générale soit saisie d'une résolution tendant à affecter le prix de la vente à l'exécution de travaux en parties communes, voire à constituer une provision pour travaux futurs, ou autre affectation excluant le versement immédiat du prix de vente.
Or cette pratique, qui frustre les copropriétaires du versement d'une quote-part du prix de vente, ne correspond pas aux dispositions de la loi du 10 juillet 1965.
En effet l'article 16 - 1 dispose que:
« les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot.
La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, et ce nonobstant l'existence de toute sûreté grevant son lot. »
Il ressort donc de ce texte que :
* le prix de vente, qui est versé au syndic doit être directement remis par celui-ci aux copropriétaires, ce qui exclut toute affectation à des travaux votés par la copropriété ou à une provision quelconque, et même l'inscription de la quote-part du prix de vente de chaque copropriétaire en crédit sur son compte de charges : il faut une remise, c'est-à -dire un versement.
La bonne question n'est pas que faire des 63500 e, mais le syndic a commis une faute en ne versant pas la TOTALITE du produit de cette vente aux copropriétaires.
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