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Cassia
Nouveau Membre
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 Posté - 10 mars 2013 : 20:46:30
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Bonsoir,
Propriétaire dans une copropriété incluse dans un ensemble de quatre copropriétés + 1 parcelle commune à ces quatre copropriétés gérée par une ASL, voici ce que stipulent ses statuts concernant les assemblées.
« Titre II – Assemblées générales
Article 7 – Composition
L'assemblée générale se compose de tous les membres de l'association.
Si l'un des lots fait l'objet d'une copropriété, conformément à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c'est la copropriété qui est membre de l'association et c'est le syndic de la copropriété qui la représente à l'assemblée générale sans avoir à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée de son syndicat.
A l'égard de l'association syndicale, les votes émis par le syndic de copropriété sont, en toute hypothèse, considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible.
Dans le cas de nue-propriété et d'usufruit, l'usufruitier représente de plein droit le nu-propriétaire.
Les membres de l'assemblée peuvent se faire représenter par un mandataire qui doit lui-même être membre de l'association. »
Qu'est-ce qu'un lot dans une ASLÂ :
. un lot = une copropriété parmi celles incluses dans l'ASL,
. ou un lot = un lot dans une des copropriétés incluses dans l'ASL ?
Parce quand je lis ça « c'est la copropriété qui est membre de l'association et c'est le syndic de la copropriété qui la représente à l'assemblée générale sans avoir à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée de son syndicat » et ça « le vote du syndic est indivisible », ça laisse entendre qu'une copropriété = 1 membre = 1 voix, .ça ne colle pas du tout avec ce que j'ai recherché et lu, à moins que je n'ai rien compris  ?!
J'avais compris que chaque propriétaire d'un lot inclus dans une des copropriétés est un membre de l'ASL (en aucun cas un syndic de copro), pouvant se faire représenter par son syndic pour son vote personnel (vote « divisible »).
Qu'en est-il sur la notion de lots dans l'ASLÂ ?
Qu'ai-je mal compris ? Ou quelle éventuelle subtilité m'échappe ?
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nefer
Modérateur
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 Posté - 11 mars 2013 : 00:26:35
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dans votre ASL , le lot est la copropriété |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 11 mars 2013 : 20:40:16
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Merci Nefer  . |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 11 mars 2013 : 22:34:49
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Le "lot copropriété" = emprise foncière placée sous le régime de la copropriété. L'ASL, association foncière (de propriétaires de fonds) regroupe les X copropriétaires membres de l'ASL .... représentés par leur syndic !
Voir le sujet permanent initié par JPM (au dessus !)
La "copropriété" (le syndicat) ne peut à 'titre personnel' être membre d'une ASL, n'ayant pas la propriété de la parcelle concernée.
Le syndic es-qualité n'est pas membre de droit de l'ASL, n'ayant aucun tire de propriété sur un fonds.
SEULS les copropriétaires sont 'propriétaires" (indivision forcéeà de l'emprise foncière en copropriété.
SEULS les copropriétaires pris individuellement peuvent être valablement convoquées à l'AG de l'ASL dont ils son automatiquement membres.
Lorsque les statuts ASL prévoient que la copropriété est représentée par son syndic , celui-ci ne peut agir QUE dans le cadre d'une procuration qui lui serait donnée par les seuls membres de l'ASL, les copropriétaires.
Toute autre procédure est illicite. |
Édité par - Gédehem le 11 mars 2013 22:46:50 |
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JPM
Modérateur
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Posté - 12 mars 2013 : 14:11:05
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Les statuts de l'ASL n'ont pas été mis en conformité !
citation: Si l'un des lots fait l'objet d'une copropriété, conformément à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, c'est la copropriété qui est membre de l'association et c'est le syndic de la copropriété qui la représente à l'assemblée générale sans avoir à justifier d'une autorisation préalable de l'assemblée de son syndicat.
Il y a longtemps que la Cour de cassation a jugé que cette clause est illégale.
La copropriété ? c'est le syndicat. Le syndicat des copropriétaires n'est propriétaire de rien et ne peut donc pas faire partie d'une association de propriétaires.
Ce sont bien les copropriétaires, et eux seuls qui sont membres de l'ASL.
Le syndic représente les copropriétaires.
Cela veut dire que les copropriétaires doivent donner pouvoir au syndic et à personne d'autre. Chaque copropriétaire peut donner une instruction de vote au syndic qui pourra donc voter OUI pour 15 copropriétaires membres de l'ASL et NON pour 12 autres.
citation: A l'égard de l'association syndicale, les votes émis par le syndic de copropriété sont, en toute hypothèse, considérés comme l'expression de la volonté de ceux que le syndic représente. Le vote du syndic est indivisible.
C'est également une clause illégale pour la même raison que dessus.
Dans ce domaine, la carence des pouvoirs publics est totale. On dit à juste toitre que les tribunaux sont submergés. Ils le seraient moins si, dans toutes les branches du droit, on veillait à éviter de perenniser des situations comme celles ci.
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afleury
Nouveau Membre
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Posté - 13 mars 2013 : 17:55:20
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Et pour ajouter une remarque supplémentaire à la dernière réponse :
l'ASL citée inclut effectivement dans le court extrait fourni de ses statuts plusieurs irrégularités : représentation d'une copropriété par un syndic
http://www.senat.fr/basile/visio.do...SEQ080203472
pour les ASL, c'est le nu-propriétaire qui doit être membre de droit..
ça commence bien si le reste est à l'avenant..
N'oubliez pas non plus l'arrêt de juillet 2011 de la Cour de Cassation qui retire aux ASL n'ayant pas mis leurs statuts en conformité avant juin 2008 tout droit d'ester en justice, même pour recouvrer une créance.
Alors : votre ASL est elle à jour ??
http://www.courdecassation.fr/publi...5_20612.html
Ce motif offre un boulevard pour refuser de payer ses charges, même justifiées, à une ASL, et cela sans risque jusqu'à parution de nouveaux textes législatifs.
Par ailleurs : comment sont imputées les charges de l'ASL au travers de votre copropriété ? Lisez cet article pour y voir plus clair :
http://www.droit-immo.com/?Copropri...s-d-ASL-AFUL
Une bonne occasion de faire le ménage dans votre situation, cher CASSIA.. |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 13 mars 2013 : 23:08:59
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Merci pour toutes vos informations.
Pour les statuts non conformes, j'ai un peu peur de soulever le sujet, parce que si c'est pour que le président en profite pour faire des modifications de statuts qui l'arrange sur d'autres questions... Et tant que je ne sais pas si je pourrais contrecarrer, ni comment, je préfère ne pas "remuer" sur le sujet des statuts.
citation: Initialement posté par afleuryUne bonne occasion de faire le ménage dans votre situation, cher CASSIA..
Oui ! Mais c'est difficile : il ne faut pas être toute seule. Et même si d'autres copropriétaires sont d'accord avec moi sur le principe, la difficulté est de faire comprendre toutes ces subtilités (quand je vois le temps que j'y ai déjà passé !). Ils s'écroulent et laissent tomber au premier argument -valable ou pas- qu'on leur oppose. C'est un peu normal, il faut vraiment avoir potassé le sujet pour avoir une chance de se défendre. Je vais peut-être y arriver grâce à vous ! |
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afleury
Nouveau Membre
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7
Posté - 14 mars 2013 : 10:19:36
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Entièrement d'accord avec vous sur la prudence avec la non-conformité.
Moi aussi, dans une asl calme et simple de lotissement, j'essaie de régler le problème en douceur, ça me semble un terrain dangereux.
mais pour la régularité de fonctionnement entre votre copropriété et votre ASL, il y a vraiment quelque chose à faire :
les charges doivent être imputées par des règles écrites soit de l'ASL à la copropriété qui redistribue en parts/1000èmes...(concession à un fonctionnement pratique), soit par l'ASL directement à chaque copropriétaire (le plus légal)
les décisions doivent être prises de manière plus légales : les AG de l'ASL doivent être connues des copropriétaires (envoi des convocations et des PV, au moins pour information)
Les statuts de l'ASL doivent être connues et diffusées par votre intermédiaire : quels sont les objets exacts de l'ASL : vraisemblablement, ils comportent la gestion des espaces verts, mais cela reste à vérifier.
Pour modifier la situation :
1- faire disparaitre l'ASL ?
L'ASL est obligatoire dans votre cas puisqu'il y a une parcelle non construite en commun. Or les copropriétés (loi 1965)ne portent que sur les constructions. Le seul moyen de faire disparaitre l'ASL serait de céder la voirie à la commune (ensuite l'absence d'objet de l'ASL permet de la faire dissoudre.. un peu compliqué peut-être, mais radical si c'est possible, car les syndics n'auront plus accès à une ASL "masque", ils devront tout gérer au sein des copropriétés avec la garantie pour vous de la loi de 1965)
2- faire appliquer les statuts de l'ASL, les règles de la copropriété et faire connaitre les éléments essentiels au maximum de copropriétaires pour instituer une pratique supportable pour tous et prévisible dans les décisions.
C'est le minimum, il n'y a pas besoin de décision héroïque, il suffit de patience et de ténacité (quelques années?). Normalement, il y aura des résultats de compromis à la portée d'une action minoritaire déterminée. C'est surement mieux que rien.
3- Trouver une faille dans une procédure irrégulière au vu des statuts de l'ASL ou des règlements de copropriété et attaquer en justice. Si vous êtes absolument sure du résultat(cas vraiment simple et classique - donc fréquent), un avocat n'est pas forcément obligatoire pour vous, si l'action est menée individuellement ou par un petit groupe(limite de 4000€). Par contre vos adversaires devront se payer un avocat, et cela les fera réfléchir(??). Le jugement ne sera appliqué qu'au défaut mis en évidence, pas forcément à l'ensemble des problèmes constatés. C'est une voie délicate, sans doute longue, la solution 2- peut en préparer le chemin, ou l'éviter.. |
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afleury
Nouveau Membre
France
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Posté - 14 mars 2013 : 10:25:32
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petite remarque sur la réponse 3 (Gédehem) :
attention certains syndics achètent un bien dans la copropriété qu'ils gèrent afin d'être en règle avec la représentation de la copropriété auprès de l'ASL ! |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 14 mars 2013 : 15:18:49
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Que le syndic soit par ailleurs copropriétaire ne change rien du tout !
C'est en qualité de représentant des copropriétaires qu'il participe à l'AG de l'ASL.
C'est le cas de Cassia, pdt-syndic de son syndicat, elle-même copropriétaire !
Pour cette dernière, je ne comprends pas trop sa position !
La 1ère des choses à faire est 'information de son syndicat, qui passe par l'info de son CSCoopératif.
Une réunion du syndicat sur ce point est indispensable, avec exposé des aspects juridiques, qu'ils soient légaux ou statutaires.
Se faire aider d'une association locale au fait de ces aspects serait parfait !
Serait pertinent à la même occasion l'information des autres syndicats, par leur CS (les inviter à la réunion).
L'élaboration d'une fiche mémo simple permettant de préciser les choses serait un bon moyen de communication, fiche explicative diffusable.
Ensuite, en tant que représentante en AG ASL des membres de son syndicat individuellement membres de l'ASL, porteuse de leurs mandat, elle doit soulever la question de cette mise en conformité, de l'irrégularité de la représentation actuelle. Ne rien faire ou dire "de peur que..." c'est laisser perdurer des pratiques illicites.
Où serait un "risque" ???? |
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Cassia
Nouveau Membre
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10
Posté - 16 mars 2013 : 22:47:02
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Merci pour vos réponses .
citation: Se faire aider d'une association locale au fait de ces aspects serait parfait !
Si vous pouvez m'indiquer des associations pointues sur ces sujets, je suis preneuse .
citation: Ne rien faire ou dire "de peur que..." c'est laisser perdurer des pratiques illicites.
Où serait un "risque" ????
Le risque que je vois, en mettant sur le tapis la non-conformité des statuts, c'est que le président en profite pour changer aussi l'objet et l'étende à la gestion des espaces verts des différentes copropriétés, alors que je la conteste, parce que pour moi, c'est justement illicite (cf. mon sujet « Ingérance de l'ASL dans les copropriétés ?»). Je ne sais pas s'il a le droit de changer cet objet ou pas ? Et si oui, dans quelles conditions ?
Aussi je conteste la refacturation des charges ASL noyées dans nos charges de copro, je trouve légitime de ne pas mélanger les deux et d'avoir un minimum de détails dans les charges ASL, quitte à ce qu'elles soient annexées, mais pas confondues. Je suppose que ce mode de refacturation peut-être contesté, voire est illicite ?
Je conteste aussi le fait que notre syndic, qui nous représente dans l'ASL et vote pour nous (ok, ne pouvant être constesté) mais sans nous consulter (contestable). D'ailleurs, nous avons notre assemblée à la fin du mois, et l'AG de l'ASL a déjà eu lieu, je viens de l'apprendre de manière non officielle : donc oublions les consignes de vote à notre syndic encore pour cette année.
Je conteste encore que nous n'ayons aucun compte-rendu sur les travaux entrepris, les décisions à prendre...
Ca fait beaucoup de pratiques -illicites (ou pas, je pose la question sur ces différents points)- que je ne souhaite pas laisser perdurer et c'est pourquoi je sollicite vos avis.
Mais j'ai bien conscience qu'arriver comme un bulldozer sur tous ces points en même temps, avec aussi peu de certitudes, de connaissances et d'assurance sur ces sujets, risque de m'emmener droit dans le mur !
Mon but premier étant que l'ASL arrête de s'occuper des espaces verts des copropriétés et de nous entrainer dans de grosses dépenses, qui ne font pas partie de son objet. Si ma question initiale portait sur notre représentation dans l'AG de l'ASL, grâce à toutes vos informations, je comprends, qu'étant représentés par notre syndic qui ne nous consulte pas, on ne peut -dans l'immédiat- s'opposer à aucune décision. Sachant cela, ma question essentielle devient : le président de l'ASL peut-il modifier l'objet dans les statuts pour l'étendre à la gestion de ces espaces de copropriétés ? C'est ce que je crains, car dans « Association Syndicale Libre », il y a LIBRE, au stade de mes connaissances, certes limitées, beaucoup trop libre je trouve ! D'où ma peur d'obliger d'emblée à la mise en conformité des statuts...
Comme dit par afleury...
citation: ça me semble un terrain dangereux. |
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Gédehem
Pilier de forums
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Posté - 17 mars 2013 : 21:08:39
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Alors restez avec votre ASL qui fait ce qu'elle veut, avec des copropriétaires de 4 syndicats pas informés, à commencer par leur CS (dont le votre) : que voulez-vous que l'on vous dise de plus, confirmant ce que vous pensiez déja de l'irrégularité de certaines clauses statutaires et de pratiques illicites ?
Pas de vague et dormez en paix ! 
PS : il est vrai que l'on ne fait rien bouger toute seule : voyez autour de vous, faites de l'information auprès d'amis, de voisins connus qui s'interrogent, groupez-vous : c'est ensemble que les choses bougent. |
Édité par - Gédehem le 17 mars 2013 21:11:03 |
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Cassia
Nouveau Membre
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Posté - 17 mars 2013 : 22:31:45
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Gédehem, j'ai dû mal m'exprimer pour susciter votre réaction : je suis 100 % d'accord avec vous sur le fait de ne pas laisser perdurer des pratiques illicites. J'ai bien compris, grâce à vous tous dans ce sujet comme dans l'autre que j'ai ouvert, que le syndic devrait nous rendre compte des décisions et travaux de l'ASL, nous consulter pour les consignes de votes, que l'ASL ne devrait pas gérer les espaces verts propres à chaque copropriété au vu de son objet, et mettre en conformité ses statuts.
Je compte m'attaquer à chacune des pratiques qui sont ou s'avéreront illicites, ni plus ni moins.
Et ce sur quoi nous sommes également d'accord, c'est qu'il ne faut pas bouger seule.
Seulement j'émets juste une prudence sur la manière de procéder, étape par étape, du fait que je ne maîtrise pas ces sujets. Notamment sur cette question devenue première et essentielle dans notre cas, pour laquelle je crains une parade possible et pour laquelle je ne sais pas répondre : le président de l'ASL peut-il modifier l'objet dans les statuts pour l'étendre à la gestion de ces espaces de copropriétés et si oui, dans quelles conditions ?
Une autre de mes questions portant sur le mélange de la refacturation ASL dans les comptes de la copro sur une ligne, puis-je le contester ?
citation: confirmant ce que vous pensiez déja de l'irrégularité de certaines clauses statutaires et de pratiques illicites ?
Je pars du principe que ce que je pense n'a aucune valeur autre que du bon sens, c'est très subjectif de ma part et très insuffisant en la matière. Rien ne remplace la connaissance. Je n'ai pas encore la confirmation sur tous les points. C'est pourquoi vos réponses précises à chacune de mes questions me sont indispensables. Et c'est pourquoi ma prudence, en aucun cas mon renoncement  . |
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Posté - 18 mars 2013 : 05:55:44
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Cassia, un forum permet de guider vos recherches, pas de constituer le support d'une action contentieuse...
avec les éléments dont vous disposez désormais, il faut sans doute passer à la vitesse supérieure et faire appel à un service professionnel... qui engagera sa responsabilité dans les conseils qu'il prodiguera.
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| Signature de Emmanuel Wormser |
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cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
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Cassia
Nouveau Membre
17 message(s)
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Posté - 18 mars 2013 : 09:00:18
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Ok, merci pour vos conseils.
J'essayais juste de compléter mes recherches, pour orienter mon action à venir, amiable si possible peut-être avec l'aide d'une association, en dernier recours contentieuse éventuellement.
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 18 mars 2013 : 14:14:36
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J'ai du mal à croire qu'une ASL puisse gérer une partie privative.
Libre oui car sans autorisation nécessaire du préfet, mais pas pour faire n'importe quoi : ce n'est pas une associa 1901 !
Et de toutes façons le président doit respecter la procédure décrite dans les statuts pour modifier ces derniers.
Que disent-ils ?
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Cassia
Nouveau Membre
17 message(s)
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Posté - 20 mars 2013 : 21:38:55
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Merci Christophe pour votre aide.
citation: Initialement posté par CHRI64
J'ai du mal à croire qu'une ASL puisse gérer une partie privative.
Moi aussi j'ai du mal à y croire ! En fait, je pense qu'à l'origine, c'est le président qui a mis les espaces verts des copro en plus dans la gestion de l'ASL, c'est juste son interprétation de l'objet de l'ASL: il a vu les mots « espaces verts » dans l'objet, allez hop il a pris tous les espaces verts dans l'ASL, soit par imprécision, soit par incompétence, soit par intérêt.
citation: Initialement posté par CHRI64Libre oui car sans autorisation nécessaire du préfet, mais pas pour faire n'importe quoi : ce n'est pas une associa 1901 !
Et de toutes façons le président doit respecter la procédure décrite dans les statuts pour modifier ces derniers.
Que disent-ils ?
Pour la modification des statuts, le titre « Assemblée générale » Article « Pouvoirs » mentionne « elle se prononce sur la modification des statuts de l'association ». J'en déduis -si vous pouvez dites-moi si j'ai tort!- qu'en l'état, assemblée composée des 4 syndics de copro et sans informations ni consultations, c'est très ouvert... Et surtout, si la parade de la modification de l'objet du président est possible pour s'octroyer la gestion des espaces verts (lots de copropriétés) hors parcelle ASL ?
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Édité par - Cassia le 20 mars 2013 21:41:14 |
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CHRI64
Contributeur senior
638 message(s)
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Posté - 21 mars 2013 : 08:46:52
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Bonjour Cassia,
Concernant la possibilité pour une ASL de gérer une partie privative incluse dans son périmètre, ( =partie commune ou indivise d'une copro ) je ne trouve pas de texte explicite qui s'y opposerait. Mais ce serait une atteinte à la propriété privée et à ce titre "hors la loi".
Concernant la modification des statuts il ne suffit pas de dire qui peut les modifier ( = l'AG ) mais d'en décrire les modalités (1) . Ceci est imposé par l'article 3 du décret 2006 :
" Outre ce qui est mentionné à l'article 7 de l'ordonnance du 1er juillet 2004 susvisée, les statuts de l'association syndicale libre fixent les modalités de sa représentation à l'égard des tiers, de distraction d'un de ses immeubles, de modification de son statut ainsi que de sa dissolution."
(1) Exemple:
Les Statuts sont modifiés suivant décisions prises par l’Assemblée Générale statuant à la majorité de tous les propriétaires en nombre, représentant au moins les deux tiers des voix. Ces décisions sont qualifiées d’extraordinaire?- Au cas où la majorité requise prévue ci-dessus ne serait pas atteinte, l’Assemblée Générale Extraordinaire statuera sur deuxième convocation, à la majorité des membres présents ou représentés
Il est donc hors de question que les modifications se fassent en l'absence des membres de l'ASL. |
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Gédehem
Pilier de forums
15985 message(s)
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18
Posté - 21 mars 2013 : 19:13:12
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... membres de l'ASL que sont chacun des copropriétaires, seraient-ils statutairement représentés par leur syndic respectif (on ne tourne pas on rond : on retombre sur les 2 pieds !)
Concernant les parties communes "privatives" à chaque syndicat, l'ASL pourrait sans doute les prendre en gestion, du moins dans la mesure où elles auraient un usage collectif à l'ensemble des syndicat !
Car à priori, l'objet d'une ASL est de gérer des espaces et équipements communs à plusieurs propriétaires fonciers, le champ d'action d'une ASL étant strictement limité à cet objet.
Encore faudrait-il que cela doit prévu dans chacun des RDC (entretien/réfection des espaces verts dévolus à l'ASL), ou a défaut par un acte passé entre chaque syndicat et l'ASL, avec modification en conséquence de l'objet de l'ASL.
Dans la mesure où il n'est pas prévu conventionnellement (RDC) que l'entretien des espaces verts ou autres parties communes spécifiques à chaque syndicat soient assurés par l'ASL en raison d'une utilité/usage de ces espaces verts communs aux syndicat, il n'est pas possible que l'ASL puisse s'en occuper, cette gestion étant hors champ de compétence de l'ASL.
Il faut insister : une association foncière est limitée à la gestion des choses communes à au moins 2 propriétaires fonciers, certainement pas pour avoir la main sur ce qui relève de leur propriété privative. Ou alors dans le cadre d'une convention spécifique adoptée par chaque propriétaire de fonds.
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Cassia
Nouveau Membre
17 message(s)
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19
Posté - 23 mars 2013 : 21:33:46
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Merci Christophe. Je vais relire les statuts pour trouver les modalités de changements de statuts.
Et merci Gédehem...
citation: Dans la mesure où il n'est pas prévu conventionnellement (RDC) que l'entretien des espaces verts ou autres parties communes spécifiques à chaque syndicat soient assurés par l'ASL en raison d'une utilité/usage de ces espaces verts communs aux syndicat, il n'est pas possible que l'ASL puisse s'en occuper, cette gestion étant hors champ de compétence de l'ASL.
Il faut insister : une association foncière est limitée à la gestion des choses communes à au moins 2 propriétaires fonciers, certainement pas pour avoir la main sur ce qui relève de leur propriété privative. Ou alors dans le cadre d'une convention spécifique adoptée par chaque propriétaire de fonds.
… précieuses informations. Le RDC, je vais le relire aussi, je n'ai rien vu à ce sujet, mais par précaution !
Aussi, j'en profite pour préciser que ces espaces verts n'ont aucune utilité ni usage au niveau ASL (pour d'autres copro) : chacun ne dessert que sa copropriété, et ne permet même pas un raccourci vers une autre copropriété.
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majik
Contributeur senior
863 message(s)
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Posté - 25 mars 2013 : 09:26:58
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bonjour
la situation décrite (4 immeubles privatifs et autonomes, et des parties communes générales) évoque un lotissement.
est-ce le cas?
si oui, un cahier des charges existe t'il? |
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