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sacha64000
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 Posté - 11 févr. 2013 : 12:48:36
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Bonjour à tous,
je suis copropriétaire d'un appartement dans une copropriété de 3 logements
Lors de la rénovation du logement du rez de chaussée, les propriétaires ont décidé d'installer leur chaudière(privative) dans les parties communes de la cave, et nous ont fait signer un avenant sur le RC les autorisant à annexer cette partie commune;
A l'époque, je n'ai pas mesuré les conséquences de cette annexion quasi forcée, que pouvons nous y opposer aujurd'hui ? est-ce que cette installation est un risque potentiel, les propriétaires de l'appartement du rez de chaussée n'ayant pas directement accés à leur chuadière en cas de panne ou fuite, il faut qu'ils aillent intentionnellement dans les cave ?
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Xill
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 Posté - 11 févr. 2013 : 13:54:35
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Bonjour Sacha64000.
L'annexion n'était (hélas) par forcée, vous pouviez vous y opposer...
Votre soucis semble être le risque lié à la présence de cette chaudière dans les circulations des caves.
Il existe de très nombreuses chaudières collectives dans les caves. Elles ne prennent pas feu tous les jours...
En cas de panne, ou de fuite, il vont s'en rendre compte rapidement.
J'imagine que les voisins ont souscrit un contrat de maintenance pour cette chaudière.... Qu'en est-il ?
La décision de modifier le RDC a dû être prise en AG.
Pouvez-vous nous en "faire lecture" ?
Les travaux ont-il été réalisés dans les règles de l'art ?
Que fait le syndic ? La police ?? 
Beaucoup de question, et encore peu de réponses... mais ça pourrait venir...
Un point à préciser (hors sujet) : Vos voisins vont "déguster", question facture d'énergie... |
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Posté - 11 févr. 2013 : 15:17:14
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sacha64000 : "A l'époque, je n'ai pas mesuré les conséquences de cette annexion quasi forcée, que pouvons nous y opposer aujurd'hui "
Qui vous a forcé !! A quelle majorité cette annexion a t'elle été votée ?? SI ceci a bien été proposé avec un dossier complet. Ce n'est pas ces copros qui décident mais l'AG !
C'est au minimum à l'article 26, mais ici ces parties communes ne sont pas destinées à de telles installations, je dirai UNANIMITE !!
Cette chaudière est elle sécurisé dans un local fermé, devenu privatif ?
Xill ": J'imagine que les voisins ont souscrit un contrat de maintenance pour cette chaudière.... Qu'en est-il ?
Vos voisins vont "déguster", question facture d'énergie..."
Cette chaudière est privative et non un élément commun, cela ne regarde pas le SDC, donc pas de contrat de maintenace payé par le SDC !  et aucun facture d'énergie supplémentaire  |
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Xill
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3
 Posté - 11 févr. 2013 : 15:42:28
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Philippe....
sacha64000 s'interroge sur le risque de cette chaudière. S'il n'y a pas de maintenance de la chaudière, il y a plus de risque. La délibération aurait pu prévoir cette obligation.
Le fait que la chaudière soit située dans les parties communes me semble nécessiter que le syndic s'intéresse à sa "dangerosité" (entre guillemets, je n'aime pas le terme...)
sacha64000 est un être humain, comme nous... Dans l'humain, il y a de l'émotion. Le fait que ses voisins "dégustent" question énergie n'est-il pas de nature à contrebalancer le m² qu'ils ont gagné sur leur lot ??
Car après tout, on parle aussi de ça. Les voisins ont demandé et obtenu une autorisation. Sacha s'en rend compte un peu tard et à l'impression de s'être fait rouler. Les voisins sont des salauds.
=> Non, les voisins vont aussi avoir leur embêtements, avec cette chaudière hors de leur lot...
Quand bien même la chaudière serait dans un local commun, fermé, il devrait s'agir d'accorder un droit de jouissance exclusif d'une partie commune (le mur sur lequel est fixée la chaudière et le volume qu'elle représente ne peuvent plus être utilisés par les autres copropriétaires). Il n'y a pas d'aliénation...
Xill |
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sacha64000
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Posté - 11 févr. 2013 : 15:50:38
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Merci Xill et Philippe de vos réponses.. lorsque cette annexion nous a été présentée, j'étais jeune et venais d'arriver dans la copro, j'ignorais tout du système , et le syndic de l'époque était un des copro et copain avec ceux du rez de chaussée..
Bref, non cette chaudière n'est pas dans une partie commune devenue privative, elle est dans une partie commune, point.
et si j'ai bien compris elle va y rester..
et oui le nouveau propriétaire du rez de chaussée trouve qu'il fait froid chez lui, et c'est pourquoi, ainsi que je vous en faisais part lors de mes derniers posts, il souhaite isoler le plafond de nos caves, parties privatives, à ses frais et sans passer par un artisan..rien ne m'oblige à accepter, car il n'y a pas de chauffage collectif ds l'immeuble, donc niet !!
D'autant que le plafond de ma cave est en platre sur clayettes de bois, comme les plafonds d'origine des appts. |
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sacha64000
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Posté - 11 févr. 2013 : 15:58:00
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xill, je ne dis pas que mes voisins sont des salauds, d'autant que les nouveaux arrivants ont acheté les choses en l'état, mais leur proposition est d'isoler nos caves, nous sommes 3, le sous sol de la maison ( maison ancienne de 1900 ) est divisé en 3, ma cave occupe le plus grande partie environ 30m carrés , et je ne veux pas souscrire à cette proposition , car les 20 cm d'isolant plus fourrures arriveraient au milieu de mes fenêtres de cave qui sont au ras du plafond, ainsi que de la porte.
certes, il s'agit d'une cave, mais j'y bricole de temps en temps, elle est aménagée avec des meubles qui montent jusqu'au plafond..
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Xill
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6
Posté - 11 févr. 2013 : 15:58:00
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Sacha,
Petit bémol... Rien ne vous oblige à voter "pour".
Par contre, si le syndicat décide d'autoriser voire de réaliser ces travaux, il est possible que vous soyez contraint de les laisser réaliser...
Dans le cadre de vos relations de voisinage, et en cherchant aussi votre intérêt, il est peut être possible d'informer votre voisin que votre décision sera prise sur son projet global (et que le recours à un artisan, de même que le fait de pouvoir avoir la plus grande hauteur possible sous plafond sont impératifs à vos yeux... cf. votre autre post).
EDIT :
20 cm d'isolant ?? C'est de la laine de verre ou de roche. C'est n'importe quoi, compte tenu de la configuration des lieux que vous nous donnez...
Préférez la dépose du lattis, l'isolation entre-poutre et un isolant plus efficace (dont moins épais)
La dépose/repose des meubles, ainsi que leur stockage, c'est le problème de celui qui paie les travaux...
Quand vos (nouveaux) voisins auront pris en compte le coût définitif des travaux, ils pourront - spontanément - s'orienter vers une solution "par l'intérieur" |
Édité par - Xill le 11 févr. 2013 16:02:59 |
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sacha64000
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Posté - 11 févr. 2013 : 16:04:49
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Xill, non le syndicat ne peut pas m'obliger à effectuer ces travaux, ma cave est une partie privative, et la loi grenelle 2 ne s'applique pas car il n'y a pas de chauffage collectif;
d'autre part, je ne suis pas opposée à une reflexion globale tendant à isoler l'immeuble par ses caves, mais en adaptant le procédé à la destination, en tenant compte du taux d'humidité, etc, et en ne rabaissant pas mon plafond de 20cm, et que cette étude soit réalisée par un professionnel.;
Chat échaudé craint l'eau froide, j'ai passé 2 ans sur pilotis parceque les mêmes anciens proprios avaient supprimé plusieurs cloisons, le plancher de mon appt s'est affaissé, il a fallu huissier, expertise, contrainte etc etc.. d'où ma méfiance |
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Xill
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Posté - 11 févr. 2013 : 16:15:06
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Ah, la destruction des cloisons non porteuses.... qui le sont devenues avec le temps...
Il n'y a pas longtemps, un client voulait que je fasse démolir des cloisons brique pour augmenter la surface d'une pièce dans un grenier (très) aménagé.
La charpente avait été partiellement tronçonnée, et reposait sur ces cloisons. Quand je lui ai dit que je refusais de lui faire prendre ce risque (et de le prendre avec), il ne m'a pas remercié, mais fichu à la porte (très diplomatiquement cependant)...
Un autre le fera. Très bien
Xill |
Édité par - Xill le 11 févr. 2013 16:15:38 |
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sacha64000
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Posté - 11 févr. 2013 : 16:29:49
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Xill, bien d'accord avec vous pour la dépose du lattage et isolant en granulés liége ou autre adapté à l'atmposhére humide des caves, ce qui peut d'ailleurs se faire depuis l'intérieur de son appt, mais lui voit les choses autrement, NB : il est jeune, et négociateur immobilier, peut être sera t'il accessible à la discussion ?
PS, je suis effectivement un être humain comme vous ;-) mais je suis grandement échaudée par les expériences et conflits passés
cordialement |
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sacha64000
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Posté - 11 févr. 2013 : 16:36:43
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oui, ben moi je me suis battue pendant 3 ans avec les proprio du bas , qui me soutenaient que je ne connaissais rien à la flêche que prennent naturellement les anciens planchers, ets, j'ai donc fait constat huissier à ma charge bien sur, expertise par une société d'ingénierie, etc, pour qu'enfin un IPN traverse l'appt du RDC, que les anciens proprios vendent à ce jeune, duement chapitré par moi sur les pbs de cloisons, le recours nécessaire à ce même cabinet d'ingénierie en cas de remodification des cloisons du rez de chaussée, et nous leur avons également remis le compte rendu de ce même cabinet: conclusion, ils ont refusé de payer les 700€ réclamés pour une nouvelle étude, et ont abattu d'autres cloisons.. vous comprendrez donc que je doute de leur aptitude à gerer des travaux dans une batisse centenaire .. |
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Xill
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 Posté - 11 févr. 2013 : 16:53:13
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Conclusion, ils ont refusé de payer les 700€ réclamés pour une nouvelle étude, et ont abattu d'autres cloisons..
Vous comprendrez donc que je doute de leur aptitude à gerer des travaux dans une batisse centenaire ..
Oh que oui !!
Cela changerait aussi ma vision des choses...
S'ils font inscrire leur demande à l'ordre du jour d'une prochaine AG, revenez faire un tour par ici...
D'autres que moi pourraient (très bien) vous conseiller sur le comportement à adopter en AG (observation sur la validité de la décision / L'information donnée etc)
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sacha64000
Nouveau Membre
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Posté - 11 févr. 2013 : 17:12:44
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XIIIIILLLLL.... au secours !!!! ils ont déja abattu les cloisons, en arguant qu'ils sont maitres chez eux, à quoi j'ai cité l'art 12du RC qui oblige de consulter un archi ou équivalent lors de travaux réalisés dans des parties privatives mais risquant d'affecter les parties communes, et dans ce cas la structure même de l'immeuble, mais ils ne se sont pas sentis obligés par cette obligation règlementaire, et je n'ai été nullement soutenue dans ces dires par la syndic bénévole qui est omnubilée par des pbs à la con.. voila où on en est , j'ai donc exigé que soit rajouté cette question à l'ordre du jour de l' AG du 18 fev, et qu'il soit clairement mentionné qu'en dépit des préconisations dressées par le cabinet d'études, et compte tenu de l'antériorité des sinistres liés à ce type de travaux.. les nouveaux propriétaires ont délibérément ignoré cette obligation, et que faire d'autre ? |
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Posté - 11 févr. 2013 : 17:30:49
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sacah64000 : vous voulez dire que ces voisins n'ont pas encore reçu l'accord de l'AG pour annexer des parties communes ET poser cette chaudière dans les cave ??
Cette AG n'a pas encore eu lieu ??
Alors OUI ils passent force, et sont totalement hors la loi !!!
Ce qui est important maintenant est la majorité à atteindre. Minimum article 26, pour l'aliénation de parties communes ( sol de la cave)
Article 26 : double majorité, 2/3 des voix et la majorité des tantièmes !
Vous êtes 3, combien avez vous de tantièmes ? si c'est supérieur ou égal à 334/1000èmes, vous votez contre et donc pas d'annexion possible;
Connaissez vous la position du 3 ème copropriétaire ? est il pour ses travaux ET cette annexion.
Vous pouvez dès à présent mettre en demeure le syndic de faire respecter le RDC et la loi à ces nouveaux ! , ces copropriétaires doivent remettre en état les murs de la cave !!
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Xill
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14
Posté - 11 févr. 2013 : 17:47:50
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Que faire d'autre ??
Les (nouvelles) cloisons abattues ont-elle causé des dommages (de nouveaux, donc), chez vous ?
A défaut, ce n'est pas parce qu'il n'y a pas d'effondrement aujourd'hui, qu'il n'y en aura pas demain...
J'imagine que l'article 12 ressemble à chacun fait ce qu'il veut chez lui, "à condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse la solidité, la sécurité ou la tranquillité de l'immeuble"...
(Merci de nous en sortir le texte précis à l'occasion).
Ce qui sera déterminant, c'est les AG précédentes, les conclusions du BET, le texte du RDC.
Il appartenait au syndic (fut-il non professionnel, j'en sais quelque chose...) de contraindre vos voisins à faire le nécessaire avant d'autoriser les travaux (si cette autorisation a été demandé...)
En l'absence de demande d'autorisation de travaux, il peut (doit) transmettre un courrier aux voisins pour les contraindre à remettre dans l'état initial, sauf à produire les conclusions d'un BET... Vu la situation précédente, le problème que vous risquez de rencontrer (vous, les copropriétaires) n'est pas une hypothèse irréaliste...
Quand est votre prochaine AG ??
Il va falloir adresser au syndic une demande d'inscription à l'Ordre du jour, par LRAR, avec un projet de résolution, sur lequel voteront les autres copropriétaires.
Ce projet pourrait prévoir :
Rappel des conclusions du cabinet d'ingénierie en cas de nouvelle modification des cloisons du rez de chaussée, (a-t-il été évoqué au cours d'une précédente AG ? Si oui, dans quelles conditions ?)
Rappel des travaux entrepris par les nouveaux acquéreur, sans nouvelle intervention du Cbt d'ingénierie,
Décision à prendre :
Obligation de reconstruction des cloisons, ou de faire appel à une société d'ingénierie, qui confirmera l'absence de compromission de la solidité de l'ouvrage.
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Posté - 11 févr. 2013 : 18:16:28
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Xill :" Il va falloir adresser au syndic une demande d'inscription à l'Ordre du jour, par LRAR, avec un projet de résolution, sur lequel voteront les autres copropriétaires."
Une approche toujours personnelle du fonctionnement d'un SDC.
C'est au SEUL copropriétaire qui décide d'aliéner les parties communes pour y poser sa chaudière privative à NOTIFIER au syndic se demande de résolution AVEC tous les documents : Plans, devis, étude architecte, .....
Ce n'est pas à Sacha de le faire. Il n'est pas le demandeur ! il sortira l'étude lors des débats pendants l'AG.
Xill : Décision à prendre :
Obligation de reconstruction des cloisons, ou de faire appel à une société d'ingénierie, qui confirmera l'absence de compromission de la solidité de l'ouvrage.
NON? pas besoin d'un décision d'AG pour cette reconstruction, le sydic DOIT mettre en demeure la remise en état des parties communes; si le copropriétaire casseur et en infraction ne bouge pas, le syndic devra l'assigner pour le contraindre !! le boulot d'un syndic pro ou non pro !!!
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Xill
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16
Posté - 11 févr. 2013 : 18:37:01
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Philippe... Vous lisez encore trop vite
A la cave se trouve une chaudière - Autorisée par décision d'AG - Sacha laisse tomber cette histoire.
Au rez-de-chaussée se trouve un appartement. Les nouveaux propriétaire de ce lot ont démoli des cloisons privatives (probablement devenues porteuses avec le temps). Cela risque de compromettre la solidité du plancher sur lequel :
Au 1er étage se trouve l'appartement de sacha
J'ai bon sacha ??
Sacha est désespérée, elle vient déjà de se coltiner de longues démarches pour obtenir la remise en état, suite aux démolitions effectuées dans les même conditions par le propriétaire précédent du lot situé au rez-de-chaussée.
Le syndic ne bouge pas une oreille...
D'où :
Résolution / Etude à réaliser par un BET (aux frais de qui - a voir)
Et en fonction du texte du RDC que nous fera parvenir sacha, voir s'il faut "muscler" par une autorisation d'agir en justice à donner au syndic, en cas de silence des proprios du lot. |
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sacha64000
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Posté - 12 févr. 2013 : 10:25:05
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Xill, Philippe, je reviens sur le forum ce matin, et oui, philippe, l'histoire de la chaudière est ancienne, donc plus de recours possible.. par contre j'échangeais hier sur ce probléme de cloisons démolies dans l'appt du rez de chaussée par les anciens propriétaires, ainsi que les y autorise le RC, par contre aucune étude de reprise de charges n'a été réalisée à ce moment là , et quelques années plus tard, mon plancher s'affaise, ce que je fais constater aux proprios d'en bas , et j'essuie bien entendu une fin de non recevoir.. donc constat huissier à ma charge, AG extraordinaire( J'ai assume pdt 10 ans les fonctions de syndic bénévole) analyse des causes du sinistre confiée à un bureau d'études, et comme de bien entendu leur responsabilité a été totalement reconnue dans les causes du sinistre, ce qu'ils ont malgré tout contesté.. J'ai démissionné, ne pouvant être juge et partie, avons pris syndic pro qui leur a dit qu'ils devaient prendre les travaux à leur charge, ce qu'ils ont fait au bout de deux ans. au bout du compte nous avons payé un syndic pro pour leur dire ce que tt le monde savait, le syndic en question ne s'est plus jamais manifesté , injoignable, et aucune autre AG, j'ai donc du la démettre et nous avons perdu les fonds qu'elle a conservé.. |
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sacha64000
Nouveau Membre
France
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Posté - 12 févr. 2013 : 10:44:22
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Xill, Philippe, je n'ai pas ici l'article 12 du RC, mais en substance il dit que chacun est libre de réaliser les travaux qu'il souhaite ds son lot, à condition qu'il n'y ait pas de risque de porter atteinte aux autres copro dans leurs parties privatives , ou de porter atteinte à la sructure de l'immeuble. si tel est le cas les travaux doivent être réalisés sous la surveillance de l'architecte du bâtiment , et du syndic, fut-il bénévole, ce qu'elle n'a pas fait, bien entendu, malgré ma demande, alors que les nouveaux propriétaires du bas ont de nouveau cassé des cloisons sans aucune étude préalable, bien qu'informés de l'antériorité en la matière, car le syndic leur a remis avant la signature de l'acte authentique les conclusions du cabinet expert , que je les ai moi même informés verbalement du risque, et leur ai dit que la copro leur demenderait de faire état d'une étude préalable avant de modifier à nouveau le report de charge en abattant d'autres cloisons..Ils s'en sont dispensés, et arguant que l'entreprise assumerait ses responsabilités le cas échéant, à condition que ces travaux aient été déclarés, ce dont je ne suis même pas certaine, alors j'ai porté ce point à l'ordre du jour de l'AG du 18 février, par lette remise contre émargement au syndic pour transmission aux copropriétaire du bas ... j'aurais du l'envoyer en RC, la remise contre émargement datée est elle valide ? |
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Xill
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Posté - 12 févr. 2013 : 11:16:30
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j'ai porté ce point à l'ordre du jour de l'AG du 18 février, par lette remise contre émargement au syndic pour transmission aux copropriétaire du bas ... J'aurais du l'envoyer en [LRAR], la remise contre émargement datée est elle valide ?
=> Oui. Ce qui compte, c'est de pouvoir démontrer que le syndic a eu connaissance de votre demande.
Par contre, il faut que votre demande puisse être inscrite à l'Ordre du Jour.
L'AG aura lieu la semaine prochaine (18 février). Qu'indique la convocation ? Merci de nous retranscrire la partie concernant votre problème.
avons pris syndic pro qui leur a dit qu'ils devaient prendre les travaux à leur charge, ce qu'ils ont fait au bout de deux ans. au bout du compte nous avons payé un syndic pro pour leur dire ce que tt le monde savait, le syndic en question ne s'est plus jamais manifesté , injoignable, et aucune autre AG, j'ai donc du la démettre et nous avons perdu les fonds qu'elle a conservé..
???
Avez-vous un syndic régulièrement désigné, aujourd'hui ?
Comment s'est passé le changement de syndic ?
A vous lire, sur ce point (aussi)...
Cdlt
Xill
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nefer
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20
Posté - 12 févr. 2013 : 11:37:41
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citation: Initialement posté par sacha64000
[br le syndic en question ne s'est plus jamais manifesté , injoignable, et aucune autre AG, j'ai donc du la démettre et nous avons perdu les fonds qu'elle a conservé..
le syndic qui a pris la suite avait tous pouvoirs pour:
- se faire remettre toutes les archives du syndicat
- se faire remettre le solde de la trésorerie
que se soit d'abord par mise en demeure, puis ensuite par la voie judiciaire....en demandant une astreinte journalière
vous pouvez aussi informer sa caisse de garantie et sa RCP
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