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andre78fr
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 Posté - 29 juil. 2011 : 12:31:27
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Tout dépend de comment on définit "saisir un paiement", s'il s'agit juste de générer un fichier de virements ou d'éditer des lettres-chèques (40 pages/minutes il faut une bonne imprimante quand même) à la limite...
S'il s'agit de réceptionner une facture, de la contrôler, de l'imputer correctement, voir même de vérifier que la prestation a bien été réalisée, c'est sans doute un peu plus long...
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JB22
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 22
Posté - 29 juil. 2011 : 13:39:20
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"S'il s'agit de réceptionner une facture, de la contrôler, de l'imputer correctement, voir même de vérifier que la prestation a bien été réalisée, c'est sans doute un peu plus long..."
Quelque soit la méthode utilisée pour le règlement cette tâche sera toujours indispensable et pratiquement non informatisable.
"Tout dépend de comment on définit "saisir un paiement", s'il s'agit juste de générer un fichier de virements ou d'éditer des lettres-chèques (40 pages/minutes il faut une bonne imprimante quand même) à la limite..."
Le paiement par lettre chèque ne peut rivaliser avec les virements automatiques.
La lettre-chèque doit être éditée (une bonne imprimante, O.K.) le chèque doit être signé, la lettre-chèque mise sous enveloppe, affranchie et postée.
Elle sera remise au mieux dans un délai de 24 à 48 heures au bénéficiaire lequel devra signé au dos du chèque, établir une remise en banque, il sera crédité par la banque sous réserve d'encaissement, des surprises sont possibles.
Le virement est établi automatiquement et transmis directement à la banque sans intervention manuelle, il est traité automatiquement par la banque, le bénéficiaire est crédité définitivement sans risque d'impayé.
Il n'y a pas de délai de transmission ni de mise sous pli et de frais postaux
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andre78fr
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23
Posté - 29 juil. 2011 : 14:50:18
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Tout à fait, le virement par fichier est le moyen le plus simple, le plus rapide et le plus efficace pour payer les fournisseurs.
Techniquement parlant, nous sommes dans une période un peu transitoire où avec la fin programmée des liaisons ETEBAC et l'arrivée de nouvelles normes (virement TEPA, Swift...) une petite intervention manuelle est parfois nécessaire (envoi du/des fichier(s) via un portail web de la banque par exemple)... mais comme on s'éloigne complètement du sujet initial je m'arrête là !!! |
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ainohi
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24
Posté - 29 juil. 2011 : 18:29:19
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citation: Initialement posté par JB22
[i]Le virement est établi automatiquement et transmis directement à la banque sans intervention manuelle, il est traité automatiquement par la banque, le bénéficiaire est crédité définitivement sans risque d'impayé.
Il n'y a pas de délai de transmission ni de mise sous pli et de frais postaux C'est vrai et il doit être possible par une même liaison d'ordonner des opérations sur différents comptes ouverts dans une même banque.
Mais si les comptes séparés des différentes copropriétés gérées par le syndics sont ouverts dans des banques différentes, les opérations seront pour le syndic plus compliquées que s'il n'avait à opérer qu'avec une seule banque.
Mais cela ne justifie pas les majorations d'honoraires exigées qui sont souvent abusives. |
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Posté - 29 juil. 2011 : 19:24:11
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Vous êtes tous très aimables de vous préoccuper de la saisie des paiements de vos syndics !!! mais cela est le travail courant d'un syndic.
De nombreux logiciels gèrent parfaitement cela, et peu importe le nbre de comptes et de copropriétaires. Dès que les coordonnées du syndicat et de ses copropriétaires sont saisies, il n'y a pas besoin de le faire chaque jour !! ET surtout il n'y a strictement rien de compliqué la dedans !!!
Nous sommes en 2011 !!!!! pas en 1965 !!!
De plus le compte séparé est une obligation légale; si le syndic propose une dérogation, refuser là , et discuter les honoraires supplémentaires du compte séparé qui ne sont pas du tout justifiés en 2011 !!!!
Quant au chèque prérempli et imprimé en bas de page, cela date déjà de plusieurs dizaines d'années !!!!
Comme je l'ai déjà indiqué, le syndic pourrait tout à fait donner plusieurs dizaines d'ordres de virement depuis son restaurant avec son iphone et la wifi !!!!! nous sommes en 2011 !!!!!! reveillez vous et ne vous laissez pas endormir par votre syndic.
Notre syndic vient sur la copropriété avec son ordinateur, et par la wifi, j'ai immédiatement la situation comptable, le solde de banque, les mauvais payeurs, les comptes fournisseurs pour savoir si ils sont payés, ..... il peut modifier immédiatement toute mauvaise imputation d'une écriture, .....
Nous sommes en 2011 !!!!! et c'est un " petit syndic ", qui ne gère que des comptes séparés.
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JB22
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26
Posté - 29 juil. 2011 : 19:41:04
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"Mais si les comptes séparés des différentes copropriétés gérées par le syndics sont ouverts dans des banques différentes, les opérations seront pour le syndic plus compliquées que s'il n'avait à opérer qu'avec une seule banque."
Le système actuel ETEBAC qui sera bientôt remplacé par le TEPA, Swiftnet et EBICS ne gérent que les relations d'une Banque avec son client et vice et versa.
"Mais cela ne justifie pas les majorations d'honoraires exigées qui sont souvent abusives."
Les majorations ne sont effectivement pas justifiées, mais comme les honoraires des syndics sont libres et le fait qu'on ne change pas de syndic comme de chemise. Les syndics abusent et abusent de ce procédé pour dissuader les copropriétaires et obtenir la dispense.
C'est la raison pour laquelle des associations comme l' ARC luttent pour le compte séparé sans dispense possible. |
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andre78fr
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27
 Posté - 29 juil. 2011 : 20:44:39
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@JB22 ; vous avez repris ma boulette, TEPA c'est la loi Sarkozy (bouclier, défiscalisation des heures sup...) tandis que les virements c'est SEPA !!!
@philippe388 ; c'est très juste, il est vivement recommandé de choisir un syndic moderne et équipé d'un ordinateur :-)
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JB22
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28
Posté - 29 juil. 2011 : 21:52:25
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O.K. j'ai fait une faute, il s'agit du SEPA (Single European Payment area) dont la généralisation est prévue d'ici 2012 (?). |
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JPM
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29
Posté - 29 juil. 2011 : 22:21:48
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Sur le compte séparé, dont je suis un fervent partisan, il y a faux débat sur les honoraires .
Aujourd'hui, Dupont et Durand syndics professionnels proposent pour un type d'immeubles déterminé 14 000 € avec un compte séparé et 12 500 avec la dispense.
Si la dispense est supprimée à compter du 1er janvier 2013, il est bien évident qu'ils demanderont 13 900 € à compter de cette date
Comme tous les syndics professionnels feront de même il faudra y passer pour un certain temps. Mais les avantages seront acquis : sécurité financière, transparence et plus grande facilité du contrôle de la trésorerie. Et surtout la disparition d'une atteinte à la libre concurrence.
Petit à petit la concurrence jouera pour de bon, et la qualité des prestations idem.
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ALH14U
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30
Posté - 29 juil. 2011 : 22:25:56
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En fait Syndic n'égale pas souvent Agence
Un contrat basique est passé par le syndicat avec une Agence CCCCC qui a tel compte,
L'agence est réprésentée par un PDG, il y a éventuellement un Directeur, éventuellement un syndic professionnel (souvent c'est pas clair nominativement), toujours des personnes qui se disent gestionnaires d'immeuble.
Sur Paris, des agences écrivent des absurbidités "le syndic c'est le personnel de l'Agence". N'importe qui peut signer LE SYNDIC.
Le compte séparé est géré intitu personnae donc par votre syndic professionnel et n'est pas le compte de l'Agence. Qui reçoit les honraires et charges sur ce compte et qui payent les prestataires à partir de ce compte en mettant sa signature au bas du chèque.
C'est une relation "personnalisée" et donc professionnalisée, entre tous les actuers, et pas n'importe qui pafois non localisée dans l'Agence (bureau secondaire ..).
C'est très important d'autant que l'agence peut être absorbé, qu'une autre personne à la carte de la transaction immobilière,....
Il ya une garantie de personnalisation et de responsabilité, ...
Il y a moins de turn over des gestionnaires qui gèrent véritablement sous couverts du syndics professionnel également reconnu à ce titre par les autres salariés de l'Agence.
Voilà en complément et effectivement sans disgressions l'avantage et l'exigence de gestion par professionnel ce qui passe par un compte par immeuble.
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ALH14U
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31
Posté - 29 juil. 2011 : 23:32:20
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En fait il faut dissocier :
Une Agence parfois appellée improprement le syndic , l'Agence a au moins un compte bancaire tenu par les dirigeants et le directeur ou gérant,
Un mandataire du syndicat X syndicat qui a un compte individualisé et totalement indépendant de celui de l'Agence, ouvert et géré par le mandataire
Il n'y a pas photo quand à l'interêt premier expliqué par ailleurs sur la clarté des lignes de recettes et dépenses et secondaire sur la personnalisation de gestion du compte séparé se faisant par le mandataire de l'immeuble travailant dans l'Agence (syndic).
L'obstacle majeur est la professionalisation du statut de mandataire de syndicat, Il n'y a pas assez de professionnels et ils faudraient qu'ils puissent travailler sur plusisuers agences sans difficulté à temps partiel par ailleurs.
De nombreuses personnes morales d'agences ont obtenues facilement les diverses cartes, n'individualise pas (sur le relevé cerfa rempli en Préfecture) car la personne qui a créé l'Agence, fait comme si elle était le syndic le Directeur, mais en fait fait autre chose et emploie au noir ou en ne reconnaissant pas les employés sur des grilles conventionnelles correctes, ni ne les forment, ni ne les assistent,...
D'où qualité des gestions et une efficience parfois très basse selon la gestion du personnel dans l'Agence qui vous a fait voter son contrat, la reconnaissance individuelle et la véritable déclaration par le représentant de l'agence d'un mandataire (syndic) affecté à votre syndicat.
Le représentant de l'agence en cours d'AG dit également votre syndic, n'a en fait aucune qualification et reconnaissance et même en essayant de bien faire, sera vite dépassé devant les taches réelles si l'on veut bien gérer un syndicat.
Dans une petite agence il est possible que les postes soient cumulés, mais en fait aujourd'hui un indépendant PDG (ou gérant ou Directeur) exercant également la profession de Syndic et sans gestionnaire c'est très rare,sauf en debut de carrière quelques années, quand il s'agit de plus d'une création d'agence. Le compte de l'Agence n'est d'ailleurs pas encore trop développé ou complese !
Dès qu'il y a plusieurs gestionnaires, plusisuers cartes GI ou TI dans l'Agence, il faut demander un vrai mandataire avec un vrai compte séparé,
C'est une garantie d'efficience et de sécurité,
Avantage également +++
Celà oblige également les agences à avertir s'il y a départ du syndic professionnel, comme l'indique l'un de nos interlocuteurs.
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Posté - 30 juil. 2011 : 09:27:11
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ALH14U : citation: L'obstacle majeur est la professionalisation du statut de mandataire de syndicat
ALH14U : citation: Il n'y a pas photo quand à l'interêt premier expliqué par ailleurs sur la clarté des lignes de recettes et dépenses et secondaire sur la personnalisation de gestion du compte séparé se faisant par le mandataire de l'immeuble travailant dans l'Agence (syndic).
????
ALH14U : citation: D'où qualité des gestions et une efficience parfois très basse selon la gestion du personnel dans l'Agence qui vous a fait voter son contrat, la reconnaissance individuelle et la véritable déclaration par le représentant de l'agence d'un mandataire (syndic) affecté à votre syndicat.
????
Désolé, mais vos posts sont tous incompréhensibles !!!!!! du langage d'homme politique, sans aucuns rapport avec la question posée.
Compte séparé obligatoire et des honoraires corrects.
Les syndics ont depuis longtemps proposé des honoraires bas, voir très bas. Ils furent complétés par les intérêts générés par les comptes uniques , puis par des facturations de plus en plus nombreuses qui n'ont fait qu'augmenter les honoraires de base, noyant ainsi le poisson !!!!
les taux ayant fortement baissés, les syndic ont fortement augmenter leurs honoraires de base depuis 3 ans, et inventent chaque année des factures supplémentaires et divers forfaits; pour la plupart illégaux !!!
Nous avons changé de syndic il y a 2 ans, en passant du numéro 2 français L..y à un "petit syndic", en pleine expansion.
Des honoraires sérieux - 150 € TTC par lot, mais AUCUNE facturation supplémentaire ( sauf envoi et copies), et un compte séparé.
En comparant ceci avec ceux du précédent syndic, de +25% au départ pour le petit syndic en comparant les honos de base, ceux du "grand syndic" en final se retrouvent à + 40%.
Plus de 20 clauses payantes supplémentaires sur le contrat du grand syndic. forfaits divers administratifs, de trvaux,......
Le travail est également totalement différent. Il faut savoir payer plus pour gagner plus !!! en sérieux et en montant de charges finales.
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ALH14U
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33
Posté - 30 juil. 2011 : 12:34:09
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Monsieur jesaistoutetlesautressontincompréhensiblesetcons
Relisez la demande d’Alain :
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Alain
Merci pour vos appréciations..
Y a t il un risque ou des difficultés supplémentaires, lors d'un chgt de syndic, pour retrouver ses "billes", si on "lache" un syndic à compte unique??
et pour le travail des vérificateurs aux comptes, est ce aussi facile qu'avec un compte séparé??
Pourriez vous m'éclairer sur ces 2 points, le second en particulier.. ?
merci
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Je répond à la question.
Le compte séparé permet d’avoir uniquement les entrées et sortie (débits et crédits) financières du seul syndicat de copropriété gérés et contrôles par le mandataire.
Ce qui n’est pas le cas du compte de l’Agence géré par le PDG.
Le syndic ne peut pas quitter l’Agence alors qu’avec un compte non séparé le syndic peut quitter l’agence sans informer et en déléguant simplement parfois à n’importe qui (travail de gestion plus ou moins virtuel et séreux entre AG)
Et de pouvoir également en discuter avec la personne qui détient (a demandé l’ouverture) le compte au nom du syndicat de copropriété en tant que mandataire.
Comme les entrées et sortie sont régulières le syndic est présent de façon régulière dans l’Agence et ne peut exercer virtuellement la gestion de votre immeuble.
C’est avec un compte séparé dans tous les immeubles que nous obtiendrons 'les copropriétaires !) la professionnalisation efficiente de la gestion immobilière rarement exercée par des gens formés et reconnus (voir livre blanc sur la distribution des cartes et sous cartes par les Préfectures)
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Posté - 30 juil. 2011 : 13:18:11
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ALH14U : j'ai essyé de vous suivre depuis longtemps, mais votre réponse est également incompréhensible
citation: Ce qui n’est pas le cas du compte de l’Agence géré par le PDG.
Le syndic ne peut pas quitter l’Agence alors qu’avec un compte non séparé le syndic peut quitter l’agence sans informer et en déléguant simplement parfois à n’importe qui (travail de gestion plus ou moins virtuel et séreux entre AG)
Cela ne veut strictement rien dire !!! 
Avez vous compris le role d'un syndic ?? un syndic est un mandataire du syndicat de copropriétaires. Le syndicat reste et les syndics changent !!!!
ALH14U : citation: Comme les entrées et sortie sont régulières le syndic est présent de façon régulière dans l’Agence et ne peut exercer virtuellement la gestion de votre immeuble.
Rélisez vous vos propos ?? que veut dire exercer virtuellement la gestion de l'immeuble ???
passibêtemaiscomprendriendutout !!!
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ALH14U
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Posté - 30 juil. 2011 : 23:04:47
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La gestion virtuelle du syndic professionnel c'est je vous l'ai déjà écrit et je peux vous envoyer les preuves,
Un PDG d'Agence qui écrit aux copropriétaire en disant que la carte GI est attribuée à la société personne morale et donc à n'importe qui.
C'est une fabulation natturellement et bien dénoncée par l'ARC et vous pouvez vous adresser à cette association pour avoir des explications car effectivement vous en avez besoin !
Par ailleurs je répond à Alain sur les arguments en faveur du compte séparé,
Je pense qu'il aura un avis à nos propos et qu'il comprendra bien les subtilités que nous abordons et sont par ailleurs très d'actualité (voir dernier numéro et futur enquête sur les faux comptes séparés et le pourquoi ?).
En effet ce n'est pas de la méchanceté de l'Agence (ou succursalle ?) de ne pas faire un compte séparé, mais c'est tout à fait impossible.
Il faut que le législateur oblige le fait que tous les syndicats de copropriété aient un vrai compte séparé, avec un vrai mandataire physique syndic professionnel "en chair et en os !", car efffectivement tout le monde noit le poisson à ce sujet et il s'agit in fine de bien gérer "en bon père de famille compétent" des immeubles qui vous sont confiés, et dont les décisions ont été prises par les copropriétaires. Ce n'est pas facile et c'est surtout un travail qui se fait répétons le entre AG.
Vous comprendrez sans doute plus tard, ..... je l'espère ou tout au moins je le souhaite !
Bon mois d'août je pars en congé trois semaines en Bretagne.
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ALH14U
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36
Posté - 30 juil. 2011 : 23:18:52
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Entendons nous bien :
Un compte séparé ouvert ET utilisé pour toutes les écritures : entrées et sorties !
Il y a sans doute plus de faux comptes séparés (utilisés en fait partiellement) que de copropriété en vrais comptes séparés (toutes les écritures sur le compte).
Pourquoi ouvrir un compte partiellement utilisé par la copropriété (certains membres, certains prestataires ?), qu'est ce qui bloque ? celà parait incroyable !
J'ai mis moi aussi du temps à comprendre le pourquoi, de l'intitu personnae et du 24h/24 365jrs sur 365, impossible à réalisé par certaines "fausses" Agences, déclarées comme siège princiapaux avec dirigeants, employés, syndics, gestionnaires, en fait sièges très secondaires, avec pas grand monde dedans !!
Toutes les Agences ne sont sans doute pas comme celles que j'ai pu malheureusement connaître depuis mon arrivée sur Paris, c'est sans doute pour celà que la compréhension vous est difficille.
Philippe, rassurez vous votre cas n'est pas grave et sans doute pas incurable et de toute fà çon vous choississez bien vos agences et vos mandataires apparemment.
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mespres
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Posté - 31 juil. 2011 : 21:23:31
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Revenons aux fondamentaux.
on entend bien souvent dire "avec un compte unique le syndic s'en met plien les poches". J'ai fait l'exercice avec ma copro, budget de 90000 €. C'est assez compliqué à bien calculer, mais à partir du solde courant tel qu'apparaissant sur les relevés bancaires du sous compte de mon syndicat, j'ai simulé le gain produit par un placement à 3,5 %. Résultat : 600 €, moins d' 1 % du budget.
un sous compte se présente exactement de la même façon qu'un compte séparé, en terme relevé bancaire. J'ai pu récemment identifier que mon syndic se prenait 10 % sur les règlements des sinistres.
Seul problème réel du sous compte : la faillite du syndic.
Pour mettre de l'ordre dans tout ça, il faudrait que les banques propose un produit "multi comptes séparés", avec facilité de gestion pour le syndic, et garantie de compte séparé pour le syndicat.
Certains, comme l'UNARC, font une fixation sur le compte séparé : il y a bien d'autres problèmes syndic à régler : je ne fais pas la liste : tout le monde la connaît (manque de réactivité, opacité des rémunérations ...)
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ainohi
Contributeur vétéran
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38
Posté - 31 juil. 2011 : 21:57:15
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citation: Initialement posté par mespres
Revenons aux fondamentaux.
on entend bien souvent dire "avec un compte unique le syndic s'en met plien les poches". J'ai fait l'exercice avec ma copro, budget de 90000 €. C'est assez compliqué à bien calculer, mais à partir du solde courant tel qu'apparaissant sur les relevés bancaires du sous compte de mon syndicat, j'ai simulé le gain produit par un placement à 3,5 %. Résultat : 600 €, moins d' 1 % du budget. On reste sur une vieille idée. Quand on avait une inflation à deux chiffres les placements de trésorerie rapportaient beaucoup. Ce n'est plus vrai et pour les petits syndics, il n'y a aucun intérêt à être dépositaire de plus ou moins relativement grosses sommes. Pour les très gros, cela présente néanmoins encore un intérêt.
citation: Initialement posté par mespres
un sous compte se présente exactement de la même façon qu'un compte séparé, en terme relevé bancaire. J'ai pu récemment identifier que mon syndic se prenait 10 % sur les règlements des sinistres.
Seul problème réel du sous compte : la faillite du syndic.
Il y en a d'autres.
Sur un sous-compte d'un compte commun, un paiement indique un versement du sous-compte vers le compte pivot. Il n'indique pas un paiement effectif du fournisseur.
En cas de changement de syndic, avec un vrai compte séparé, si la banque n'y met pas de la mauvaise volonté, mais si elle le fait elle est en tort, il suffit d'indiquer que le représentant de la copropriété a changé. Le syndic quittant ne peut plus faire aucune opération. La copropriété garde le même compte et le nouveau syndic peut l'utiliser dans un délai de quelques jours. cette réduction des délais de mise à disposition des fonds de la copropriété peut présenter un grand intérêt, surtout quand il faut verser le salaire d'un gardien. |
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Posté - 01 août 2011 : 08:15:53
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et si ce compte unique rapporte si peu, pourquoi le garder en contrepartie des doutes, insatisfactions, etc.... |
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Posté - 01 août 2011 : 09:25:52
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Faire un calcul d'intérêts sur une seule copropriété ne rend pas compte de la réalité des fonds disponibles pour les cabinets de syndics. Cela est le calcul généralement proposé par les syndic en AG !!!
Il faut prendre en compte un montant moyen des fonds de roulement et des fonds travaux.
Prenons 150 € de fond de roulement perso., et 8 000 000 de lots de copropriétés soit 1 200 000 000 € !! 1 milliard 200 millions d'Euros soit 8 millards de francs !!!!
Une paille !!!!
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