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bailleurX
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 Posté - 01 déc. 2006 : 15:10:00
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en regardant la situation dans sa globalité
il existe de nombreux logements ( qui pourraient être sociaux) et qui restent vides ou chers..
pourquoi ?
Pour la simple et bonne raison qu'il n'existe aucune garantie durable de payement des loyers
Oui LOCAPASS est supposé répondre à une partie du problème. Mais il est destiné aux gens qui travaillent ou qui ont récemment eu une activité professionnelle (donc pas les cas les plus grave), de plus sa durée est limitée à 3 ans et 18 mois d’impayés.
Ensuite le FSL mais il ne garantit pas le payement du loyer. Si le locataire ne rempli pas ses dossiers CAF ou si une partie de son loyer n'est pas prise en charge par son allocation, ou si sa situation change (retour à l'emploi) il y a alors un fort risque d'impayé.
Pour pallier à ces problèmes le bailleur à 2 solutions :
- Rechercher le moindre risque (locataire solvable ou faisant preuve d'une activité professionnelle régulière, même pour les logements dit sociaux)
- Louer suffisamment cher pour compenser le risque (couvrir ses traites par un loyer mensuel plus élevé) ce qui est pris n'est plus à prendre
Les incitations au logement social devraient donc inclure une garantie sur l'investissement du bailleur, plutôt que de se traduirent uniquement en terme d'aide à la rénovation ou à la construction et en obscures avantages fiscaux (dont seuls les plus riches et mieux conseillés peuvent comprendre les méandres).
En bref, il me semble que pour un bailleur il serait plus attractif de louer peu cher en ayant une garantie de payement du loyer (sur n'importe quelle durée d'engagement)
que de bénéficier d'un jacpot de départ (par ailleurs imposable)
Pour ce faire il suffirait simplement de signer une convention entre l'état et le bailleur, après visite du logement (reconnu salubre), le bailleur s'engageant à louer à un tarif social convenu, à un public ayant de bas revenus (même condition que logement social actuel), et l'état s'engageant à compenser les risques d'impayés pendant toute la durée de l'engagement sans limite et les frais afférant à la remise en état du logement après le départ du locataire (voir fonctionnement du dépôt de garantie locapass).
Dans ce cas de figure
- le bailleur pourrait louer son bien à une personne même très défavorisée en toute sérénité
- l'état n'a pas à donner de subvention d'avance au bailleur (économie sur le budget)
- l'état à plus de pouvoir pour récupérer les impayés de loyer que le bailleur (il peut le compenser par les subvention qu’il n’a pas donné)
- l'état peut mettre en place pour compenser les impayés et pour aider le locataire les aides sociales nécessaires (qui en tous les cas seraient versées)
En clair ce ne serait plus au propriétaire d'assumer les difficultés financières de ses locataires et leurs conséquences
Ainsi de nombreux logements actuellement laissés vacants pourraient être remis à la location
et beaucoup de propriétaires de logements existants pourraient faire un vrai choix entre louer plus cher en prenant des risques ou moins cher en toute sécurité
Bien sûr il ne faut pas que les loyers soient systématiquement fixés trop bas pour que l’investissement de base soit payable pour le bailleur. Ni que les conditions de revenus soient dastiques et ne permettent qu’aux RMIstes d’accéder à ce type de logement
On peut envisager par exemple deux ou trois niveaux de maîtrise du loyer avec des incitations simples comme :
1) très social > très bas loyers > RF non imposables et TF réduite de 60 %
2) social > bas loyers > imposables à 30 % et Tx foncière réduite de 40 %
3) populaire > loyer maîtrisé > imposable à 70 % et TF réduite de 20 %
réservé au logements n'ayant pas bénéficié d'une subvention supèrieure à 20 %
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être ou avoir là est la question... |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 16:35:51
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| Je crois bien que le LOCA PASS était une sorte de ballon d'essai pour de telles mesures. Si j'ai bien compris, les organismes 1% logement ont dû faire face à beaucoup d'impayés, ce qui pourrait inciter les pouvoirs publics à la prudence envers ce type de garantie, qui pourrait devenir un gouffre sans fond. Quelqu'un a-t-il des chiffres? |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 16:56:00
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au moins comme ça ils se rendent compte à quels problèmes nous sommes réellement confrontés
ceci dit je ne pense pas que la méthode de gestion du locapass soit des plus efficace. Laisser un mauvais payeur s'endetter pendant des mois sans réagir sous prétexte qu'il paye régulièrement l'étalement qui lui a été consenti ne relève pas de l'intérêt réel du locataire car l'endètement ne cesse d'augmenter. Il me semble que l'accompagnement social qui est notifié dans les conditions du Locapass devrait être plus réactif.
De deux choses l'une ou le locataire peut payer et le payement doit être effectué (par saisie ou obligation diverses) ou le locataire ne peut pas payer et la CAF et les organismes sociaux doivent prendre le relais
c'est peut être un peu catégorique comme jugement mais pourtant pas dénué de sens humain Certaine personnes ne savent même pas à quoi elles ont droit |
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martin gal
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1379 réponses |
Posté - 01 déc. 2006 : 20:03:47
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Voilà une contribution intéressante et constructive. Il me semble que le Borloo ancien commence à répondre à ce type de préoccupations.
Si vous louez en Borloo ancien à un Rmiste, votre loyer sera payé par la CAF (donc quasiment garanti sauf si le locataire néglige de payer la modique partie qui est à sa charge). Vous bénéficiez d'autre part d'une déduction forfaire de 45% qui s'ajoute aux autres déductions, donc pratiquement pas d'impôt foncier à payer. Cerise sur le gateau, vos travaux sont subventionnés jusqu'à 80% si vous êtes dans un périmètre de l'ANAH.
Le Particulier avait sorti un numéro spécial sur le sujet il y a quelques mois en expliquant ces divers avantages. Je me suis lancé "pour voir" dans une 1ère opération. |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 17:10:25
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oui Martin gal c'est bien un peu le fond de mon idée les avantages sont immenses pour les bailleuurs qui sont bien conseillés ou qui comprennent le charabias des divers avantages supposés découler de l'inverstissement immobilier.
moi je ne compends pas grand chose à tout ces trucs : je te donne d'une main je te reprends de l'autre.. au final je n'arrive pas à savoir clairement où ou quand on va me présenter l'adition...
Au risque de m'attirer les foudre de certain UInautes, j'ai du mal à comprendre que l'état dépense autant d'argent pour dévelloper le capital foncier des plus riches sous prétexte de faire du social
je pense d'autre part que les constructions neuves sont actuellement assez couteuses et qu'il n'est pas "rentable" de louer du neuf en social.
je souhaitais simplement faire le raisonnement inverse en me disant qu'il existe de nombreux logements déjà amortis pour lesquels un propriétaire pourait facilement accepter de faire du logement social pour peu qu'on lui garantisse vraiment le payement du loyer
ce qui couterais beaucoup moins cher à l'état donc à vous et moi...
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 17:26:55
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Martin Gal, dans certains département on pouvait, au moins il y a quelques années, financer 100% des travaux entre l'ANAH et le volet insertion du RMI (à la charge des départements). Le loyer imposé était si bas qu'un célibataire pouvait se loger dans plus de 50m² (refait à neuf) sans dépasser le plafond APL, donc sans débourser un centime (en fait, comme ces logements étaient aménagées dans de petites copropriétés sans charges, il lui restait même un reliquat mensuel d'APL, et il était exonéré de TH etc). Bien séduisant donc...
Sauf que le bailleur n'avait pas le choix du locataire, et que les bureaux d'accès au logement ou équivalent, plaçaient là des locataires dont plus aucun organisme HLM ne voulait.
Il y a donc eu sur ce forum des témoignages de bailleurs ayant choisi cette option, dont certes les loyers étaient payés par la CAF, mais qui étaient confrontés à des plaintes pour trouble du voisinage, et qui savaient très bien qu'ils n'obtiendraient jamais l'expulsion de leurs locataires, parce que leur relogement serait indéfiniment impossible; qui savaient très bien aussi que leur bien était très dégradé.
Bon courage donc! |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 06 déc. 2006 : 17:51:58
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effectivement vu comme ça
vous brisez mes bonnes intentions |
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martin gal
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1379 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 01:37:21
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thoveyrat,
merci pour vos "encouragements" mais trop tard, le coup est parti. Sur le papier c'est une très bonne opération. Reste comme vous le dites l'inconnue du locataire. Je n'avais pas pensé au risque dont vous parlez (le locataire à problèmes refusé par tous les bailleurs sociaux de la région et qu'on refile à l'innocent bailleur privé qui s'aventure dans le logement social). J'aurai quand même le droit de refuser telle ou telle famille que la Mairie me proposera d'après ce qu'on m'a dit. En fait je n'en suis pas encore là, ayant simplement acheté la maison et déposé le dossier anah pour avoir la subvention 70% sur mes travaux. A suivre...
bailleurX,
Je suis d'accord avec vous en partie seulement.
D'accord sur le fait que l'Etat accorde des gros avantages mais en contrepartie, comme le dit thoveyrat, vous n'avez pas le libre choix du locataire et vous êtes coincé par une convention de 9 ans (mini) si vous voulez vendre ou occuper vous même. Donc le deal est mutuellement avantageux.
Mais ces systèmes ne sont pas spécialement pour les riches ou pour les personnes les mieux conseillées. D'après ce que j'en sais, les conseillers en gestion de patrimoine ne goûtent pas trop ce genre d'investissement dans le logement social, ils n'y connaissent rien et ça leur fait peur (à juste titre, dira thoveyrat).
Pour le cas que vous évoquez (logement déjà amorti pour lequel un propriétaire accepterait de faire du logement social pour peu qu'on lui garantisse le paiement du loyer), je pense que le borloo dans l'ancien est une réponse. Faites quelques recherches et vous verrez, ce n'est pas bien compliqué. Si vous le souhaitez, je vous documenterai directement par mail. |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 07:57:00
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BailleurX, en PST (les 70% à l'ANAH) vous devenez bailleur social, mais pas nécessairement pour ce genre de locataire. Je pense que, surtout si vous vous faites connaître au BAL, vous avez encore des chances raisonnables de vous voir attribuer des locataires impécunieux mais sérieux (et il y en a... par exemple, des surendettés, qui ne sont pas nécessairement des paniers percés chroniques, ou des divorcés/séparés avec enfants survivant d'un CES ou d'un CDII - l'esclavage - etc), ce qui est votre objectif je suppose. Avec la subvention supplémntaire pour remise en état de logement vacant, pareil.
Je ne faisais allusion qu'à ceux qui complétaient les subventions de l'ANAH par les fonds du RMI, et que tout le monde considérait dans les services sociaux comme "de méchants riches qui faisaient une bonne affaire sur le dos des RMIstes", d'où probablement les locataires envoyés; et je ne parle là que d'un département (dans le Sud-Ouest) + les deux cas que nous avons vus ici (au moins un était dans le Sud-Est). Je ne sais pas du tout si on peut généraliser.
Bon courage! |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 09:35:21
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je connai bien le système du PST puis j'ai déjà depuis 5 ans un logement qui rentre dans cette mesure :
j'ai touché 70% du montant des travaux soit 12000€ imposables
je demande à chaque nouveau locataire l'accord de l'ANAH
et je respecte crupuleusement le montant du loyer fixé
je suis payée par les locataires pour peu qu'ils soient de bonne volonté j'ai même dans la plupart des cas recours au locapass en garantie supplémentaire.
et c'est exactement ce que je dénonce car
je choisi les locataires ayant les revenus correspondant aux critères de l'ANAH (soit revenu moins de 950€ par mois pour une personne seule)
mais ayant aussi une activité professionnelle (contrat de qualif, apprentissage, chomage, interim...) pour pouvoir aussi faire un dossier locapass
Soit ce PST ne bénéficie pas aux plus démunis...
Et je ne vais pas en plus relancer la polémique concernant le changement de situation du locataire, qui dès son entrée dans le logement peut gagner 2000€ par mois sans avoir à restituer le logement
Tiens en parlant de MES avantages connaissez vous la réponse à la question que j'ai déjà posé plusieurs fois :
Savez vous si les loyers des logements en PST sont imposables ou non ?
merci de vos conseils |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 10:48:08
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Les loyers des logements en PST ne sont pas spécifiquement non imposables, ils sont exactement comme les autres. Vous pouvez donc choisir le régime qui vous arrange le plus, d ailleurs en PST (mais aussi en "conventionné simple" dans le cadre des OPAH, ce qui n est pas très logique) les loyers sont si bas que vous rentrez dans tous les dispositifs.
Par ailleurs, les subventions de l ANAH sont imposables, mais les travaux sont déductibles, donc, l un dans l autre, vous déduisez uniquement ce qui reste réellement à votre charge. A moins que la règle n ait changé récemment, mais cela m étonnerait. |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 11:16:55
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thoveyrat merci de vos réponses
mais que voulez vous dire par
Citation :
Les loyers des logements en PST ne sont pas spécifiquement non imposables, ils sont exactement comme les autres. Vous pouvez donc choisir le régime qui vous arrange le plus
quel est donc le régime qui serait sencé m'arranger le plus ? |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 13:35:03
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| Robien ou Borloo ancien, plutôt, car le régime du micro-foncier n'est pas très adapté... Il devait y avoir un régime spécial pour les bailleurs qui louent leur bien à des organismes de logement, je ne sais pas si c'est entré en vigueur? |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 13:43:26
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| pour bénéficier des avantages borloo ou Robien j'aurrais du faire une déclaration au spéciale au impôt dés l'achèvement des travaux sij'ai bien compris. Je ne l'ai pas fait je suppose que ça ne peux pas être rétroactif |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 14:20:08
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| C'est une excellente question, et je vous remercie de l'avoir posée... Heu... Si vous la posiez à votre CDI? |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 07 déc. 2006 : 14:38:10
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voyez ça il faut croire que c'était dans l'air du temps
DP-conventionnement_Anah.pdf |
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martin gal
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1379 réponses |
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bailleurX
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ARdL
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1967 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 17:00:37
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Au lieu de penser à faire des logements de qualité inférieure pour des gens à revenus modestes ou nuls.
Pourquoi ne pas consacrer les ressources à augmenter les revenus des gens et l'economie !!
Les logements sociaux ne servent que les politiques leur besoin d de financement et de cadeaux à leurs clientèle
Même Chavez ne pousse pas le logement social mais l'accession et les transports.
Ce débat, plein de bonnes intentions, oublie que 42% des français sont éligibles au logement social.
Oulbie aussi que dans logement social, il y a les tours ou les clapiers à lapin de qualité discutable, et des résidences Grand luxe avec vue sur la Seine. Ou des maisons de ville à Lyon 2è ou dans le Marais (18millions d'euros pour 24 logements attribués selon des critères discutables).
On oublie aussi que plus de 15% des résidents au moins ont des ressources supérieures aux plafonds, cela c'est sans la fraude aux allocations...
Il y a 15 à 20 classements dans le logement social.
Dans ce nomr fourre tout, il y a du haut de gamme. Pourquoi ?
Et beaucoup de petits propriétaires privés ont des logements de qualité inférieure.
Créer du logement social c'est apauvrir les propriétaires (6°% des français), tirer le système vers le bas et financer les partis politiques.
C'est un choix plus difficile de tirerles gens vers le haut, moins démagogique mais qui lui imposent de faire des sacrifices et de remettre en question des tabous
Comme le logement social par exemple ?
- Savez vous que les élus locaux définissent des critères par race, ethnies, (rarement religion toutefois) pour les attributions de logements sociaux ?) de droite comme de gauche ?
Le plus connu c'est moins de 15% ou 20% de turcs dans une résidence, mais il y en a des 10aines d'autres
- Qu'un logement payé 100 par l'OPAC revient à 70 dans le privé?
- que les charges d'un HLM sont 30% supérieures au batiment identique géré en copro privée ? avec des prestations inférieures souvent (exemple les tours rue Lecourbe 75015)
- Au final coût de construction et entretien puis réhabilitation cela revient plus cher que de faire un bien de qualité?
C'est du joli joli tout cela.
Le syndic touche officiellement et légalement 2,5% des travaux, mais le système du logement social permet de détourner bien plus d'argent!
Le logement social c'est une erreur qu'on ne veut pas voir depuis que l'après guerre est terminée.
La France est le seul pays pretendument democratique à ne pas etudier les impacts economiques et sociaux de ces lois
(appropriation committee US).
Ne pas voir les problèmes ne permet pas de les résoudre!! |
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thoveyrat
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8410 réponses |
Posté - 09 déc. 2006 : 18:50:27
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De nos jours, avec la mobilité (et je sais de quoi jue parle, je peux vous le dire), le besoin réel en logements locatifs est plus important qu'avant (jusqu'ici, il était raisonnable pour moi d'être propriétaire bailleur, et insensé d'être propriétaire occupant : quand on déménage en moyenne une fois par an, on n'a pas le temps d'amortir les frais d'acte!!!)
Tout le monde n'a pas les moyens de louer au prix actuel du marché. En revanche, je suis bien d'accord avec vous sur la gestion du parc locatif social public ou mixte (soupçons compris...)
Pour résoudre ce problème, une seule solution : augmenter l'offre, essentiellement par l'augmentation des disponibilités foncières et par la production de logements préindustrialisés de qualité (un logement préfabriqué, en plus, est moins polluant à la construction, parce que les polluants sont retraités par l'usine). Les locataires aisés se dirigeront vers les logements les plus agréables et/ou les mieux situés, et les appartements plus quelconques seront obligés de revoir à la baisse leurs prétentions en termes de loyer.
De toutes façons, vous trouvez normal qu'un logement qui n'a fait l'objet d'aucune rénovation sérieuse depuis trente ou cinquante ans, soit loué au même tarif qu'un logement que son propriétaire, soucieux du confort de ses locataires, a rénové soigneusement?
Une telle politique, que je qualifierais d'"anti-inflationniste" (les politiques d'incitation lourdement financées par l'État étant inflationnistes parce qu'elles sur-solvabilisent les acquéreurs ou les locataires), coûterait nettement moins cher que ce que nous avons actuellement, mais nécessiterait de sérieuses réorganisations et... de déplaire à certains... vous avez dit lobbys? |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 12 déc. 2006 : 13:56:34
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thoveyra
je ne comprends pas vraiment quel est le problème que vous évoquez.
Un logement correctement rénové il y a 30 ans peut être en très bon état aujourd'hui. Tout dépend de la façon dont il a été entretenu pas ceux qui y ont logé (si ce n'est les améliorations apportées par le bailleur).
Ne pensez vous pas qu'une personne ayant peu ou pas de revenus préfèrerait occuper ce genre de logement s'il était proposé à un très bon prix, plutôt que de dormir en foyer... |
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idée incitation logmts sociaux, qu'en pensez vous?
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