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 Sujet  |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
 Posté - 30 mars 2006 : 08:57:32
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Bonjour,
Partons du constat suivant :
Aujourd'hui internet est le premier apporteur de clients acquéreurs ce qui pour l'instant a permis de faire des économies sur le budget publicité et ce qui permet de travailler sans pas de porte, mais lorsque les vendeurs se rendront compte de l'impact d'internet pourquoi ne vendraient ils pas leur bien seuls ?
Aux USA il existe un programme qui donne rue par rue le prix au metre carré, donc bientôt plus besoin des estimations des AI
Sur PAP et autres les vendeurs peuvent mettre des photos des videos etc...
Je pense qu'a terme soit :
les gens vont vendre seuls leurs biens
les agents immobiliers devront baisser fortement leurs commissions
Quand je vois le nombre d'ouvertures d'agences je pense qu'il va y avoir des morts, car le gateau va etre de plus en plus petit et nous sommes de plus en plus nombreux, je pense qu'a terme il n'y aura plus qu'une poignée d'ensignes.
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ewilan
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 11:39:27
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Pourtant aux USA, les AI ont quasiment le monopole de la transaction ?
Par contre en France, je pense également que quand les clients peuvent se passer d'un AI ils n'hésitent pas et je ne suis pas sûr qu'une baisse des commissions soit la solution. Car même une commission à 4% TTC sur 100 000 euros ça fait tout de même 4000 euros d'économisés pour le client.
De toutes les agences nouvellement crées, toutes celles qui n'apporteront pas vraiment un plus, et se contenteront d'être des porteurs de clés ou des chauffeurs de taxi, à mon avis ne sont pas viables.
Les clients sont surinformés, il faut leur prouver qu'on peut leur apporter quelque chose. |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 13:22:05
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vous oubliez un point de vu essentiel, les prix proposés par les particuliers sont bien souvent sur évalué, ceci à tel point que les prix en agence pour le meme style de bien sont inférieur meme avec la comm agence.
de plus les agents "sérieux", vérifient la solvabilité des acquéreurs et limitent les visites qui à force peuvent devenir très fatiguante pour le vendeur.
vous avez raison sur un point les commissions sont vraiment trop élevés ! |
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pacha2
Pilier de forums
526 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 15:20:16
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Citation :
de plus les agents "sérieux", vérifient la solvabilité des acquéreurs et limitent les visites qui à force peuvent devenir très fatiguante pour le vendeur.
Ah bon ? Et comment font-ils pour vérifier la solvabilité ?
Depuis de nombreuses années où je visite pour acheter des biens, jamais un AI ne m'a demandé mon bulletin de salaire ou ma déclaration de revenus... que je lui aurai bien sûr refusés.
La solvabilité... c'est plutôt la bonne mine, l'accoutrement, l'éducation de l'acheteur potentiel, je suppose... |
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ewilan
Contributeur vétéran
160 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 15:58:38
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Pour vérifier la solvabilité, pas besoin de demander les avis d'imposition . On le fait simplement en demandant au client acquéreur s'il est allé voir sa banque et on approfondit ce sujet (le financement)en conseillant le client si besoin .
Mais ce que vous dites ne m'étonne pas, cela rejoint ce que je disais plus haut que certaines agences n'apportent RIEN au client qu'il soit vendeur ou acheteur.
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IDFI
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 30 mars 2006 : 23:34:09
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La fin des AI à cause d'un programme d'évaluation rue par rue ... j'en doute fort. L'évaluation est un travail de pro ...et seul un pro. suite à une visite physique dans l'appartement peut faire une juste évaluation. D'ailleur n'oubliez pas qu'une mauvaise évaluation est une perte de temps et d'agent pour tous.
Cordialement,
IDFI
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 00:00:46
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Citation :
Initialement entré par IDFI
La fin des AI à cause d'un programme d'évaluation rue par rue ... j'en doute fort. L'évaluation est un travail de pro ...et seul un pro. suite à une visite physique dans l'appartement peut faire une juste évaluation. D'ailleur n'oubliez pas qu'une mauvaise évaluation est une perte de temps et d'agent pour tous.
Cordialement,
IDFI
Un particulier qui vend lui même n'a pas vraiment besoin d'une "juste évaluation", sauf peut-être à titre indicatif. Car il va mettre en vente à un prix qu'il sait être au-dessus du marché, puis attendre ou descendre progressivement jusqu'à trouver l'acheteur. Cela prend du temps mais c'est objectivement la solution la plus rémunératrice pour lui.
Quant aux agences elles ne rendent un vrai service qu'aux acquéreurs: elles leurs offrent des visites gratuites et sont leurs alliées pour faire baisser les prix. Les agences sont des machines de guerre contre les vendeurs. Pas étonnant que ceux-ci n'y recourent que quand ils ne peuvent pas faire autrement. |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 31 mars 2006 : 08:16:01
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et bien, il est marrant de constater nombres de personnes qui sont heureuses de passer en agence faire leurs courses "immobilière", notamment pour un gain de temps évident et ensuite demander sur ce forum les solutions pour ne pas payer la comm aux agents immo.
et il est marrant de constater que les sites les plus visiter sur le net en matière immobiliere ne sont pas le pap mais se loger, logic-immo.com, qui sont des sites ne préentant que des biens d'agences...
messieurs, les agents immo ont encore de beaux jours devant eux.
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 01:57:40
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| leo66 : un gain de temps, c'est bien mais pas à n'importe quel prix. Croyez vous que les AI vivent vraiment des "beaux jours" alors qu'ils se battent (entre eux) comme des chiffonniers pour réaliser moins de la moitié des transactions. Il y a des agences qui travaillent bien mais la profession se porte mal. |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 11:01:11
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la profession se porte mal en effet, ceci est du à l'actuel marché immobilier, mais aussi à nombre de personne qui se sont installé sur ce marché.
actuellement dans ma région, l'acquéreur moyen a un budget de 180/200 ke et le vendeur en veut 230/250 ke. voila pourquoi cela ne pourra pas évoluer plus. le marché immo et le temps fera que les acquéreurs et vendeurs se retrouveront bientot... mais il faut le temps pour que la barre psychologique des 200 ke soit franchis, dans un sens comme dans l'autre.
d'ici à prévoir la fin des agents immo... |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 19:46:14
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Aujourd hui PAP fait beaucoup de mal à la profession, mais la profession ne va pas bien non plus, il faudrait que les AI se mettent à la place des clients :
si je peux économiser entre 5 et 10 % du prix d'un bien pourquoi m'en priver ?
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 21:33:09
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| gilotf, ce métier est-il vraiment fait pour vous ??? |
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 06 avr. 2006 : 23:57:18
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| james69 : pourquoi cette question? Les propos de gilotf sont de bon sens |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 07:37:29
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j'essaie juste de regarder plus loin que le bout de mon nez, de me mettre à la place du client.
Nous sommes dans un cercle vicieux, d'un coté nous sommes obligés de mettre de fortes commissions car sur les mandats simples nous en vendons 1/20, et de l'autre les clients essaient de nous court-circuiter car nous sommes trop chers.
la seule solution viable est des mandats exclusifs avec intercabinet et des commissions plus petites, mais le français n'est pas encore prêt pour cela il attendra d'être au pied du mur |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 07:55:04
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non je ne peux pas être d'accord avec de tels propos. Il faut tout simplement arrêter de croire que c'est une commission qi rend un prix trop cher.
Prenons un exemple, prendre une commission à 4 ou 6% sur 100000 EUROS, vous croyez que c'est ce qui va faire que vous aurez l'acheteur ou non ?? De la même façon, si sur votre secteur, vos honoraires sont ce qui se pratiquent entre agences, le vendeur le comprendra aisément. Après, c'est pas votre comm' basse qui l'empechera de vendre seul et de pas prendre pas d'agences ...
Dites vous qu'il y a réellement des parts de marché à prendre sur le particulier d'autant plus qu'il y a de plus en plus de choses à s'avoir et ça ne va pas en s'améliorant... Et ces parts de marché c'est pas auprès des autre agences que vous les prenez, ce n'est pas en allant piquer un mandat d'un confrère que vous y arriverez car là effectivement, vous avez une chance sur 20... L'autre solution, c'est ne faire que de l'exclu, et là plus de pb !
Ce qui me gêne en fait Gilotf, c'est que jamais dans vos propos, vous ne voyez de choses positives dans votre métier( le mien en même temps) et que la fin du monde, tel un certain Paco R. à une époque, semble proche selon vous. A nous d'être meilleurs ! |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 08:48:15
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Mr James je fais effectivement pratiquement que de l'exclusif, mais mettez vous à la place du client quel est vraiment son intérêt ?????????
c est pour cela que je dis que la solution est exclusif + fichiers partagés |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 08:50:12
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et sachez que dans ma région une maison normale vaut 400000 euros si on applique 5% de commission cela fait 20000 euros (130000 francs) vous pensez que les acheteurs se fichent de payer 20000 euros de plus ou de moins ??
Un bon commercial doit se mettre à la place de son client |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 07 avr. 2006 : 21:18:24
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et bien tant mieux si vous faites que de l'exlusif !!! c'est que vous devez je suppose très bien l'utilisé, que les vendeurs en sont contents et à l'arrivée les acquéreurs aussi...
Pour le vendeur : un seul interlocuteur, un produit au départ dans une seule agence donc plus rare donc plus valorisé, un effort supplémentaire de l'AI, plus de moyens pour l'intérêt du vendeur ...etc....
Pour l'acquéreur : une relation plus saine avec l'AI, on travaille plus dans un climat de confiance et l'acquéreur est davantage motivé pour appeler et visiter ce bien car il ne traine pas dans 10 agences donc plus motivé !
Pour l'AI : une grande maîtrise du bien, de toutes les visites faites et de la promotion effectuée.
En plus, cela se vend plus rapidement.
Alors ou est le pb ???
Si pour vous 20000 euros, c'est trop et bien prenez moins tout simplement, prenez un forfait 15000 EUROS par exemple. |
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gilotf
Contributeur vétéran
127 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 08:52:36
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| ce n'est pas pour moi que 20000 euros c 'est trop c'est pour les clients acquéreurs car il ne faut pas oublier que les acquéreurs sont aussi nos clients car sans eux pas de travail, depuis 5 ans tout est tourné vers les vendeurs mais cela ne durera pas |
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james69
Pilier de forums
369 réponses |
Posté - 08 avr. 2006 : 21:17:53
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| de toute façon, pour un acquéreur, quelque soit le montant, il trouvera les honoraires trop chers.... |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 10 avr. 2006 : 08:05:13
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les honoraires sont un faux problème, l'on trouve souvent une villa à 200 ke avec com chez l'ai que le proprio met en direct à 215 ke...
regardons le total.
tu me répondras oui mais à 200, il y a 10 ke de comm, et alors, l'agent immo a négocié le bien et fait son travail pour l'avoir au meilleur prix...
ps :ceci n'est bien sur qu'un exemple, mais le particulier qui met en vente en direct espère par la meme récupérer la com de l'agent immobilier, regardez autours de vous
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la fin des agents immobiliers ?????????
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