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celestyna
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 24 févr. 2006 : 16:59:46
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Bonjour,
Je suis nordiste, trente ans. Et quelques petites économies (environ 150 000 euros). Je travaille mais aspire à autre chose. J'avais donc dans l'idée de descendre dans le quart sud ouest pour investir et refaire ma vie.
Aussi, aimerais-je trouver un produit à fort rendement (autour des 10%). Certaines villes m'offrent cette opportunité (Carcassonne, Perpignan, Castres...).
J'ai dans l'idée de trouver un produit à 200 ou 250 000 euros, d'apporter 120 000 euros et de récupérer quelques dividendes, ce qui me permettra de débuter cette nouvelle vie.
Y a-t-il des gens, comme moi, qui ont franchi le pas ? Quels sont les principaux problèmes à éviter, les villes à "contourner", les astuces qui me permettraient de ne pas me tromper ?
Merci d'avance
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martin gal
Pilier de forums
1379 réponses |
Posté - 24 févr. 2006 : 22:21:04
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| En ce moment, plutôt la bourse ! |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 08:26:50
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| il faut chercher pour trouver, mais en ce moment, la rentabilité à + de 10% ça devient dur... meme sur perpignan |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 10:41:53
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Quelles sont vos véritables attentes ? Faire une plus value par un achat revente, recevoir des loyers, placer un peu d'argent en esperant en recuperer un peu plus dans 10 ou 15 ans ?
L'important etant d'avoir ( mais ce n'est que mon avis) un mix entre liquidités, produits financiers et immobilier à 33/33/33
On a du mal a trouver des produits a forte rentabilité dans le sud, pour ma part j'investi dans le departement dont je suis originaire, l'aisne, et trouve de l'immobilier, principalement commercial, a 13 %
En règle générale, pour de l'investissement locatif, vous pouvez apporter ujne somme donnée qui sera adossée a un produit financier garanti, face a cela vous sera ouvert une ligne en in fine du meme montant, ou faire un prêt a 110
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René Aubry
Pilier de forums
498 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 13:38:54
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Sans faire de savants calculs sur la rentabilité de la bourse ou de l'immobilier, 2 petites opérations et vous saurez à quoi vous vous exposez dans votre nouvelle vie (cette formulation sous-entendant : je liquide tout (le boulot ..) et je pars ailleurs) :
150000 € investi à 10% soit 15000 € par an de revenus.. Cest à dire 1250 euros par mois desquels vous déduirez les impôts, les frais divers (nourriture, assurance, etc...). Beaucoup de gens vivent avec cela, voire moins. Ce n'est pas l'Eldorado. Comme "nouvelle vie" on a vu pire mais généralement ce terme veut dire beaucoup mieux.
Le calcul est fait avec 10%, refaites avec 8% ou 6% ...
Maintenant les villes à éviter, les bons conseils ... Naviguez dans les thèmes de ce forum et vous verrez comment un mauvais locataire peut ruiner tout vos espoirs.
S'il y avait des règles à respecter, si les pièges étaient balisés et parfaitement localisés, ce forum n'existerait pas et nous serions tous en train de nous la couler douce à Miami. |
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celestyna
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 14:35:22
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Effectivement ! Changement de vie signifie je liquide et je pars vers de nouvelles aventures. J'ai déjà fait. Pourquoi pas recommencer ? Ne vaut-il mieux pas partir avec 150 000 euros en poche qu'avec quelques roupies ?
Je sais les risques que j'encours. Je n'ai pas l'intention de partir à l'aventure. C'est pourquoi je viens sur ce site pour trouver des réponses à mes questions. Je remercie d'ailleurs ceux qui ont pris le soin de me répondre. Et ceux qui le feront à l'avenir.
Y a-t-il quelqu'un qui a déjà pris le virage de l'immobilier ? Qui s'est construit un parc locatif et qui en vit aujourd'hui ? Merci à tous.
celestyna |
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inser
Pilier de forums
312 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 20:32:26
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Bonjour
A moins d'avoir une somme beaucoup plus importante, je ne vois pas comment vous ferez votre place au soleil avec un tel montant...Continuerez vous a travaillez ? A mi temps ? Quel région ?
Pour les travaux eventuels sur vos apparts, comment ferez vous ?
Il y a sur ce forum beaucoup qui pensent faire comme vous dont moi mais tres peu réaliseront leurs réves car a moins d'avoir de tres bons revenus, du soutien familial, être deja proprietaire,...je vois pas!!!!! 
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 26 févr. 2006 : 21:13:03
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Vous pourrez en vivre, à partir du moment ou les loyers de vos locataires couvriront les prêts en cours, les taxes et charges ainsi que les provisions pour travaux, impayés etc.
Hypothèse d'un montant de prêts égal à 1 000 000 € , des loyers de 12 200 € après TF , le differentiel sera d'environ 3000 € pendant le remboursement des prêts.
Ensuite le calcul dépendra des differentes retenues appliquées et de vos attentes en matière de revenus |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 27 févr. 2006 : 01:37:56
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Nous l'avons assez décrit ici. Le rendement locatif est plutôt aux alentour de 3% à 5% tous frais inclus. Peut-être dans les locaux commerciaux qui posent moins de problèmes. Par contre la Bourse en ce moment marche fort et même très fort. J'ai eu une moyenne de +48% l'année 2005, d'autres ont eu + 265% en PEA et + 148% en actions!!!!! Cela vaut un détour . Rien que l'action Foncia avait pris + 62% au 31/12/05. Elle stagne un peu depuis.
Le principal peut-être est d'avoir son logement principal. Et si de plus vous êtes un bon bricoleur, alors c'est super. Vous le revendrez tout neuf refait et sans plus-value. QUelle chance , moi je ne sais bricoler comme un homme, à mon grand désespoir. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 mai 2006 : 20:53:49
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Citation :
En règle générale, pour de l'investissement locatif, vous pouvez apporter une somme donnée qui sera adossée a un produit financier garanti, face a cela vous sera ouvert une ligne en in fine du meme montant, ou faire un prêt a 110
J'avoue ne pas trop comprendre.
Celestyna a 150 000 euros.
Vous lui proposez de les mettre sur un produit financier garanti (en clair, une assurance vie d'un grande banque, la banque BARATIN, avec 4% de frais d'entrée, et qui fait pépère 4% par an).
Celestyna commence donc sa nouvelle vie avec 144 000 euros seulement (Ouf, déjà 6 000 de parti sans rien faire).
La banque lui prête alors 150 000 euros à 3,20% + 0,40% (l'ADI) avec laquelle elle va pouvoir investir, mais seulement avec le blanc-seing de la banque BARATIN. Avec 150 000 euros, on n'achète pas grand-chose, et en tout cas, le rendement va plafonner a 6%.
On va lui enlever encore 6% de frais d'achat.
Il me semble qu'il serait plus judicieux d'envisager un bien de 600 000 euros (achat plus travaux), lequel se trouve sur le marché avec un rendement de 9% ou 10% en province, et avec plusieurs appartements, ce qui diminue les risques.
600 000 plus 36 000 euros d'achat plus 10 000 divers (prêt,..) égal 646 000 euros.
Restent donc environ 500 000 euros a financer par un prêt amortissable sur 20 ans, soit de l'ordre de 3 100 euros par mois ou 37 200 par an.
Le rapport locatif est de 10% de 600 000 = 60 000. Le gain est donc de 23 000 brut ou quelque chose comme 17 000 net la première année (si elle gère en direct, 12000 seulement le cas contraire.
Ensuite, la réévaluation de 2% par an change les choses:
Ca fait 2% de 60 000 = 1200 euros de plus par an.
Le problème est: Trouve t'on des biens à 9% ou 10%?
A mon avis, pas autour de 250 000 euros, mais on commence autour de 500 000 euros, deja sur le site de la FNAIM, certains bien approchent ces valzurs, et on sait qu'il existe une marge de négociation.
Certes, cela ne se trouve pas en 15 jours, et encore moins dans la ville de SON choix. Il faut rester ouvert....
Festina lente |
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tartelette
Contributeur actif
25 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 09:12:37
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bonjour je suis en train de lire les réponses et ne suis pas du tout d'accord sur la réponse d'in investissement de 600 000 euros pour une rentabilité
perso un immeuble de 4 étages mise à prix 190000 euros avec un t2 bis fait déjà et rapportant 450 euros
devis des travaux 100 000 euros pour faire les trois autres appartements qui seront loué chacun 550
qu'en pensez vous et cela se trouve dans le nord
merci de me donner vos points de vue |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 18:12:40
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facile :
550*3+450 =2100 mensuel soit 25200 annuel
pour un rendement de 10% brut (soit environ 7% net) il faut acheter le bien plus frais de notaire plus travaux pour 252 000 euros...
a moins de 10 brut, investir dans l'immo est une folie ( le taux d'emprunt ne cesse d'augmenter (donc la valeur de l'argent placé aussi) et les risques d'impayés sont important ( ils peuvent etre assuré mais il y a beaucoup de contrainte !)
bon courage
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 18 mai 2006 : 20:03:40
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Leo66, vous oubliez toujours un point essentiel me semble t-il, vous ne pouvez pas faire le moindre investissement à part dans l'immobilier si vous n'avez pas le cash. Alors ok pour placer votre argent à 5% mais n'oubliez pas de rajouter votre argent disponible. Dans l'immobilier certes les taux augmentent un peu mais avec un bon projet, on vous prête 110% de la somme a investir. C'est sans doute le meilleur moyen à long terme par exemple pour préparer sa retraite
TL |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 06:47:55
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chacun son point de vue, je ne déconseille pas l'investissement immo, simplement je précise qu'un rendement de moins de 10% brut au vu de la valeur de l'argent (qui augmente avec les taux), et des risques d'impayés, l'aventure risque de couter plus que de rapporter...
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 07:18:59
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Citation :
Initialement entré par leo66
chacun son point de vue, je ne déconseille pas l'investissement immo, simplement je précise qu'un rendement de moins de 10% brut au vu de la valeur de l'argent (qui augmente avec les taux), et des risques d'impayés, l'aventure risque de couter plus que de rapporter...
Je vous donne le mien, tout en précisant que je conseille pas l'invest immo, mais que parler comme vous faites en rendement n'a pas de sens, parlons en flux.
La valeur de l'argent n'a que celle qu'on vous prête, quand vous empruntez 107% du prix total.
Si vous investissez ds un bien correct, bien placé, dont les traites correspondent au loyer, je ne vois pas bien où est l'aventure.
Je comprends que d'aucuns, comme vous, ne veuillent pas la tenter, heureusement, ça laisse de la place pour les autres |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 18:33:23
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ankou, vous etes hors sujet, on parle d'investissement ( en clair de placement d'un montant et d'un retour en rentabilité).
Je vous laisse relire le sujet.
Maintenant faire financer à 110% (107 depuis que les frais de notaire ont baissé) peut etre une bonne solution mais sachez que le banquier ne vous pretera que si l'affaire est rentable... et vous demandera surement 10% brut au mini surtout si vous n'avez pas d'apport (ceci n'était pas le cas il y a encore 6 mois...)
et vive l'aventure ! |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 19 mai 2006 : 21:01:49
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Citation :
Initialement entré par leo66
ankou, vous etes hors sujet, on parle d'investissement ( en clair de placement d'un montant et d'un retour en rentabilité).
Je vous laisse relire le sujet.
Maintenant faire financer à 110% (107 depuis que les frais de notaire ont baissé) peut etre une bonne solution mais sachez que le banquier ne vous pretera que si l'affaire est rentable... et vous demandera surement 10% brut au mini surtout si vous n'avez pas d'apport (ceci n'était pas le cas il y a encore 6 mois...)
et vive l'aventure !
1) Où suis-je hors sujet? je connais bien l'invest immo, étant moi-même heureux propriétaire bailleur.
2) Le banquier ne m'a jamais rien demandé, désolé, il m'a toujours fait confiance. Ayant une affaire en vue, je viens de me renseigner: je confirme le 107%, donc 0% d'apport
Je suis pour des aventures qui font fructifier de l'argent qu'on n'a pas
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 08:00:30
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Citation :
Initialement entré par celestyna
Bonjour,
Je suis nordiste, trente ans. Et quelques petites économies (environ 150 000 euros). Je travaille mais aspire à autre chose. J'avais donc dans l'idée de descendre dans le quart sud ouest pour investir et refaire ma vie.
Aussi, aimerais-je trouver un produit à fort rendement (autour des 10%). Certaines villes m'offrent cette opportunité (Carcassonne, Perpignan, Castres...).
J'ai dans l'idée de trouver un produit à 200 ou 250 000 euros, d'apporter 120 000 euros et de récupérer quelques dividendes, ce qui me permettra de débuter cette nouvelle vie.
Y a-t-il des gens, comme moi, qui ont franchi le pas ? Quels sont les principaux problèmes à éviter, les villes à "contourner", les astuces qui me permettraient de ne pas me tromper ?
Merci d'avance
ankou, la question n'est pas de faire un emprunt à 107% mais de tirer quelques dividendes des 120 ke que cette dame...
et pour les malins, il y a toujours quelques pépites à trouver, mais je confirme qu'a moins de 10% brut, je déconseille fortement d'investir en immo...
au fait combien vous rapporte votre produit, à combien vous pretes votre banquier ? quelle est la rentabilité espérée ?
vous n'etes bien sur pas obligé de répondre, mais je pense que cela pourra éclairer l'auteur de ce post.
bon we
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 08:55:09
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Citation :
Initialement entré par leo66
ankou, la question n'est pas de faire un emprunt à 107% mais de tirer quelques dividendes des 120 ke que cette dame...
et pour les malins, il y a toujours quelques pépites à trouver, mais je confirme qu'a moins de 10% brut, je déconseille fortement d'investir en immo...
au fait combien vous rapporte votre produit, à combien vous pretes votre banquier ? quelle est la rentabilité espérée ?
vous n'etes bien sur pas obligé de répondre, mais je pense que cela pourra éclairer l'auteur de ce post
Ben, j'ai répondu, mais il me semble que vous avez besoin que je précise , donc ds l'ordre de vos questions:
1) ne pas utiliser les 120ke pour investir ds l'immo, surtout pas, les sécuriser par un system PEL ou équivalent.
2) 10% brut ou net n'a aucun sens, il faut raisonner en flux (je comprends fort bien que vous ne vouliez que raisonner en %)
3) Il est quasi impossible de dire combien rapporte en euros d'investir ds l'immo, trop de paramètres entrent en jeu, dont la capacité d'emprunt
4) aujourd'hui 3.5 + assurance sur du long terme, voyez sur le forum, je ne suis pas le seul
5) rentabilité ... en flux, évidemment, en % vous me direz comment vous faites en divisant par zéro. Avec un apport nul (emprunt à 107%, qui pourra varier suite aux récentes décisions), le bien vous appartient après une durée variable en fonction de la durée de votre emprunt.
Vous voyez que je n'ai rien à cacher, ou presque |
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TLAM
Pilier de forums
245 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 11:09:58
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Je pense que si j'avais 120KE à investir, je le ferais dans l'immo. A savoir les placer sur une assurance vie adosser à un prêt in fine. Dans ce cas, il est certain que les loyers couvriront les remboursements de cet emprunt (uniquement les intérêts) ainsi que l'ensemble des charges, il en restera même à la fin. Sur un placement à 5,5% en assurance vie, le capital sera doublé après environ 15 ans. 2 solutions, revendre et rembourser le capital et garder l'assurance vie ou garder le bien, le rembourser avec l'assurance vie et continuer à percevoir les loyers qui deviendront quasi du net. Certes c'est du long terme mais en ce qui me concerne, c'est parfait.
TL |
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leo66
Pilier de forums
954 réponses |
Posté - 20 mai 2006 : 11:45:21
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ankou, alors parlons en flux (je traduirai en pourcentage)... combien de flux entrant (loyer) de flux sortant (emprunt, charges diverses, impot, taxe diverse, frais de dossier), pour un montant d'immobilisation de combien...
(par contre je vous rejoins sur le fait de mettre les 120 ke sur un pel ou autre d'ailleurs)
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