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jmkdb
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 Posté - 12 juin 2005 : 09:25:28
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Bonjour,
Si l'on s'en tient à l'article 271-1 alinéa 2 du CCH, apporté par la loi SRU, le contrat de vente doit être notifié à l'acquéreur SOIT par lettre recommandée SOIT par tout autre moyenn présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception de la remise; il va de soi que ce que le législateur avait accordé (si l'on peut dire) à l'agent immobilier, le Juge a cru bon retirer (Cour d'appel de Toulouse, et Cour d'Appel d'Orléans) cette confiance à l'agent immobilier en estimant que la remise d'un acte contre récépissé ne "répondait pas aux exigences de la loi", car cette remise ne permet pas de garantir que la remise n'est pas antidatée.
Je ne ferai pas le débat ici, des garanties apportées par le services de la Poste, mais entre grèves, délais de remise allongés... et surtout si l'acquéreur ne va pas retirer l'acte (d'accord la loi précise que c'est la date de première présentation.... mais est-ce bien dans l'esprit ?), par rapport à une date figurant sur un récépissé de remise en main propre; les Juges d'Appel en ayant jugé autrement... et je regrette que ces affaires ne soient pas allés jusqu'en Cassation.... car nul doute que "tout autre moyen (en dehors du recommandé)" aurait retenu l'attention des Juges de la Haute Cour.
D'ailleurs, la Cour d'Appel de Paris (2è chambre B du 2 décembre 2004) est allée dans ce sens. En effet, celle-ci estime que la délivrance directe par l'agent immobilier du SSP contre récépissé signé par l'acquéreur satisfait aux exigences de la loi SRU !
Alors ?
Mais c'est même dune évidence totale ! Et je ne comprendrais jamais les juges de Toulouse et d'Orléans !
Car pour "prouver" la date certaine de la remise de l'acte il y a tout de même :
- la date de ce récépissé
- la date de l'acte lui-même
- la date de l'inscription au registre répertoire (inscriptions respectant la chronologie des actes faut-il le rappeler, ce qui rend impossible d'antidater !)
- la remise d'un reçu (par nature remis dans un ordre chronologique)
- la date du chèque
- la date de la remise au compte séquestre.
Je pense que l'analyse de toutes ces dates, à l'évidence, présente toutes les garanties de la détermination de la date certaine de la remise de l'acte à l'acquéreur, et se révèle bien plus sûre que l'envoi en recommandé de l'acte.....
Jean-Michel
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 09:18:48
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J'ai eu connaissance de cet errêt de la cour d'appel de Paris mais je n'ai pas eu l'occasion de le lire. Je présume qu'il en a été jugé ainsi parce que la fraude ne se présume pas.
Autrement dit, ce n'est pas parce qu'on pourrait frauder sur la date avec ce système qu'il faut le bannir.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 09:38:14
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C'est exactement cela.... pourtantil reste étonnant que les juges de la Cour d'Appel de Toulouse et confirmée par celle d'Orléans passent autant "à côté de la plaque"... que ce que le législateur accorde d'un côté, le juge le retire....
Les juges de la Cour d'Appel de Paris ont non seulement contredit leurs collègues de province, mais ont appliqué le texte, rien que le texte. Enfin !
Jean-Michel |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 09:59:42
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Sachant que la cour de cass suit en général la cour d'appel de Paris.
jcm |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 10:38:10
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Pas nécessairement et automatiquement ! Dans les trois affaires (Toulouse, Orléans et Paris), il n'y a pas eu de pourvoi en Cassation... et pourtant pour Orléans et surtout Toulouse, les motifs ne manquaient pas.
Voici ce qu'on m'a raconté sur l'affaire de Toulouse :
L'acquéreur possédant une belle voiture anglaise, se rend compte à 4 ou 5 jours de la signature définitive que le garage est trop juste pour sa voiture (en réalité, sa voiture rentrait parfaitement, mais il est vrai que la portière droite de madame ne s'ouvrait pas en grand) et se refuse à régulariser la vente. Il fait intervenir un avocat pour la défense de ses intérêts, avocat qui a prétendu que la remise en main propre contre récépissé présentait un grave risque d'erreur quant à la date certaine.... en clair le délai de rétractation n'était pas purgé, et les Juges l'ont suivi.
Sans doute aussi que l'avocat de l'agence a été particulièrement mauvais, ou dépassé par son sujet...
Mais la décision de Toulouse est un vrai scandale et aurait mérité un pourvoi en Cassation.
C'est vrai aussi que les agents immobiliers sont quelque peu lassés devant la quantité de décisions injustes prises à leur égard, c'est vrai que puisqu'ils disposent d'une Assurance RCP, c'est aisé et commode de prendre ce genre de décision, où le professionnel est nécessairement coupable....
Jean-Michel |
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lnsacorh
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4541 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 16:59:08
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Excusez-moi, cher Jmkdb mais que veut dire SSP ? car mes actes notariés sont venus pour la plupart par courrier simple, ceux-ci arrivant en général entre 4 et 6 mois après la signature et remise des clés.
Le récépissé de cet acte serait le récepissé du chèque-joint concernant le trop-perçu par le notaire.
LN |
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jmkdb
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855 réponses |
Posté - 22 août 2005 : 17:48:53
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SSP, "Sous Seing Privé"... je vous prie de m'excuser pour ce jargon.....
Jean-Michel |
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lnsacorh
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4541 réponses |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 24 juil. 2006 : 15:32:12
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La loi ENL prévoit que l'acte pourra être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation, si l'acte est conclu par un professionnel ayant reçu mandat pour peêter son concours à la vente. Les modalités de la remise de l'acte doivent être fixées par décret.
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 10:22:35
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On attend toujours le décret, ça fera bientôt deux ans, il y a longtemps qu'il est prêt, rédigé, négocié avec les professionnels, il s'agira simplement d'une mention manuscrite à faire porter par l'acquéreur sur l'acte. Il ne sort toujours pas. On est en France, n'est-ce pas ? On commence à avoir un peu l'habitude d'être pris pour des veaux.
En attendant la cour de cass retoque :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018203941&fastReqId=1402901037&fastPos=1
donc continuons à notifier par LRAR... Il est à noter que les notaires sont dans la plus totale illégalité, ils ne peuvent pas plus notifier en mains propres que les AI, sauf à enregistrer cette remise dans les actes de l'étude, ce qu'ils ne font quasiment jamais.
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jcm |
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LeNabot
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13018 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 19:14:14
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Citation :
Initialement posté par jcm
On attend toujours le décret, ça fera bientôt deux ans, il y a longtemps qu'il est prêt, rédigé, négocié avec les professionnels, il s'agira simplement d'une mention manuscrite à faire porter par l'acquéreur sur l'acte. Il ne sort toujours pas. On est en France, n'est-ce pas ? On commence à avoir un peu l'habitude d'être pris pour des veaux.
En attendant la cour de cass retoque :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018203941&fastReqId=1402901037&fastPos=1
donc continuons à notifier par LRAR... Il est à noter que les notaires sont dans la plus totale illégalité, ils ne peuvent pas plus notifier en mains propres que les AI, sauf à enregistrer cette remise dans les actes de l'étude, ce qu'ils ne font quasiment jamais.
Une remarque tout de même. Les notaires ne sont pas dans l'illégalité. La jurisprudence leur accorde encore que la remise en main propre effectuée par un notaire offre des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception du SSP.
Confiance qui n'est pas encore accordée aux agents immobiliers et pour cause : leurs facheuses tendances à antidater.
Un exemple :
Cour de cassation
chambre criminelle
Audience publique du Monday 25 January 1988
N° de pourvoi : 86-93749
Publié au bulletin Rejet
Président :M. Ledoux, président
Rapporteur :Mme Brégeon, conseiller rapporteur
Avocat général :Mme Pradain, avocat général
Avocats :la SCP Guiguet, Bachellier et Potier de la Varde, M. Pradon., avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
REJET du pourvoi formé par Y... Bernard, contre un arrêt de la cour d'appel de Bordeaux, chambre correctionnelle, en date du 4 juin 1986, qui, pour faux en écriture de commerce et usage, l'a condamné à 100 000 francs d'amende et a prononcé sur les intérêts civils .
LA COUR,
Vu les mémoires produits en demande et en défense ;
Sur le moyen unique de cassation, pris de la violation des articles 147, 150, 151 du Code pénal, 593 du Code de procédure pénale, défaut de motifs et manque de base légale :
" en ce que l'arrêt attaqué a déclaré M. X... coupable de faux et usage de faux en écritures de commerce ;
" aux motifs que, pour que le faux soit punissable, il suffit que le préjudice en résultant soit éventuel et possible ; que le prévenu a reconnu (cote D.25 du dosier d'information) avoir " agi pour occulter l'intervention de M. X... " ; que des actes antidatés ont été transcrits sur le registre officiel des mandats de la société qui a lui-même en ce qui concerne le mandat de vente, été matériellement falsifié en premier lieu par effacement de la mention d'un précédent mandat, mention de l'acte antidaté étant inscrit en ses lieu et place, à sa date et sous son numéro ; que le mandat de vente n'a pas d'ailleurs simplement été antidaté, qu'il a été rédigé comme s'il avait été donné directement au prévenu ; qu'il a été produit devant le tribunal de commerce alors que l'intervention de M. X... dans la vente cause du litige était formellement contestée (confronter conclusions écrites de la société Bordeaux Immobilier) ; que la déclaration de culpabilité prononcée en première instance doit donc être confirmée ;
" alors que l'existence d'un préjudice est un élément constitutif du faux en écriture ; que dans ses conclusions d'appel le prévenu avait fait valoir que les modifications des dates critiquées se situent dans une période de temps où M. X... était lié par le contrat d'agent commercial à la société Bordeaux Immobilier ; que, ni l'antidate dans le mandat et la surcharge du registre des mandats ne peuvent prouver l'absence d'intervention de M. X... dans la vente de l'immeuble, comme l'a d'ailleurs jugé le tribunal de commerce dans son jugement du 21 décembre 1981 ; qu'en se bornant à relever que le prévenu a reconnu avoir " agi pour occulter l'intervention de M. X... " la cour d'appel n'a pas répondu à ces conclusions qui étaient de nature à établir que les mentions falsifiées étaient inopérantes en droit et qu'elle n'a pas légalement justifié sa décision " ;
Attendu que Bernard Y... a été renvoyé devant le tribunal correctionnel pour avoir falsifié le registre des mandats de la SARL Bordeaux Immobilier ; que pour retenir la culpabilité du prévenu, les premiers juges, dont la cour d'appel adopte les motifs, énoncent que Y... a procédé à une substitution de mandats, après avoir effacé les mentions originaires du registre, afin de ne pas régler la commission due à Jean-Jacques Z..., employé par lui comme agent commercial ; que, pour rejeter les conclusions de Y... faisant valoir l'absence de préjudice, l'arrêt relève que le prévenu a fait usage du document falsifié devant la juridiction commerciale saisie par X... d'une action en paiement de sa commission ;
Qu'en l'état de ces motifs d'où résulte l'éventualité d'un préjudice découlant de la falsification matérielle d'un document valant titre, la cour d'appel a justifié sa décision sans encourir les griefs du moyen lequel, dès lors, doit être écarté ;
Et attendu que l'arrêt est régulier en la forme ;
REJETTE le pourvoi
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 23 mars 2008 19:23:35 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 23 mars 2008 : 19:40:47
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Vous savez qu'il y a trois fois plus d'AI que de notaires, et 3 fois plus de notaires en prison que d'AI ? Vous essayez de démontrer quoi là ?
Rien que dans mon département j'en ai vu 5 ou 6 passer par la case prison, et pas un seul AI. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 24 mars 2008 : 13:04:53
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Citation :
Initialement posté par jmkdb
Voici ce qu'on m'a raconté sur l'affaire de Toulouse :
L'acquéreur possédant une belle voiture anglaise, se rend compte à 4 ou 5 jours de la signature définitive que le garage est trop juste pour sa voiture (en réalité, sa voiture rentrait parfaitement, mais il est vrai que la portière droite de madame ne s'ouvrait pas en grand) et se refuse à régulariser la vente. Il fait intervenir un avocat pour la défense de ses intérêts, avocat qui a prétendu que la remise en main propre contre récépissé présentait un grave risque d'erreur quant à la date certaine.... en clair le délai de rétractation n'était pas purgé, et les Juges l'ont suivi.
Sauf que lorsqu'on lit l'arrêt en question ( Cour d'appel de Toulouse 1er Decembre 2003 n° 2002/05498 ) on trouve ces passages.
Elle affirme n'avoir pu visiter le parking que le 23 octobre ; n'avoir eu aucun exemplaire de l'acte de vente qui n'était pas encore signé des vendeurs le soir du 2 octobre où Mme Z... de l'agence, s'est présentée à son domicile et lui a fait remettre un dépôt de garantie. Elle suppose avoir signé dès le 2 octobre l'acte de remise du sous-seing privé, qu'elle n'a, en fait, jamais possédé.
Après cela, jcm nous expliquera en quoi on peut avoir confiance en un agent immobilier.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 24 mars 2008 13:05:20 |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 07:01:07
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Citation :
Initialement posté par jcm
On attend toujours le décret, ça fera bientôt deux ans, il y a longtemps qu'il est prêt, rédigé, négocié avec les professionnels, il s'agira simplement d'une mention manuscrite à faire porter par l'acquéreur sur l'acte. Il ne sort toujours pas. On est en France, n'est-ce pas ? On commence à avoir un peu l'habitude d'être pris pour des veaux.
En attendant la cour de cass retoque :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000018203941&fastReqId=1402901037&fastPos=1
donc continuons à notifier par LRAR... Il est à noter que les notaires sont dans la plus totale illégalité, ils ne peuvent pas plus notifier en mains propres que les AI, sauf à enregistrer cette remise dans les actes de l'étude, ce qu'ils ne font quasiment jamais.
Une remarque tout de même. Les notaires ne sont pas dans l'illégalité. La jurisprudence leur accorde encore que la remise en main propre effectuée par un notaire offre des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception du SSP.
Quelle jurisprudence ? Je n'en connais pas.
C'est la remise en mains propres qui est interdite, peu importe qu'elle soit le fait d'un notaire ou d'un AI.
J'ai bien peur que vous ne preniez vos désirs pour des réalité. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 07:14:50
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Citation :
Initialement posté par jcm
C'est la remise en mains propres qui est interdite, peu importe qu'elle soit le fait d'un notaire ou d'un AI.
Je demande au débutant que vous semblez être la disposition législative ou même le passage d'un arrêt ou d'un jugement qui interdirait un notaire de remettre en main propre le SSP. Comme d'habitude, vous pratiquez la contorsion des textes.
Pour l'instant, il n'y a que les agents immobiliers qui ont un interdit puisque la jurisprudence n'a aucune confiance en eux. Et là, je comprends parfaitement les juges. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 08:34:09
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LeNabot, c'est bien vous qui avez écrit : "Les notaires ne sont pas dans l'illégalité. La jurisprudence leur accorde..."
Je vous dis simplement qu'à ma connaissance une telle jurisprudence n'existe pas. Et que comme vous prétendez qu'elle existe, sauf à la produire ici, vous avez menti.
Que ne feriez vous pas pour défendre vos copains notaires et enfoncer les AI ! |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 08:48:30
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Citation :
Initialement posté par jcm
LeNabot, c'est bien vous qui avez écrit : "Les notaires ne sont pas dans l'illégalité. La jurisprudence leur accorde..."
Je vous dis simplement qu'à ma connaissance une telle jurisprudence n'existe pas. Et que comme vous prétendez qu'elle existe, sauf à la produire ici, vous avez menti.
Que ne feriez vous pas pour défendre vos copains notaires et enfoncer les AI !
Aucun arrêt n'a interdit aux notaires de notifier un SSP par remise en main propre. Si vous avez un arrêt, sortez le.
Quant aux AI, je les laisse s'enfoncer eux mêmes.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 mars 2008 08:49:43 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 17:37:43
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Encore une fois vous êtes bouché. C'est vous qui avez parlé de jurisprudence favorable aux notaires. Où est-elle ?
Dialogue de sourds comme d'habitude. |
jcm |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 17:43:33
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Par ailleurs la cour de cass invalide la remise en mains propres pour tout le monde :
"Mais attendu que la remise de l'acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L. 271- 1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000"
notaires compris, sauf probablement à enregistrer l'acte dans leurs minutes, ce qu'ils font rarement.
Les notaires ne sont pas au dessus des lois, n'en déplaise à LeNabot. |
jcm |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 25 mars 2008 : 18:55:35
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Citation :
Initialement posté par jcm
Par ailleurs la cour de cass invalide la remise en mains propres pour tout le monde :
"Mais attendu que la remise de l'acte en mains propres ne répond pas aux exigences de l'article L. 271- 1 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction issue de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000"
notaires compris, sauf probablement à enregistrer l'acte dans leurs minutes, ce qu'ils font rarement.
Les notaires ne sont pas au dessus des lois, n'en déplaise à LeNabot.
Décidemment, entre deux insultes grasses lorsque l'on vous contredit vous aurez ici réussi l'exploit de tout dire et son contraire, notamment là où vous vous êtes gargarisé avec un arrêt de Cour d'Appel validant une remise en main propre effectuée par un AI : http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=60038
Maintenant si on se focalise sur l'arrêt de la Cour de Cassation, 27 février 2008, n° 07-11303, elle concerne un agent immobilier et point barre. Pas un notaire.
Et si vous examinez attentivement si ce n'est trop vous demander, vous observerez la motivation dans l'arrêt qui est importante.
qu'en relevant ainsi d'office le moyen tiré du caractère insuffisamment apparent ou lisible de ce droit de rétractation, sans avoir invité les parties à présenter leurs observations sur ce moyen, la cour d'appel a méconnu le principe de la contradiction et a violé l'article 16 du code de procédure civile ;
Cela c'était un des moyens de l'AI qui s'est fait étriller.
Pour terminer avec ceci qui n'est pas mal non plus :
qu'en retenant que ce document ne permettait pas à l'acquéreur de prendre conscience de la faculté de rétractation qui lui était offerte, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de ces documents et a violé l'article 1134 du code civil ;
Conclusion, le pourvoi est rejeté, ce qui veut dire que la Cour d'Appel avait bien jugé, et ce qui apprendra à l'agent immobilier a éviter de mettre en petite police, les passages les plus importants de la notification.
Je le répète jcm, commencez donc par bien lire un arrêt. Ensuite on reparlera de la prétendue application de cette jurisprudence sur les notaires.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 25 mars 2008 18:58:27 |
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jcm
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5131 réponses |
Posté - 27 mars 2008 : 09:56:39
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"Prétendue application ?" Mais c'est vous qui avez prétendu qu'il y a une jurisprudence contraire. Elle n'existe tout simplement pas.
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jcm |
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