Citation :

---

§1- Acquisition de la mitoyenneté

I Volonté

A Bilatérale
Convention entre les deux propriétaires (soit décident ensemble de la construction et partagent les frais, soit à l’origine mur privatif et vente en partie au voisin).

B Unilatérale
Plus particulière : volonté d’un seul des propriétaires peut créer la mitoyenneté. Càd que peut obliger l’autre à lui céder ou à acquérir la mitoyenneté.
* cession forcée : hypothèse où le mur séparatif est sur la propriété privative d’un des voisins : l’autre peut le contraire à lui céder la moitié du mur, donc à créer une mitoyenneté,moyennant indemnité. Article 661. Donc contraire à l’article 545 et au principe de prohibition de l’expropriation pour cause d’utilité privée. Et droit absolu, discrétionnaire (n’a pas à donner les motifs, insusceptible d’abus). Le législateur a voulu favoriser la mitoyenneté.* acquisition forcée : Le constructeur du mur séparatif peut obliger son voisin à en acquérir la moitié. Possible dans trois cas :
-dans les villes, car clôture obligatoire (article 663). Mais que au moment de la construction, après trop tard.
-lorsque la construction a été faite par un seul, mais à cheval sur la ligne séparatrice des deux fonds. Justifié car dans ce cas vocation dès l’origine à la mitoyenneté. Donc inversement, quand mur sur une partie privative, pas d’acquisition forcée.
-soit quand voisin s’est servi du mur séparatif, qui appartient à l’autre propriétaire, comme support à des constructions. Rem : le propriétaire du mur a le choix entre l’obliger à acquérir la propriété ou démolir sa construction. Car autrui commet alors une emprise sur le fonds d’autrui (le mur privatif), c’est sa sanction.
Prix du mur à payer : la moitié de la valeur du mur et du sol, au jour de l’acquisition (donc réévalué, pas au jour de la construction, sauf dans le cas de la construction à cheval où c’est le prix de la construction au jour de la construction qui est pris en compte).

II Prescription
Par la possession, pendant 10 à 20 vingt ans si juste titre et bonne foi, trente ans dans les autres cas : usucapion d’un immeuble.
Quid possession du mur mitoyen ?? ex arrêt de 1971 : fait d’appuyer sa maison sur le mur, acte de possession car le propriétaire se comporte comme si le mur était sa propriété (exclusive ou mitoyenne).

---

Citation :

---

Quels sont les murs mitoyens ?
La clôture séparant deux fonds contigus est, soit privative, soit mitoyenne. Elle est privative lorsqu'elle est la propriété exclusive du propriétaire de l'un des fonds. Elle est mitoyenne lorsqu'elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise. Toute clôture séparative peut être mitoyenne, quelle que soit sa nature : murs, haies, fossés...

Peut-on exiger la cession de la mitoyenneté ?
Le propriétaire d'un fonds peut obliger le propriétaire du fonds contigu à lui céder la mitoyenneté. Le propriétaire qui use de cette faculté pourra utiliser ce mur, devenu mitoyen, pour y adosser une construction édifiée sur son terrain. Cette cession forcée de mitoyenneté n'est prévue par la loi que pour les murs.

Est-il possible d'écarter l'obligation de céder ?
La faculté d'exiger la cession forcée de la mitoyenneté des murs n'a pas un caractère d'ordre public. Le propriétaire du fonds contigu au mur peut en être privé :
*par une renonciation volontaire de sa part et qui l'obligera ensuite, ainsi que ses ayants cause ;
*par une clause du lotissement ou du partage ayant tracé la configuration des fonds voisins ou par tout autre acte juridique écartant le jeu de l'article 661 du Code civil : " Tout propriétaire joignant un mur a la faculté de le rendre mitoyen en tout ou en partie " ;
*par l'existence d'une servitude dont l'exercice est incompatible avec la mitoyenneté.

Que faire en cas de refus du propriétaire ?
Si le propriétaire privatif du mur accepte l'offre d'achat de la mitoyenneté qui lui est adressée par le propriétaire du fonds voisin, la cession de la mitoyenneté s'opérera par contrat. Si, en revanche, le propriétaire privatif du mur repousse l'offre, une décision judiciaire est nécessaire.



Comment prouver la mitoyenneté ?
La mitoyenneté peut être prouvée par la production d'un acte juridique établissant le caractère mitoyen ou privatif d'une clôture. Cet acte peut être authentique ou sous seing privé. A noter que la jurisprudence admet que la preuve de la mitoyenneté (ou de la non-mitoyenneté) peut résulter des titres de propriété d'un seul des propriétaires contigus.



A défaut de titre, comment prouver ?
Faute d'un titre établissant clairement le caractère mitoyen ou privatif d'une clôture ou en présence d'un titre trop ancien (remontant à plus de trente ans, par exemple), un propriétaire peut faire la preuve de la mitoyenneté ou de la non-mitoyenneté d'une clôture en invoquant l'existence d'une possession remplissant toutes les conditions légales de l'usucapion (prescription).
Afin de simplifier la solution des problèmes de preuve pouvant se poser en matière de mitoyenneté, le Code civil formule une série de présomptions légales.



Quelles sont les marques de non-mitoyenneté ?
Les présomptions de " non-mitoyenneté " se fondent sur des particularités de construction ou d'aménagement (dénommées marques de non-mitoyenneté) pour en conclure que la clôture a été édifiée ou établie par un seul des propriétaires en conflit. Ces présomptions traduisent les usages suivis à l'époque de la rédaction du Code civil.

Quelle est la présomption légale de mitoyenneté des murs entre bâtiments ?
On entend par " murs entre bâtiments", les murs servant de séparation entre deux bâtiments accolés. Si les deux bâtiments accolés sont de hauteur égale, le mur qui les sépare est présumé mitoyen dans sa totalité. Si les deux bâtiments accolés sont de hauteur inégale, le mur qui les sépare est présumé mitoyen jusqu'au toit du plus petit. Au-dessus, il n'est plus présumé mitoyen.

Quelle est la présomption légale de mitoyenneté des murs entre cours et jardins ?
On entend par " murs entre cours et jardins ", les murs séparant des terrains dont l'usage est de servir de cour ou de jardin (c'est-à-dire de surfaces relativement limitées dépendant d'un immeuble et où les occupants de ce dernier pratiquent des cultures potagères ou d'agrément). Le mur qui sépare deux cours (appartenant à des propriétaires différents) est présumé mitoyen. Celui qui sépare deux jardins (appartenant à des propriétaires différents) est lui aussi présumé mitoyen. C'est enfin le cas, également, du mur séparant une cour et un jardin (appartenant à deux propriétaires différents).


Quelle est la présomption générale de mitoyenneté des clôtures autres que des murs?
Si deux propriétés sont closes, la clôture est présumée mitoyenne. Si, sur les deux domaines l'un est clos et l'autre non, la clôture est présumée propriété privative du propriétaire du domaine clos. Le Code civil vise toute clôture. Cela signifie que la présomption légale peut jouer alors même que les deux domaines ne sont pas enclos de la même façon. Ils peuvent être clos à la fois par des haies, des murs, des palissades, etc.

Quelle est la hiérarchie entre les modes de preuve ?

*Le titre ou la prescription l'emporte sur les marques de non-mitoyenneté et sur les présomptions légales de mitoyenneté.
*Les marques de non-mitoyenneté l'emportent, en principe, sur les présomptions de mitoyenneté.
*Les preuves par témoins ou par expertise peuvent l'emporter sur les marques de non-mitoyenneté et sur les présomptions de mitoyenneté.



Comment se répartissent les charges ?
*Les copropriétaires d'une clôture mitoyenne doivent contribuer à ses dépenses d'entretien, sa réparation et le cas échéant, sa reconstruction. Cette règle est commune à toutes les clôtures mitoyennes : murs, haies, fossés, etc. Le montant de l'obligation est proportionnel au droit de chacun.
*Si un copropriétaire se dérobait à son obligation d'entretien à frais communs, l'autre pourrait l'assigner en justice. Il pourrait en attendant, prendre des mesures conservatoires.



A RETENIR

Quelle définition ?
La clôture est mitoyenne lorsqu'elle appartient aux propriétaires des fonds contigus en copropriété indivise. Elle est privative lorsqu'elle est la propriété exclusive du propriétaire de l'un des fonds.

Quelles clôtures ?
Toute clôture séparative peut être mitoyenne : murs, haies, fossés, ruelles, palissades...

Quelle preuve ?
La preuve de la mitoyenneté se fait par la production d'un titre, par la prescription ou par les présomptions légales.

Quelles charges ?
Le montant de l'obligation aux charges de la mitoyenneté (entretien, réparation, reconstruction) est proportionnel au droit de chacun.


POUR EN SAVOIR PLUS
Textes de référence
*Code civil, art. 653 à 655, 661, 666 à 668, 670, 1317 et s., 2228 et s.
*Cass. civ., 6 mars 1969, JCP 1969, IV, p. 98.

---

Citation :

---

Initialement entré par marieke

Sur la mitoyenneté justement.....j'ai encore une colle ....et on aura fait le tour du sujet

---

Citation :

---

.....pour le plus grand bien des membres du forum....
Au sujet des articles 657- 658 et 662 du Code Civil qui pour moi sont en contradiction ...
Les premiers sous-entendent que l'on peut surelever le mur mitoyen sur "sa moitié" ou y appuyer un batiment
Le 3ème dit que pour tout travaux on doit obligatoirement avoir l'accord du voisin....alors lequel s'applique.....un rehaussement implique bien que l'on "applique ou appuie" des briques....

---

Citation :

---

Art 662
L'un des voisins ne peut pratiquer dans le corps d'un mur mitoyen aucun enfoncement, ni y appliquer ou appuyer aucun ouvrage sans le consentement de l'autre, ou sans avoir, à son refus, fait régler par experts les moyens nécessaires pour que le nouvel ouvrage ne soit pas nuisible aux droits de l'autre.
Art 658
Tout copropriétaire peut faire exhausser le mur mitoyen ; mais il doit payer seul la dépense de l'exhaussement et les réparations d'entretien au-dessus de la hauteur de la clôture commune ; il doit en outre payer seul les frais d'entretien de la partie commune du mur dus à l'exhaussement et rembourser au propriétaire voisin toutes les dépenses rendues nécessaires à ce dernier par l'exhaussement.
Art 657
Tout copropriétaire peut faire bâtir contre un mur mitoyen, et y faire placer des poutres ou solives dans toute l'épaisseur du mur, à cinquante-quatre millimètres près, sans préjudice du droit qu'a le voisin de faire réduire à l'ébauchoir la poutre jusqu'à la moitié du mur, dans le cas où il voudrait lui-même asseoir des poutres dans le même lieu, ou y adosser une cheminée


Sur LEGIFRANCE j'ai trouvé ceci :
Peut-on s'opposer à ce qu'un voisin exhausse le mur mitoyen ?
Non, votre voisin a tout à fait la possibilité de rehausser le mur mitoyen et n'est pas obligé, sous réserve de l'appréciation souveraine des tribunaux, d'obtenir votre approbation.
La surélévation peut se faire soit à cheval sur le mur mitoyen, soit sur toute son épaisseur, soit du seul côté de votre voisin.
Si la solidité du mur est remise en cause par les travaux envisagés, votre voisin pourra le détruire mais devra le reconstruire à ses frais.
S'il lui faut augmenter l'épaisseur du mur mitoyen, l'excédent d'épaisseur doit se prendre uniquement de son côté.
Le mur reste mitoyen dans son ensemble, même s'il a été reconstruit, mais la partie surélevée appartient exclusivement à votre voisin.
Notez que si vous le souhaitez cette partie privative du mur peut devenir mitoyenne en totalité ou non.
Dans ce cas, vous devrez rembourser la moitié de la dépense que le mur ou la portion de mur que vous souhaitez rendre mitoyenne a coûté et la valeur de la moitié du sol fourni par l'excédent d'épaisseur, s'il y en a.
Vous pouvez effectuer cette démarche par voie amiable auprès de votre voisin ou, en cas de refus de sa part, par cession forcée en utilisant la voie judiciaire.
Sachez cependant que cet exhaussement ne doit pas causer de trouble anormal de voisinage auquel cas vous pourriez demander des dommages et intérêts auprès du tribunal civil.

Le PB réside dans cette dernière phrase car le voisin semble pouvoir s'opposer bel et bien pour divers motifs à la construction

---

Citation :

---

....ce que semble confirmer cet autre site :

Dans quelle mesure peut-on construire un bâtiment contre un mur mitoyen ?

Tout copropriétaire d'un mur mitoyen dispose d'un libre usage de celui-ci, à condition toutefois de ne commettre aucun acte nuisible au voisin. Ce principe d'équilibre s'applique dans le cas d'une construction contre un mur, à travers la combinaison des articles 657 et 662 du code civil.
Le mur étant la copropriété des deux voisins, et les travaux étant susceptibles d'endommager ce mur (ou du moins de compromettre sa solidité), le consentement du voisin s'avère indispensable. Il doit donc être informé du projet, de préférence par lettre recommandée avec accusé de réception. S'il est possible, cet accord devra faire l'objet d'un écrit précisant clairement les travaux à réaliser, afin d'éviter toute contestation ultérieure.
Si le voisin oppose un refus, le copropriétaire constructeur peut saisir le président du tribunal de grande instance pour demander la désignation d'un expert qui sera chargé de déterminer si les travaux peuvent être envisagés sans nuire à la solidité du mur et de proposer des solutions techniques. L'expertise est alors aux frais de la personne qui y a intérêt, à savoir le candidat constructeur. Le voisin peut encore contester les conclusions de l'expert et demander une contre-expertise. Il ne reste plus, en cas de désaccord persistant, qu'à engager une action au fond devant le tribunal de grande instance.

En revanche, le voisin dont l'accord n'a pas été requis pour autoriser la consrtuction peut engager devant le tribunal d'instance, une action possessoire :
si les travaux sont sur le point de commencer, c'est l'action en dénonciation de nouvel oeuvre qui doit être introduite ;
si les travaux ont débuté, il faut réagir dans l'année en engageant une action en complainte. Le tribunal d'instance peut ordonner la suspension ou la démolition de la construction.

Votre voisin a entrepris une construction contre le mur mitoyen sans vous en informer... Que faire ?
Les travaux de construction, parce qu'ils risquent, de par leur nature, de compromettre la solidité du mur doivent être précédés du consentement du voisin. Un particulier ne peut endommager le côté du mur du voisin ou sa totalité par ses travaux, au risque d'avoir les réparations à sa charge. Si vous n'avez pas été sollicité ou que vous n'avez pas donné votre accord, vous pourrez donc légitimement engager une action devant le tribunal d'instance. En revanche votre voisin peut très bien réhausser le côté de son mur sans en avoir discuté avec vous.

Les travaux n'ont pas encore débuté : vous pouvez engager une action en dénonciation de nouvelle oeuvre.

Les travaux ont déjà commencé : il faut réagir dans l'année en engageant une action en complainte. Vous pourrez ainsi bénéficier de la suspension ou de la démolition de la construction.

Attention ! Parce qu'elle risque de porter atteinte à la solidité du mur, la démolition d'une construction attenant à un mur mitoyen doit également être précédée de l'accord du voisin, et être accompagnée des mesures nécessaires pour éviter tous désordres.

Alors les "pros".....votre avis ?....

---

• d'avertir le voisin pour s'assurer que ça n'aura pas de conséquence sur la solidité du mur, laissée à l'appréciation des experts
• que cela ne soit pas source de gêne excessive de voisinage, laissée à l'appréciation du juge
• de savoir qu'il pourra réclamer la propriété de la mitoyenneté

Citation :

---

Initialement entré par marieke

Pour les vieux murs il y avait dans certaines communes obligation de retrait de 30 cm.... sans doute pour les entretenir

---

Citation :

---

Chez ma mère c'est le cas les bornes sont là et elle a une bande de terrain à entretenir en effet .......Et les nouveaux voisins le savent....le géomètre est revenu vérifier les bornes...tout était en place sauf celle du bas....qui se trouve plus près du mur...

---

Citation :

---

il faut d'ailleurs que je m'en occupe la prochaine fois que je rentre....

---

Citation :

---

Je ne dis pas que c'est la panacée de laisser une marge mais ....si tu as à faire face à des voisins désinvoltes et je suis désolée de le dire mais nous vivons dans une société où plus rien ne respecte quoi que ce soit...

---

Citation :

---

Nous étions bien tranquilles depuis 23 ans dans notre coin en Bretagne et avec des voisins sympas....manque de bol la population vieillit (comme moi d'ailleurs...)

---

Citation :

---

et la maison est vendue et la cata.....
Un jeune voisin d'une trentaine d'années qui arrive en pays conquis en 6 mois il s'est mis tout le lotissement à dos....qui fait n'importe quoi en affichant son fric ...Porche, Harley ...etc chez nous on n'aime pas trop.... mais à côté est radin...(il s'est dépêché de nous téléphoner pour nous réclamer la 2ème quote part de palissade ....alors que nous arrivions en France 2 jours après....et il le savait....)et qui maintenant construit n'importe quoi en périmètre historique en plus....et la Mairie....()....mais c'est leur cantine...(chef cuisinier... ))
Et ici à la Réunion....nous avons eu la malencontreuse idée d'acheter une vieille baraque au bout de 13 ans vu les loyers pratiqués et j'ai des voisins complètement bargeots ils divorcent si l'un signe le bornage amiable (payé par nous en totalité) l'autre refuse
En 2 ans on a passé notre temps à essayer d'arranger les angles...donc on abdique....pas les moyens de payer encore l'avance pour le bornage judiciaire....
Alors oui nous faisons les murs chez nous ...

---

Citation :

---

doublant ainsi "leur" mur pourri d'ailleurs...

---

Citation :

---

bien qu'il ait d'après le géomètre vu son angle et la cloture assortie en façade... été privatif à nous au depart et mitoyen éventuellement...car division de terrain....mais on est mieux chez soi ....

---

Citation :

---

Pour les vieux murs il y avait dans certaines communes obligation de retrait de 30 cm.... sans doute pour les entretenir

Pfu, quelle con..ie!..

---

Citation :

---

Et les voisins veulent construire en limite maintenant ?
Non on est en campagne même si cela devient station balnéaire pour Bobos.... ils ont construit au milieu de leur grand terrain et c'est très bien....ils entretiennent en plus la bande et échangent fruits et légumes et fleurs avec ma mère....des Bourguignons qui ont eu un coup de coeur pour la Bretagne...

Citation :

---

il faut d'ailleurs que je m'en occupe la prochaine fois que je rentre....

---

uniquement car le mur de plaques commence à être vieux et s'il faut reconstruire c'est à mon frère et à moi de nous en occuper et les briques sont plus larges...donc il faut que je vérifie avec le géomètre il manque 20 cm or mon père était très règlo (instit) donc il doit y avoir une erreur....en plus le vieux talus est au ras du sol et nous appartient....

Citation :

---

Ne serait-il pas sage de donner (contre les frais de notaire) cette bande aux voisins ?

---

Tant que cela fonctionne et je n'ai pas envie car c'est un terrain en trapèze et le bas se rétrécit donc les 30 cm sont importants si un jour on veut le séparer en 2

Citation :

---

Je ne dis pas que c'est la panacée de laisser une marge mais ....si tu as à faire face à des voisins désinvoltes et je suis désolée de le dire mais nous vivons dans une société où plus rien ne respecte quoi que ce soit...

---

J'étais sûre de passer pour une vieille radoteuse en disant cela....

Citation :

---

Bah, ce qui me rassure, c'est que mon père dit la même chose, mon grand-père aussi, mon arrière grand-père le disait aussi, et quand à mon arrière arrière grand père, c'était le procédurier du hameau qui a fait des procès toute sa vie à son voisin....

---

Non ce n'est pas notre genre ...on veut la paix.....mais si on nous cherche....on nous trouve....

Citation :

---

...manque de bol la population vieillit (comme moi d'ailleurs...)
Ha ? Moi non.

---

Tu as la recette ?

[QUOTE]C'est aussi ce que nous faisons en métropole.
Aucun immeuble neuf en ville ne s'appui sur ses voisins.
Chacun a ses propres fondations et sa propre structure porteuse

---

Citation :

---

Initialement entré par marieke

Désolée j'ai du mal avec votre système pour les citations...on encadre bien avec [QUOTE/] non ?

---

Citation :

---

Initialement entré par marieke

Désolée j'ai du mal avec votre système pour les citations...

---