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Marché immobilier : une année exceptionnelle... pour les agents immobiliers

8/1/2020 
Pour l'observatoire des prix de l'immobilier LPI/SeLoger, opéré par le professeur d'économie Michel Mouillart (Paris-Ouest) et qui présentait le 7 janvier le bilan de de l'année 2019, l'activité du marché immobilier, et notamment de sa composante principale, le marché de l'accession (achats par les particuliers de résidences principales), est le reflet de l'activité d'octroi de crédits immobiliers par le secteur bancaire, avec un nombre de prêts à l’ancien en progression de 9,5% en 2019, et un nombre de logements anciens achetés par les ménages en augmentation de 8,1% dan la même période. Les acquéreurs ont non seulement bénéficié de conditions de taux d'intérêt record (1,25% en moyenne sur l'année), mais aussi d'une grande souplesse des prêteurs en termes de durée des prêts, atteignant elle-même des records à 20 ans en moyenne, et surtout de taux d'apport personnel, jamais aussi bas : 15% en moyenne fin 2019 alors que ce taux était de 25% début 2012 !

Résultat, un nombre de ventes inégalé, dépassant le million de transactions (neuf et ancien), dont 75% d'achats de particuliers accédants de biens destinés à la résidence principale, et parmi ceux-ci 75% de primo-accédants (80% dans le neuf et 60% dans l'ancien, taux cependant très variable, allant de 85% dans les secteurs les moins tendus à 35% à Paris.

Les achats pour l'investissement locatif seraient d'environ 10, peut-être 15% de ce total, sans grande fiabilité néanmoins sur ce chiffre au niveau national. Le réseau Century 21, qui avait présenté ses chiffres la veille, le 6 janvier, a mesuré le taux des achats des investisseurs à 25%, un chiffre jamais atteint, mais bien que ses chiffres soient considérés comme fiables, ils résultent de l'activité de son réseau de 900 agences sur le territoire métropolitain, et peuvent avoir des biais liés à sa répartition géographique...

Enfin, le marché des résidences secondaires ne représente que 4% de l'activité globale du marché.

Les ventes de logements anciens ont augmenté rapidement (au moins 15% sur un an) en Basse Normandie, Bourgogne, Champagne-Ardenne, Franche Comté et Nord-Pas de Calais, régions qui étaient étaient souvent en panne depuis plusieurs années et les prix n’avaient cru que lentement. Dans d’autres régions (Alsace, Haute Normandie, Pays de la Loire et Rhône-Alpes), l’activité a augmenté un peu moins rapidement (10 % sur un an). ce sont des régions où la demande avait nettement reculé en 2018, d'où un rebond en 2019. Ailleurs, l’activité a progressé un peu moins rapidement que l’ensemble du marché en raison des prix atteints (Ile-de-France ou PACA, voire Midi-Pyrénées) ou de leur progression récente (Bretagne), mais aussi du fait d’une demande affaiblie depuis de nombreuses années (Auvergne, Lorraine et Picardie). Enfin, en Aquitaine, Centre, Languedoc-Roussillon, Limousin et Poitou-Charentes, les hausses de prix antérieures ont nettement pesé sur la demande, alors que son pouvoir d’achat a été malmené par la conjoncture économique locale et/ou par la remise en cause des soutiens publics à l’accession à la propriété (aides personnelles, par exemple)...

La hausse des prix a continué dans l'ancien avec une moyenne de 4,7%, contre +3,5% en 2018 (+4,0% en 2017). L’accélération de la hausse a été la plus marquée sur le marché des maisons (+5,4% en 2019) ; celle des appartements, est légèrement inférieure, bien q'également en accélération (+4,3%).

Dans l’ancien, la hausse a été la plus forte (7 à 8%) en Bretagne et dans les Pays de la Loire, rapide également (5 à 6 %) en Alsace, en Ile-de-France, en Lorraine, en Midi-Pyrénées, dans le Nord-Pas de Calais et en Rhône-Alpes, un peu moins forte que l’ensemble du marché (3 à 4%) en Aquitaine, en Bourgogne, dans le Centre, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Languedoc-Roussillon, en Picardie et en Poitou-Charentes, et enfin modérée (2%) en Auvergne, en Basse Normandie et en PACA, et nulle ou négative en Champagne-Ardenne et dans le Limousin.

Dans le neuf, les tensions sur les prix au m² ont été moins prononcées que dans l’ancien : ils ont même baissé en Auvergne, en Basse Normandie et dans le Limousin, faiblement augmenté (autour de 1%) en Alsace, en Franche Comté, en Haute Normandie, en Lorraine, dans le Nord-Pas de Calais, en Picardie, modérément augmenté (autour de 2%) en Aquitaine, en Bretagne, en Champagne-Ardenne, en Midi-Pyrénées et en PACA, et dans la moyenne du marché (autour de 3%) en Bourgogne, en Île-de-France et en Rhône-Alpes. Par contre, la hausse a été la plus rapide (au moins 4%) dans le Centre, en Languedoc-Roussillon, dans les Pays de la Loire et en Poitou-Charentes.

Au niveau urbain, les prix n’ont reculé que dans moins de 15% des villes de plus de 100.000 habitants, contre 25% en 2018. Parfois pour la deuxième année consécutive (Nîmes, Reims et Toulon). Dans 38% des grandes villes, les tensions se sont atténuées en 2019. Dans les villes où les prix ont baissé, ou celles où la hausse constatée en 2018 ne paraissait guère en phase avec les fondamentaux locaux de la demande (Limoges). Ailleurs, l’affaiblissement des tensions exprime souvent un simple ralentissement d’une hausse qui est restée modérée, par le passé (Caen et Reims). Les tensions se sont allégées sur Orléans -2,4% contre +4 en 2018), sur Paris (+5,8% contre +7 en 2018) et surtout sur Bordeaux avec une hausse de 0,2% en 2019, après + 9,6% en 2018 !

Mais dans 12 % des grandes villes, l’évolution des prix a été un peu plus rapide en 2019. Parfois sur un marché local où les prix restent faibles (Perpignan) ou modérés au regard de l’attractivité de la ville (Montpellier). Mais aussi dans des métropoles régionales (Lyon et Nice) où le niveau actuel des prix limite les capacités d’expression de la demande, en dépit de la rareté des biens disponibles sur le marché.

Enfin, dans 50% des grandes villes l’évolution des prix s’est faite (beaucoup) plus rapide en 2019, notamment dans celles qui avaient connu un recul des prix en 2018 ou avant : Amiens, Le Mans, Metz, voire Dijon. Mais dans toute ces villes, 2019 a connu un renforcement de la pression de la demande encouragée par le dynamisme de l’offre de crédits et/ou par des déséquilibres locaux parfois sensibles comme, par exemple, à Angers, Brest ou Villeurbanne qui ont enregistré des hausses à 2 chiffres.

Pour 2020, les anticipations des professionnels - les animateurs de l'Observatoire LPI/SeLoger comme ceux du réseau Century 21 - sont un léger recul du volume de transactions (-5 à -8%) et une hausse des prix contenue à +4% pour l'ancien et +3% pour le neuf, mais avec un creusement des disparités entre métropoles à forte tension et villes moyennes ou zones rurales. Avec toutefois le risque que dans les villes qui ont beaucoup augmenté (à l'exception de Paris qui est un marché hors normes), le plafond des ressources des acquéreurs soit atteint, et celui d'un resserrement des conditions d'octroi des prêts en raison de la dégradation des marges des établissements prêteurs, et sous l'influence des appels à la prudence des autorités monétaires. Sans compter le risque d'une remontée sensible des taux d'intérêt, même si celui est jugé peu probable pour le moment par les spécialistes...



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