Inscrivez-vous pour revevoir gratuitement notre newsletter

Retrouvez la dernière lettre en ligne
Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Le Forum de discussion
L'ancien Forum (fermé)
Consultation juridique en ligne
Des réponses à vos questions...
Nos Services "A la Carte"
Nos Dossiers d'Actualité
La Revue de Presse
Le Dico de l'immobilier
Le Guide Juridique
Le Guide Bâtiment
Les Dossiers
Les Fiches Pratiques
Sites utiles de l'immobilier
Indices et chiffres clés
Ce site est membre de
Fédération Française de l'Internet ImmobilierAssociation Planète copropriété
Retour à la page d'accueil principale I Accédez directement aux forums
Rechercher sur UniversImmo.com
SUIVRE
Décryptages - l'actualité de la semaine

Une sélection d'actualité sur l'immobilier chaque semaine ; en quelques clics, tout ce qui vaut le détour…


Recherche :


Brèves : 

Page 1 sur 1 1

Une étude du ministère conteste le lien entre APL et hausse des loyers. A-t-elle raison ?

12/9/2017 
Une note de travail récente du Conseil général de l'environnement et du développement durable (CGEDD - organisme d'étude commun au ministère de la cohésion des territoires, dont dépend le logement, et à celui de la transition écologique et solidaire), remettrait en cause la thèse que défend le gouvernement selon laquelle les aides personnelles au logement (APL) auraient un effet inflationniste sur les loyers. C'est ce qu'indique le quotidien Le Monde qui a eu connaissance d'une version provisoire de cette note, non publiée.

C'est pourtant en se fondant sur cette thèse qu'a été prise la décision de baisser uniformément de 5 euros par mois toutes les aides (Aide personnalisée au logement, allocation de logement familiale, et allocation de logement sociale) à compter du mois d'octobre, et que le gouvernement se prépare à aller plus loin dans le cadre de la loi logement dont les grandes lignes devraient être dévoilées le 13 septembre. On parle d'une économie de 2 milliards d'euros alors que la baisse de 5 euros ne permet d'économiser qu'un peu plus de 300 millions... Jacques Mézard, ministre de la cohésion des territoires, argumentait, le 25 juillet, à l'antenne de RTL : "Quand on met un euro de plus sur l'APL, ça fait 78 centimes de hausse des loyers". Le Monde indique qu'il s'appuyait, sans la citer, sur une étude ancienne de l'INSEE, datant de 2005, de l'économiste Gabrielle Fack, qui mesurait un impact entre 60 et 80%. Le quotidien cite une autre étude de l'INSEE, de Céline Grislain-Letrémy et Corentin Trevien, parue en novembre 2014, utilisant une méthode différente comparant les loyers aux franges des zones où le niveau des aides change, concluait, comme Gabrielle Fack, à un effet inflationniste, mais bien moindre : de 5 à 7 % seulement. La Cour des comptes s'est inspirée de ces études pour remettre en cause elle aussi l'efficacité des APL rapportées à leur coût.

La note du CGEDD remet ce lien sérieusement en cause. Selon l'auteur, "les aides personnalisées au logement n'ont pas engendré de surinflation du loyer des logements de leurs bénéficiaires par rapport à celui de l'ensemble du parc locatif privé". La note constate certes que les loyers des 25% des locataires les plus modestes du parc privé ont bien, entre 1973 et 2013, augmenté de 43% de plus que la moyenne des loyers (voire 57% pour le loyer au mètre carré), tandis que les allocations logement étaient, à la suite de la réforme de 1988, distribuées massivement, pour atteindre aujourd'hui 18 milliards d'euros (contre 4,4 milliards d'euros en 1984). Mais selon la note, l'inflation des loyers résulte plutôt d'effets de structure, en particulier du meilleur confort des appartements et d'une durée d'occupation plus courte. Il est vrai que désormais, 100% des logements de locataires modestes sont équipés d'une douche, d'un chauffage et d'un WC, alors que ce n'était le cas que de, respectivement, 25%, 15% et 37 % d'entre eux en 1973. Ainsi, selon le CGEDD, les aides au logement, créées en 1977, ont surtout contribué à ce que ces ménages soient mieux logés ! Les bénéficiaires de ces aides, qui sont plus jeunes que l'ensemble des locataires désormais, louent, en outre, des logements plus petits et urbains, deux caractéristiques qui poussent également les loyers à la hausse. Cette évolution est due au "rajeunissement des pauvres ou la paupérisation des jeunes", dit la note : en 1970, les locataires les plus modestes étaient, en effet, de dix ans plus âgés que la moyenne ; en 2013, c'est l'inverse, ils sont plus jeunes de cinq ans (39 ans au lieu de 44).

On comprend que le gouvernement hésite à publier cette note. Ce qui révolte Christophe Robert, délégué général de la Fondation Abbé-Pierre, vent debout contre la baisse des APL. Afin de calmer les appréhensions, Jacques Mézard a annoncé le 6 septembre dans Le Figaro que les aides au logement ne seront réduites qu'à la condition que les loyers baissent dans le parc social, ce qui achève d'irriter les organismes HLM, qui étaient réunis jeudi 7 septembre en présence du ministre. "Il est un peu paradoxal de nous demander de baisser nos loyers alors qu'ils sont déjà réglementés, avec une augmentation très faible de 0,19% au cours des trois derniers exercices, et que 55% des aides vont au parc privé", a plaidé Alain Cacheux, président de la Fédération des offices publics de l'habitat, dans des propos rapportés par Le Monde. Les associations de propriétaires privés et les professionnels de l'immobilier ne vont pas manquer également d'exploiter cette note. Les propriétaires, qui pestent habituellement contre la dépense publique, sont très favorables aux aides personnelles qui solvabilisent leurs locataires...

Mais la thèse du CGEDD est-elle pour autant exacte ? Elle semble méconnaître le mécanisme de formation des prix sur le marché locatif libre (hors logement social), pourtant mis en lumière de manière éclatante par les données de l'Observatoire CLAMEUR ces dernières années : le niveau des loyers ne se fixe pas systématiquement en fonction du niveau de prestations mais des modalités de fonctionnement du marché locatif. Dans les zones non tendues, où l'offre est excédentaire, le jeu de l'offre et de la demande joue à plein, à la fois sur le marché de la vente et sur celui de la location : les prix et les loyers sont fixés par les acquéreurs et candidats locataires, et les caractéristiques des logements n'ont d'influence que pour créer une hiérarchie entre les biens. Il n'y a par contre pas de limite inférieure au niveau des prix et des loyers et de nombreux biens peuvent se trouver en situation de non-valeur.

Dans les zones tendues au contraire, l'insuffisance de l'offre tire les prix et loyers vers le haut, et elle le ferait sans limite s'il n'y avait un plafond : celui du pouvoir d'achat des acquéreurs et candidats locataires, et de leur solvabilité. Là encore, les caractéristiques des logements vont influer, non pas sur le niveau général des prix et des loyers, mais pour créer une hiérarchie entre les biens, beaucoup plus "écrasée" que dans les zones non tendues. Le fait que le pouvoir d'achat des candidats locataires soit renforcé par les aides au logement a bien pour effet de rehausser le plafond général des loyers...

En conséquence, dire que le niveau général des loyers a été tiré vers le haut par l'amélioration de la qualité des biens est inexact. Aujourd'hui un bien sans confort est simplement inlouable dans les zones non tendues, et louable hors marché légal dans les zones tendues. Le marché ne fonctionne qu'avec des biens répondant aux critères minimaux de qualité actuels, et le niveau des loyers n'a que peu de choses à voir avec cela ! Par contre, la diminution générale du niveau de vie de la population de locataires, constatée et évaluée par de nombreuses études, est réelle. Une des causes en est l'évasion de la part la plus aisée de cette population vers l'accession à la propriété. Cette transformation des clientèles du marché locatif a pour effet de descendre le plafond qu'impose aux loyers le pouvoir d'achat des locataires, cause probable du ralentissement de la hausse des loyers depuis une décennie, puis de la baisse générale du niveau des loyers constatée ces dernières années. Et ce n'est pas parce que le parc immobilier locatif se détériore : la baisse de l'effort d'amélioration-entretien des logements constatée par CLAMEUR, en plus d'être très relative, est trop récente pour avoir eu un effet sur le niveau des loyers...


Retour en haut de la page

1

universimmo.com

Les 5 avantages à acheter un bien immobilier dans le neuf
Vous avez le projet d'acheter un appartement ou une maison ? Vous hésitez entre un achat dans l'ancien ou dans le neuf ?Retrouvez un large choix de programmes immobiliers neufs sur Superimmoneuf.com et découvrez ici les 5 avantages d'un achat dans le neuf.
Lire...


Encadrement des loyers à Paris : le loyer qu'on vous propose est-il conforme?
Comment calculer le plafond applicable, que faire si le loyer proposé dépasse le plafond, le complément de loyer éventuellement demandé est-il justifié? Nous vous aidons à répondre à ces questions dans un dossier détaillé, et plus s'il le faut...
Lire...


Professionnels :
Universimmo-pro.com : un site spécialement conçu pour les professionnels de l'immobilier
universimmo-pro.com
Un site spécialement conçu pour vous : dossiers, actus, jurisprudence, etc.
cliquez ici

Pour recevoir gratuitement le sommaire de la lettre pro cliquez ici
Actualité et veille juridique : découvrez la
lettre du professionnel immobilier
!



Droit de réponse !!!
Vos remarques et suggestions
1 article, 1 livre ou 1 info à nous signaler ?
1 expérience à faire connaître ?

Faire connaître ce site à un(e) ami(e)?


Notre Ethique
Nos Garanties


achat immobilier acquéreur immobilier acte authentique administrateur de bien AFU et AFUL agence immobilière agent immobilier aides au logement annexion de parties communes annonces immobilières appartement article 17c article 20 article 24 article 25 article 26 article 42 ascenseur ASL assainissement assemblée générale association syndicale assurance audit énergétique bail bail commercial bailleur bâtiment bénéfice industriel et commercial (BIC) Besson boîte aux lettres Borloo budget prévisionnel cadastre cahier des charges carnet d'entretien immeuble Carrez caution certificat d'économie d'énergie (CEE) Censi-Bouvard charges locatives charges récupérables colocation combles commission d'agence commission compromis de vente compte bancaire séparé comptes concierge condition suspensive congé conseil syndical contrat de syndic copropriétaire copropriété crédit immobilier détecteurs avertisseurs autonomes de fumée (DAAF) défiscalisation dégât des eaux Demessine dépôt de garantie détecteur de fumée diagnostic dossier de diagnostic technique dommages-ouvrage diagnostic de performance énergétique (DPE) droit de préemption Duflot économie d'énergie éco-prêt à taux zéro éco-PTZ employé d'immeuble encadrement des loyers entretien d'immeuble étanchéité état des lieux expertise expert judiciaire fenêtre feuille de présence fiscalité immobilière foncier fonds de prévoyance fonds de roulement fonds travaux Forum fuites garantie financière garantie loyers impayés gardien gestion locative gestionnaire d'immeuble Girardin Grenelle garantie des risques locatifs (GRL) honoraires Hypothèque immeuble neuf immobilier immobilier ancien immobilier neuf impayés locatifs incitation fiscale indemnité d'assurance indemnité d'occupation indices de révision des loyers IRL les charges - le budget Lienemann location location meublée logement loi 89 lotissement loueur en meublé non professionnel (LMNP) loueur en meublé professionnel (LMP) loyer majorité mandat mandat de gestion marché immobilier meublé mitoyen niches fiscales offre d'achat parties communes peinture au plomb permis de construire permis de construire plan comptable plus-value préavis réduit président prêt à taux zéro (PTZ) prêt immobilier privilège procès verbal promesse de vente PTZ+ questionnaire notaire quorum ravalement RCP règlement de copropriété rénovation rénovation thermique rentabilité résolution revenus fonciers Robien RT 2005 RT 2012 saturnisme valeur locative Scellier SCI secrétaire de séance servitude SHOB SHON sinistre société civile subvention surface de plancher surface habitable syndic syndicat des copropriétaires taxe d'habitation taxe foncière termite toiture - terrasse transaction travaux unanimité vendeur immobilier vente immobilière VMC


 

Copyright © 2000-2024 UniversImmo - SAS AEDév - tous droits réservés - n°Commission paritaire 1122 W 90656.
Informations légales I Contactez nous